بسیاری از کاستی‌ها در بازار املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی آشکار شده است.

هیئت نظارتی مجلس ملی خاطرنشان کرد که در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر بخشی از ساختمان‌های آپارتمانی با قیمت‌های مقرون به صرفه برای اکثریت جمعیت وجود ندارد.

قیمت بالای املاک، بسیاری از مناطق شهری متروکه شده‌اند.

در تاریخ ۲۸ اکتبر، مجلس ملی گزارش هیئت نظارت مجلس ملی در مورد اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳ را مورد بحث و بررسی قرار داد.

در این جلسه، آقای وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی و معاون رئیس هیئت نظارت، ضمن ارائه گزارش نتایج نظارت بر اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳، اظهار داشت که تا پایان دوره نظارت، تقریباً ۳۳۶۳ پروژه مسکن تجاری و توسعه شهری با مقیاس کاربری تقریباً ۱۱۱۹۱ هکتار اجرا شده و در حال اجرا است؛ ۴۱۳ پارک صنعتی با مساحت کل زمین صنعتی تقریباً ۸۷۷۰۰ هکتار تأسیس شده است. در مورد مسکن اجتماعی، حدود ۸۰۰ پروژه با مقیاس ۵۶۷،۰۴۲ واحد اجرا شده است که از این تعداد: ۳۷۳ پروژه با مقیاس ۱۹۳۹۲۰ واحد تکمیل شده است؛ ۱۲۹ پروژه با مقیاس ۱۱۴۹۳۴ واحد آغاز شده است؛ ۲۹۸ پروژه تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کرده‌اند که شامل ۲۵۸،۱۸۸ واحد است.

آقای وو هونگ تان در حال ارائه گزارش به مجلس ملی (عکس: کوانگ وین)

نتایج نظارت نشان می‌دهد که بخش‌های املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی هنوز کاستی‌ها و نارسایی‌های زیادی، توسعه ناپایدار و عدم تعادل عرضه و تقاضا دارند. قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با درآمد اکثریت جمعیت همچنان بالا است. بسیاری از مناطق شهری متروکه هستند و مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی کوچک هنوز ناکافی است. هیچ راه‌حل مؤثری برای رسیدگی و حل مشکلات ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی که شرایط زندگی ساکنان را برآورده نمی‌کنند، وجود ندارد. بسیاری از پروژه‌ها با موانع و تأخیر در اجرا مواجه هستند. انواع جدید املاک و مستغلات با موانع قانونی زیادی روبرو هستند و فاقد مقررات روشن و خاص هستند.

در خصوص فرآیند سیاست‌گذاری و قانون‌گذاری، برخی از مقررات همپوشانی دارند، متناقض هستند، هماهنگ نیستند، با واقعیت مطابقت ندارند، به کندی بررسی، اصلاح یا تکمیل می‌شوند، نامشخص هستند، فاقد جزئیات و صراحت هستند و منجر به ناهماهنگی در تفسیر و اجرا می‌شوند. بسیاری از مقررات اجرایی دقیق به کندی صادر می‌شوند.

اجرای برنامه و طرح توسعه مسکن و پروژه سرمایه‌گذاری برای ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران مناطق صنعتی (۲۰۲۱-۲۰۳۰)، انتظارات را برآورده نکرده است و اکثر مناطق نتوانسته‌اند هدف توسعه مسکن اجتماعی را تکمیل کنند. بودجه دولتی به اندازه کافی تخصیص داده نشده است، در نتیجه اکثر مناطق فقط پروژه‌های مسکن اجتماعی ساخته شده با سرمایه غیردولتی را توسعه می‌دهند. آقای تان خاطرنشان کرد: «تأخیر در ارزیابی زمین در بسیاری از مناطق، مانع بزرگی است که منجر به رکود بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات می‌شود. صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین، گواهی‌های مالکیت خانه و گواهی‌های مربوط به دارایی‌های متصل به زمین، به ویژه برای محصولات جدید املاک و مستغلات، همچنان مشکل‌ساز است.»

پروژه‌های کاندوتل و آفیستل عملاً «منجمد» شده‌اند.

تیم نظارت همچنین خاطرنشان کرد که ساختار محصولات املاک و مستغلات غیرمنطقی است و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا وجود دارد که عمدتاً بخش لوکس و اهداف سرمایه‌گذاری مالی را هدف قرار می‌دهد و فاقد محصولاتی است که برای توان مالی اکثر مردم مناسب باشد، در حالی که تقاضا بالا است. عرضه عمدتاً از پروژه‌هایی حاصل می‌شود که در دوره‌های قبلی اجرا شده‌اند و پروژه‌های جدید بسیار کمی وجود دارد. برخی از پروژه‌ها با موانع قانونی، به ویژه در اخذ گواهی‌های حق استفاده از زمین و گواهی‌های مالکیت برای خانه‌ها و سایر دارایی‌های متصل به زمین، مواجه هستند. بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات فاقد ظرفیت مالی کافی و تجربه اجرایی هستند که منجر به پروژه‌های ناکارآمد و محصولات املاک و مستغلات با کیفیت پایین می‌شود. علاوه بر این، مشاغل با استفاده از ابزارهای اهرم مالی متعدد، سرمایه‌ای فراتر از ظرفیت جریان نقدی خود برای گسترش ذخایر زمین و سرمایه‌گذاری‌های تجاری جمع‌آوری می‌کنند. این امر منجر به طولانی شدن مراحل سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه‌های مالی و دشوار شدن کاهش قیمت املاک و مستغلات به ارزش واقعی آنها می‌شود. بازار املاک و مستغلات کاندوتل و آفیستل تقریباً "منجمد" شده است.

آقای تان گفت: «بسیاری از مناطق شهری متروکه شده‌اند» و افزود که قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با افزایش درآمد اکثریت مردم، سر به فلک کشیده است. در هانوی و هوشی مین سیتی، دیگر هیچ واحد آپارتمانی مقرون به صرفه و مناسب برای اکثریت مردم وجود ندارد. تعداد واحدهای مسکن اجتماعی عرضه شده به بازار بسیار کمتر از تقاضا است. اکثر مناطق به اهداف توسعه مسکن اجتماعی خود نرسیده‌اند. برعکس، در برخی مناطق، عرضه پاسخگوی تقاضا نیست و منجر به کمبود خریدار و مستاجر، اتلاف منابع، تأثیر منفی بر توسعه اقتصاد کلان، «سلامت» مشاغل املاک و مستغلات و بانک‌های تجاری، افزایش خطرات برای بازار اوراق قرضه، کاهش درآمد بودجه دولت و افزایش بدهی‌های معوق می‌شود. از سوی دیگر، این امر باعث بی‌ثباتی اجتماعی می‌شود و بر نیروی کار، اشتغال و امنیت مسکن مردم تأثیر می‌گذارد.

علت اصلی، عوامل ذهنی است.

هیئت نظارتی به این نتیجه رسید که کاستی‌ها و محدودیت‌های ذکر شده از علل عینی و ذهنی ناشی می‌شوند، اما علل ذهنی عامل اصلی بودند. بر این اساس، سازماندهی و اجرای قوانین همچنان ضعیف و ناکارآمد است. مقامات محلی مستعد ترس از اشتباه و ذهنیت کوتاه‌مدت هستند که منجر به راهنمایی ناکافی در مورد پروژه‌ها و رسیدگی به موقع به رویه‌ها می‌شود. توجه کافی به توسعه مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران در مناطق صنعتی نشده است. همچنین عدم تمرکز بر برنامه‌ریزی و تخصیص زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی مستقل وجود دارد. رهبری و راهنمایی در توسعه و بهبود قوانین، و همچنین بازرسی و نظارت بر اجرای قانون، در برخی مناطق به موقع و ناکافی بوده است. آگاهی از رعایت قانون در برخی مناطق همچنان پایین است. رسیدگی به تخلفات قانونی کند و فاقد قاطعیت است.

منبع: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html