« Coincé » de manière inattendue avec un fardeau financier lors de la conversion de l'usage du sol

La conversion des usages fonciers se heurte dans certains cas à des lacunes, entraînant des charges financières pour les populations, nécessitant des ajustements à la loi foncière de 2024 et aux réglementations pour débloquer les ressources foncières.

Les entreprises proposent de modifier la réglementation sur le calcul des frais d'utilisation du sol pour certains cas particuliers afin de libérer des ressources foncières et de réduire la charge financière pour les particuliers et les entreprises. - Photo : NGOC HIEN

S'adressant à Tuoi Tre , M. Nguyen Phuong Nam, ancien président de l'Association des jeunes entrepreneurs de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la conversion de l'utilisation des terres à des fins non agricoles qui sont louées avec un paiement annuel mais dont l'origine avant la location était des terres agricoles de personnes avec des livres rouges (pas des terres publiques) pose des problèmes dans la réglementation sur le calcul des frais.

Difficultés inattendues dans la conversion des usages du sol

M. Nguyen Phuong Nam a déclaré que le décret 103 relatif aux frais de conversion foncière ne distingue pas clairement, voire omet, les cas où les utilisateurs de terres ont obtenu des certificats de droit d'usage pour des terres agricoles (et non des terres publiques à louer) avant de les convertir en terres non agricoles et de payer un loyer annuel. Lorsqu'ils devront convertir leurs terres en terres résidentielles, leurs obligations financières seront fortement impactées.

Plus précisément, dans ce cas, les personnes doivent s'acquitter de la totalité de la redevance foncière calculée sur la base du prix du terrain résidentiel au moment de la décision d'autorisation de changement de destination. La politique de calcul selon le prix du terrain agricole, comme pour leurs propres terres agricoles ayant obtenu un certificat avant la location, n'est pas appliquée.

De plus, il n’est pas permis de déduire la valeur payée lors de la location annuelle d’un terrain, même si le terrain est un terrain privé et non un terrain loué par l’État dès le départ.

Selon M. Nam, cela entraîne des lacunes majeures, telles que la création d’injustices et la réduction de la motivation des personnes et des entreprises à exploiter les terres à des fins de production et de commerce.

En outre, les lois actuelles ne prévoient pas de réglementation claire sur la résiliation des contrats de bail foncier à temps et avant l’échéance dans les cas où les utilisateurs fonciers n’ont plus besoin d’utiliser le terrain loué pour des terres dont l’origine leur a été accordée un certificat de droit d’utilisation du sol avant la location.

Par conséquent, les personnes ne peuvent pas liquider le contrat de bail de manière anticipée et ne peuvent pas se voir délivrer à nouveau le certificat de droit d'utilisation du sol comme avant le bail, ce qui entraîne de nombreuses conséquences concernant les actifs, les investissements, les hypothèques, les transactions, etc.

Afin de garantir les droits légitimes et légaux des utilisateurs des terres, et en même temps d'encourager les particuliers et les entreprises à investir efficacement dans la production et l'exploitation des terres, M. Nam a déclaré que dans cette révision de la loi foncière de 2024 et du décret 103, il est nécessaire de prendre en compte les cas « manquants » ci-dessus.

Proposition visant à compléter les dispositions de la loi foncière révisée

En ce qui concerne les obligations financières lors du changement d'affectation des terres, M. Nam a proposé qu'il soit nécessaire de stipuler clairement le cas des terres de production et d'affaires non agricoles qui sont louées avec un paiement annuel, mais qui sont à l'origine des terres de personnes ou d'entreprises qui ont obtenu un certificat avant d'avoir terminé les procédures de location (pas des terres publiques), alors lors du changement d'affectation en terres résidentielles, elles bénéficieront des politiques.

La politique comprend : Ne pas avoir à payer 100 % des frais d'utilisation des terres comme les terres publiques louées par l'État, et calculés de la même manière que les terres agricoles converties à d'autres fins.

Selon M. Nam, étant donné que l'origine de la population est une terre agricole, le décret 103 ne prévoit pas ce cas.

Plus précisément, les personnes possédant la même terre ont obtenu un certificat de droits d'utilisation des terres agricoles, mais elles ont converti une partie des terres agricoles en terres de production non agricoles, elles sont autorisées à changer la forme de bail foncier avec paiement annuel sur leurs terres, lorsqu'il est nécessaire de changer l'objectif d'utilisation des terres, ce bail foncier avec paiement annuel est calculé comme 0, les terres agricoles restantes lors du changement d'objectif sont calculées en fonction des obligations financières du type de terres agricoles.

En ce qui concerne le droit de résilier le contrat de bail foncier, M. Nam a déclaré qu'il est nécessaire d'ajouter une réglementation permettant aux utilisateurs fonciers qui paient un loyer annuel, mais dont le terrain a déjà reçu un certificat, d'avoir le droit de résilier le contrat de bail foncier avant le terme s'ils n'en ont plus besoin ; et de se voir délivrer à nouveau un certificat de droit d'utilisation foncière conformément à l'état actuel d'utilisation avant le bail s'il n'y a pas de violation de la loi foncière.

Lors de la modification de ce règlement, il est nécessaire de garantir les principes d'équité, de transparence et de raisonnabilité, tout en distinguant clairement entre les terres publiques louées par l'État et les terres privées dont les personnes/entreprises ont obtenu le droit d'utiliser, puis mises en bail annuel avec paiement, sans affecter les droits pratiques des personnes.

« Nous pensons que si les recommandations ci-dessus sont acceptées et institutionnalisées dans la loi foncière révisée, elles contribueront à promouvoir une utilisation efficace des terres, à encourager les personnes possédant des terres agricoles à être prêtes à les investir dans la production et les activités non agricoles, à créer des emplois, à apporter des contributions positives au budget de l'État et au développement socio -économique », a déclaré M. Nam.

Proposition visant à supprimer l'enregistrement annuel de l'utilisation des terres

M. Nam a déclaré que la réglementation selon laquelle les utilisateurs des terres doivent enregistrer leurs plans annuels d'utilisation des terres et obtenir l'approbation du niveau provincial ou municipal avant de pouvoir modifier l'objectif d'utilisation des terres conformément au plan est très coûteuse et prend 1 à 2 ans.

Il a également déclaré qu’il n’est pas nécessaire de procéder à des procédures d’enregistrement de l’utilisation des terres lorsqu’il est nécessaire de modifier légalement les fins d’utilisation des terres.

Cela créera les conditions pour que les personnes et les entreprises ne perdent pas l’opportunité d’exploiter et d’utiliser efficacement les terres, de contribuer aux recettes budgétaires, ainsi que d’économiser du temps et des efforts aux personnes et aux agences de gestion de l’État dans le processus de mise en œuvre des procédures administratives sur les terres.

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NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm