بانک مرکزی درباره «عدم وام برای خرید خانه‌های آینده» چه می‌گوید؟

اخیراً، بسیاری از بنگاه‌های املاک و مستغلات نگرانی‌هایی را در مورد مقررات مربوط به وام مسکن ابراز کرده‌اند.

به طور خاص، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که او و مشاغل املاک و مستغلات در مورد مفاد بند ۱۱، ماده ۲ از بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل شده توسط بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) بسیار نگران هستند.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — کسب و کارهای املاک و مستغلات سالی پر از نوسانات و مشکلات را پشت سر گذاشته‌اند.

طبق این آیین‌نامه، برای وام‌های تضمین‌شده با وثیقه املاک و مستغلات به افراد برای خرید خانه، از جمله خانه‌های تجاری، بانک‌ها فقط مجاز به وام دادن به افراد برای خرید خانه‌هایی هستند که مراحل تحویل آنها تکمیل شده است، یعنی خانه‌های موجود.

بنابراین، بخشنامه 22/2023/TT-NHNN به بانک‌ها اجازه نمی‌دهد که به افراد برای خرید مسکن تجاری ناتمام برای تحویل (یعنی مسکن تجاری که در آینده ساخته می‌شود) با وثیقه (رهن) خود آن خانه، وام دهند. بنابراین، افرادی که می‌خواهند برای خرید مسکن تجاری که در آینده ساخته می‌شود، اعتبار قرض بگیرند، باید اقدامات امنیتی دیگری را اجرا کنند یا با دارایی‌های دیگر وثیقه بگذارند.

در رابطه با این محتوا، در تاریخ ۳۱ ژانویه، بانک دولتی پاسخ داد.

طبق اعلام بانک مرکزی، بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل‌شده توسط بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) که نسبت ایمنی سرمایه بانک‌های تجاری (CB) و شعب بانک‌های خارجی را تنظیم می‌کند، سندی برای هدایت عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری نیست.

بند ۱۰، ماده ۲ بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN تصریح می‌کند: «وام تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات، وامی است که به یک شخص حقیقی یا حقوقی برای خرید املاک و مستغلات، اجرای یک پروژه املاک و مستغلات داده می‌شود و توسط املاک و مستغلات یا پروژه املاک و مستغلات تشکیل‌شده از وام، طبق مفاد قانون معاملات تضمین‌شده، تضمین می‌شود.»

بانک مرکزی تأیید می‌کند که بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN این محتوا را اصلاح یا تکمیل نمی‌کند. سازمان‌ها و افرادی که نیاز به خرید خانه و تضمین (وام مسکن) این خانه آینده دارند، بسته به نسبت ضمانت (LTV) که با نسبت مانده وام به ارزش وثیقه محاسبه می‌شود، ضریب ریسک ۳۰ تا ۱۲۰ درصد را اعمال خواهند کرد؛ در صورتی که هیچ اطلاعاتی در مورد نسبت LTV وجود نداشته باشد، ضریب ریسک ۱۵۰ درصد است.

وام‌های خرید مسکن اجتماعی لزوماً نباید مشروط به تکمیل خانه برای تحویل باشند.

طبق اعلام بانک مرکزی، بند 11 ماده 2 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN تصریح می‌کند: «وام رهن مسکن، وامی است که توسط املاک و مستغلات برای خرید خانه به افراد تضمین می‌شود. شرایط زیر را به طور کامل رعایت کنید: منبع تأمین مالی برای بازپرداخت بدهی، منبع تأمین مالی برای اجاره خانه‌ای که از وام تشکیل شده است، نباشد؛ خانه طبق قرارداد خرید خانه تکمیل شده باشد.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — یک منطقه مسکونی اجتماعی در منطقه ۱۲ (HCMC)

بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی، در صورتی که مشتریان نتوانند بدهی‌های خود را طبق مفاد قانون معاملات تضمین‌شده بازپرداخت کنند، از حق قانونی کامل برای رسیدگی به خانه‌های رهنی برخوردارند.

خانه‌ای که از این وام رهنی تشکیل می‌شود، باید به طور مستقل (توسط شخص ثالث یا توسط دپارتمانی مستقل از دپارتمان تأیید اعتبار بانک یا شعبه بانک خارجی) با رعایت اصل احتیاط (قیمت بالاتر از قیمت بازار در زمان تأیید وام نباشد) طبق مقررات بانک یا شعبه بانک خارجی ارزیابی شود.

در همین حال، بند ۱، ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN تصریح می‌کند: «۱. بند ۱۱، ماده ۲ را به شرح زیر اصلاح و تکمیل کنید: «۱۱. وام رهنی مسکن، وامی است که توسط املاک و مستغلات برای خرید خانه توسط افراد تضمین می‌شود، از جمله وامی که توسط املاک و مستغلات برای خرید خانه توسط افراد تضمین می‌شود و شرایط زیر را دارد: منبع پول برای بازپرداخت بدهی، منبع پول برای اجاره خانه تشکیل شده از وام نیست؛ خانه طبق قرارداد فروش و خرید خانه برای تحویل تکمیل شده است.

بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی، در صورتی که مشتریان نتوانند بدهی‌های خود را طبق مفاد قانون معاملات وثیقه‌ای و قانون مسکن بازپرداخت کنند، از حق قانونی کامل برای رسیدگی به خانه‌های رهنی برخوردارند.

خانه‌ای که از این وام رهنی تشکیل می‌شود، باید به طور مستقل (توسط شخص ثالث یا توسط دپارتمانی مستقل از دپارتمان تأیید اعتبار بانک یا شعبه بانک خارجی) با رعایت اصل احتیاط (ارزش بالاتر از قیمت بازار در زمان تأیید وام نباشد) طبق مقررات بانک یا شعبه بانک خارجی ارزیابی شود...».

برای وام‌های خرید مسکن اجتماعی، خرید خانه تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت ، لازم نیست شرط تکمیل خانه برای تحویل و داشتن ضریب ریسک کمتر از سایر وام‌های رهنی مسکن، تنها ۲۰ تا ۵۰ درصد، رعایت شود تا سیاست دولت برای تشویق مسکن اجتماعی اجرا شود.

شرط تکمیل خانه تحت قرارداد خرید خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که نسبت به سایر وام‌های تضمین‌شده با املاک و مستغلات، ریسک کمتری دارند) اعمال می‌شود.

بانک دولتی

برای وام‌های رهنی مسکن، این شامل موارد زیر خواهد بود: وام‌های رهنی مسکن برای خرید خانه‌هایی که شرایط مقرر، از جمله شرط تکمیل برای تحویل، را برآورده می‌کنند و وام‌هایی برای خرید مسکن اجتماعی، خرید خانه تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت.

ضریب ریسک اعمال شده برای وام‌های رهنی مسکن، بسته به نسبت LTV و نسبت درآمد (DSC)، از 20 تا 100 درصد متغیر خواهد بود. برای وام‌های خرید مسکن اجتماعی، خرید خانه تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت، لازم نیست شرط تکمیل خانه برای تحویل رعایت شود و ضریب ریسک آن نسبت به سایر وام‌های رهنی مسکن، تنها 20 تا 50 درصد است تا سیاست دولت در تشویق مسکن اجتماعی اجرا شود.

طبق اعلام بانک ایالتی، شرط تکمیل خانه تحت قرارداد خرید خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که نسبت به سایر مطالبات تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات، ضریب ریسک کمتری دارند) اعمال می‌شود.

در صورتی که یک سازمان یا فرد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در آینده داشته باشد و مسکن آینده را رهن کند، این مورد به عنوان وامی که توسط املاک و مستغلات تضمین شده است، طبق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN خواهد بود و ضریب ریسک مربوطه طبق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN اعمال می‌شود.

بانک مرکزی اعلام کرد: «بنابراین، این آیین‌نامه حقوق سازمان‌ها و افراد را برای خرید مسکن در آینده محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات جاری (قانون مدنی، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰، قانون مؤسسات اعتباری ۲۰۲۴) نیست.»

لینک منبع