رفع موانع، توسعه مسکن اجتماعی از منابع و سیاست‌های جدید

(Chinhphu.vn) - با هدف ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰، مجموعه‌ای از سیاست‌های خاص پیشنهاد و تدوین شده است. با این حال، «تنگناها» در رویه‌ها، بودجه زمین و سرمایه هنوز سرعت اجرا را کند می‌کند و برای حل آنها نیاز به راه‌حل‌های همزمان است.

سمینار «سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی: زمینه جدید، فرصت‌های جدید» - عکس: VGP/HT

شناسایی موانع و مشکلات مسکن اجتماعی

در ژانویه ۲۰۲۳، نخست وزیر پروژه ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی (NOXH) برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ را تصویب کرد. با این حال، پس از گذشت بیش از سه سال، طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، تنها ۶۵۷ پروژه اجرا شده و تعداد واحدهای تکمیل شده تنها به ۱۵.۶ درصد از هدف تا سال ۲۰۲۵ رسیده است.

در کارگاه آموزشی «سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی: زمینه جدید، فرصت‌های جدید» که توسط مجله Investor در بعد از ظهر ۲۷ مه برگزار شد، خانم تونگ تی هان - مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز - به دلایل متعددی اشاره کرد. اول، سازمان اجرایی هنوز ناکافی است، مشاغل هنگام سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی با مشکلات بیشتری نسبت به مسکن تجاری مواجه هستند. دوم، رویه‌های سرمایه‌گذاری طولانی هستند، دسترسی به سیاست‌های ترجیحی دشوار است و صندوق مسکن اجاره‌ای هنوز توسعه نیافته است.

نه تنها این، بلکه عادت به داشتن خانه‌های شخصی در بین مردم نیز مانع بزرگی برای توسعه مسکن اجاره‌ای است. خانم هان تأکید کرد که برای اینکه مردم در تعهد بلندمدت به یک آپارتمان اجاره‌ای احساس امنیت کنند، دولت باید یک سیستم سیاست‌گذاری پیشرفته با چشم‌انداز بلندمدت ایجاد کند. بنابراین، در پیش‌نویس جدید قطعنامه مجلس ملی ، یک پیشنهاد قابل توجه، ایجاد یک صندوق ملی مسکن با جهت‌گیری سرمایه‌گذاری در پروژه‌های اجاره‌ای است تا از گروه‌هایی از مردم که توانایی خرید خانه را ندارند، حمایت شود.

علاوه بر این، سرمایه پیشنهادی برای صندوق شامل بودجه دولتی، منابع کسب و کارها، افراد و سازمان‌های مرتبط می‌شود. این پایه و اساس یک سیاست بلندمدت تأمین اجتماعی خواهد بود - سازوکار جدیدی که خانم هان معتقد است باعث رونق مسکن اجتماعی خواهد شد.

خانم تونگ تی هان – مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز - عکس: VGP/HT

ما به برنامه‌ریزی اساسی، سازوکارهای شفاف و بودجه تخصصی نیاز داریم.

دکتر نگوین ون خوی - رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - با ارائه دیدگاهی از واقعیت بازار، خاطرنشان کرد که بسیاری از مناطق هنوز اهداف مسکن اجتماعی را در برنامه‌های توسعه اجتماعی -اقتصادی سالانه خود لحاظ نکرده‌اند و این امر باعث رکود پیشرفت شده است.

آقای خویی پیشنهاد داد که شهرداری‌ها باید نیازهای واقعی مسکن را که با درآمد ساکنان متناسب است، به روشنی شناسایی کنند؛ در عین حال، آنها باید صندوق‌های زمین پاک را با حمل و نقل مناسب و زیرساخت‌های اجتماعی برنامه‌ریزی کنند.

آقای خویی به همین جا بسنده نکرد و بر لزوم افزودن سازوکاری برای تبدیل پروژه‌های مسکن تجاری و اسکان مجدد به مسکن اجتماعی به منظور افزایش عرضه تأکید کرد. اگرچه قانون مسکن ۲۰۲۳ دارای مقررات ترجیحی برای سرمایه‌گذاران است، اما این مقررات هنوز با هم همپوشانی دارند و فاقد راهنمایی‌های خاص هستند و باعث سردرگمی در بسیاری از مناطق می‌شوند. الزام سرمایه‌گذاران به اختصاص ۲۰٪ از صندوق زمین خود برای ساخت مسکن اجتماعی بدون همراهی حمایت‌های اساسی، جذابیت سرمایه‌گذاری را نیز کاهش می‌دهد.

از آنجا، آقای خوی پیشنهاد داد که ویتنام باید جهت‌گیری صندوق مسکن اجتماعی را همانطور که در پیش‌نویس آمده است، حفظ کند، از جمله حمایت از ساخت خانه برای اجاره، خانه‌های ارزان قیمت برای فروش و حمایت از مشاغل و خریداران. ساختار سرمایه پیشنهادی شامل 30 تا 35 درصد از بودجه، 40 درصد از مردم و مشاغل ذینفع و بقیه از منابعی مانند جمع‌آوری پول معادل صندوق‌های زمین یا فروش دارایی‌های عمومی است.

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، با همین دیدگاه اظهار داشت: ویتنام مانند کشورهای توسعه‌یافته، صندوق ملی مسکن تخصصی ندارد. آقای لوک تحلیل کرد که مدل‌های صندوق در بازار بین‌المللی اغلب پنج نکته مشترک دارند، مانند: دولت در ایجاد نقش دارد؛ صندوق از هر دو طرف عرضه و تقاضا حمایت مالی می‌کند؛ سرمایه از بودجه دولت و ذینفعان تأمین می‌شود؛ از مسکن اجتماعی و مسکن کم‌هزینه پشتیبانی می‌کند؛ و یک آژانس عملیاتی مستقل دارد.

مهم‌تر از آن، دکتر کان ون لوک معتقد است که صندوق باید بر اساس مدل «درآمد-هزینه» عمل کند و تضمین کند که هزینه‌ها جبران می‌شوند، پایدار هستند و نه برای سود. اشکال حمایتی باید متنوع باشند، از وام، ضمانت‌نامه، یارانه نرخ بهره، سرمایه‌گذاری در آزادسازی زمین و اولویت‌بندی موارد عملی که می‌توانند بلافاصله اجرا شوند.

از دیدگاه تجاری، آقای وو کوک هوی - معاون مدیر کل شرکت تاسکو لند - معتقد است که ساده‌سازی رویه‌ها و اعطای سریع گواهی مالکیت به افراد کم‌درآمد کمک می‌کند تا راحت‌تر به مسکن اجتماعی دسترسی پیدا کنند. او امیدوار است که مصوبه جدید واقعاً موانع اداری را برطرف کرده و مطلوب‌ترین شرایط را برای مردم ایجاد کند.

در همین حال، برخی دیگر از کارشناسان بر لزوم کاهش الزامات مالی برای خریداران تأکید دارند. به عنوان مثال، نرخ بهره وام باید در طول مدت وام ثابت باشد یا فقط معادل ۵۰ تا ۶۰ درصد نرخ بهره بازار باشد؛ مدت وام باید تمدید شود تا فشار مالی بر مردم و مشاغل کاهش یابد.

به طور خاص، هنگام اجرا از طریق بانک‌های تجاری، باید یک سیاست یارانه نرخ بهره روشن و شفاف وجود داشته باشد که در دوره‌های کوتاه مدت تسویه شود تا انگیزه‌ای برای اجرا ایجاد شود. در عین حال، دولت باید یک مکانیسم بازرسی و نظارت مؤثر ایجاد کند تا اطمینان حاصل شود که از صندوق سوءاستفاده نمی‌شود.

آقای مین

منبع: https://baochinhphu.vn/thao-go-rao-can-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tu-nguon-luc-va-chinh-sach-moi-102250527195819057.htm