Empêcher les investisseurs de mettre en gage les maisons de leurs clients

Augmenter la publicité, augmenter les sanctions

Selon l'expert immobilier Phan Cong Chanh, lorsqu'une maison est hypothéquée et que la banque accepte de la vendre sans demander de mainlevée d'hypothèque, la banque et l'investisseur doivent régler le problème entre eux. En cas de risque, la banque et l'investisseur seront tenus responsables, tandis que les droits légitimes des personnes seront protégés par la loi.

De nombreux investisseurs ont hypothéqué auprès des banques les maisons qu’ils avaient vendues à leurs clients.

Mais pour mettre fin à la situation des investisseurs qui mettent en gage les maisons de leurs clients, M. Phan Cong Chanh a suggéré que les autorités mettent en place des lignes directrices et des réglementations pour résoudre ces cas au bénéfice de la population. En particulier, lorsque les personnes ont respecté la loi, suivi les procédures et payé l'intégralité du montant, l'État doit les protéger, leur délivrer des cartes roses et éviter qu'elles subissent des pertes en raison de litiges ou de la mise en œuvre des obligations de l'investisseur.

Bien que la loi comporte de nombreuses réglementations, mais qu'il subsiste des lacunes, il est nécessaire que les autorités interviennent et les traitent rapidement. Si nécessaire, les particuliers peuvent intenter une action en justice. Les tribunaux doivent également rendre des jugements très clairs, reflétant des situations quasi-typiques, comme des précédents, afin que les autres investisseurs, les banques et les particuliers comprennent clairement le problème et se sentent en sécurité. Parallèlement, pour minimiser les risques encourus par les clients, il est nécessaire de faire preuve de transparence et de publier des informations sur les projets hypothéqués. La publicité doit être claire, détaillée et régulièrement mise à jour afin que le public puisse comprendre, et non pas se contenter de diffuser de manière générale le nom du projet », a proposé M. Chanh.

D'un autre point de vue, le Dr Phan Phuong Nam (Université de droit de Hô-Chi-Minh-Ville) a cité le décret n° 16, qui prévoit que la non-publication, la publication incomplète ou la publication inadéquate du contenu des projets immobiliers et des projets d'investissement dans la construction de logements est passible d'une amende de 100 à 120 millions de VND. L'amende pour les entreprises immobilières ne respectant pas pleinement les conditions réglementaires est de 600 millions de VND. Cependant, comparée aux avantages tirés de l'exploitation de failles juridiques dans le cadre d'un projet immobilier de grande envergure valant des centaines de milliards de VND, cette amende est insuffisante. Par conséquent, de nombreux investisseurs enfreignent délibérément la loi et acceptent de payer des amendes, portant gravement atteinte aux droits d'autres entités.

La loi de 2024 sur les activités immobilières a apporté des modifications positives à l'obligation de divulgation d'informations des entreprises immobilières. Cependant, l'absence de renforcement du cadre de sanctions pour garantir un traitement approprié des infractions constitue également une limite à la loi.

En outre, la loi stipule qu'après notification écrite par le Département de la Construction de l'éligibilité du logement à la vente ou à la location-vente, l'investisseur peut hypothéquer le projet et doit également lever l'hypothèque avant de le vendre aux clients. Parallèlement, des procédures doivent être menées à bien pour que le Département de la Construction publie une notification d'éligibilité du logement. Cependant, M. Chanh a commenté : « La réglementation est très difficile à mettre en œuvre en l'absence de mécanisme garantissant le respect de la réglementation par l'investisseur. En effet, dès que le Département de la Construction annonce l'hypothèque de l'investisseur, celui-ci s'appuie sur cette notification pour mobiliser des capitaux auprès des clients dans les meilleurs délais. »

L'hypothèque doit être libérée avant de vendre aux clients

Pour contrôler le fait que les investisseurs hypothèquent les maisons de leurs clients auprès des banques, M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'au lieu d'exiger que les transactions soient effectuées par l'intermédiaire de salles des marchés immobiliers, il est nécessaire de renforcer et d'élargir le champ d'action des organisations notariales, en exigeant que les transactions immobilières dans lesquelles une ou plusieurs parties participant à la transaction sont une organisation commerciale immobilière soient également notariées... Parce que la nature indépendante des activités de notarisation aidera à vérifier et à surveiller la mise en œuvre et le respect de la loi par les investisseurs, les courtiers immobiliers et les consultants afin de protéger les personnes vulnérables.

Dans le même temps, afin de maintenir la stabilité et l’ordre du développement économique , il est nécessaire de mettre en place un mécanisme de contrôle des futures transactions immobilières des entreprises immobilières.

Pour garantir la sécurité des acquéreurs, la loi doit compléter la réglementation visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de futurs logements, les investisseurs empruntent de l'argent aux banques et mobilisent des capitaux auprès des clients. Si les capitaux mobilisés ne sont pas surveillés de près, les investisseurs peuvent en faire un usage abusif et investir dans plusieurs projets simultanément, ce qui peut entraîner une perte de solvabilité, une incapacité à achever le projet et à céder le bien aux clients. À ce stade, non seulement les acquéreurs, mais aussi les droits de la banque hypothéquée sont affectés. Par conséquent, lorsqu'elle accepte un prêt hypothécaire sur un projet immobilier, la banque doit être responsable de la gestion et de la supervision des actifs hypothéqués », a suggéré M. Hoang.

Selon lui, il est nécessaire de clarifier la réglementation afin de garantir les droits des acquéreurs lors de la gestion des actifs hypothéqués dans le cadre d'un transfert de projet. En effet, les parties peuvent gérer les actifs en transférant le projet immobilier hypothéqué pour recouvrer la dette.

Pour garantir la sécurité des acquéreurs, la loi doit compléter la réglementation visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de futurs logements, les investisseurs empruntent de l'argent aux banques et mobilisent des capitaux auprès de leurs clients.

M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville)

L'investisseur immobilier de Phu Thanh s'engage à rembourser sa dette

Le 25 juin, la société 585, l'investisseur de l'immeuble d'appartements Phu Thanh (district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), a publié un communiqué de presse affirmant qu'elle rembourserait la dette pour « racheter » la maison pour le client.

Actuellement, le nombre total d'appartements dans le projet est de 833. Parmi ceux-ci, la société a hypothéqué le livre rouge sous forme d'actifs futurs de 219 appartements conformément au contrat hypothécaire n° 104 du 4 août 2010. Au cours de l'activité immobilière, dans les années 2010, l'immobilier est tombé dans un état gelé, le taux d'intérêt bancaire a atteint 22 - 23%/an, ce qui a amené la société à faire face à des difficultés dans ses activités commerciales ainsi qu'à l'arrangement des dettes auprès de la banque.

Face aux difficultés de l'entreprise, le 3 novembre 2022, la succursale de Viet A Bank à Hô-Chi-Minh-Ville a accepté de laisser l'investisseur rembourser la dette pour chaque appartement et de libérer l'hypothèque de chaque appartement. À ce jour, la société 585 a traité la libération d'hypothèques pour six appartements (dont un appartement a été libéré début juin 2024). L'investisseur a proposé que la succursale de Viet A Bank à Hô-Chi-Minh-Ville continue de soutenir l'entreprise au cours des trois prochaines années afin que celle-ci dispose de plus de temps pour préparer des actifs équivalents et traiter la libération d'hypothèques pour les 213 appartements restants (d'ici 2027). Sur les 213 appartements hypothéqués auprès de la banque Viet A, la société 585 doit encore percevoir auprès des résidents 5 % de la valeur de l'appartement, soit plus de 41 milliards de VND. La société 585 a affirmé que les résidents ne sont pas responsables envers la banque, mais relèvent de la responsabilité de la société.

Source: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm