Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile et de prix de l'immobilier toujours élevés ?

Récemment, le Bureau du gouvernement a publié un avis sur la conclusion du Premier ministre lors de la Conférence « Solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie ».

Dans son annonce, le Premier ministre a chargé le ministère de la Construction de suivre de près l'évolution du marché immobilier afin de conseiller et de proposer rapidement des politiques appropriées et efficaces pour promouvoir le développement du marché.

Parallèlement, le ministère de la Construction est tenu d'accompagner les entreprises immobilières dans la restructuration de leurs segments et la réduction des prix des produits. Des solutions appropriées, opportunes et efficaces existent pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Paradoxe d'un marché immobilier difficile, les prix des maisons continuent d'augmenter fortement

En regardant la réalité du marché immobilier ces derniers temps, en parlant à Nguoi Dua Tin, M. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, Président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) a déclaré la réalité que ces derniers temps, bien que le marché immobilier ait fait face à de nombreuses difficultés, les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à des prix élevés.

Même le segment des appartements dans les grandes villes maintient sa dynamique haussière, atteignant un niveau record de prix, dépassant largement les revenus de la majorité des habitants. Contrairement aux terrains, villas, maisons de ville et maisons de ville, dont les prix et la liquidité ont diminué, les prix ont baissé.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? — M. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS).

Selon les données de VARS, les prix de l'immobilier ont été multipliés par dix au cours des dix dernières années. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a connu une croissance à deux chiffres. La faiblesse des taux d'intérêt et une inflation record contribuent à cette forte hausse, mais le problème principal réside dans la baisse de l'offre.

Parallèlement à cela, la demande de logements augmente constamment, ce qui exerce une « pression » sur l’offre et pousse les prix de l’immobilier à atteindre continuellement de nouveaux niveaux.

Selon les estimations de VARS, chaque année, le Vietnam connaîtra une pénurie d'environ 300 000 logements en raison de l'émergence de nouveaux ménages urbains, notamment en raison de la nécessité de « vivre séparément » de la jeune génération se séparant de ses familles élargies.

« Cette grave pénurie va certainement faire grimper encore plus les prix de l’immobilier », a prédit M. Dinh.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? (Image 2). — Bien que le marché immobilier soit confronté à de nombreuses difficultés, les prix de l'immobilier restent « ancrés » à des prix élevés.

S'exprimant également sur cette question, citant des statistiques de l'Institut de recherche sur le développement des entreprises, le Dr Le Xuan Nghia, directeur de l'Institut et membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré qu'au cours des deux dernières décennies, les prix de l'immobilier ont augmenté quatre fois plus vite que celui de l'or. Cela montre que, quel que soit le contexte, l'immobilier constitue toujours un investissement attractif.

M. Nghia a ajouté qu'en observant la réalité du marché immobilier vietnamien, on peut constater que le Vietnam est un marché où l'offre est insuffisante, tandis que la demande est élevée à court et à long terme.

« Le segment qui a besoin d'une offre importante, mais qui n'en dispose pas, est celui du logement abordable et du logement social, faute de mécanismes, de terrains et de capitaux. Ces cinq dernières années, l'octroi de licences et la mise en œuvre de projets ont fortement diminué, et ces deux dernières années, en particulier, le lancement de nouveaux projets a été quasi inexistant, ce qui a entraîné une raréfaction croissante de l'offre immobilière résidentielle », a déclaré M. Nghia.

Dégradations immobilières : par où commencer ?

Prévoyant pour 2024, le président de VARS, Nguyen Van Dinh, a déclaré que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, en particulier dans le segment des appartements.

Parallèlement, M. Dinh a également expliqué : « Le prix élevé des appartements n'est pas seulement dû à la volonté des investisseurs de maintenir les prix à un niveau élevé, mais aussi à l'augmentation des coûts d'investissement et de construction due à la hausse des prix des matières premières, de la main-d'œuvre et des coûts d'accès au financement. De plus, le coût de création de fonds fonciers est trop élevé et de nombreux coûts « non identifiés » surviennent lors de la mise en œuvre des investissements, de la construction et du développement de projets, ce qui complique la tâche des investisseurs pour réduire les prix. »

En outre, les faibles taux d’intérêt et l’inflation record de la période précédente ont également été des facteurs contribuant à la forte augmentation des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème reste la baisse de l’offre.

Cependant, M. Dinh a également noté que l'immobilier est un produit hautement localisé et que les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes différents selon les régions et les marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande.

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que pour restructurer le segment et réduire les coûts des produits, il faut des « efforts conjoints », une unification des points de vue, des méthodes de mise en œuvre et une coordination de nombreux sujets et composantes, depuis les agences de gestion de l'Etat jusqu'aux entreprises et aux banques.

En particulier, l’État doit étudier et raccourcir les procédures administratives en matière d’investissement et de construction, élaborer des plans de calcul des frais d’utilisation des terres et de défrichement des sites pour soutenir les entreprises ; la Banque d’État dispose de programmes de crédit supplémentaires avec des taux d’intérêt préférentiels pour les investisseurs qui développent des logements abordables et les acheteurs de maisons.

Du côté des investisseurs, M. Dinh a déclaré que les entreprises doivent également revoir de manière proactive leur portefeuille de projets d'investissement, restructurer de manière proactive la dette et planifier les flux de trésorerie, réduire les attentes en matière de bénéfices, voire accepter de vendre à perte, utiliser les bénéfices des années précédentes pour maintenir les opérations et s'orienter de manière proactive vers le segment de prix abordable pour garantir la capacité d'absorption lors de la mise sur le marché des produits.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? (Image 3). — Dr. Le Xuan Nghia - Directeur de l'Institut de recherche sur le développement des entreprises, membre du Conseil consultatif national sur la politique financière et monétaire.

En outre, le Dr Le Xuan Nghia a déclaré que dans un avenir proche, si le marché immobilier dispose de produits avec de bonnes procédures juridiques, de projets avec des ressources et des prix raisonnables, la demande sera très importante.

M. Nghia a établi des prévisions selon lesquelles le marché pourrait atteindre un nouveau niveau de prix, favorisant une croissance continue. Cependant, grâce au soutien des politiques publiques, il a exprimé l'espoir que les prix de l'immobilier augmenteraient de manière stable, saine et « acceptable ».

En conséquence, l'expert a souligné que le nouveau niveau de prix ci-dessus restructurera le marché immobilier de la manière la plus efficace et qu'à ce moment-là, toute entreprise ou investisseur capable de résister au niveau de prix ci-dessus pourra survivre, s'il ne le peut pas, il devra restructurer son entreprise selon les principes du marché .

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