اختلاف نظر بر سر مقررات سپرده‌گذاری املاک و مستغلات

در پیش‌نویس قانونی که برای اولین بار برای اظهار نظر به مجلس ملی (NA) ارائه شد (ارائه شماره 108/TTr-CP مورخ 5 آوریل دولت)، بندی وجود دارد که به موجب آن، سرمایه‌گذاران پروژه که در آینده خانه‌ها و کارهای ساختمانی را می‌فروشند، ملزم به انتقال و اجاره حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های موجود در پروژه، از طریق تالار معاملات املاک و مستغلات خواهند بود (ماده 57). این پیشنهادات با نظرات مخالف زیادی، از جمله اختلاف نظرهای فراوان از سوی کارشناسان و برخی از نمایندگان مجلس ملی، مواجه شد.

۲ گزینه

بر اساس نظرات نمایندگان مجلس ملی در پنجمین اجلاس، سازمان تدوین‌کننده با سازمان‌های مربوطه برای تحقیق، جذب و بررسی هماهنگی کرد. در گزارش جذب، اصلاح و تکمیل آخرین پیش‌نویس قانون ارسال شده به کمیته اقتصادی مجلس ملی، دولت موافقت کرد که آیین‌نامه‌ای را که الزام می‌کند معاملات املاک و مستغلات از طریق صحن علنی انجام شود (ماده ۵۷) حذف کند و در عوض فقط نهادها را به انجام این کار تشویق کند.

«پذیرش آژانس تهیه پیش‌نویس به موقع و بسیار مورد استقبال است، زیرا اگر لازم باشد برخی از معاملات املاک و مستغلات از طریق شخص ثالث، یعنی تالار معاملات املاک و مستغلات، انجام شود، رویه‌ها و هزینه‌های اضافی ایجاد می‌کند و قیمت املاک و مستغلات را در چارچوب قانونی که از قبل مقرراتی در مورد اسناد رسمی و گواهی قراردادها دارد، افزایش می‌دهد.» - استاد نگوین ون دین، متخصص حقوقی املاک و مستغلات، نظر خود را ابراز کرد.

یکی دیگر از مفاد قابل توجه این پیش‌نویس قانون، شرایط جمع‌آوری سپرده توسط سرمایه‌گذاران در معاملات املاک و مستغلات است. در بند ۵، ماده ۲۳ پیش‌نویس اخیر قانون، سازمان تدوین‌کننده دو گزینه پیشنهاد می‌دهد.

هنوز نظرات متناقض زیادی در مورد مقررات مربوط به سپرده گذاری در فروش و معاملات املاک و مستغلات که در پیش نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح شده) پیشنهاد شده است، وجود دارد. عکس: تان تان

گزینه ۱: سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به دریافت سپرده طبق توافق با مشتری است که خانه یا کار ساختمانی دارای طرح اولیه‌ای باشد که توسط یک سازمان دولتی ارزیابی شده باشد و سرمایه‌گذار حداقل یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین که در بند ۲، ماده ۲۵ این قانون مشخص شده است را داشته باشد و مراحل اعلام شروع ساخت کار را طبق مفاد قانون تکمیل کرده باشد. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه یا کار ساختمانی را ذکر کند و مبلغ سپرده نباید از ۱۰٪ قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه یا کار ساختمانی تجاوز کند...

گزینه ۲: سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده‌ها طبق توافق با مشتریان هستند که فعالیت‌های مسکن و ساخت‌وساز تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را احراز کرده و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشند.

کاهش یا حذف الزام سپرده؟

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، با برخی از مفاد گزینه ۱ مخالفت کرد، زیرا این گزینه در حفاظت از منافع مشتریان، به ویژه مشتریان حقیقی، معنای چندانی ندارد. به طور خاص، مبلغ سپرده تعیین شده در گزینه ۱ باید به ... اصلاح شود.

«مبلغ سپرده نباید از ۵٪ تجاوز کند» طبق عرف اجتماعی، سطحی معقول است و برای اطمینان از اینکه ماهیت سپرده برای اهداف بسیج سرمایه نیست و ارزش کافی برای سپرده‌گذار و دریافت‌کننده سپرده دارد تا آگاهانه از توافق پیروی کنند. بدین ترتیب، به سرمایه‌گذار پروژه نیز کمک می‌کند تا نیازها و سلیقه‌های مشتریان را درک کند تا کیفیت محصولات، خدمات و امکانات پروژه را بهبود بخشد.

در همین حال، نگوین ون دین، کارشناس، گفت که از نظر تئوری، ارزیابی این موضوع که آیا سپرده در محدوده قانون تجارت املاک و مستغلات قرار می‌گیرد یا خیر، ضروری است. به گفته وی، رابطه بین شخصی که می‌خواهد بفروشد (سرمایه‌گذار) و شخصی که می‌خواهد بخرد (مشتری بالقوه) یک رابطه مدنی است که توسط قانون مدنی تنظیم می‌شود.

طبق ماده ۳۲۸ قانون مدنی، ودیعه زمانی است که یکی از طرفین مبلغی پول یا فلزات گرانبها، سنگ‌های قیمتی یا سایر اشیاء قیمتی (که در مجموع ودیعه نامیده می‌شوند) را برای مدت معینی به طرف دیگر تحویل می‌دهد تا انعقاد یا اجرای قرارداد را تضمین کند.

بنابراین، اگر هدف از قرارداد ودیعه بین فروشنده و خریدار فقط این باشد که وقتی هر دو طرف واجد شرایط شدند، قرارداد خرید و فروش آپارتمان (برای رزرو جا) منعقد کنند، آیا حقوق تخصصی (حقوق تجارت املاک و مستغلات) می‌تواند زمان دریافت ودیعه یا ارزش ودیعه را محدود کند؟

به گفته آقای دین، برای اطمینان از اثربخشی این سیاست و جلوگیری از «درگیری‌های قانونی»، قانون تجارت املاک و مستغلات نیازی به تنظیم سپرده‌ها ندارد. در عوض، لازم است کنترل دقیقی بر فروش خانه‌ها، کارهای ساختمانی آینده، بسیج سرمایه و استفاده از سرمایه توسط سرمایه‌گذاران تنظیم شود و در عین حال مجازات‌های سختی برای رسیدگی به تخلفات وجود داشته باشد. بنابراین، مفاد مربوط به شرایط دریافت سپرده و ارزش سپرده باید از پیش‌نویس قانون حذف شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA):

مشکلات انتقال پروژه

در مورد مقررات مربوط به انتقال پروژه، ماده ۳۸ پیش‌نویس به وضوح اصل انتقال پروژه را به طور کامل یا جزئی بیان می‌کند. به طور خاص، بند ۳ ماده ۳۸ تصریح می‌کند که پس از انتقال، سرمایه‌گذار می‌تواند پروژه را به ارث ببرد، اما این اصل با ماده ۳۹ پیش‌نویس سازگار نیست. به طور خاص، بند ج، بند ۱ ماده ۳۹ ایجاب می‌کند که در صورت انتقال پروژه، سرمایه‌گذار باید زیرساخت‌ها را تکمیل کند...

در واقع، فروشندگان و خریداران پروژه ایده‌های کاملاً متفاوتی دارند. خریداران پول دارند، ایده‌های متفاوتی دارند و می‌خواهند در تغییر وضعیت فعلی پروژه سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین پس از دریافت انتقال، می‌توانند برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ را تنظیم کنند، می‌پذیرند که پول بیشتری بپردازند، تعهدات مالی را انجام دهند و نیازی به استفاده از زیرساخت قدیمی ندارند، زیرساخت‌های جدید می‌سازند. در حالی که بند ۳، ماده ۳۹، تکمیل زیرساخت‌های جدید را برای اجازه انتقال الزامی می‌داند، که برای انتقال‌دهنده دردسرساز است. وقتی مقررات هنوز لازم‌الاجرا هستند، ادغام و تملک پروژه (M&A) را دشوار می‌کند و شرایط مطلوبی برای انتقال ایجاد نمی‌کند، بسیاری از سرمایه‌گذاران بدون ظرفیت، یافتن سرمایه‌گذاران جدید را دشوار خواهند یافت.

دکتر فام آنخ خوی، مدیر کل شرکت خدمات مالی املاک و مستغلات فینا:

مقررات باید تعادل را تضمین کنند

مجلس ملی در مورد قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) بحث و تصمیم‌گیری‌های مهمی انجام داده است. با این حال، همه تصمیمات باید بین افراد شرکت‌کننده در بازار، از جمله خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات، تعادل برقرار کند. اگر قانون، شرایط را برای خریداران یا فروشندگان دشوار کند، تعادل از بین خواهد رفت. به عنوان مثال، مقررات مربوط به شرایط فروش محصول، اگر قانون بیش از حد سختگیرانه باشد، سرمایه‌گذاران در بسیج سرمایه یا در اجرای آن مشکل خواهند داشت، اجرای پروژه‌ها دشوار خواهد بود، در نتیجه هزینه‌ها افزایش می‌یابد؛ محصولات عرضه شده به بازار پایین خواهد بود و قیمت فروش فراتر از توانایی خریداران خواهد بود.

حتی دولت درآمد بودجه را از دست خواهد داد، سایر صنایع مرتبط با املاک و مستغلات مانند مصالح ساختمانی، نصب و راه اندازی، کارگران شغل خود را از دست خواهند داد... و کل اقتصاد نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.

آقای LE HUU NGHI، مدیر کل شرکت ساختمانی و بازرگانی Le Thanh Limited:

باید مقرراتی برای مدیریت پول بسیج شده وجود داشته باشد.

مقررات غیرضروری وجود دارد که مجلس ملی باید آنها را نادیده بگیرد، الزام‌آور بودن آنها فقط هزینه پرسنل بیشتر برای بررسی و نظارت را افزایش می‌دهد... برای مثال، مقررات مربوط به سپرده یک موضوع مدنی است که توسط خریدار و فروشنده تصمیم گرفته می‌شود. اگر خریدار موافقت کند که سپرده‌گذاری کند اما خرید نکند، سپرده از بین می‌رود و اگر فروشنده پول را بگیرد و قرارداد را لغو کند، سپرده بازگردانده می‌شود.

یا اینکه آیا معاملات از طریق تالار بورس تنظیم شود یا خیر، باید به سرمایه‌گذار واگذار شود تا آزادانه انتخاب کند، زیرا آنها می‌دانند کدام تالار بورس به اندازه کافی توانمند است که انتخاب کند، در غیر این صورت خودشان محصول را می‌فروشند و در قبال مشتری مسئول خواهند بود. در واقع، اگر این تنظیم اجباری باشد، بسیاری از تالارهای بورس غیرقابل اعتماد، فقط می‌خواهند محصول را بفروشند تا پورسانت بگیرند، حقیقت را اغراق می‌کنند، در مورد پروژه اشتباه می‌گویند تا محصول را به مشتریان بفروشند، در این صورت سرمایه‌گذار کسی است که مسئولیت کامل این کار را بر عهده می‌گیرد.

نکته مهم در تجارت املاک و مستغلات، مدیریت جریان نقدی سرمایه‌گذار است. آنها پول مشتریان را کجا سرمایه‌گذاری می‌کنند؟ اگر این پول‌ها مدیریت و به طور دلخواه استفاده نشوند و در اجرای پروژه به کار گرفته نشوند، برای مشتریان خطرناک خواهد بود.

فام دین ضبط کرد

منبع: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm