Complément à la méthode du surplus pour déterminer les prix des terrains

Poursuivant le programme de travail, le matin du 30 août, les députés titulaires de l'Assemblée nationale ont donné leur avis sur le projet de loi foncière (amendée). Légende de la photo

Scène de conférence. Photo : Doan Tan/VNA

Distinguer les projets d'accès au foncier

En rendant compte d'un certain nombre de questions majeures concernant la réception, l'explication et la révision du projet de loi, le président du Comité économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a déclaré qu'il s'agissait d'un projet de loi de grande envergure avec un large champ de réglementation, un contenu difficile et compliqué, et un grand impact sur la vie des gens et les activités de développement socio-économique. Le processus de réception et de révision continue de susciter de nombreuses opinions différentes. Le contenu du projet de loi n'est que des propositions initiales soumises aux commentaires des députés spécialisés de l'Assemblée nationale. Les agences ne se sont pas encore mises d’accord sur le meilleur plan pour réviser le projet de loi.

En ce qui concerne la récupération des terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public, de nombreux avis affirment que les dispositions du projet de loi énumérant les cas où l’État récupère des terres sont rigides, ne reflètent pas pleinement et ne surmontent pas fondamentalement les lacunes.

Selon le président du Comité économique, les réglementations visant à répertorier les cas de récupération de terres à des fins de développement socio-économique pour des intérêts nationaux et publics ont l'avantage d'assurer la clarté, la facilité de suivi et la facilité d'application. Toutefois, énumérer de manière trop spécifique et détaillée les projets et travaux d’acquisition de terrains présente l’inconvénient de ne pas garantir l’exhaustivité et la complétude. Au cours de la discussion, certains ont estimé que l’approche actuelle consistant à répertorier les cas ne clarifie pas la nécessité de ces projets et travaux dans l’esprit de l’article 54 de la Constitution.

Il s’agit d’une disposition importante de la loi foncière, qui exige une extrême prudence, un examen attentif, garantissant la pleine institutionnalisation de la résolution n° 18-NQ/TW et le respect des dispositions de la Constitution de 2013 pour stipuler clairement, éviter des interprétations différentes, provoquant des difficultés dans la pratique. Dans les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique, pour les intérêts nationaux et publics, il convient d'accorder des cas où l'État récupère des terres pour réguler la différence de valeur ajoutée des terres en raison de changements d'urbanisme, d'investissements dans les infrastructures, d'harmonisation des intérêts entre l'État - le peuple - les investisseurs et les cas de récupération de terres pour assurer les conditions de mise en œuvre de projets d'investissement dans l'utilisation des terres, à partir desquels les projets d'investissement créeront de nouvelles sources de revenus pour le budget de l'État, apportant des avantages globaux à l'ensemble du peuple et de la société. Pour les personnes dont les terres sont récupérées, l’État fournira une indemnisation, un soutien et une réinstallation conformément à la réglementation. Toutes les options nécessitent des recherches, des clarifications et des révisions supplémentaires pour garantir des réglementations claires, raisonnables et réalisables.

En ce qui concerne les cas d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terres, le président du Comité économique a déclaré que la loi de 2013 sur les appels d'offres et le décret n° 25/2020/ND-CP du gouvernement détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur les appels d'offres pour la sélection des investisseurs distinguent également deux groupes de projets d'investissement qui mènent des appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre le projet. Il s'agit de : Projets d'investissement utilisant des terrains pour construire des logements commerciaux, des bâtiments commerciaux et de services, des bâtiments polyvalents, des complexes polyvalents à des fins commerciales ; Le projet doit organiser les appels d'offres conformément aux dispositions des lois spécialisées et des lois sur la socialisation.

Ainsi, les lois actuelles sur les appels d’offres ne délimitent que les projets qui utilisent des terrains pour construire des logements commerciaux ; travaux commerciaux et de services; Projet polyvalent, complexe polyvalent à des fins commerciales est un projet d'accès au terrain pour appel d'offres. D’autres projets de production comprennent des projets d’utilisation des terres et des projets sans utilisation des terres, tels que déterminés par des lois spécialisées. Il est nécessaire de stipuler clairement dans le projet de loi foncière (amendée) les cas d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs utilisant des terres, mais il est nécessaire de distinguer clairement entre les projets qui accèdent principalement à la terre et les projets dans lesquels la terre est « dérivée ».

Étudiez attentivement les méthodes de détermination des prix des terrains.

En outre, certains avis affirment que les dispositions du projet de loi sur la « méthode d’évaluation foncière selon les principes du marché » ne sont pas vraiment claires ; doit harmoniser les intérêts entre l’État, les investisseurs et les populations. En intégrant les avis des députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi modifie les dispositions des articles et clauses de la section 2 du chapitre XI sur la base de détermination, les informations d'entrée et les méthodes de détermination des prix des terrains pour institutionnaliser plus spécifiquement les exigences de la résolution n° 18-NQ/TW sur « avoir un mécanisme et une méthode pour déterminer les prix des terrains selon les principes du marché ». La garantie de l’harmonie des intérêts entre l’État, les entreprises et les citoyens est mise en œuvre à travers des politiques préférentielles, en attirant les investissements conformément aux dispositions de la loi sur l’investissement et aux dispositions de la loi sur les impôts pertinents. Certains avis suggèrent des réglementations plus spécifiques sur les méthodes de détermination des prix des terrains et sur les principes de détermination des prix des terrains. Certains avis affirment que le projet de loi prévoit des réglementations sur l’option la plus avantageuse pour le budget de l’État, mais ne définit pas clairement ce qui est « le plus avantageux ». Certains avis suggèrent de ne pas stipuler de méthodes d’évaluation foncière dans le projet de loi. Certains avis s’opposent à la proposition de supprimer la méthode de l’excédent. En intégrant les avis des députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi est modifié dans le sens de compléter les réglementations claires de l'article 158, clause 4, sur le contenu des méthodes de détermination des prix des terrains ; Supprimer la réglementation sur la sélection des méthodes fondées sur le principe de « la plus avantageuse pour le budget de l’État », la remplacer par une réglementation sur les cas d’application de chaque méthode spécifique ; La méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison et n'est plus une méthode d'évaluation indépendante. Cependant, le contenu des méthodes a changé par rapport aux dispositions de la loi en vigueur dans le décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement réglementant les prix des terrains.

Le projet de loi complète la méthode de l'excédent comme l'une des méthodes de détermination des prix des terrains et complète les réglementations correspondantes sur les principes et les conditions d'application. Toutefois, les conditions d’application de cette méthode ont été restreintes par rapport aux dispositions de la loi actuelle. Ces contenus sont modifiés et complétés dans le projet de décret modifiant le décret n° 44/2014/ND-CP, continuant de recevoir de nombreux avis différents. Par conséquent, les dispositions de la loi sur les méthodes de détermination des prix des terrains en fonction de ces contenus ne constituent pas la légalisation des dispositions des documents de loi subsidiaire qui ont été mises en œuvre de manière stable dans la pratique.

Le président du Comité économique a également demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de continuer à coordonner avec les agences compétentes pour étudier en profondeur les méthodes de détermination des prix des terrains et les cas et conditions d'application, expliquer en détail, clarifier le contenu, étudier le contenu à stipuler dans la loi pour assurer la stabilité et la faisabilité de la réglementation et institutionnaliser l'esprit de la résolution n° 18-NQ/TW.

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