Augmenter la transparence, augmenter les sanctions
Selon l'expert immobilier Phan Cong Chanh, lorsqu'une maison est hypothéquée et que la banque accepte de la vendre sans exiger de mainlevée d'hypothèque, la banque et l'investisseur doivent régler le problème entre eux. En cas de risque, la banque et l'investisseur seront tenus responsables, tandis que les droits légitimes des personnes seront protégés par la loi.
De nombreux investisseurs hypothèquent les maisons qu’ils ont vendues à leurs clients auprès des banques.
Mais pour mettre fin à la situation des investisseurs qui mettent en gage les maisons de leurs clients, M. Phan Cong Chanh a suggéré que les autorités mettent en place des lignes directrices et des réglementations pour résoudre ces cas au bénéfice de la population. En particulier, lorsque les personnes ont respecté la loi, suivi les procédures et payé l'intégralité du montant, l'État doit les protéger, leur délivrer des livrets roses et éviter qu'elles subissent des pertes en raison de litiges ou de l'exécution des obligations de l'investisseur.
Bien que la loi comporte de nombreuses réglementations, mais qu'il subsiste des lacunes, il est nécessaire que les autorités interviennent et les traitent rapidement. Si nécessaire, les particuliers peuvent intenter une action en justice. Les tribunaux doivent également rendre des jugements très clairs, reflétant des situations quasi-typiques, comme des précédents, afin que les autres investisseurs, les banques et les particuliers puissent clairement comprendre le problème et se sentir en sécurité. Parallèlement, pour minimiser les risques encourus par les clients, il est nécessaire de faire preuve de transparence et de publier des informations sur les projets hypothéqués. L'information doit être claire, détaillée et régulièrement mise à jour afin que chacun puisse la comprendre, et non pas se limiter à une information générale, mais simplement à la mention du nom du projet », a proposé M. Chanh.
D'un autre point de vue, le Dr Phan Phuong Nam (Université de droit de Hô-Chi-Minh-Ville) a cité le décret n° 16, qui prévoit que la non-divulgation, la divulgation incomplète ou la divulgation inexacte du contenu des projets immobiliers et des projets d'investissement dans la construction de logements sont passibles d'une amende de 100 à 120 millions de VND. L'amende pour les entreprises immobilières ne respectant pas pleinement les conditions réglementaires est de 600 millions de VND. Cependant, comparée aux avantages tirés de l'exploitation des failles juridiques dans un projet immobilier de grande envergure valant des centaines de milliards de VND, cette amende est insuffisante. Par conséquent, de nombreux investisseurs enfreignent délibérément la loi et acceptent de payer des amendes, portant gravement atteinte aux droits d'autres entités.
La loi de 2024 sur les activités immobilières a apporté quelques modifications positives à l'obligation de divulgation d'informations des entreprises immobilières. Cependant, l'absence de renforcement du cadre de sanctions pour garantir un traitement approprié des infractions constitue également une limite à la loi.
En outre, la loi stipule qu'après notification écrite par le Département de la Construction de l'éligibilité du logement à la vente ou à la location-vente, l'investisseur hypothèquera le projet et devra également lever l'hypothèque avant de vendre aux clients. Parallèlement, des procédures doivent être menées à bien pour que le Département de la Construction publie une notification d'éligibilité du logement. Cependant, M. Chanh a commenté : « La réglementation est très difficile à mettre en œuvre en l'absence de mécanisme garantissant le respect de la réglementation par l'investisseur. En effet, immédiatement après la notification par le Département de la Construction de l'éligibilité du logement, l'investisseur s'appuiera sur cette notification pour mobiliser des capitaux auprès des clients dans les meilleurs délais. »
Il faut effacer l'hypothèque avant de vendre aux clients
Pour contrôler la pratique des investisseurs qui hypothèquent les maisons de leurs clients auprès des banques, M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'au lieu d'exiger que les transactions soient effectuées par l'intermédiaire de salles de marché immobilières, il est nécessaire de renforcer et d'élargir le champ d'action des organisations notariales, en exigeant que les transactions immobilières dans lesquelles une ou plusieurs parties participant à la transaction sont des organisations commerciales immobilières soient également notariées... Parce que la nature indépendante des activités de notarisation aidera à vérifier et à surveiller la mise en œuvre et le respect de la loi par les investisseurs, les courtiers immobiliers et les consultants afin de protéger les personnes vulnérables.
Dans le même temps, afin de maintenir la stabilité et l’ordre du développement économique , il est nécessaire de mettre en place un mécanisme de contrôle des futures transactions immobilières des entreprises immobilières.
« Pour garantir la sécurité des acquéreurs, la loi doit compléter la réglementation visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de futurs logements, les investisseurs empruntent de l'argent aux banques et mobilisent des capitaux auprès des clients. Si les capitaux mobilisés ne sont pas surveillés de près, les investisseurs peuvent en faire un usage abusif et investir dans plusieurs projets simultanément, ce qui peut entraîner une perte de capacité de paiement, une incapacité à achever le projet et à céder le bien aux clients. À ce stade, non seulement les acquéreurs, mais aussi les droits de la banque hypothéquée sont affectés. Par conséquent, lorsqu'elle accepte un prêt hypothécaire sur un projet immobilier, la banque doit être responsable de la gestion et de la supervision des actifs hypothéqués », a suggéré M. Hoang.
Selon lui, il est nécessaire de définir une réglementation plus claire pour garantir les droits des acquéreurs lors de la gestion des actifs hypothéqués dans le cadre d'un transfert de projet. En effet, les parties peuvent gérer les actifs en transférant le projet immobilier hypothéqué pour recouvrer la dette.
M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville)
L'investisseur immobilier de Phu Thanh s'engage à rembourser sa dette
Le 25 juin, la société 585, l'investisseur de l'immeuble d'appartements Phu Thanh (district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), a publié un communiqué de presse affirmant qu'elle rembourserait la dette pour « racheter » la maison pour le client.
Actuellement, le nombre total d'appartements dans le projet est de 833. Parmi ceux-ci, la société a hypothéqué le livre rouge sous forme d'actifs futurs pour 219 appartements conformément au contrat hypothécaire n° 104 du 4 août 2010. Au cours de l'activité immobilière, dans les années 2010, l'immobilier est tombé dans un état gelé, le taux d'intérêt bancaire a atteint 22 - 23%/an, ce qui a amené l'entreprise à faire face à des difficultés dans ses activités commerciales ainsi qu'à régler ses dettes auprès de la banque.
Face aux difficultés de l'entreprise, le 3 novembre 2022, la succursale de Viet A Bank à Hô-Chi-Minh-Ville a accepté de laisser l'investisseur rembourser la dette conformément au code de chaque appartement et de libérer l'hypothèque pour chaque appartement. À ce jour, la société 585 a traité la libération d'hypothèques pour six appartements (dont un appartement a été libéré début juin 2024). L'investisseur a proposé que la succursale de Viet A Bank à Hô-Chi-Minh-Ville continue de soutenir l'entreprise au cours des trois prochaines années afin que celle-ci dispose de plus de temps pour préparer des actifs équivalents afin de traiter la libération d'hypothèques pour les 213 appartements restants (d'ici 2027). Sur les 213 appartements actuellement hypothéqués auprès de la banque Viet A, la société 585 doit encore percevoir auprès des résidents 5 % de la valeur de l'appartement, soit plus de 41 milliards de VND. La société 585 a affirmé que les résidents ne sont pas responsables envers la banque, mais sous sa responsabilité.
Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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