Immobilier à Hanoï : le centre-ville maintient les prix, la banlieue attend un ajustement

Photo d'illustration.

D’ici à fin 2025, l’offre d’appartements à vendre sur le marché d’Hanoï restera principalement concentrée sur les segments A et B ; la diversification des produits demeure limitée.

Mme Do Thu Hang, directrice principale des services de recherche et de conseil chez Savills Hanoi, a analysé que dès 2026, une fois les procédures juridiques des projets pilotes achevées, l'offre de logements neufs à Hanoi augmentera fortement. On prévoit qu'entre 2026 et 2027, le marché hanoïen accueillera environ 46 600 appartements issus de 43 projets, la plupart étant situés en périphérie. Cette situation pourrait engendrer une pression à la baisse sur les prix, mais selon Mme Hang, cette pression ne s'exercera que dans les zones disposant d'importantes réserves foncières et d'infrastructures non harmonisées.

« Pour les projets situés dans des zones stratégiques, notamment les ceintures 2 et 3, et développés par des investisseurs de renom, les prix devraient rester stables, voire légèrement augmenter, en raison de la rareté et de la forte demande. De manière générale, plutôt qu’une vague de baisses de prix généralisée, nous observerons une nette différenciation selon la zone et la qualité du projet », a indiqué Mme Hang.

Afin d'améliorer l'offre de logements et de rendre les prix plus abordables, les experts de Savills estiment qu'à Hanoï, de manière générale, de nombreuses solutions sont mises en œuvre simultanément, telles que des réformes institutionnelles, le développement des infrastructures et des projets pilotes de logements. Il est à noter que de nombreux projets sont envisagés en dehors de la zone 3-3,5. Une fois les procédures achevées et les logements commercialisés, cela aura un impact positif sur le niveau des prix.

Toutefois, les experts soulignent également un facteur important : le coût d’utilisation des terrains. Ce facteur représente actuellement une part importante du coût total. Si ce coût est calculé de manière raisonnable, en veillant à la cohérence des intérêts entre l’État et les entreprises, les prix des logements pourraient être ramenés à un niveau plus accessible.

Dans le même temps, des mécanismes préférentiels en matière de fiscalité, de crédit ou de foncier sont également nécessaires pour promouvoir le développement de cette gamme de produits dans le secteur du logement abordable.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a également souligné que la pénurie de logements, notamment de logements abordables, est une conséquence inévitable d'un développement déséquilibré sur plusieurs années. Les politiques d'incitation foncière et les procédures d'investissement doivent encourager les investisseurs à construire des logements pour les personnes qui en ont réellement besoin, plutôt que de se concentrer uniquement sur des projets de luxe.

Avec la tendance de Hanoï à promouvoir le développement des transports publics et à limiter les véhicules personnels dans le centre-ville, les experts prévoient que cela pourrait également avoir un impact sur le marché immobilier, notamment dans le centre-ville, mais pas entièrement négatif.

Il s'agit d'un processus de transformation urbaine global. La mise en œuvre de la réglementation des véhicules personnels aura certainement un impact sur l'accessibilité des centres-villes. Cependant, cela ne signifie pas pour autant qu'elle aura un impact négatif direct sur le marché immobilier.

La nature de l'immobilier est étroitement liée aux besoins d'usage, le logement demeurant un besoin essentiel. Malgré l'évolution des moyens de transport, les individus trouveront toujours des solutions pour accéder aux lieux nécessaires grâce à une grande variété d'options.

Actuellement, le marché observe et analyse encore l'impact des changements d'infrastructures et de circulation. Selon l'évaluation de Savills, dans certains quartiers, comme la vieille ville, si l'aménagement est optimisé et exploité efficacement à des fins touristiques et commerciales, la valeur des biens immobiliers peut être maintenue, voire augmentée.

La demande de logements reste très forte dans les grandes villes comme Hanoï. Par conséquent, même face à l'évolution des moyens de transport, le marché immobilier dispose d'un mécanisme d'autorégulation et d'adaptation pour répondre à ce besoin. Cependant, compte tenu de la complexité de ce processus et de la multiplicité des facteurs interdépendants, il est nécessaire de poursuivre le suivi et l'évaluation dans les prochains mois, plutôt que de tirer des conclusions hâtives quant à son impact direct sur les valeurs immobilières, ont analysé les experts de Savills.

Une autre tendance observée aujourd'hui est que, malgré l'intérêt manifesté par les investisseurs étrangers pour l'immobilier résidentiel, les investissements directs étrangers (IDE) dans ce secteur n'ont pas connu d'essor significatif. Mme Do Thu Hang explique ce phénomène par l'attractivité des atouts fondamentaux du Vietnam pour les investisseurs étrangers : une population jeune, une urbanisation rapide, des revenus en hausse et des perspectives économiques positives. Les observations de Savills montrent également une présence marquée des investissements directs étrangers dans l'immobilier résidentiel à Hanoï, Hô Chi Minh-Ville, Hai Phong…

Toutefois, pour attirer et dynamiser les investissements directs étrangers dans le secteur du logement, il est nécessaire de raccourcir et de rendre plus transparent le processus d'autorisation et d'approbation des projets. La rapidité des procédures d'investissement constitue le principal atout concurrentiel pour conserver et attirer les flux de capitaux internationaux.

Depuis le début de l'année, le marché immobilier d'Hanoï montre des signes de reprise, avec une offre améliorée, mais les prix restent élevés. D'importantes lois relatives au foncier, au logement et à l'immobilier ont été promulguées et entreront en vigueur en août 2024. Cependant, leur application effective et synchronisée nécessite encore du temps, notamment la publication de l'ensemble des textes d'application et leur mise en œuvre concrète.

Actuellement, de nombreux projets entrent dans les phases de finalisation juridique, d'approbation des plans, de conclusion des accords financiers, etc. Ces étapes nécessitent du temps afin de garantir la transparence et le respect des procédures. Malgré une accélération du processus, la mise sur le marché des produits finis n'est pas encore effective.

D'après le professeur agrégé Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint du CIEM (Institut central de gestion économique), les prix de l'immobilier ne sont plus déterminés par la demande réelle, mais principalement par les coûts des intrants, notamment le prix du foncier et les délais d'obtention des autorisations. Si l'État ne prend pas de mesures énergiques pour réduire ces délais, les prix du logement ont peu de chances de baisser, même en cas d'amélioration de l'offre.

Source : https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm