آیا نداشتن مجوز ساخت و ساز، «امتیاز» گامودا لند هنگام حضور در دادگاه است؟

قرارداد فروش ۳ ساله امضا کنید، مشتریان فقط اصل پول را دریافت می‌کنند

طبق حکم بدوی شماره 309/2022/DS-ST مورخ 14 نوامبر 2022 در مورد "اختلاف قرارداد خرید و فروش آپارتمان" دادگاه مردمی ناحیه تان فو، آقای NLV - مشتری که خانه‌ای را در پروژه مجتمع آپارتمانی A5 - دایموند آلناتا (متعلق به پروژه مجتمع ورزشی و مسکونی سلادون سیتی - تان تانگ، سون کی وارد، ناحیه تان فو، شهر هوشی مین) خریداری کرده بود، از سرمایه‌گذار، شرکت سهامی گامودا لند (گامودا لند)، به دلیل نقض شرایط قرارداد شکایت کرد.

به طور خاص، پس از امضای قرارداد فروش در ژوئن ۲۰۱۹، آقای V. سه قسط به مبلغ بیش از ۱.۷ میلیارد دانگ ویتنام را به شرکت Gamuda Land پرداخت کرد و مهلت تحویل آپارتمان تا ۷ آگوست ۲۰۲۱ تعیین شده بود. تا قسط چهارم، آقای V. امور مالی را به طور کامل آماده کرده بود، اما از سرمایه‌گذار اخطار پرداخت دریافت نکرد. این مشتری به طور فعال سندی ارسال کرد و از Gamuda Land درخواست کرد که اخطار پرداخت قسط بعدی را طبق توافق صادر کند.

در ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۰، شرکت گامودا لند به صورت کتبی پاسخ داد و با اشاره به مشکلات مالی، عدم صدور اطلاعیه‌های پرداخت بیشتر و درخواست تعلیق پرداخت‌ها تا زمان تکمیل ساخت طبقه ششم، این سرمایه‌گذار همچنین پیشنهاد مذاکره برای تعدیل زمان تحویل خانه و دریافت تخفیف را داد، اما زمان تعدیل را مشخص نکرد.

خانه‌هایی که مجوز ساخت ندارند، می‌توانند هنگام ساخت ۱ به یک مزیت برای گامودا لند تبدیل شوند. — پروژه سلادون سیتی در حال حاضر با مشکلات حقوقی و همچنین اختلافات زیادی با مشتریان مواجه است.

به دلیل عدم موافقت با درخواست فوق، آقای و. پاسخ کتبی به گامودا لند ارسال کرد و در آن اظهار داشت که مشکلات مالی، حادثه فورس ماژور محسوب نمی‌شود. علاوه بر این، تأخیر در تحویل خانه، بر محل سکونت و کسب و کار خانواده آقای و. تأثیر خواهد گذاشت.

آقای و. همچنین گفت که تا زمان تحویل خانه طبق قرارداد، شرکت گامودا لند هیچ پاسخی در مورد تأخیر در تحویل خانه به مشتری نداشته است. در 10 آگوست 2021، بر اساس شرایط قرارداد فروش، آقای و. اخطار فسخ یکجانبه قرارداد را ارسال کرد و به دلیل تأخیر گامودا لند در تحویل آپارتمان، درخواست غرامت طبق شرایط توافق شده را نمود. با این حال، تا 9 نوامبر 2021، گامودا لند فقط مبلغ اصلی دریافتی را بدون هیچ گونه جریمه‌ای به دلیل نقض قرارداد بازگرداند. اگرچه مشتری نامه استعلام ارسال کرد، گامودا لند پاسخی نداد.

در دادگاه بدوی، از طریق روند دادرسی و مطالعه اسناد پرونده، هیئت رسیدگی (TPC) دادگاه مردمی منطقه تان فو رأی داد که شرکت گامودا لند در تحویل آپارتمان به آقای V تأخیر داشته است. نماینده شرکت گفت که همه‌گیری کووید-۱۹ بر پیشرفت ساخت‌وساز تأثیر گذاشته است. با این حال، زمان محدود کردن سفر و فعالیت‌های عمومی مردم فقط برای مدت کوتاهی در سال ۲۰۲۱ بود.

پیش از این، در ماه مه ۲۰۲۰، شرکت گامودا لند سندی را صادر کرد که در آن درخواست تمدید زمان تحویل خانه تا فوریه ۲۰۲۲ شده بود، که ثابت می‌کند پیشرفت ساخت و ساز شرکت گامودا در مقایسه با تعهد مندرج در قرارداد، نه تا زمان شیوع بیماری همه‌گیر، به تأخیر افتاده است.

طبق توافق‌نامه‌ی قرارداد فروش آپارتمان، مهلت تحویل آپارتمان آگوست ۲۰۲۱ است و تا این زمان، ساخت‌وساز باید به‌طور کامل تکمیل شده باشد. بنابراین، وقتی این بیماری همه‌گیر شیوع پیدا کرد، دوره‌ی فاصله‌گذاری اجتماعی (از ۳۱ مه ۲۰۲۱ تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱) فقط بر سطح تکمیل پروژه تأثیر گذاشت.

خانه‌هایی که مجوز ساخت ندارند، می‌توانند هنگام ساخت ۲ واحد، به مزیت گامودا لند تبدیل شوند. — بسیاری از ساکنانی که قراردادهای خرید آپارتمان در زیرمجموعه دایموند آلناتا را امضا کرده بودند، برای احقاق حقوق خود علیه سرمایه‌گذار اقامه دعوی کرده‌اند.

در زمان صدور حکم، دادگاه خلق منطقه تان فو تا حدی درخواست دعوی آقای NLV را پذیرفت و گامودا لند را ملزم به پرداخت بیش از ۵۰۰ میلیون دانگ ویتنام به عنوان جریمه تخلف (۳۰٪ از کل مبلغ پرداخت شده طبق شرایط قرارداد) و بهره دیرکرد در پرداخت اصل پول به آقای V. کرد.

با این حال، اختلاف بین آقای V. و گامودا لند به همین جا ختم نشد. در اوایل ژانویه ۲۰۲۳، دادگاه خلق شهر هوشی مین پس از تجدیدنظرخواهی گامودا لند، جلسه رسیدگی به درخواست تجدیدنظر کامل را آغاز کرد. در این جلسه، نماینده دادستانی خلق شهر هوشی مین گفت که تأخیر گامودا لند در تحویل آپارتمان مربوط به یک رویداد فورس ماژور، یعنی بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، بوده است.

دادگاه خلق شهر هوشی مین تا حدی درخواست تجدیدنظر آقای و. را پذیرفته و گامودا لند را ملزم به پرداخت بهره دیرکرد اصل بیش از 10 میلیون دانگ ویتنام کرده و جریمه 30 درصدی نقض قرارداد را که دادگاه بدوی اعلام کرده بود، نپذیرفته است.

درخواست ابطال عقد بیع به دلیل فروش خانه بدون اجازه؟

از طریق محتوای جلسات دادگاه فوق، برخی از مشتریانی که در پروژه سلادون سیتی خانه خریداری کرده‌اند، از سرمایه‌گذار شکایت کرده‌اند و ادعا می‌کنند که نمایندگان گامودا لند برای جلوگیری از پرداخت مزایا به مشتریان، استدلال‌های عجیبی ارائه داده‌اند. یعنی بر اساس این واقعیت که این پروژه بدون مجوز ساخت و ساز ساخته شده است، از دادگاه خواسته‌اند که قرارداد فروش را باطل اعلام کند و از آنجا، آنها فقط باید اصل پولی را که مشتریان پرداخت کرده‌اند، بازپرداخت کنند.

به طور خاص، در دادگاه بدوی، نماینده شرکت گامودا لند از هیئت قضات درخواست کرد که قرارداد فروش آپارتمان را باطل اعلام کنند. دلیل ارائه شده این بود که در زمان امضای قرارداد، شرکت گامودا هنوز مجوز ساخت و ساز از مرجع ذیصلاح دریافت نکرده بود. بنابراین، قرارداد فروش آپارتمان بین دو طرف از زمان امضا باطل بود. راه حل عواقب یک قرارداد باطل، بازگرداندن آنچه دریافت شده به یکدیگر است.

شرکت گامودا لند مبلغ بیش از ۱.۷ میلیارد دانگ ویتنام را به آقای و. بازگردانده است. اگر آقای و. با میانجیگری موافقت کند، گامودا لند با ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنام از طرفین برای پایان دادن به اختلاف حمایت خواهد کرد. اگر آقای و. با میانجیگری موافقت نکند، شرکت گامودا از دادگاه خلق درخواست می‌کند تا اختلاف را طبق مفاد قانون حل و فصل کند.

خانه‌ای که مجوز ساخت ندارد، می‌تواند در فاز سوم، به مزیتی برای گامودا لند تبدیل شود. — نماینده گامودا لند از دادگاه بدوی درخواست کرد که قرارداد فروش را نامعتبر اعلام کند زیرا در زمان امضای قرارداد، مجوز ساخت و ساز وجود نداشته است.

آقای و. در مورد این دیدگاه سرمایه‌گذار، گفت که آپارتمان گامودا لند را از طریق کارگزار شرکت خریداری کرده و به اعتبار شرکت اعتماد داشته، بنابراین جنبه‌های قانونی را به دقت بررسی نکرده است. وقتی شرکت آپارتمان را برای فروش عرضه کرد، به مشتریان متعهد شد که جنبه‌های قانونی را تضمین کند. دلیلی که شرکت گامودا هنگام امضای قرارداد با آقای ون و خانم وی مبنی بر نداشتن مجوز ساخت و ساز برای اعلام بی‌اعتباری آن ارائه داد، بی‌اساس است.

در زمان مصالحه، شرکت گامودا لند به تازگی مجوز ساخت و ساز صادر شده در ماه مه 2021 را به دادگاه ارائه داده بود. این نشان می‌دهد که آقای V.، خریدار آپارتمان، نمی‌توانسته بداند که گامودا لند بدون مجوز ساخت و ساز قرارداد را با مشتری امضا کرده است. بنابراین، این دلیلی برای ابطال قرارداد در زمان امضا نیست. بنابراین، آقای V. مصالحه را نپذیرفت.

به گفته آقای P.D.T، مشتری که آپارتمانی در مجتمع آپارتمانی A5 خریداری کرده و در حال حاضر در حال آماده شدن برای شکایت از Gamuda Land در دادگاه است، او گفت: «پس از اطلاع از محتوای دادگاه آقای V.، درخواست سرمایه‌گذار برای لغو قرارداد به دلیل امضای آن بدون مجوز ساخت و ساز، باعث شده است که ما اعتماد خود را از دست بدهیم و مذاکرات مطمئناً به جایی نخواهد رسید. بنابراین، من منتظر تصمیم دادگاه در آینده نزدیک خواهم بود. با رسیدگی به تخلفات Gamuda Land توسط مقامات، تأخیر در تحویل نیز به وضوح مشخص شده است. مطالبه حقوق من و برخی دیگر از مشتریان در دادگاه‌های آینده قطعاً نتیجه بسیار متفاوتی خواهد داشت. ما نمی‌توانیم اجازه دهیم که آنها مبلغ زیادی از پول ما را برای سال‌های زیادی نگه دارند، و فقط به دلیل تخلفات خود سرمایه‌گذار، مبلغ دقیق را پس بگیرند.»

در ۱۳ آوریل، کمیته مردمی شهر هوشی مین حکمی مبنی بر جریمه شرکت گامودا لند به دلیل تخلفات رخ داده در پروژه منطقه شهری سلادون سیتی صادر کرد. این سرمایه‌گذار هنگام امضای قرارداد خرید و فروش آپارتمان در مجتمع آپارتمانی A5 این پروژه بدون ارائه سندی از وزارت ساخت و ساز مبنی بر واجد شرایط بودن برای فروش و اجاره مسکن در آینده طبق قانون، قانون را نقض کرده بود.
طبق بند ۴، ماده ۵۸ فرمان ۱۶/۲۰۲۲ دولت ، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم گرفته است که شرکت گامودا لند را به دلیل بسیج غیرقانونی سرمایه، ۹۰۰ میلیون دونگ جریمه کند.
علاوه بر این، این شرکت باید اقدامات اصلاحی را نیز برای بازگرداندن سرمایه‌ای که برخلاف مقررات بسیج شده است، انجام دهد. مهلت اجرای اقدامات اصلاحی 10 روز از تاریخ دریافت تصمیم است. کلیه هزینه‌های سازماندهی اجرای اقدامات اصلاحی بر عهده این شرکت خواهد بود.

منبع