دیدگاه وزارت ساخت و ساز در مورد توسعه آپارتمان‌های کوچک، بازار خانه‌های شهری هنوز در «خواب زمستانی» و ویلاهای ساحلی در رکود

نظرات در مورد توسعه آپارتمان‌های کوچک، بازار ناامیدکننده خانه‌های شهری، قیمت‌های بالا، ویلاهای ساحلی راکد... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

آخرین اخبار املاک و مستغلات: وزارت ساخت و ساز دو گزینه برای ساخت آپارتمان‌های کوچک پیشنهاد می‌دهد. (منبع: Tuoi Tre)

نظرات خود را در مورد توسعه آپارتمان‌های کوچک دریافت کنید

وزارت ساخت و ساز به تازگی گزارشی در مورد پذیرش، اصلاح و تکمیل پیش‌نویس قانون مسکن اصلاح‌شده به دولت ارائه کرده است. در این گزارش، وزارت ساخت و ساز دو گزینه برای توسعه مسکن چند طبقه با آپارتمان‌های زیاد برای خانوارها و افراد (که به عنوان آپارتمان‌های کوچک نیز شناخته می‌شوند) ارائه کرده است.

در گزینه 1، وزارت ساخت و ساز موارد زیر را پیشنهاد می‌کند:

اولاً ، خانوارها و افراد طبق مقررات حق استفاده از زمین مسکونی را دارند. هنگام ساخت خانه‌ای با ۲ طبقه یا بیشتر، که هر طبقه دارای طراحی و ساخت آپارتمان برای فروش یا اجاره به شرط تملیک است، هر آپارتمان باید شرایط لازم برای سرمایه‌گذار بودن در یک پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن را داشته باشد. در عین حال، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز باید مطابق با مفاد قانون ساخت و ساز و قوانین مربوطه در مورد پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن باشد.

فروش و اجاره-خرید آپارتمان‌های مشخص‌شده در این بند مطابق با مفاد این قانون و قانون معاملات املاک و مستغلات انجام خواهد شد. صدور گواهی برای هر آپارتمان مشخص‌شده در این بند مطابق با مفاد قانون زمین انجام خواهد شد.

دوم ، خانوارها و افراد حق دارند طبق مقررات از زمین مسکونی استفاده کنند. هنگام ساخت خانه‌ای با دو طبقه یا بیشتر، هر طبقه دارای طراحی و ساخت آپارتمان برای اجاره است، سرمایه‌گذاری در ساخت این خانه طبق مفاد قانون ساخت و ساز برای خانه‌های شخصی و مدیریت ایمنی پیشگیری و اطفاء حریق طبق مفاد قانون پیشگیری و اطفاء حریق برای خانه‌های شخصی همراه با تولید و تجارت انجام می‌شود.

سوم ، مدیریت و بهره‌برداری از مسکن مشخص شده در بند ۱ و بند ۲ این ماده باید مطابق با آیین‌نامه مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی صادر شده توسط وزیر راه و شهرسازی انجام شود.

چهارم ، کمیته‌های مردمی در تمام سطوح، در محدوده وظایف و اختیارات خود، مسئول بازرسی و بررسی رعایت الزامات و شرایط مسکن مقرر در بندهای ۱ و ۲ این ماده هستند.

پنجم ، دولت جزئیات این ماده را شرح می‌دهد.

گزینه ۲

در مورد گزینه ۲، پیش‌نویس قانون مسکن اصلاح‌شده که توسط کمیته دائمی مجلس ملی اصلاح شده است، تصریح می‌کند:

اولاً ، به جز مواردی که فردی حق دارد طبق بند ۳ ماده ۵۴ این قانون از زمین مسکونی برای ساخت خانه‌ای با ۲۲ طبقه یا بیشتر استفاده کند که هر طبقه آن با ۲ یا چند آپارتمان برای اجاره طراحی و ساخته شده باشد، الزامات و شرایط مقرر در این قانون باید رعایت شود.

یعنی خانه باید یک فضای اختصاصی آپارتمان، یک فضای مشترک خانه و تجهیزاتی برای استفاده مشترک داشته باشد؛

آپارتمان‌ها در مسکن باید به صورت بسته طراحی و ساخته شوند، به طوری که استاندارد مساحت هر آپارتمان کمتر از مساحت طبق مقررات فنی ملی ساختمان‌های آپارتمانی نباشد.

مسکن باید طبق مفاد قانون ساخت و ساز، مجوز ساخت و ساز داشته باشد.

باید الزامات مربوط به طراحی و ارزیابی پیشگیری و اطفاء حریق را که برای ساختمان‌های آپارتمانی تعیین شده است، برآورده کند.

دوم ، مسکن مشخص شده در بند 1 این ماده را نمی‌توان برای خرید آپارتمان فروخت یا اجاره داد.

سوم ، در صورت ساخت خانه‌ای با مقیاس ۲۰ آپارتمان یا بیشتر، لازم است شرایط کافی برای سرمایه‌گذار بودن در یک پروژه ساخت مسکن طبق مفاد ماده ۳۵ این قانون را داشته باشید و باید پروژه‌ای را برای اجرای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن طبق مفاد قانون ایجاد کنید.

چهارم ، مدیریت و بهره‌برداری از مسکن مقرر در این ماده باید مطابق با آیین‌نامه مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی صادر شده توسط وزیر راه و شهرسازی انجام شود.

پنجم ، کمیته مردمی استان باید شرایط تردد خودروهای آتش‌نشانی در مناطق مسکونی را مشخص کند تا به عنوان مبنایی برای اعطای مجوزهای ساخت مسکن طبق این ماده عمل کند. کمیته‌های مردمی در تمام سطوح، در محدوده وظایف و اختیارات خود، مسئول بازرسی و بررسی رعایت الزامات و شرایط مقرر در بند ۱ این ماده در هنگام اجاره آپارتمان‌ها در خانه‌های چند طبقه توسط افراد هستند.

وزارت ساخت و ساز گزینه ۱ را انتخاب می‌کند

وزارت ساخت و ساز نظر خود را در مورد انتخاب گزینه ۱ اعلام کرد. از آنجا که اجرای گزینه ۱، توسعه خانه‌های چند طبقه توسط خانوارها و افراد را محدود می‌کند، طراحی بسیاری از آپارتمان‌ها که با مجوزهای ساخت و ساز مطابقت ندارند، مقررات و استانداردها، به ویژه مقررات و استانداردهای پیشگیری و اطفاء حریق را که در گذشته اخیر اتفاق افتاده است، برآورده نمی‌کنند.

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز دریافت که برای خانه‌های شخصی (که نیازی به ایجاد یک پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن ندارند)، قانون دارای مقررات خاصی در مورد مدیریت سرمایه‌گذاری ساخت و ساز و همچنین مدیریت ایمنی پیشگیری و اطفاء حریق است.

در عین حال، طبق گفته وزارت ساخت و ساز، پیش نویس قانون همچنین پیشنهاد کرده است که هنگام ساخت خانه‌های تکی با طرح‌های چند طبقه و چند آپارتمانی، برای هر آپارتمان گواهی حق استفاده از زمین و حق مالکیت خانه صادر نشود. بنابراین، نیازی به تعیین الزاماتی برای تمایز مناطق استفاده مشترک و خصوصی نیست...

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز همچنین پیشنهاد داد که مدیریت و بهره‌برداری از مسکن‌های انفرادی در قالب خانه‌های چند طبقه و آپارتمان‌های اجاره‌ای طبق آیین‌نامه مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی صادر شده توسط وزیر ساخت و ساز مدیریت شود.

عرضه خانه‌های شهری جدید کم است، قیمت‌ها همچنان بالا هستند

اطلاعات اخیر JLL ویتنام در مورد بازار مسکن هانوی نشان می‌دهد که در سه‌ماهه سوم، بازار خانه‌های شهری (ویلا، خانه‌های شهری و خانه‌های شهری) در هانوی همچنان به حالت «خواب زمستانی» خود ادامه داده است، به طوری که اکثر پروژه‌ها به طور موقت لیست محصولات خود را قفل کرده و لیست قیمت‌ها و سیاست‌های خود را بازسازی کرده‌اند.

سرمایه‌گذاران بسیار محتاط هستند و به جای فعالیت‌های پر جنب و جوش پیش‌فروش مانند مرحله قبل، مراحل قانونی یا پیشرفت ساخت و ساز را در اولویت قرار می‌دهند.

به همین ترتیب، طبق گزارش Savills Vietnam، بازار مسکن در هانوی در سه ماهه سوم با حجم معاملات پایین کاملاً آرام بود و سرمایه‌گذاران در مورد عرضه جدید محتاط بودند.

عرضه جدید همچنان محدود است و شکاف عرضه و تقاضا همچنان یک چالش است. با این حال، بازار شاهد عوامل مثبتی بوده است که انتظار می‌رود به تدریج در آینده به بهبود اوضاع کمک کنند.

طبق گزارش این واحد، عرضه آپارتمان‌های جدید در هانوی در این سه‌ماهه همچنان با کاهش ۴۷ درصدی نسبت به سه‌ماهه قبل و ۶۵ درصدی نسبت به سال گذشته، به ۱۸۹۱ آپارتمان کلاس B رسیده است. نکته قابل توجه این است که بازار در سه‌ماهه گذشته هیچ عرضه جدیدی از آپارتمان‌های کلاس A و C را ثبت نکرده است.

عرضه آپارتمان‌های اولیه به ۱۹۸۰۸ واحد رسید که نسبت به سه‌ماهه قبل ۳ درصد و نسبت به سال گذشته ۶ درصد کاهش داشته است و ۹۲ درصد از عرضه مربوط به واحدهای کلاس B است. تعداد آپارتمان‌های فروخته شده همچنان با کاهش ۱۶ درصدی نسبت به سه‌ماهه قبل و ۴۲ درصدی نسبت به سال گذشته به ۲۱۰۰ واحد رسید.

در مورد عرضه ویلا و خانه‌های شهری، بازار هیچ پروژه جدیدی را ثبت نکرده است، تنها 30 واحد جدید از پروژه‌های موجود در Thanh Tri. عرضه جدید بخش ساختمان‌های کم ارتفاع نسبت به سه ماهه قبل 76 درصد و نسبت به سال قبل 94 درصد کاهش یافته است. تعداد واحدهای فروخته شده در سه ماهه سوم نسبت به سه ماهه قبل 5 درصد و نسبت به سال قبل 66 درصد کاهش یافته و به 101 واحد رسیده است.

قیمت بالای موجودی انبار، قیمت‌های اولیه را در تمام انواع محصولات افزایش داده است. قیمت آپارتمان‌های اولیه به ۵۴ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل ۲ درصد و نسبت به سال قبل ۱۳ درصد افزایش داشته است. قیمت آپارتمان‌های اولیه برای ۱۹ فصل متوالی افزایش یافته و ۷۷ درصد بیشتر از سه ماهه اول ۲۰۱۹ است.

به همین ترتیب، میانگین قیمت ویلاهای اولیه نسبت به سه ماهه قبل 3 درصد افزایش یافته و به 103 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین رسیده است. قیمت خانه‌های شهری نیز نسبت به سه ماهه قبل 9 درصد افزایش یافته و به 190 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است، در حالی که قیمت مغازه‌ها نیز نسبت به سه ماهه قبل 6 درصد افزایش داشته است.

عرضه اولیه محدود جدید به بازار ثانویه کمک کرده است تا محبوبیت پیدا کند. در بازار آپارتمان، قیمت ثانویه به ۳۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۲ درصد و نسبت به سال قبل ۸ درصد افزایش یافته است. در همین حال، میانگین قیمت ثانویه محصولات کم ارتفاع به ۲۳ میلیارد دونگ ویتنامی در هر واحد رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۵ درصد افزایش یافته است، اما هنوز ۱۹ درصد کمتر از قیمت اولیه است.

ویلاهای ساحلی، آپارتمان‌های با ضررهای سنگین

به گفته کارشناسان، با مداخله شدید دولت، بازار املاک و مستغلات تغییرات مثبتی را تجربه کرده است. بسیاری از بخش‌های املاک و مستغلات شروع به از سرگیری معاملات کرده‌اند.

در آگوست 2023، بخش ویلاهای تفریحی تقاضای بازار متوسطی داشت و مصرف آن در مقایسه با مدت مشابه تنها 15 درصد بود (منبع: cafef.vn)

با این حال، بازار املاک و مستغلات تفریحی هنوز در وضعیت نامطلوبی قرار دارد. طبق نظرسنجی خبرنگاران دن تری، اطلاعات مربوط به فروش ویلاها و آپارتمان‌ها با قیمت پایین در برخی از مناطق مانند دا نانگ، نها ترانگ (خان هوا)، فو کوک (کین جیانگ)، کوانگ نین... هنوز هم به طور گسترده در سایت‌های فهرست املاک و مستغلات وجود دارد.

علاوه بر ویلاهای «گران» قیمت، بسیاری از آپارتمان‌های کوچک در برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات تفریحی با ضرر برای فروش آگهی می‌شوند.

برای مثال، در تفرجگاه FLC Grand Hotel Ha Long (کوانگ نین)، بسیاری از آپارتمان‌ها با ضرر ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنامی تبلیغ می‌شوند. به طور خاص، یک آپارتمان در طبقه نوزدهم هتل دارای قیمت قرارداد خرید ۱.۴۷ میلیارد دانگ ویتنامی با سرمایه‌گذار است، اما اکنون مالک آن را با ضرر ۹۵۰ میلیون دانگ ویتنامی می‌فروشد. به طور مشابه، یک آپارتمان دیگر دارای قیمت ضرر ۱.۱ میلیارد دانگ ویتنامی است، در حالی که قرارداد خرید ۱.۷ میلیارد دانگ ویتنامی است...

طبق گزارش DKRA، در ماه آگوست، بخش ویلاهای تفریحی تقاضای بازار متوسطی داشت و مصرف آن در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته تنها ۱۵ درصد بود. بیشتر معاملات در این ماه بر روی محصولاتی با قیمت کمتر از ۱۰ میلیارد دونگ ویتنام در هر واحد متمرکز بود.

نکته قابل توجه این است که تقاضای بازار همچنان بسیار پایین است و تنها ۱۷ واحد جدید در ماه آگوست فروخته شده است که معادل ۱۴ درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ است. قیمت فروش اولیه بخش آپارتمان‌ها در مقایسه با ماه قبل نوسان زیادی نداشته و به دلیل هزینه بالای سرمایه، همچنان بالا است. به طور خاص، در جنوب، قیمت فروش از ۵۵.۵ تا ۸۱.۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان است، در حالی که در شمال، قیمت در محدوده ۳۵.۵ تا ۴۴.۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است.

دوره «تب زمین» به پایان رسیده است، کوانگ تری قصد دارد زمین‌ها را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند و قیمت‌های فروش را پایین‌تر بیاورد.

به گزارش ویتنام نت، پس از تب زمین، بسیاری از مزایده‌ها به دلیل قیمت‌های بالای کف و زمین‌های بزرگ، خریداری نداشتند. استان کوانگ تری در حال برنامه‌ریزی برای تقسیم زمین‌ها به قطعات کوچک‌تر و کاهش قیمت فروش است تا بازار املاک و مستغلات را «گرم» کند.

در اوایل سال ۲۰۲۲، در برخی از مناطق استان کوانگ تری مانند منطقه کام لو، شهر لائو بائو (منطقه هونگ هوا)، منطقه تریئو فونگ و شهر دونگ ها، تب زمین «دیوانه‌وار» رواج یافت.

تب زمین فروکش کرده و از اواخر سال ۲۰۲۲ تاکنون، بازار املاک و مستغلات در کوانگ تری شروع به رکود کرده است. طبق مشاهدات، نه تنها معاملات زمین بین مردم قطع شده، بلکه مزایده‌های سازماندهی شده توسط دولت نیز به دلیل عدم شرکت کنندگان، راکد مانده است.

این وضعیت باعث شد که کوانگ تری در 9 ماه اول سال 2023 تنها 194 میلیارد دانگ ویتنام از مزایده‌های زمین جمع‌آوری کند و تنها به 24 درصد از هدف خود برسد.

یکی از دلایلی که در حال حاضر حراج‌های محلی زمین با مشکل مواجه شده‌اند و خریداری وجود ندارد، بالا بودن قیمت پایه و وسعت زیاد زمین‌های حراج شده است.

آقای ها سای دونگ، نایب رئیس دائمی کمیته مردمی استان کوانگ تری، گفت که این منطقه در حال برنامه‌ریزی و تغییر برنامه‌ها برای افزایش درآمد حاصل از مزایده‌های زمین است.

به گفته آقای دونگ، تأثیر عوامل ژئوپلیتیکی در جهان، پس از همه‌گیری کووید-۱۹، مشکلات زیادی را برای اقتصاد ایجاد کرده و منجر به رکود بازار املاک و مستغلات شده است.

«در مواجهه با زمین‌های بزرگ با قیمت‌های بالای کف که سرمایه‌گذاران را جذب نمی‌کنند، کمیته مردمی استان کوانگ تری به وزارت ساخت و ساز دستور داده است تا به همراه سازمان‌های مربوطه، برنامه‌های تحقیقاتی را برای کاهش مساحت زمین و پایین آوردن قیمت کف برای افزایش قدرت خرید، بررسی و اجرا کند.»

آقای دونگ گفت: «بر اساس مقررات قانونی و توصیه‌های ادارات و شعب، کمیته مردمی استان برنامه‌های جدیدی را برای جذب سرمایه‌گذاران برای شرکت در مزایده‌ها و افزایش درآمد محلی تدوین خواهد کرد.»

منبع