« Coincé » de manière inattendue avec un fardeau financier lors de la conversion de l'usage du sol

La conversion des usages fonciers se heurte dans certains cas à des lacunes, entraînant des charges financières pour les populations, nécessitant des ajustements à la loi foncière de 2024 et aux réglementations pour débloquer les ressources foncières.

Des entreprises proposent de modifier la réglementation relative au calcul des redevances d'utilisation des sols dans certains cas particuliers afin de libérer des ressources foncières et d'alléger la charge financière pour les particuliers et les entreprises. - Photo : NGOC HIEN

S'adressant à Tuoi Tre , M. Nguyen Phuong Nam, ancien président de l'Association des jeunes entrepreneurs de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la conversion de la destination des terres non agricoles louées avec un paiement annuel, mais qui étaient à l'origine des terres agricoles appartenant à des personnes possédant des livres rouges (et non des terres publiques), pose problème en raison de la réglementation relative au calcul des frais.

Difficultés inattendues liées à la conversion des affectations des terres

M. Nguyen Phuong Nam a déclaré que le décret n° 103 relatif aux redevances de conversion des terres ne fait pas de distinction claire, voire omet les cas où les utilisateurs ont obtenu des certificats de droit d'utilisation des terres agricoles (et non des terres publiques destinées à la location) avant de convertir leurs terres en terres non agricoles et de payer un loyer annuel. Lorsqu'ils devront convertir leurs terres en terres résidentielles, leurs obligations financières seront fortement impactées.

Dans ce cas précis, les personnes concernées doivent s'acquitter de 100 % de la taxe d'utilisation du sol, calculée sur la base du prix du terrain résidentiel au moment de la décision autorisant le changement de destination. Le calcul basé sur le prix du terrain agricole, tel qu'appliqué aux terres agricoles ayant fait l'objet d'un certificat avant leur mise en location, n'est pas applicable.

De plus, les particuliers ne sont pas autorisés à déduire la valeur payée lors de la location annuelle d'un terrain, même s'il s'agit d'un terrain privé et non d'un terrain loué par l'État dès le départ.

Selon M. Nam, cela engendre des lacunes majeures telles que la création d'injustices et la réduction de la motivation des personnes et des entreprises à exploiter les terres à des fins de production et commerciales.

De plus, la législation actuelle ne prévoit pas de dispositions claires concernant la résiliation des contrats de location de terrains à temps et avant leur terme dans les cas où les utilisateurs de terrains n'ont plus besoin d'utiliser le terrain loué pour les terres dont l'origine leur a été octroyée par un certificat de droit d'utilisation du sol avant la location.

Par conséquent, les personnes ne peuvent pas résilier le contrat de location de manière anticipée et ne peuvent pas se voir délivrer à nouveau le certificat de droit d'utilisation du sol comme avant la location, ce qui entraîne de nombreuses conséquences concernant les actifs, les investissements, les hypothèques, les transactions, etc.

Afin de garantir des droits légitimes et légaux aux utilisateurs de terres, et en même temps d'encourager les personnes et les entreprises à mettre les terres en production et en activité, M. Nam a déclaré que dans cette révision de la loi foncière de 2024 et du décret 103, il est nécessaire de prendre en compte les cas « manquants » ci-dessus.

Proposition visant à compléter les dispositions de la loi foncière révisée

Concernant les obligations financières liées au changement de destination des terrains, M. Nam a proposé de préciser clairement le cas des terrains non agricoles et commerciaux loués avec un loyer annuel, mais qui appartiennent initialement à des particuliers ou à des entreprises ayant obtenu un certificat avant la finalisation des procédures de location (et non à des terrains publics), qui, lors d'un changement de destination en terrain résidentiel, bénéficieront des dispositions prévues.

Cette politique prévoit notamment : l’exemption du paiement de 100 % des redevances d’utilisation des terres, comme pour les terres publiques louées par l’État, calculées de la même manière que pour les terres agricoles converties à d’autres fins.

Selon M. Nam, étant donné que l'origine est liée aux terres agricoles du peuple, le décret 103 ne concerne pas ce cas.

Plus précisément, les personnes possédant un même terrain et ayant obtenu un certificat de droits d'utilisation des terres agricoles, mais ayant converti une partie de ces terres en terres de production non agricoles, sont autorisées à modifier la forme de leur bail foncier avec paiement annuel. En cas de changement de destination des terres, ce bail avec paiement annuel est ramené à zéro, tandis que la superficie restante des terres agricoles est calculée selon les obligations financières liées au type de terre agricole.

Concernant le droit de résilier le contrat de bail foncier, M. Nam a déclaré qu'il est nécessaire d'ajouter une réglementation permettant aux utilisateurs de terres qui paient un loyer annuel, mais dont la terre a déjà fait l'objet d'un certificat, d'avoir le droit de résilier le contrat de bail foncier avant son terme s'ils n'en ont plus besoin ; et de se voir délivrer un nouveau certificat de droit d'utilisation des terres en fonction de l'état actuel de l'utilisation avant le bail, s'il n'y a pas de violation du droit foncier.

Lors de la modification de ce règlement, il est nécessaire de garantir les principes d'équité, de transparence et de raisonnabilité, tout en faisant une distinction claire entre les terres publiques louées par l'État et les terres privées dont les personnes/entreprises ont obtenu le droit d'usage, puis qui sont mises en location annuelle avec paiement, sans porter atteinte aux droits pratiques des personnes.

« Nous pensons que si les recommandations ci-dessus sont acceptées et institutionnalisées dans la loi foncière révisée, elles contribueront à promouvoir une utilisation efficace des terres, à encourager les propriétaires de terres agricoles à se préparer à les consacrer à la production et au commerce non agricoles, à créer des emplois et à contribuer positivement au budget de l'État et au développement socio- économique », a déclaré M. Nam.

Proposition de suppression de l'enregistrement annuel de l'utilisation des terres

M. Nam a déclaré que la réglementation obligeant les utilisateurs de terres à enregistrer leurs plans annuels d'utilisation des terres et à obtenir l'approbation du niveau provincial ou municipal avant de pouvoir modifier la destination des terres conformément au plan est très coûteuse et prend 1 à 2 ans.

Il a également indiqué qu'il n'est pas nécessaire de procéder à des procédures d'enregistrement de l'utilisation des sols lorsqu'il est nécessaire de modifier légalement la destination des sols.

Cela permettra aux particuliers et aux entreprises de ne pas perdre l'opportunité d'exploiter et d'utiliser efficacement les terres, de contribuer aux recettes budgétaires, et de faire gagner du temps et des efforts aux personnes et aux organismes de gestion de l'État lors de la mise en œuvre des procédures administratives foncières.

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NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm