Empêcher les investisseurs de mettre en gage les maisons de leurs clients

Accroître la publicité, alourdir les sanctions

Selon l'expert immobilier Phan Cong Chanh, lorsqu'une maison est hypothéquée et que la banque autorise un investisseur à la vendre sans exiger la mainlevée de l'hypothèque, la banque et l'investisseur doivent régler la question directement entre eux. En cas de problème, la banque et l'investisseur seront tenus responsables, tandis que les droits légitimes des particuliers seront protégés par la loi.

De nombreux investisseurs ont hypothéqué auprès des banques les maisons qu'ils avaient vendues à leurs clients.

Afin de mettre fin à la pratique des investisseurs qui mettent en gage les maisons de leurs clients, M. Phan Cong Chanh a suggéré que les autorités établissent des directives et des réglementations pour traiter ces cas de manière à protéger les intérêts des citoyens. Il a insisté sur le fait que, lorsque les victimes ont respecté la loi, suivi les procédures et payé l'intégralité du montant dû, l'État doit les protéger, leur délivrer un certificat de propriété (livret rose) et éviter qu'elles ne subissent des pertes en raison de litiges ou du non-respect des obligations de l'investisseur.

« Bien que la loi comporte de nombreuses réglementations, des lacunes subsistent. Il est donc nécessaire que les autorités interviennent et les comblent rapidement. Le cas échéant, des poursuites judiciaires peuvent être engagées. Les tribunaux doivent également rendre des jugements très clairs, s'appuyant sur des cas typiques et faisant office de précédents, afin que les autres investisseurs, les banques et le grand public comprennent clairement le problème et se sentent en sécurité. Parallèlement, pour minimiser les risques encourus par les clients, la transparence et la diffusion d'informations sur les projets hypothécaires sont essentielles. Cette diffusion doit être claire, détaillée et régulièrement mise à jour pour permettre au public de comprendre, et non se limiter à une simple mention du nom du projet », a proposé M. Chanh.

D'un autre point de vue, le Dr Phan Phuong Nam (Université de droit de Hô Chi Minh-Ville) a cité le décret n° 16, qui stipule que le défaut de publication, la publication incomplète ou la publication incorrecte des informations relatives aux projets immobiliers et aux projets d'investissement dans la construction de logements sont passibles d'une amende de 100 à 120 millions de VND. L'amende pour une entreprise immobilière ne respectant pas pleinement la réglementation s'élève à 600 millions de VND. Toutefois, au regard des gains obtenus grâce à l'exploitation des failles juridiques dans le cadre de projets immobiliers d'envergure, dont la valeur se chiffre en centaines de milliards de VND, cette amende est dérisoire. De ce fait, de nombreux investisseurs enfreignent délibérément la loi et acceptent de payer les amendes, portant ainsi gravement atteinte aux droits des tiers.

La loi de 2024 relative aux activités immobilières a apporté des améliorations notables à l'obligation de divulgation d'informations concernant ces activités. Toutefois, l'absence de renforcement du cadre des sanctions, nécessaire pour garantir un traitement adéquat des infractions, constitue également une limite de cette loi.

De plus, la loi stipule qu'après la publication par le Département de la Construction d'un avis écrit attestant de l'éligibilité du logement à la vente ou à la location-vente, l'investisseur peut hypothéquer le projet et doit lever l'hypothèque avant de vendre aux clients. Parallèlement, des procédures doivent être suivies pour que le Département de la Construction puisse émettre cet avis d'éligibilité. Cependant, M. Chanh a fait remarquer : « Cette réglementation est très difficile à appliquer en l'absence de mécanisme garantissant son respect par l'investisseur. En effet, dès que le Département de la Construction annonce l'octroi de l'hypothèque, l'investisseur s'appuiera sur cet avis pour mobiliser des fonds auprès des clients dans les plus brefs délais. »

Il faut lever l'hypothèque avant de vendre aux clients.

Pour lutter contre la pratique consistant pour les investisseurs à hypothéquer les maisons de leurs clients auprès des banques, M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Hô Chi Minh-Ville) a déclaré qu'au lieu d'exiger que les transactions soient effectuées par l'intermédiaire de salles de marché immobilières, il est nécessaire de renforcer et d'étendre le champ d'action des organismes notariés. Il faudrait notamment exiger que les transactions immobilières impliquant au moins une personne morale du secteur immobilier soient également authentifiées par un notaire. L'indépendance des activités notariales permettrait en effet de contrôler et de veiller au respect de la loi par les investisseurs, les agents immobiliers et les consultants, protégeant ainsi les personnes vulnérables.

Dans le même temps, afin de maintenir la stabilité et l'ordre nécessaires au développement économique , il est indispensable de mettre en place un mécanisme de contrôle des futures transactions immobilières.

« Afin de garantir la sécurité des acquéreurs de logements, la loi doit compléter la réglementation relative au renforcement de la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de logements en construction, les investisseurs empruntent auprès des banques et mobilisent des capitaux auprès des clients. Si ces capitaux ne sont pas rigoureusement contrôlés, les investisseurs peuvent en faire un usage abusif, investir simultanément dans de nombreux projets, ce qui les expose à un risque d'insolvabilité, les empêchant ainsi de mener à bien le projet et de livrer le logement aux clients. Dans ce cas, ce sont non seulement les acquéreurs, mais aussi les droits de la banque prêteuse qui sont affectés. Par conséquent, lorsqu'elle accepte un prêt hypothécaire sur un projet immobilier, la banque doit être responsable de la gestion et du contrôle des actifs hypothéqués », a suggéré M. Hoang.

Selon lui, il est nécessaire d'établir une réglementation plus claire afin de garantir les droits des acquéreurs de logements lors de la cession de biens immobiliers hypothéqués. En effet, les parties peuvent utiliser la cession du projet immobilier hypothéqué pour recouvrer leur créance.

Afin de garantir la sécurité des acquéreurs de logements, la loi doit compléter la réglementation visant à renforcer la responsabilité des banques dans la gestion des actifs hypothéqués. En effet, lors de la vente de logements à venir, les investisseurs empruntent de l'argent auprès des banques et mobilisent des capitaux auprès des clients.

M. Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville)

Un investisseur immobilier de Phu Thanh s'engage à rembourser sa dette

Le 25 juin, la société 585, investisseur de l'immeuble d'appartements Phu Thanh (district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), a publié un communiqué de presse affirmant qu'elle rembourserait la dette pour « racheter » la maison au client.

Actuellement, le projet comprend 833 appartements. La société a hypothéqué 219 appartements, constituant ainsi des actifs futurs, conformément au contrat d'hypothèque n° 104 daté du 4 août 2010. Dans les années 2010, le marché immobilier a connu un gel, les taux d'intérêt bancaires atteignant 22 à 23 % par an, ce qui a engendré des difficultés pour la société, tant dans ses activités commerciales que dans le remboursement de ses dettes bancaires.

Face aux difficultés rencontrées par l'entreprise, la succursale de Viet A Bank à Hô Chi Minh-Ville a accepté, le 3 novembre 2022, que l'investisseur prenne en charge le remboursement de la dette pour chaque appartement et que la banque lève les hypothèques correspondantes. À ce jour, la société 585 a procédé à la mainlevée des hypothèques pour six appartements (dont un a été libéré début juin 2024). L'investisseur a proposé que la succursale de Viet A Bank à Hô Chi Minh-Ville continue de soutenir la société pendant les trois prochaines années afin de lui donner le temps de constituer les fonds nécessaires à la mainlevée des hypothèques pour les 213 appartements restants (d'ici 2027). Sur ces 213 appartements hypothéqués auprès de Viet A Bank, la société 585 doit encore recouvrer auprès des résidents 5 % de la valeur de leur bien, soit plus de 41 milliards de VND. La société 585 a précisé que la responsabilité des résidents incombe à la société et non à la banque.

Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm