پیشنهاد وضع مالیات بر ملک دوم همچنان ادامه دارد

انجمن دلالان املاک ویتنام با پیش‌بینی اینکه قیمت مسکن بعید است کاهش یابد، همچنان پیشنهاد مالیات بر املاک دست دوم یا متروکه را مطرح می‌کند.

این پیشنهاد توسط انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) در شرایطی ارائه شد که قیمت املاک و مستغلات به طور مداوم در حال افزایش است و هیچ نشانه‌ای از کاهش آن، به ویژه در بخش آپارتمان، وجود ندارد.

طبق داده‌های VARS، شاخص قیمت آپارتمان در سه ماهه دوم در هانوی و هوشی مین سیتی به ترتیب ۵۸٪ و ۲۷٪ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۱۹ افزایش یافته است. بخش میان‌رده به طور فزاینده‌ای کمیاب است و بیش از ۸۰٪ از عرضه آپارتمان‌های تازه عرضه شده در سال جاری، قیمتی بالاتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند. حتی برخی پروژه آپارتمان جدید همچنین قیمت فروش آن تا ده‌ها هزار دلار برای هر متر مربع می‌رسد.

نه تنها پروژه‌های جدید، بلکه قیمت آپارتمان‌های قدیمی نیز بالا است. بسیاری از آپارتمان‌هایی که دهه‌ها مورد استفاده قرار گرفته‌اند، هنوز با قیمتی ۲ تا ۳ برابر بیشتر از زمان فروش اولیه خود آگهی می‌شوند. بخش ویلاها، خانه‌های شهری و زمین‌های حومه شهر نیز نشانه‌هایی از افزایش قیمت را نشان می‌دهد، زیرا برخی از گروه‌های سرمایه‌گذاران برای سودآوری، عرضه و تقاضای کاذب ایجاد می‌کنند.

به گفته آقای نگوین ون دین - رئیس VARS، سیستم حقوقی فعلی هیچ ضمانت اجرایی برای کنترل و جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه و احتکار زمین برای افزایش قیمت‌ها ندارد. در همین حال، وضعیت خرید و فروش کنترل نشده، علت اصلی «تب زمین» در بسیاری از مناطق است. سوداگران زمین می‌خرند و سپس آن را رها می‌کنند و منتظر افزایش قیمت‌ها یا ایجاد کمبود مصنوعی هستند که امری رایج است. هدف «افزایش قیمت‌ها برای کسب سود» است.

آقای دین گفت: «تحقیق در مورد اعمال مالیات بر املاک و مستغلات برای تنظیم بازار ضروری است. ما نباید این سیاست را صرفاً به این دلیل که اجرای آن دشوار است، نادیده بگیریم.»

کارشناسان یک سیاست مالیات بر املاک و مستغلات را پیشنهاد می‌کنند که برای دو گروه اعمال می‌شود: خریداران خانه‌های دوم یا بیشتر و مالکانی که پروژه‌ها را رها می‌کنند. نرخ مالیات برای معاملاتی که فروشنده دوره مالکیت کوتاهی دارد، به تدریج افزایش می‌یابد.

برای مثال، سنگاپور مالیات ۱۶ درصدی را برای فروش خانه توسط مالک در سال اول پس از خرید اعمال می‌کند. اگر مالک آپارتمان را در سال دوم بفروشد، نرخ مالیات به ۱۲ درصد و در سال سوم به ۸ درصد کاهش می‌یابد. آنها هنگام فروش خانه پس از سال چهارم مشمول این مالیات نمی‌شوند. از طرف خریدار، از آوریل ۲۰۲۳، این کشور مالیات خرید ملک دوم را ۳ درصد افزایش داده و به ۲۰ درصد می‌رساند؛ ملک سوم ۳۰ درصد است (نرخ قدیمی ۲۵ درصد است).

VARS همچنین پیشنهاد داد که اگر مالک پس از دریافت زمین، پروژه‌ای نسازد، باید مالیات رها کردن املاک و مستغلات را نیز بپردازد. این روش توسط کره اعمال می‌شود، با نرخ مالیات ۵٪ و نرخ مالیات به تدریج با توجه به تعداد سال‌های رها شدن ملک افزایش می‌یابد. به طور مشابه، فرانسه از خانه‌های خالی ۱۷٪ از ارزش اجاره سال اول مالیات می‌گیرد و در سال‌های بعد دو برابر می‌شود (۳۴٪).

به گفته رئیس VARS، تنظیم بازار از طریق سیاست مالیات بر املاک و مستغلات، سفته بازی را کاهش داده و افزایش قیمت املاک و مستغلات را مهار می‌کند. این سیاست همچنین صاحبان پروژه‌های متروکه را به اجاره یا فروش تشویق می‌کند و عرضه به بازار را افزایش می‌دهد.

در واقع، این اولین باری نیست که مالیات دوم بر املاک و مستغلات برای کاهش قیمت مسکن پیشنهاد می‌شود. هفت سال پیش، دولت یک طرح آزمایشی مالیات دوم بر املاک و مستغلات را در شهر هوشی مین پیشنهاد داد، اما تصویب نشد. نظرات مخالف زیادی وجود داشت که یکی از آنها می‌گفت این مالیات خیلی زود است.

در آگوست 2023، رأی‌دهندگان در شهر هوشی مین همچنان پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم و اعمال مالیات بیشتر بر زمین‌های خالی و خانه‌هایی که ارزش زمین ایجاد نمی‌کنند را مطرح کردند. وزارت دارایی اعلام کرد که قانونی در مورد مالیات بر املاک و مستغلات تحقیق و تدوین کرده است که انتظار می‌رود در سال 2024 به برنامه توسعه قانون و مقررات اضافه شود و برای اظهار نظر در هشتمین جلسه (اکتبر 2024) به مجلس ملی ارائه شود. در حال حاضر، این پیشنهادات در مرحله پیش‌نویس باقی مانده‌اند.

با این حال، استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار با چالش‌های زیادی روبرو است. دین ترونگ تین، اقتصاددان، گفت که برای استفاده مؤثر از ابزارهای مالیاتی، سازمان‌های مدیریتی باید ساخت و تکمیل پایگاه‌های داده و اطلاعات مربوط به بازار املاک و مستغلات را ترویج دهند. از آنجا، تعیین خانه‌های دوم و سوم... و ارزش‌های آنها عمومی و شفاف خواهد بود.

آقای نگوین ون دین همچنین توصیه کرد که نرخ‌های مالیات باید به دقت مورد مطالعه قرار گیرند تا از تکرار و همپوشانی مالیات‌ها که قدرت خرید مردم را "کاهش" می‌دهد، جلوگیری شود. در همین حال، ثروتمندان می‌توانند با انتقال مالکیت ملک به بستگان، از مالیات اجتناب کنند.

رئیس VARS گفت: «هر سیاستی در ابتدا مشکلاتی دارد، مشکل این است که مزایا و معایب آن را در نظر بگیریم. مالیات بر املاک و مستغلات نیز همینطور است، مزایا بر معایب آن غلبه خواهد کرد.»

منبع