ویتنام چگونه تحت تأثیر چالش‌های منطقه‌ای قرار می‌گیرد؟

چالش‌ها و انتظارات در هم تنیده شده‌اند

طبق گزارش سرمایه‌گذاری آسیا و اقیانوسیه (APIQ) که اخیراً توسط Savills در سه‌ماهه چهارم/2023 منتشر شده است، به عوامل محرک بازار، بخش‌های پیشرو و چشم‌انداز جذب سرمایه‌گذاری خارجی در منطقه به طور کلی و ویتنام به طور خاص در سال 2024 اشاره شده است.

چالش‌های مداوم مانند نرخ بهره بالا، عدم قطعیت اقتصادی و ژئوپلیتیکی جهانی همچنان مانع فعالیت سرمایه‌گذاری در منطقه آسیا و اقیانوسیه در طول این سه‌ماهه شد. برآوردهای اولیه نشان می‌دهد که کل حجم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در آسیا و اقیانوسیه (معاملات با ارزش بیش از 10 میلیون دلار آمریکا، به استثنای پروژه‌های در حال توسعه و معاملات در انتظار) نسبت به سال گذشته 23.2 درصد کاهش یافته است.

این گزارش نشان می‌دهد که ژاپن همچنان یک مرکز مهم سرمایه‌گذاری است و از سیاست‌های پولی انعطاف‌پذیر، ین ضعیف و افزایش قوی گردشگری بهره‌مند می‌شود. اگرچه سرمایه‌گذاری در بخش‌های اداری و مسکونی کاهش یافته است، اما حجم سرمایه‌گذاری به لطف توسعه بازارهای خرده‌فروشی و هتلداری همچنان مثبت است.

چگونه املاک و مستغلات ویتنام تحت تأثیر چالش‌های رایج بازار آسیا قرار می‌گیرد؟ تای بین دونگ، شکل 1 — بازار آسیا و اقیانوسیه با چالش‌های زیادی روبرو است.

در کره جنوبی، هنگ کنگ و سنگاپور، به دلیل هزینه‌های تأمین مالی بالاتر و شکاف عمیق بین انتظارات خریدار و فروشنده، کاهش‌ها در سه ماهه پایانی سال ادامه یافت. با این حال، هنگ کنگ و سنگاپور همچنان برخی معاملات بزرگ مانند خرید وان آیلند ایست در هنگ کنگ (به ارزش ۶۹۴.۱ میلیون دلار) و پروژه تجاری شنتون هاوس در سنگاپور (به ارزش ۴۰۸.۱ میلیون دلار) را ثبت کردند.

با توجه به اینکه بازارهای خاصی مانند سرمایه‌گذاری در خرده‌فروشی و هتلداری بهتر از سایر بخش‌ها ارزیابی شده‌اند و رشد آنها در سه‌ماهه چهارم/2023 به دو رقم رسیده است، سرمایه‌گذاری در بخش اداری به دلیل هزینه‌های بالای استقراض و اختلاف بازده زیاد همچنان رو به کاهش است، اما این بخش همچنان جذاب‌ترین بخش است و تا 30 درصد از حجم سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص می‌دهد. در همین حال، سرمایه‌گذاری صنعتی در بازارها به دلیل کمبود عرضه کارخانه‌ها در این سه‌ماهه اندکی کاهش یافته است.

به طور خاص، بخش سرمایه‌گذاری مسکن همچنان نشانه‌هایی از رکود را نشان می‌دهد، اما به لطف افزایش تعداد مهاجران و دانشجویان، نقطه روشنی در استرالیا محسوب می‌شود.

نشانه خوبی برای اعتماد سرمایه‌گذاران در ویتنام

علیرغم مواجهه با مشکلات فراوان، علاقه سرمایه‌گذاران خارجی به بازار ویتنام به طور کلی و به ویژه املاک و مستغلات همچنان رو به افزایش است. طبق داده‌های آژانس سرمایه‌گذاری خارجی، وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، تا 20 دسامبر 2023، کل سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ثبت شده (FDI) در ویتنام به نزدیک به 36.61 میلیارد دلار رسیده است که نسبت به مدت مشابه 32.1 درصد افزایش یافته است.

علاوه بر این، موسسه رتبه‌بندی فیچ اخیراً رتبه اعتباری بلندمدت ویتنام را از BB+ به BB+ (با چشم‌انداز "پایدار") ارتقا داده است. پیش‌بینی می‌شود در سال 2024، به لطف سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی پایدار (FDI) و تلاش‌های دولت برای رفع مشکلات صنعت املاک و مستغلات، افزایش سرمایه‌گذاری عمومی و سیاست‌های اقتصادی به موقع برای تحریک رشد، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی ویتنام به 6 تا 6.5 درصد برسد.

املاک و مستغلات ویتنام چگونه تحت تأثیر چالش‌های رایج بازار آسیا قرار گرفته است؟ تای بین دونگ، تصویر 2 — بازار ویتنام با افزایش جریان سرمایه FDI همچنان بسیار مورد توجه است.

در سه ماهه چهارم سال 2023، بازار سرمایه‌گذاری زیادی در املاک و مستغلات را با معاملات قابل توجهی مانند HiteJinro - یک شرکت بزرگ نوشیدنی کره‌ای که در کارخانه‌ای به مساحت بیش از 8.2 هکتار به ارزش بیش از 100 میلیون دلار در تای بین سرمایه‌گذاری کرد - ثبت کرد؛ شرکت Deli Group Limited (گروه Deli) از چین 270 میلیون دلار در زمینی به مساحت حدود 21.2 هکتار در توسعه پارک صنعتی دای آن در های دونگ سرمایه‌گذاری کرد؛ گروه Hyosung (کره) کارخانه‌ای برای تولید الیاف و مواد کربنی با سرمایه‌گذاری کل حدود 720 میلیون دلار (نزدیک به 17500 میلیارد دونگ ویتنامی) در پارک صنعتی Phu My II در با ریا - استان وونگ تاو خواهد ساخت...

تنها در بخش اداری، ۸۵ درصد از شرکت‌های با رشد سریع در ویتنام به ESG متعهد هستند که این امر نیز عاملی برای افزایش تقاضا برای دفاتر سبز در بازار است. انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۶، شهر هوشی مین پذیرای ۳۰۰۰۰۰ متر مربع فضای اداری جدید درجه A باشد. علاوه بر این، بیش از ۸۰ درصد از عرضه آینده درجه A و درجه B این شهر سبز خواهد بود.

در هانوی، از هم اکنون تا سال ۲۰۲۶، ۱۵ پروژه جدید بیش از ۳۸۹،۷۷۰ متر مربع فضای اداری فراهم خواهند کرد. انتظار می‌رود دفاتر درجه A، ۸۶٪ از عرضه آینده را تشکیل دهند. فضای اداری سبز ۱۸٪ از فضای اداری آینده در هانوی را تشکیل خواهد داد.

آقای متیو پاول، مدیر ساویلز هانوی، گفت: «خبر خوب این است که بازار اخیراً قوانین مهمی از جمله قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، قانون مسکن (اصلاح‌شده) و قانون زمین (اصلاح‌شده) را تصویب کرده است. تصویب این قوانین را می‌توان به عنوان یک سیگنال مثبت برای بازار سرمایه‌گذاری در سال آینده در نظر گرفت که اعتماد سرمایه‌گذاران را افزایش می‌دهد. بازار ویتنام با تقاضای واقعی برای مسکن و همچنین اعتماد به بخش املاک و مستغلات اداری و صنعتی، کلید شروع یک چرخه جدید در سال جاری خواهد بود. با این حال، ما هنوز باید منتظر اسناد فرعی باشیم تا بتوانیم تغییرات واضح‌تری را مشاهده کنیم.»

منبع