Compléter la méthode du surplus dans la détermination des prix des terrains

Poursuivant le programme de travail, les députés titulaires de l'Assemblée nationale ont donné, dans la matinée du 30 août, leur avis sur le projet de loi foncière (amendée). Légende de la photo

Scène de conférence. Photo : Doan Tan/VNA

Distinguer les projets d'accès au foncier

Examinant les principaux points soulevés par la réception, l'explication et la révision du projet de loi, le président de la Commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a déclaré qu'il s'agissait d'un projet de loi de grande envergure, au champ d'application réglementaire étendu, au contenu complexe et complexe, qui affectait considérablement la vie des citoyens et les activités de développement socio-économique. Le processus de réception et de révision continue de susciter des avis divergents. Le contenu du projet de loi n'est qu'une première proposition visant à recueillir l'avis des députés permanents de l'Assemblée nationale, et les différentes instances ne se sont pas encore mises d'accord sur la meilleure stratégie de révision.

En ce qui concerne la récupération des terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public, de nombreux avis affirment que les dispositions du projet de loi énumérant les cas dans lesquels l’État récupère des terres sont rigides, ne reflètent pas pleinement et ne surmontent pas fondamentalement les lacunes.

Selon le président de la commission économique, la réglementation relative à l'inscription des projets de récupération de terres à des fins de développement socio-économique d'intérêt national et public présente l'avantage d'assurer la clarté, la facilité de suivi et la simplicité d'application. Cependant, une liste trop précise et détaillée des projets et travaux de récupération de terres présente l'inconvénient de rendre difficile l'exhaustivité et la complétude. Lors des débats, certains ont estimé que l'approche actuelle d'inscription des projets ne clarifiait pas la nécessité de ces projets et travaux, conformément à l'article 54 de la Constitution.

Il s'agit d'une disposition importante de la loi foncière, qui exige la plus grande prudence et un examen attentif, afin de garantir la pleine institutionnalisation de la résolution n° 18-NQ/TW et le respect des dispositions de la Constitution de 2013, afin de la clarifier et d'éviter toute interprétation divergente susceptible de créer des difficultés pratiques. En cas de récupération de terres à des fins de développement socio-économique, pour des raisons d'intérêt national et public, il est convenu que l'État récupère des terres afin de réguler la différence de valeur ajoutée foncière due aux changements d'urbanisme, aux investissements en infrastructures, à l'harmonisation des intérêts entre l'État, la population et les investisseurs, et afin de garantir les conditions de mise en œuvre de projets d'investissement foncier, lesquels créeront de nouvelles sources de revenus pour le budget de l'État, au bénéfice de l'ensemble de la population et de la société. Pour les personnes dont les terres sont récupérées, l'État assurera l'indemnisation, le soutien et la réinstallation conformément à la réglementation. Toutes les options nécessitent des recherches, des clarifications et des révisions supplémentaires afin de garantir une réglementation claire, raisonnable et réalisable.

Concernant les appels d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de la mise en œuvre de projets fonciers, le président du Comité économique a déclaré que la loi de 2013 sur les appels d'offres et le décret gouvernemental n° 25/2020/ND-CP détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur les appels d'offres pour la sélection des investisseurs distinguent également deux groupes de projets d'investissement faisant l'objet d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de la mise en œuvre du projet. Il s'agit des projets d'investissement utilisant des terrains pour la construction de logements commerciaux, d'ouvrages commerciaux et de services, d'ouvrages polyvalents, de complexes polyvalents à des fins commerciales ; les projets doivent organiser les appels d'offres conformément aux dispositions des lois spécialisées et des lois sur la socialisation.

Ainsi, la loi actuelle sur les appels d'offres ne limite les projets d'accès au foncier qu'aux seuls projets d'utilisation du foncier destinés à la construction de logements commerciaux, d'ouvrages commerciaux et de services, d'ouvrages polyvalents et de complexes polyvalents à vocation commerciale. Les autres projets de production comprennent à la fois des projets d'utilisation du foncier et des projets hors-sol, conformément aux lois spécifiques. Il est nécessaire de préciser clairement dans le projet de loi foncière (modifié) les cas d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs fonciers, tout en distinguant clairement les projets d'accès au foncier de ceux dont le foncier est « dérivé ».

Étudiez attentivement les méthodes de détermination des prix des terrains.

Par ailleurs, certains avis ont souligné que les dispositions du projet de loi sur les méthodes de fixation des prix fonciers selon les principes du marché manquaient de clarté ; il est nécessaire d'harmoniser les intérêts de l'État, des investisseurs et des citoyens. Intégrant les avis des députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi modifie les dispositions des articles et clauses de la section 2 du chapitre XI concernant les bases de détermination, les informations à saisir et les méthodes de détermination des prix fonciers afin d'institutionnaliser plus précisément les exigences de la résolution n° 18-NQ/TW sur la mise en place de mécanismes et de méthodes de détermination des prix fonciers selon les principes du marché. L'harmonisation des intérêts de l'État, des entreprises et des citoyens est assurée par des politiques préférentielles, attirant les investissements conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement et de la loi sur les impôts pertinents. Certains avis ont suggéré une réglementation plus précise sur la méthode et les principes de détermination des prix fonciers. Certains avis indiquent que le projet de loi prévoit des règles sur l'option la plus avantageuse pour le budget de l'État, mais ne définit pas clairement ce qui est « le plus avantageux ». Certains avis suggèrent de ne pas préciser les méthodes d'évaluation foncière dans le projet de loi. Certains avis s'opposent à la proposition de suppression de la méthode de l'excédent. Intégrant les avis des députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi est modifié : il précise, à l'article 158, clause 4, le contenu des méthodes d'évaluation foncière ; il supprime la réglementation relative au choix des méthodes selon le principe de la « meilleure optimisation budgétaire » et la remplace par une réglementation relative aux cas d'application de chaque méthode ; et il intègre la méthode de la déduction à la méthode de comparaison, qui n'est plus une méthode d'évaluation indépendante. Cependant, le contenu des méthodes a été modifié par rapport aux dispositions de la loi actuelle, notamment le décret gouvernemental n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 réglementant les prix des terrains.

Le projet de loi complète la méthode de l'excédent comme méthode de détermination des prix fonciers et complète les dispositions correspondantes relatives aux principes et conditions d'application. Cependant, les conditions d'application de cette méthode ont été restreintes par rapport aux dispositions de la loi actuelle. Ces dispositions sont modifiées et complétées dans le projet de décret modifiant le décret n° 44/2014/ND-CP, qui continue de susciter des avis divergents. Par conséquent, les dispositions de la loi relatives aux méthodes de détermination des prix fonciers selon ces dispositions ne constituent pas une légalisation des dispositions des textes réglementaires déjà appliqués de manière stable dans la pratique.

Le Président du Comité économique a également demandé au Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement de continuer à coordonner avec les agences compétentes pour étudier en profondeur les méthodes de détermination des prix des terrains et les cas et conditions d'application, expliquer pleinement, clarifier le contenu et étudier le contenu à stipuler dans la Loi pour assurer la stabilité et la faisabilité de la réglementation et institutionnaliser l'esprit de la Résolution n° 18-NQ/TW.

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