اخیراً، بسیاری از بنگاههای املاک و مستغلات نگرانیهایی را در مورد مقررات مربوط به شرایط وام مسکن ابراز کردهاند.
به طور خاص، آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، اظهار داشت که او و سایر مشاغل املاک و مستغلات در مورد مقررات مندرج در بند الف، بند 11، ماده 2 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل شده توسط بخشنامه 22/2023/TT-NHNN) بسیار نگران هستند.
کسب و کارهای املاک و مستغلات به تازگی سالی پرتلاطم و چالش برانگیز را پشت سر گذاشته اند.
طبق این آییننامه، برای وامهای تضمینشده با وثیقه املاک و مستغلات به افراد برای خرید خانه، از جمله مسکن تجاری، بانکها فقط مجاز به وام دادن به افراد برای خرید خانههای تکمیلشده و آماده سکونت، یعنی مسکن آماده سکونت، هستند.
بنابراین، بخشنامه 22/2023/TT-NHNN به بانکها اجازه نمیدهد که به افراد برای خرید مسکن تجاری ناتمام (یعنی مسکن تجاری در حال ساخت) که توسط خود خانه تضمین شده (رهن شده) است، وام دهند. بنابراین، افرادی که مایل به دریافت اعتبار برای خرید مسکن تجاری در حال ساخت هستند، باید اقدامات امنیتی دیگری را انجام دهند یا وثیقهای به شکل داراییهای دیگر ارائه دهند.
در رابطه با این موضوع، بانک دولتی ویتنام در تاریخ ۳۱ ژانویه پاسخی صادر کرد.
طبق اعلام بانک مرکزی ویتنام، بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN (اصلاح و تکمیلشده توسط بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) که نسبت کفایت سرمایه بانکهای تجاری و شعب بانکهای خارجی را تنظیم میکند، سندی برای هدایت عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری نیست.
بند ۱۰، ماده ۲ بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN تصریح میکند: «وامهای تضمینشده توسط املاک و مستغلات، وامهایی به اشخاص حقیقی و حقوقی برای خرید املاک و مستغلات یا اجرای پروژههای املاک و مستغلات هستند و توسط املاک و مستغلات یا پروژه املاک و مستغلات تشکیلشده از وام، مطابق با مفاد قانون معاملات تضمینشده، تضمین میشوند.»
بانک دولتی ویتنام تأیید میکند که بخشنامه 22/2023/TT-NHNN این محتوا را اصلاح یا تکمیل نمیکند. سازمانها و افرادی که مایل به خرید خانه و تضمین (وام مسکن) این خانه آیندهساز هستند، بسته به نسبت وام به ارزش (LTV)، که به عنوان نسبت مانده وام به ارزش وثیقه محاسبه میشود، وزن ریسک 30 تا 120 درصد را اعمال خواهند کرد. در مواردی که نسبت LTV در دسترس نباشد، وزن ریسک 150 درصد خواهد بود.
وام گرفتن برای خرید مسکن اجتماعی نیازی به احراز شرط تکمیل و تحویل خانه ندارد.
طبق اعلام بانک مرکزی ویتنام، بند ۱۱، ماده ۲ بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN تصریح میکند: «وام رهنی، وامی است که توسط املاک و مستغلات به یک فرد برای خرید خانه تضمین میشود.» شرایط زیر باید رعایت شود: منبع وجوه بازپرداخت نباید درآمد اجاره حاصل از وام باشد؛ و خانه باید طبق قرارداد خرید خانه تکمیل شود.
یک مجتمع مسکونی اجتماعی در منطقه ۱۲ (شهر هوشی مین)
بانکها و شعب بانکهای خارجی، طبق قانون معاملات وثیقهای، حق قانونی کامل برای توقیف املاک رهنی در صورت عدم بازپرداخت بدهی مشتریان را دارند.
اموالی که از طریق این وام رهنی به دست میآیند، باید به طور مستقل (یا توسط شخص ثالث یا توسط یک دپارتمان مستقل از دپارتمان تأیید اعتبار بانک یا شعبه بانک خارجی) با ارزیابی احتیاطی (قیمت نباید از قیمت بازار در زمان تأیید وام تجاوز کند) طبق آنچه بانک یا شعبه بانک خارجی تعیین کرده است، ارزیابی شوند.
در همین حال، بند ۱، ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN تصریح میکند: «۱. بند ۱۱، ماده ۲ را به شرح زیر اصلاح و تکمیل میکند: «۱۱. وامهای رهنی، وامهایی هستند که با وثیقه املاک و مستغلات به افراد برای خرید خانه داده میشوند، از جمله وامهایی که با وثیقه املاک و مستغلات به افراد برای خرید خانههایی که شرایط زیر را دارند، داده میشوند: منبع بازپرداخت از درآمد اجاره حاصل از وام نباشد؛ خانه تکمیل شده و طبق قرارداد خرید خانه آماده تحویل باشد.
بانکها و شعب بانکهای خارجی، طبق قوانین مربوط به معاملات وثیقهای و قوانین مسکن، اختیار قانونی کامل برای توقیف املاک رهنی در صورت عدم بازپرداخت بدهی مشتریان را دارند.
اموالی که از طریق این وام رهنی به دست میآید، باید به طور مستقل (یا توسط شخص ثالث یا توسط یک بخش مستقل از بخش تأیید اعتبار بانک یا شعبه بانک خارجی) با رعایت اصل احتیاطی (ارزش نباید از قیمت بازار در زمان تأیید وام تجاوز کند) همانطور که توسط بانک یا شعبه بانک خارجی تصریح شده است، ارزیابی شود...
بانک دولتی ویتنام
وامهای رهنی مسکن شامل موارد زیر خواهد بود: وامهای رهنی مسکن برای خرید مسکن واجد شرایط، شامل شرط تکمیل و تحویل؛ و وام برای خرید مسکن اجتماعی یا مسکن تحت برنامهها و پروژههای حمایتی دولت.
وزن ریسک اعمال شده برای وامهای رهنی مسکن بسته به نوع آن متفاوت است و بسته به نسبت وام به ارزش (LTV) و وزن ریسک توزیعی (DSC) از 20٪ تا 100٪ متغیر است. برای وامهای خرید مسکن اجتماعی یا مسکن تحت برنامهها و پروژههای حمایتی دولتی، که نیازی به تکمیل و آماده تحویل بودن خانه ندارند، وزن ریسک کمتر از سایر وامهای رهنی مسکن است و از 20٪ تا 50٪ متغیر است، که مطابق با سیاست دولت برای تشویق مسکن اجتماعی است.
طبق اعلام بانک دولتی ویتنام، شرط تکمیل خانه طبق قرارداد خرید خانه، فقط در مورد وامهای رهنی تضمینشده توسط املاک و مستغلات (که در مقایسه با سایر مطالبات تضمینشده توسط املاک و مستغلات، ریسک کمتری دارند) اعمال میشود.
در مواردی که سازمانها یا افراد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در حال ساخت و رهن این مسکن در حال ساخت دارند، این وام تحت عنوان وامهای تضمینشده توسط املاک و مستغلات، مطابق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN قرار میگیرد و ضریب ریسک مربوطه مطابق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN اعمال خواهد شد.
بانک دولتی ویتنام اعلام کرد: «بنابراین، این آییننامه حقوق سازمانها و افراد را برای خرید مسکن در حال ساخت محدود نمیکند و با مقررات فعلی (قانون مدنی، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون سرمایهگذاری ۲۰۲۰، قانون مؤسسات اعتباری ۲۰۲۴) مغایرتی ندارد.»
لینک منبع
![[عکس] نخست وزیر فام مین چین با مدیرعامل شرکت روس اتم روسیه تماس تلفنی برقرار کرد.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
نظر (0)