مقررات جدید در مورد تقسیم و تجمیع زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴ در شرف اجرا هستند.

۸ اصل و شرایط برای تقسیم و تجمیع زمین

در حال حاضر، قانون زمین سال ۲۰۱۳ به طور خاص تقسیم قطعات را تنظیم نمی‌کند، اما طبق بند ۲۳، ماده ۱ فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰، کمیته مردمی استان بر اساس برنامه‌ریزی، طرح کاربری زمین، طرح تفصیلی ساخت و ساز و شرایط خاص در محل، به طور خاص شرایط تقسیم زمین، شرایط تجمیع زمین را بر اساس هر نوع زمین و حداقل مساحت مجاز برای تقسیم زمین برای هر نوع زمین تنظیم خواهد کرد.

با این حال، قانون زمین ۲۰۲۴ که در شرف لازم‌الاجرا شدن است، شرایط تقسیم و تجمیع زمین را به وضوح تصریح کرده است. به طور خاص، بند ۱، ماده ۲۲۰ تصریح می‌کند که تقسیم و تجمیع زمین باید ۸ اصل و شرط را تضمین کند.

اولاً، به قطعه زمین یکی از انواع گواهی‌های زیر اعطا شده است: گواهی حق استفاده از زمین، گواهی مالکیت خانه و حق استفاده از زمین، گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین، گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین.

دوم، قطعه زمین هنوز در محدوده کاربری زمین قرار دارد.

سوم، زمین مورد اختلاف نیست، برای تضمین اجرای حکم توقیف نشده و مشمول اقدامات اضطراری موقت توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی نیست.

چهارم، تقسیم قطعات زمین باید تضمین کند که مسیری وجود دارد؛ به مسیرهای حمل و نقل عمومی موجود متصل است؛ تأمین آب، زهکشی و سایر نیازهای ضروری را به شیوه‌ای معقول تضمین می‌کند. در صورتی که کاربر زمین بخشی از مساحت یک قطعه مسکونی یا قطعه زمینی با زمین مسکونی و زمین دیگر در همان قطعه زمین را برای یک مسیر رزرو کند، هنگام اجرای تقسیم قطعات زمین، نیازی به تغییر کاربری زمین برای بخشی از مساحت زمین برای ایجاد آن مسیر نیست.

پنجم، در مورد تقسیم زمین که اختلاف وجود دارد اما می‌توان مساحت و مرز مورد اختلاف را تعیین کرد، اجازه داده می‌شود مساحت و مرز بلامنازع باقی‌مانده آن قطعه زمین تقسیم شود.

ششم، قطعات زمین پس از تفکیک باید حداقل مساحت برای نوع زمین مورد استفاده را طبق مقررات کمیته مردمی استان تضمین کنند. در صورتی که مساحت قطعه زمین تفکیک شده کمتر از حداقل مساحت مجاز برای تفکیک باشد، قطعه زمین باید همزمان با قطعه زمین مجاور ادغام شود.

هفتم، در صورت تغییر کاربری بخشی از یک قطعه زمین، قطعه زمین باید تقسیم شود، حداقل مساحت قطعه زمین پس از تفکیک باید برابر یا بیشتر از حداقل مساحت نوع زمین پس از تغییر کاربری باشد. برای قطعات زمین با زمین مسکونی و سایر زمین‌ها، هنگام تغییر کاربری بخشی از قطعه زمین، تقسیم قطعه الزامی نیست، مگر در مواردی که کاربر زمین نیاز به تقسیم قطعه داشته باشد.

هشتم، در صورت تقسیم حقوق کاربری زمین طبق احکام و تصمیمات دادگاه، اگر تقسیم، شرایط، مساحت و اندازه تفکیک قطعه را طبق مقررات تأمین نکند، تفکیک قطعه انجام نخواهد شد.

تقسیم زمین باید حداقل مساحت و نوع زمین مورد استفاده را طبق مقررات کمیته مردمی استان تضمین کند (عکس: دونگ تام).

شرایط لازم برای تفکیک زمین

علاوه بر تضمین اصول فوق، تقسیم زمین باید شرایط زیر را نیز تضمین کند:

اولاً، قطعات زمین پس از تفکیک باید حداقل مساحت برای نوع زمین مورد استفاده را طبق مقررات کمیته مردمی استان تضمین کنند. در صورتی که مساحت قطعه زمین تفکیک شده کمتر از حداقل مساحت مجاز برای تفکیک باشد، قطعه زمین باید همزمان با قطعه زمین مجاور ادغام شود.

دوم، در صورت تغییر هدف استفاده از بخشی از یک قطعه زمین، قطعه باید تقسیم شود، حداقل مساحت قطعه زمین پس از تقسیم باید برابر یا بزرگتر از حداقل مساحت نوع زمین پس از تغییر هدف استفاده باشد. برای قطعات زمین با زمین مسکونی و زمین دیگر، تقسیم قطعه هنگام تغییر هدف استفاده از بخشی از قطعه زمین الزامی نیست، مگر در مواردی که کاربر زمین نیاز به تقسیم قطعه داشته باشد.

ثالثاً، در صورت تقسیم حقوق کاربری زمین طبق حکم یا تصمیم دادگاه، اگر تقسیم، شرایط، مساحت و اندازه تفکیک قطعه را طبق مقررات تضمین نکند، تفکیک قطعه انجام نخواهد شد.

در مورد تجمیع قطعات زمین، علاوه بر اصول مندرج در بند ۱، ماده ۲۲۰ قانون زمین، دو شرط دیگر نیز باید تضمین شود. به طور خاص، تجمیع قطعات زمین باید هدف استفاده از زمین، مدت استفاده از زمین و روش پرداخت اجاره زمین یکسان را تضمین کند، مگر در مورد ادغام تمام یا بخشی از یک قطعه زمین با زمین مسکونی و زمین دیگر در همان قطعه زمین و در مورد ادغام یک قطعه زمین با زمین مسکونی و زمین دیگر در همان قطعه زمین با زمین مسکونی.

علاوه بر این، در صورتی که قطعات زمین دارای اهداف استفاده از زمین، دوره‌های استفاده از زمین و روش‌های پرداخت اجاره زمین متفاوتی باشند، این اقدامات باید همزمان با رویه‌های تغییر اهداف استفاده از زمین، تنظیم دوره‌های استفاده از زمین و تغییر روش‌های پرداخت اجاره زمین انجام شود تا بر اساس یک هدف، یک دوره استفاده از زمین و یک روش پرداخت اجاره زمین، مطابق با مفاد قانون، یکسان‌سازی صورت گیرد.

علاوه بر این، بند ۴، ماده ۲۲۰ قانون زمین نیز بیان می‌کند که کمیته مردمی استان باید بر اساس مفاد بندهای ۱، ۲ و ۳ این ماده، سایر مقررات قانونی مربوطه و آداب و رسوم و رویه‌های محلی، شرایط و حداقل مساحت تقسیم و یکپارچه‌سازی زمین را برای هر نوع زمین به طور خاص تعیین کند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-ve-tach-thua-hop-thua-theo-luat-dat-dai-2024-sap-co-hieu-luc-20240627075543993.htm