اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قطعنامه ۹۸: گسترش حقوق برای بازسازی فضای شهری

پیش‌نویس قطعنامه‌ای که تعدادی از مواد قطعنامه شماره ۹۸/۲۰۲۳/QH۱۵ مجلس ملی در مورد اجرای آزمایشی تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای توسعه شهر هوشی مین (که به عنوان قطعنامه ۹۸ شناخته می‌شود) را اصلاح و تکمیل می‌کند، پیشنهاد می‌دهد که مدل توسعه شهری با توجه به جهت‌گیری حمل و نقل عمومی (TOD) تکمیل شود. این مفاد جدید به شهر هوشی مین کمک می‌کند تا در اجرای پروژه‌های TOD و بازسازی فضای شهری، توسعه اقتصاد و ترویج استفاده از مترو انعطاف‌پذیر باشد.

ایستگاه متروی ون تان در خط ۱ مترو برای توسعه منطقه شهری TOD با حمل و نقل عمومی طراحی شده است. عکس: HOANG HUNG

منابع توسعه مترو در انتظار سازوکار جدید

در امتداد خط متروی بن تان - تام لونگ (خط ۲ مترو)، ۱۱ ایستگاه وجود دارد که برای عبور از بسیاری از مناطق پرجمعیت شهر هوشی مین طراحی شده‌اند. با این حال، طرح‌های منطقه‌بندی مربوطه قبل از سال ۲۰۱۵، زمانی که مکان ایستگاه‌ها به طور کامل مشخص نشده بود، تدوین شده‌اند. برای مناسب بودن در هنگام اجرای مدل TOD، لازم است طرح منطقه‌بندی به صورت محلی تنظیم شود تا تراکم ساخت و ساز افزایش یابد و فضاهای مختلط در اطراف ایستگاه‌ها سازماندهی شوند. یعنی، ایجاد مرزهای TOD در امتداد کل خط؛ ادغام سیستم اتصال اتوبوس - مترو - ترافیک جاده‌ای در فاصله پیاده‌روی.

طبق اعلام اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، اختیار تنظیم محلی برنامه‌ریزی به کمیته مردمی هر بخش تعلق دارد. با این حال، اگر اجماعی وجود نداشته باشد، به راحتی این خطر وجود خواهد داشت که «هر بخش سبک خاص خود را داشته باشد»، بنابراین شهر هوشی مین پیشنهاد داده است که دولت مرکزی به کمیته مردمی شهر هوشی مین اختیار تأیید تنظیمات برنامه‌ریزی برای اجرای پروژه‌های TOD را بدهد.

وزارت ساخت و ساز همچنین تشخیص داد که در امتداد خط ۲ مترو، زمین‌های عمومی بزرگ زیادی با وضعیت قانونی مشخص وجود دارد، مانند بلوک ۱/۸۲a (۲۶.۶۵ هکتار)، مرکز ورزشی نمایشگاه بای هین (۵.۱ هکتار)، منطقه C30 (۴۰.۹ هکتار) و ایستگاه تام لونگ. اینها مکان‌های اصلی با پتانسیل بالا برای توسعه TOD هستند. با این حال، برای بهره‌برداری از این صندوق زمین، به شهر هوشی مین اجازه داده شده است که ارزش زمین افزایش یافته ایجاد شده توسط مترو را جمع‌آوری کند - این موضوع در قطعنامه ۹۸ ذکر نشده است.

علاوه بر این، طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، 3 منبع درآمد جدید وجود دارد که نیاز به توجه دارند. این منابع عبارتند از: درآمد حاصل از افزایش مساحت زمین هنگام تنظیم ضریب استفاده از زمین (FAR)؛ درآمد حاصل از افزایش ارزش زمین ایجاد شده توسط برنامه‌ریزی TOD و سرمایه‌گذاری مترو؛ و هزینه‌های بهبود زیرساخت‌ها از فعالیت‌های تجاری که از مساحت ایستگاه بهره‌مند می‌شوند. بسیاری از کشورها از این ابزارها برای جبران هزینه‌های سرمایه‌گذاری در توسعه زیرساخت‌ها استفاده کرده‌اند. با این حال، مقررات فعلی، از جمله قطعنامه 98، به بازیابی ارزش افزایش یافته زمین (ضبط ارزش زمین) اشاره‌ای نمی‌کند، بنابراین شهر هوشی مین هیچ مبنایی برای اجرا ندارد.

در همین حال، طبق تحلیل دکتر نگو ویت نام سان، سرمایه‌گذاری مترو قیمت زمین اطراف ایستگاه را 20 تا 50 درصد افزایش می‌دهد. اگر هیچ مکانیسمی برای دولت جهت بازیابی این ارزش افزوده وجود نداشته باشد، توسعه حمل و نقل عمومی-محور منبع سرمایه پایداری برای توسعه حمل و نقل عمومی ایجاد نخواهد کرد.

گسترش اختیارات برای اجرای پروژه‌های TOD

یکی از مهمترین الزامات توسعه حمل و نقل همگانی (TOD) افزایش تراکم جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در فاصله ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده‌روی از ایستگاه مترو است. با این حال، استانداردهای مربوط به تراکم ساختمان، ارتفاع، شاخص درخت سبز و غیره در مقررات فعلی هنوز لازم‌الاجرا هستند و منجر به رویه‌هایی می‌شوند که باید از سطوح مختلفی عبور کنند و زمان زیادی طول بکشد.

رئیس هیئت مدیره مدیریت راه آهن شهری HCMC، فان کونگ بنگ، گفت که TOD تنها زمانی مؤثر است که کل شبکه حمل و نقل عمومی به عنوان یک سیستم واحد عمل کند. در آنجا، مردم می‌توانند به راحتی پیاده به ایستگاه بروند، از کارت یا اپلیکیشن برای استفاده از مترو - اتوبوس - دوچرخه عمومی استفاده کنند.

با این حال، از آنجا که اختیارات غیرمتمرکز است و هر خط مترو یا هر واحد حمل و نقل می‌تواند فناوری متفاوتی را انتخاب کند، اجرای TOD را دشوار می‌کند. بنابراین، شهر هوشی مین پیشنهاد داد که در مورد استانداردهای فناوری، استانداردهای بلیط الکترونیکی و استانداردهای زیرساخت اتصال خود برای کل شبکه تصمیم گیری شود.

برای حل مشکل ازدحام ترافیک، شهر هوشی مین قصد دارد تا سال ۲۰۳۰، ۲۳۲ کیلومتر خط آهن شهری را با سرمایه‌گذاری اولیه حدود ۱۹.۶۷ میلیارد دلار تکمیل کند. طبق محاسبات، پایتخت دولت مرکزی و بودجه شهر در حال حاضر تنها حدود ۶۶ درصد از تقاضا را برآورده می‌کند.

به گفته آقای تران کوانگ لام، مدیر اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، این شهر به سرعت در حال توسعه پروژه‌ای برای بسیج منابع اضافی است که بر بهره‌برداری از صندوق‌های زمین طبق مدل TOD و گسترش سازوکارهای مشارکت عمومی-خصوصی (PPP)، به ویژه قراردادهای ساخت-انتقال (BT) برای ایجاد سرمایه بیشتر برای پروژه‌های زیرساختی کلیدی تمرکز دارد.

پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی تعدادی از مواد قطعنامه ۹۸ را اصلاح و تکمیل می‌کند و پیشنهاد می‌دهد که اختیارات شهر هوشی مین در اجرای پروژه‌های TOD گسترش یابد. نکته جدید این است که به شهر هوشی مین اجازه داده شده است تا از بودجه برای جبران خسارت، پاکسازی زمین و ایجاد صندوق‌های زمین پاک در مجاورت ایستگاه‌های راه‌آهن و تقاطع‌ها در امتداد جاده کمربندی ۳ برای حراج حقوق استفاده از زمین استفاده کند.

درآمد حاصل از بهره‌برداری از آن صندوق زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه شهری، تجارت، خدمات یا پرداخت به سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های راه‌آهن تحت قراردادهای BT حفظ می‌شود... به گفته کارشناسان، با این پیشنهادات، شهر هوشی مین منابع بیشتری برای تسریع در برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از مناطق شهری مرتبط با مترو خواهد داشت و به زودی مراکز مدرن TOD تشکیل خواهد شد، جذابیت حمل و نقل عمومی افزایش می‌یابد و کیفیت زندگی مردم بهبود می‌یابد.

کوک آویزان

منبع: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html