« Vague » d’entreprises restituant leurs locaux loués
Durant cette période difficile, le marché immobilier national, et plus particulièrement celui des provinces du Sud, a dû faire face à de nombreux défis. Les fluctuations économiques ont fortement impacté un large éventail d'entreprises et de commerces à Hô Chi Minh-Ville, entraînant une vague de retours de locataires dans les locaux, appartements et bureaux loués, et fragilisant ainsi ce secteur.
D'après un rapport de batdongsan.com, au premier trimestre 2023, la demande de locations de locaux commerciaux en rez-de-chaussée à Hô Chi Minh- Ville a chuté de 40 % par rapport à la même période de l'année précédente. Les premières statistiques font état d'une baisse de 45 à 50 % dans les districts 7, 3 et Phu Nhuan. Le marché locatif a subi un net repli après avoir été fortement impacté par la pandémie de Covid-19, et centres commerciaux, espaces locatifs et maisons-boutiques sont tous menacés de liquidation.
De nombreux espaces commerciaux à louer dans le centre-ville d'Hô Chi Minh-Ville affichent des panneaux indiquant qu'ils recherchent des locataires.
Actuellement, la demande de logements locatifs est faible dans les provinces du sud comme Hô Chi Minh-Ville et Binh Duong . Rue Vo Thi Sau (1er arrondissement, Hô Chi Minh-Ville), de nombreuses maisons et commerces affichent des annonces de location, notamment des loyers bas et des offres directes de propriétaires.
Plusieurs rues, comme Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don et Nguyen Dinh Chieu (district 3, Ho Chi Minh-Ville), sont également entièrement recouvertes de banderoles par les propriétaires, mais n'ont toujours aucun locataire ni commerce en activité.
S'adressant à un journaliste, M. Pham Nhat Phuc (habitant du 3e arrondissement et propriétaire des lieux) a déclaré : « Depuis la pandémie de Covid-19, de nombreux commerçants ont restitué leurs locaux. Je dispose de plus de 200 mètres carrés de surface à louer, mais depuis près de trois mois, personne ne s'est montré intéressé. Ce n'est pas une question de loyer élevé, mais plutôt parce que presque tous les commerçants de mon quartier ont rendu leurs locaux. »
Mme Huong, résidant dans le district de Go Vap à Hô Chi Minh-Ville, a également témoigné : « Je suis propriétaire d’une maison de plus de 60 mètres carrés sur trois étages, rue Hoang Sa, dans le 1er arrondissement. Auparavant, je la louais à plus de 30 millions de dongs par mois, à la fois pour une activité commerciale et pour y vivre. Malheureusement, le locataire est parti car l’activité commerciale ne marchait pas bien. Il m’a fallu plus de deux mois pour trouver un nouveau locataire, mais celui-ci souhaitait louer la maison pour y habiter. J’ai donc dû baisser le loyer pour compenser. »
Un autre cas est celui de M. Tran Thanh Tung, résidant dans le district de Binh Thanh, propriétaire d'un logement locatif de plus de 100 mètres carrés situé rue D5, dans le même district. Cependant, au début de cette année, le logement a été restitué par l'ancien locataire. Malgré l'affichage d'un panneau « À louer » pendant un certain temps, il n'a toujours pas trouvé de nouveau locataire.
Le retour des biens loués a un impact significatif sur le marché immobilier locatif.
D'après les observations de notre reporter, malgré la poursuite des retours d'entreprises dans les locaux loués du centre d'Hô-Chi-Minh-Ville, les loyers sont restés relativement stables. Un espace de plus de 100 m² rue Le Loi, dans le 1er arrondissement, est proposé à la location à 50 millions de VND par mois (plus de 2 000 USD par mois). Un espace de 150 m² rue Hai Ba Trung, également dans le 1er arrondissement, est proposé à la location à 40 millions de VND par mois (près de 2 000 USD par mois).
De nombreuses rues parmi les plus belles du centre-ville, comme Pasteur et Nguyen Hue, comptent encore de nombreux locaux commerciaux vacants faute de locataires. Malgré cela, les loyers restent exorbitants, oscillant entre 3 500 et 20 000 dollars par mois.
Après avoir ouvert un commerce de restauration dans le district 3, mais n'ayant pas réussi à le faire prospérer, Mme Le Thi Hoa, habitante de la province de Binh Thuan, a déclaré : « Depuis 2019, j'ai ouvert un commerce de restauration rue Le Quy Don, dans le district 3, pour un loyer de plus de 30 millions de VND par mois. Cependant, depuis la pandémie, le propriétaire n'a pas baissé le loyer et l'activité a ralenti. J'ai donc été contrainte de quitter les lieux et de cesser mon activité afin de trouver un autre emploi. »
La clé pour redresser le marché locatif.
En réalité, le faible taux d'occupation des espaces commerciaux s'explique par de nombreux facteurs, dont le plus important est le prix du loyer. Ce dernier est calculé en fonction du prix du foncier dans la zone où se situe l'espace.
Récemment, le marché immobilier a connu une croissance rapide, entraînant une flambée des prix des logements et, par conséquent, une hausse des loyers. Parallèlement, de nombreux acquéreurs ont eu recours à des prêts bancaires à taux d'intérêt élevés. Lorsque le marché ou l'économie ralentit, les entreprises de services sont confrontées à une baisse de leur clientèle, ce qui contraint un nombre croissant d'entre elles à fermer leurs locaux.
Les experts restent optimistes et accordent une grande importance au segment locatif, estimant qu'il continuera de générer des revenus pour le marché en 2024.
S'adressant à Nguoi Dua Tin , M. Nguyen Hong Hai, président du groupe VNO, a déclaré : « Actuellement, le marché locatif traverse une période difficile, de nombreux commerçants choisissant de fermer leurs magasins et de restituer leurs locaux. Face à la crise immobilière et à la baisse des revenus dans de nombreux secteurs, le marché locatif est confronté à des défis encore plus importants. »
Selon M. Hai, outre les répercussions de la conjoncture économique, les locataires qui restituent leurs locaux sont confrontés à de nombreuses autres raisons, notamment une conjoncture défavorable, une réorientation de leur activité, le développement du commerce en ligne, la location de bureaux virtuels, etc. « Au lieu de développer leurs activités comme auparavant, les investisseurs se regroupent progressivement, réduisant leurs investissements dans des sites non rentables ou en déclin afin de diminuer leurs coûts et de concentrer leurs investissements sur un seul site. C'est un phénomène inévitable dans le monde des affaires », a expliqué M. Hai.
Les immeubles de bureaux actuellement en construction à Hô Chi Minh-Ville promettent de créer une offre importante pour ce segment en 2024.
Bien que les marchés des bureaux, des commerces et des logements locatifs aient rencontré de nombreuses difficultés en 2023, les données montrent qu'à partir du troisième trimestre 2023, ces marchés sont restés dynamiques et ont attiré l'attention des investisseurs.
Selon Mme Pham Ngoc Thien Thanh, directrice adjointe de la recherche et du conseil chez CBRE, le marché des bureaux de Hô Chi Minh-Ville est devenu plus dynamique au troisième trimestre 2023 avec l'ouverture de deux nouveaux immeubles de bureaux dans le quartier de Thu Thiem, à Thu Duc City : The Mett et The Hallmark, d'une surface locative totale d'environ 85 000 mètres carrés.
Grâce à cette nouvelle offre, la surface locative totale des bureaux à Hô Chi Minh-Ville atteint environ 1,6 million de mètres carrés. La majorité des grandes transactions locatives de ce trimestre ont concerné des immeubles neufs et de grande qualité, achevés à partir de 2020.
Sur le marché de la location immobilière commerciale de Hô Chi Minh-Ville au troisième trimestre 2023, les prix de location des espaces au rez-de-chaussée dans le centre-ville ont atteint plus de 200 à 350 USD/m²/mois.
L'offre de logements locatifs est en augmentation.
M. Nguyen Hong Hai, président du groupe VNO, a déclaré : « Actuellement, la priorité absolue est de proposer des loyers raisonnables. Par conséquent, pour fidéliser les locataires, il est nécessaire de baisser les loyers afin de les aligner sur la valeur réelle du bien. Toutefois, les propriétaires doivent adapter le prix en fonction de la situation géographique et de la capacité financière de chaque bien. Accepter des loyers inférieurs à ceux pratiqués auparavant permettra de fidéliser les locataires sur le long terme, tout en réduisant le risque de vacance locative et en évitant les périodes de pertes de revenus pendant la recherche de nouveaux locataires. De plus, les propriétaires devraient proposer des conditions avantageuses aux locataires concernant les modalités de paiement afin de leur garantir une trésorerie flexible. »
D'après M. Hai, les propriétaires et les gestionnaires de centres commerciaux ont investi des sommes considérables dans leurs locaux et ont donc besoin d'un grand nombre de clients intéressés par la location. Si l'année 2024 présentera certainement des défis, un équilibre entre les intérêts des propriétaires et des locataires, une collaboration entre toutes les parties et un ajustement des prix selon les zones et les emplacements, maintiendront de nombreuses opportunités sur le marché locatif.
Selon l'expert immobilier Pham Thu Hoa, « En 2023, malgré les difficultés du marché et le retour de nombreux locataires et investisseurs dans les locaux loués, les stratégies commerciales ont varié. En 2024, Hô Chi Minh-Ville mettra en œuvre de nombreux programmes pour stimuler le tourisme et les commerces afin d'attirer les touristes et de développer ses atouts. Cela offrira également une opportunité aux entreprises de revenir, et le marché de la location d'espaces de bureaux et de commerces devrait progresser. »
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