Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile où les prix des logements restent élevés ?

Le Bureau du gouvernement a récemment publié un avis relatant les conclusions du Premier ministre lors de la conférence intitulée « Solutions pour lever les obstacles à la croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie ».

Dans son annonce, le Premier ministre a chargé le ministère de la Construction de suivre de près l'évolution du marché immobilier afin de conseiller et de proposer rapidement des politiques appropriées et efficaces pour promouvoir le développement du marché.

Parallèlement, le ministère de la Construction est tenu d'inciter les entreprises immobilières à restructurer leurs segments et à réduire les prix de leurs produits. Des solutions adaptées, opportunes et efficaces existent pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, au logement social, au logement pour les travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Paradoxe d'un marché immobilier difficile : les prix des logements continuent d'augmenter fortement.

Face à la réalité du marché immobilier ces derniers temps, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré à Nguoi Dua Tin que, malgré les nombreuses difficultés rencontrées par le marché immobilier ces derniers temps, les prix restent « ancrés » à des niveaux élevés.

Même le marché des appartements dans les grandes villes poursuit sa progression, atteignant des prix records, bien supérieurs aux revenus de la majorité des ménages. À l'inverse, les prix et la liquidité des terrains, villas, maisons-boutiques et maisons de ville sont en baisse.

M. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS).

D'après les données de VARS, les prix de l'immobilier ont été multipliés par plusieurs dizaines au cours des dix dernières années. Rien qu'en 2021, le prix moyen des logements a connu une croissance à deux chiffres. Si les faibles taux d'intérêt et une inflation record contribuent à cette forte hausse, le problème fondamental réside dans la diminution de l'offre.

Parallèlement, la demande de logements ne cesse d'augmenter, exerçant une « pression » sur l'offre et poussant les prix de l'immobilier à atteindre sans cesse de nouveaux niveaux.

Selon les estimations de VARS, le Vietnam connaîtra chaque année une pénurie d'environ 300 000 logements en raison de l'émergence de nouveaux ménages urbains, notamment du fait du besoin de « vivre séparément » de la jeune génération qui s'éloigne de sa famille élargie.

« Cette grave pénurie va certainement faire grimper encore plus les prix du logement », a prédit M. Dinh.

Bien que le marché immobilier soit confronté à de nombreuses difficultés, les prix de l'immobilier restent « ancrés » à des niveaux élevés.

Exprimant également son opinion sur ce sujet, et citant des statistiques de l'Institut de recherche pour le développement des entreprises, le Dr Le Xuan Nghia, directeur de cet institut et membre du Conseil consultatif national de la politique financière et monétaire, a déclaré qu'au cours des deux dernières décennies, les prix de l'immobilier ont progressé quatre fois plus vite que ceux de l'or. Cela démontre que, quel que soit le contexte, l'immobilier demeure un placement attractif.

M. Nghia a ajouté qu'en observant la réalité du marché immobilier vietnamien, on constate que le Vietnam est un marché où l'offre est insuffisante, tandis que la demande est forte à court et à long terme.

« Le segment qui a le plus besoin d'une offre importante, mais qui en est cruellement privé, est celui du logement abordable et du logement social, en raison du manque de mécanismes, de terrains et de capitaux. Ces cinq dernières années, l'octroi des permis et la mise en œuvre des projets ont fortement diminué, et plus particulièrement ces deux dernières années, où quasiment aucun nouveau projet n'a été lancé, ce qui entraîne une pénurie croissante de logements », a déclaré M. Nghia.

Déclassements immobiliers : par où commencer ?

Dans ses prévisions pour 2024, le président de VARS, Nguyen Van Dinh, a déclaré que les prix de l'immobilier continueraient d'augmenter, notamment dans le segment des appartements.

Parallèlement, M. Dinh a également expliqué : « Le prix élevé des appartements ne s’explique pas seulement par la volonté des investisseurs de maintenir des prix élevés, mais aussi par l’augmentation des coûts d’investissement et de construction due à la hausse des prix des matières premières, du coût de la main-d’œuvre et des coûts d’accès au financement. De plus, le coût de constitution des fonds fonciers est très élevé et de nombreux coûts imprévus surviennent lors de la mise en œuvre de l’investissement, de la construction et du développement du projet, ce qui rend difficile pour les investisseurs de baisser les prix. »

Par ailleurs, les faibles taux d'intérêt et l'inflation record de la période précédente ont également contribué à la forte hausse des prix de l'immobilier, mais le cœur du problème reste la baisse de l'offre.

Toutefois, M. Dinh a également souligné que l'immobilier est un produit très localisé, que les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes différents selon les régions et les marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande.

En conséquence, M. Nguyen Van Dinh a déclaré que, pour restructurer le secteur et réduire les coûts des produits, il est nécessaire de procéder à des « efforts conjoints », d'unifier les points de vue, les méthodes de mise en œuvre et de coordonner de nombreux acteurs et composantes, allant des agences de gestion étatiques aux entreprises et aux banques.

L’État doit notamment étudier et raccourcir les procédures administratives en matière d’investissement et de construction, élaborer des plans pour calculer les redevances d’utilisation des sols et les frais de déblaiement des sites afin de soutenir les entreprises ; la Banque d’État propose des programmes de crédit supplémentaires assortis de taux d’intérêt préférentiels pour les investisseurs développant des logements abordables et les acheteurs de maisons.

Du côté des investisseurs, M. Dinh a déclaré que les entreprises doivent également revoir de manière proactive leur portefeuille de projets d'investissement, restructurer proactivement leur dette et planifier leurs flux de trésorerie, réduire leurs attentes en matière de bénéfices, voire accepter de vendre à perte, utiliser les bénéfices des années précédentes pour maintenir leurs opérations et s'orienter proactivement vers le segment des prix abordables afin de garantir leur capacité d'absorption lors de la mise sur le marché de leurs produits.

Dr Le Xuan Nghia - Directeur de l'Institut de recherche sur le développement des entreprises, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire.

En outre, le Dr Le Xuan Nghia a déclaré que dans un avenir proche, si le marché immobilier propose des produits assortis de bonnes procédures légales, des projets dotés de ressources et des prix raisonnables, la demande sera très importante.

Dans ses prévisions, M. Nghia a analysé que le marché pourrait atteindre un nouveau niveau de prix, confirmant ainsi la poursuite de la croissance. Toutefois, grâce au soutien des politiques publiques, M. Nghia a exprimé l'espoir que les prix de l'immobilier augmenteraient de manière stable, saine et acceptable.

En conséquence, l'expert a souligné que le nouveau niveau de prix ci-dessus restructurera le marché immobilier de la manière la plus efficace et qu'à ce moment-là, toute entreprise ou tout investisseur capable de supporter ce niveau de prix pourra survivre ; dans le cas contraire, il devra restructurer son activité conformément aux principes du marché .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html