قانون زمین، بازار مسکن هانوی را وارد یک «چرخه جدید» خواهد کرد.

بخش آپارتمان توجه ناگهانی بازار هانوی را به خود جلب کرد

در نیمه اول سال 2024، بخش مسکن همچنان یکی از نقاط داغ بازار املاک و مستغلات است. بخش آپارتمان شاهد افزایش شدید علاقه بود که منجر به افزایش شدید قیمت محصولات در بازار ثانویه شد.

گزارش ساویلز ویتنام برای سه‌ماهه دوم/۲۰۲۴ نشان می‌دهد که از سال ۲۰۲۰، میانگین قیمت اولیه ۱۸ درصد در سال افزایش یافته است، در حالی که قیمت ثانویه ۱۴ درصد در سال افزایش یافته است.

تا اواسط سال 2024، قیمت اولیه بخش آپارتمان به 65 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع خواهد رسید که نسبت به سه ماهه قبل 10 درصد و نسبت به سال قبل 24 درصد افزایش خواهد داشت. نکته قابل توجه این است که Savills در سه ماهه دوم سال 2024 هیچ عرضه جدیدی را زیر 45 میلیون دونگ ویتنام ثبت نکرده است.

Savills Vietnam، عرضه محدود و عدم تعادل محصول را از دلایل اصلی افزایش شدید و مداوم قیمت فروش بخش آپارتمان می‌داند.

منبع: گزارش مروری بازار Savills برای ۶ ماه/۲۰۲۴.

در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴، عرضه جدید نسبت به سه‌ماهه اول ۳۴ درصد و نسبت به سال گذشته ۲۵ درصد کاهش یافت و به ۲۶۹۷ واحد رسید. عرضه اولیه نسبت به سه‌ماهه اول ۲۰ درصد و نسبت به سال گذشته ۴۹ درصد کاهش یافت و به ۱۰۳۱۷ واحد رسید.

بیشتر معاملات آپارتمان ثبت شده در 6 ماه اول سال متعلق به بخش آپارتمان‌های کلاس B بود. کلاس B، 96 درصد از کل 5085 واحد فروخته شده را تشکیل می‌داد.

این بخش خدمات باکیفیتی را ارائه می‌دهد که نیازهای زندگی روزمره را برآورده می‌کند و به خریداران کمک می‌کند تا هزینه‌های خرید خانه و کیفیت زندگی را متعادل کنند.

خانم دو تی تو هانگ - مدیر ارشد دپارتمان مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی گفت: «در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، میانگین قیمت آپارتمان در بازار ثانویه ۲۵ درصد افزایش یافته است، حتی بخش‌های کلاس B و کلاس C نیز افزایش ۲۷ تا ۲۹ درصدی را ثبت کرده‌اند.»

بخش ویلا به آرامی بهبود می‌یابد

در مورد بخش ویلا/خانه شهری، گزارش ساویلز نشانه‌هایی از بهبود کند را نشان می‌دهد.

در 6 ماه اول سال، تعداد معاملات در بخش ویلا/خانه شهری نسبت به سه ماهه قبل 40 درصد کاهش یافت، اگرچه نسبت به سال قبل 5 درصد افزایش یافت و به 111 واحد رسید، اما نرخ جذب سه ماهه تنها 18 درصد بود. عرضه جدید نرخ جذب 48 درصد داشت که نسبت به سه ماهه قبل 15 درصد و نسبت به سال قبل 3 درصد کاهش یافته است.

به لطف پروژه‌های زیرساختی در حال تکمیل مانند خیابان لو کوانگ دائو که انتظار می‌رود در سه ماهه چهارم سال 2024 به بهره‌برداری برسد، اکثر معاملات اولیه با 61 درصد در منطقه ها دونگ ثبت شده است. منطقه هوانگ مای و منطقه تونگ تین به ترتیب با 14 درصد و 9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

خانم دو تی تو هانگ - مدیر ارشد، دپارتمان مشاوره و تحقیقات، ساویلز هانوی.

خانم هانگ توضیح داد: «بخش ویلا/خانه شهری در پروژه‌ها هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است، قیمت‌ها در سطح بالایی افزایش یافته‌اند، اما نقدینگی خوب نیست. در همین حال، بازارهای همسایه هنوز عرضه جدید با قیمت‌های رقابتی دارند و تقاضا برای خرید بیشتر است.»

به طور خاص، عرضه ویلا در پروژه‌های جدید هنوز فراوان است. طبق گزارش Savills، عرضه جدید به ۱۲۸ واحد رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل ۳۸ درصد افزایش اما نسبت به سال قبل ۲ درصد کاهش داشته است.

عرضه جدید از دو پروژه موجود در ها دونگ می‌آید: آن کوی ویلا با ۵۴ ویلا، در حالی که آن لاک گرین سمفونی در هوآی دوک دارای ۱۲ خانه شهری جدید و هیم لام تونگ تین دارای ۱۱ مغازه و فروشگاه جدید است.

عرضه اولیه از ۱۶ پروژه به ۶۰۸ واحد رسید که نسبت به سه‌ماهه اول ۹ درصد و نسبت به سال گذشته ۲۴ درصد کاهش داشته است. ویلاها با ۳۹ درصد به دلیل عرضه جدید در این سه‌ماهه، بیشترین سهم عرضه اولیه را به خود اختصاص دادند.

در 6 ماه اول سال، قیمت اولیه ویلاها در پروژه‌ها 9 درصد افزایش یافت و به 178 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع زمین رسید.

قیمت خانه‌های شهری نسبت به سه‌ماهه قبل ۲ درصد کاهش یافت و به ۱۸۸ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید، که دلیل اصلی آن فروش تمام واحدهای گران‌قیمت و باقی ماندن تنها واحدهای ارزان‌تر بود.

قیمت مغازه‌ها نیز در طول سه‌ماهه سوم سال ۳ درصد افزایش یافت و به ۲۸۸ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع زمین رسید.

قانون زمین از بازار املاک و مستغلات حمایت می‌کند

به گفته خانم هانگ، انتظار می‌رود بازار مسکن هانوی وارد یک «چرخه جدید» شود، زیرا قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات رسماً از اول آگوست به اجرا درآمدند.

«وقتی این قانون به زودی اجرایی شود، بسیاری از مشکلات بازار حل خواهد شد و تأثیرات آن سریع‌تر اتفاق خواهد افتاد.»

برای مثال، مشکل عرضه محدود در بسیاری از مناطق. وقتی عرضه محدود باشد، انتخاب‌های مردم کاهش می‌یابد و منجر به قیمت‌های ناپایدار و تمایل به افزایش می‌شود. حل مشکل عرضه محدود، تأثیر مثبتی بر بازار عمومی خواهد داشت.

با این حال، باید توجه داشت که حتی اگر این قانون به زودی لازم‌الاجرا شود، حل مشکل عرضه محدود زمان خواهد برد زیرا در حال حاضر پروژه‌ها هنوز منتظر اسناد راهنما هستند.»

خانم هانگ خاطرنشان کرد که قیمت‌های فعلی بخش‌های مسکن بالا است و این امر تأثیر زیادی بر تصمیمات سرمایه‌گذاری و نقدینگی بازار دارد.

با انتشار تدریجی و کامل دستورالعمل‌ها، انتظار می‌رود قیمت‌ها ثبات بیشتری پیدا کنند و منافع مردم بیشتر تضمین شود، به عنوان مثال، شرایط و ضوابط فروش محصولات در آینده شکل خواهد گرفت.

پروژه‌هایی که قبلاً تصویب نشده‌اند، مبنایی برای حل و فصل خواهند داشت و بسیاری از مسائل دیگر، از جمله محاسبه هزینه استفاده از زمین، اجاره زمین و توسعه مسکن اجتماعی، قابل حل هستند...

قانون زمین به تثبیت قیمت املاک و مستغلات و تضمین بهتر منافع مردم کمک خواهد کرد.

به گفته کارشناسان، انتظار می‌رود تصویب زودهنگام این قانون، حمایت اولیه‌ای از بازار را فراهم کند و تأثیر مثبتی بر روانشناسی خریداران و سرمایه‌گذاران داشته باشد و به آنها کمک کند تا در آینده نزدیک در تصمیمات و برنامه‌های تجاری و توسعه خود اطمینان بیشتری داشته باشند.

معمولاً، قانون تجارت املاک و مستغلات همچنین تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران فقط مجاز به جمع‌آوری سپرده‌هایی هستند که بیش از ۵٪ از ارزش املاک و مستغلات نباشد. علاوه بر این، سپرده‌ها فقط در مواردی مجاز به جمع‌آوری هستند که خانه یا کار ساختمانی طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته باشد.

این امر به خریداران کمک می‌کند تا قبل از تکمیل مراحل قانونی لازم، از ریسک تخصیص سرمایه محافظت کنند و به آنها زمان بیشتری برای تهیه امور مالی می‌دهند.

در عین حال، این مقررات به ایجاد اعتماد بیشتر در معاملات بازار کمک می‌کند.

علاوه بر این، در آینده نزدیک، با توجه به محدودیت فعلی صندوق زمین، پروژه‌ها و عرضه در مرکز شهر، روند مهاجرت به مناطق حومه شهر همچنان با قدرت ادامه خواهد یافت و بر بخش‌های آپارتمانی و ویلایی/خانه‌های شهری تأثیر خواهد گذاشت.

برای آپارتمان‌ها، تقاضا بیشتر از سوی گروه با درآمد متوسط ​​​​است. توان خرید این گروه، محصولاتی با قیمت کمتر از ۳ میلیارد دلار است، در حالی که بازار هانوی گزینه‌های زیادی برای این محدوده قیمت ندارد.

بنابراین، خریداران پروژه‌هایی واقع در حومه شهر مانند نام تو لیم، ها دونگ و گیا لام را در نظر گرفته‌اند که تا ۹۳٪ از عرضه این بخش را تأمین می‌کنند.

برای ویلاها/خانه‌های شهری، تا پایان سال ۲۰۲۴، ۱۳ پروژه در مجموع ۲۹۵۱ واحد ارائه خواهند داد.

به همین ترتیب، برای ویلاها/خانه‌های شهری، تا پایان سال ۲۰۲۴، ۱۳ پروژه در مجموع ۲۹۵۱ واحد مسکونی را فراهم خواهند کرد که بیشتر آنها در منطقه دونگ آن با ۳۴٪ از عرضه آینده خواهد بود. منطقه ها دونگ با ۱۹٪ و منطقه هوآی دوک با ۱۶٪ در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

خانم هانگ در ارزیابی این روند توضیح داد: «در این زمینه، شهر مجبور است در توسعه زیرساخت‌های اطراف کمربندی سرمایه‌گذاری کند، بار وارده بر بافت مرکزی شهر را کاهش دهد و جمعیت را به حومه شهر پخش کند.

در حال حاضر، مناطق شهری جدیدی در مناطقی دور از مرکز شهر وجود دارند که در آنها خدمات شهری همزمان و باکیفیت سرمایه‌گذاری شده است و تعداد تراکنش‌های آنها رو به افزایش است و همین امر باعث می‌شود مردم تمایل بیشتری به نقل مکان به این مناطق داشته باشند.

تقاضا همچنین از سوی افرادی است که می‌توانند از راه دور کار کنند، به سفر زیادی نیاز ندارند اما همچنان می‌توانند از خدمات شهری همزمان و زیرساخت‌های مناسب برای فضای سبز برخوردار باشند.

طبق اعلام وزارت حمل و نقل هانوی، در حال حاضر ۱۱ پروژه سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز ترافیک قرار است در هانوی آغاز به کار کنند. ۱۳ وزارتخانه و سازمان مرکزی به خارج از بافت مرکزی شهر منتقل خواهند شد و در مناطق West West Lake و Me Tri متمرکز خواهند شد.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm