Repousser la spéculation immobilière

DNVN – Selon Pham Thanh Tuan, expert juridique en droit immobilier, la proposition du projet de loi relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifié) du ministère des Finances vise principalement à lutter contre la spéculation immobilière. Le texte, qui remplace la réglementation actuelle, prévoit l'application d'un taux d'imposition général de 2 % sur le prix de transfert.

Selon Pham Thanh Tuan, expert juridique en droit immobilier, comme toutes les autres propositions liées à l'immobilier, le projet de taxation des revenus personnels provenant des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention a immédiatement suscité la controverse.

Les opposants craignent qu'une fois la taxe instaurée, elle ne se répercute insidieusement sur les loyers et les prix de vente, pénalisant ainsi les personnes sans domicile fixe ou n'ayant pas de logement. Les partisans, quant à eux, espèrent que cette solution limitera la spéculation, permettra de remettre des logements sur le marché pour ceux qui en ont besoin et, par conséquent, de faire baisser les prix.

La question de la taxation de l'immobilier aujourd'hui nécessite une réflexion approfondie, en lien avec les spécificités du marché immobilier vietnamien.

Les pays appliquent généralement des impôts fonciers sous forme d'impôts progressifs proportionnels à la valeur du bien détenu ; des taxes sont imposées en cas de non-utilisation du bien et des taxes plus élevées sont appliquées aux détenteurs de biens à court terme.

La fiscalité immobilière reste difficile.

Dans le cadre d'une imposition progressive proportionnelle au nombre de propriétés, les pays appliquant ce système appliquent un taux d'imposition plus élevé aux propriétaires de plusieurs biens immobiliers. Le Royaume-Uni majore ainsi l'impôt de 3 % lors de l'acquisition d'une résidence secondaire. Singapour, quant à lui, applique un taux de 20 % sur la deuxième résidence et de 30 % sur la troisième.

En ce qui concerne les taxes appliquées au fait de ne pas mettre un bien immobilier en usage, le Canada impose une taxe de 1 % sur les maisons vacantes, le Royaume-Uni impose une taxe supplémentaire sur les maisons qui sont vacantes depuis au moins un an...

L'application de taux d'imposition plus élevés aux détenteurs de biens immobiliers à court terme est une pratique courante. À Singapour, par exemple, la différence de valeur entre l'achat et la vente du terrain est imposée à 100 % la première année, puis à 50 % après deux ans. Taïwan applique un taux d'imposition de 45 % aux revendus immobiliers dans les deux premières années, de 35 % entre deux et cinq ans, et de 20 % entre cinq et dix ans. La Corée du Sud applique quant à elle un taux d'imposition de 70 % aux personnes vendant leur résidence principale la première année.

Au Vietnam, une résolution centrale exige une étude sur la mise en place de taux d'imposition plus élevés pour les personnes possédant de vastes superficies de terrain, de nombreuses habitations, se livrant à la spéculation foncière, à la sous-exploitation et à l'abandon des terres. Ainsi, à l'avenir, des taux d'imposition plus élevés seront appliqués à trois catégories : « propriété de vastes superficies de terrain, de nombreuses habitations » (en fonction de la superficie), « spéculation foncière » (en fonction de la durée de détention) et « sous-exploitation, abandon des terres » (terrains non exploités), conformément à la réglementation en vigueur dans de nombreux pays.

Le projet de loi révisé sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, présenté par le ministère des Finances, vise principalement à prévenir la spéculation. Il remplace la réglementation actuelle, qui applique un taux d'imposition général de 2 % sur le prix de cession, indépendamment de la durée de détention. Le ministère des Finances espère que, s'il est inscrit au programme législatif, l'Assemblée nationale se prononcera d'ici la fin de 2025 et examinera le projet de loi lors de sa session de mi-2026.

« Bien que non encore détaillée, cette solution me semble plus raisonnable que l'application d'un impôt progressif aux propriétaires de nombreux biens immobiliers. Des taux d'imposition élevés sur une courte période de détention peuvent, en théorie, limiter la spéculation et réduire les pratiques frauduleuses consistant à revendre les biens immobiliers à un prix plus élevé », a expliqué M. Tuan.

D'après M. Tuan, les spéculateurs ont généralement recours à l'effet de levier financier à court terme. L'obligation de conserver un bien immobilier sur le long terme engendre des difficultés financières pour eux. Des taux d'imposition élevés augmentent les coûts et réduisent l'attrait de la spéculation immobilière. La liquidité lors des transactions d'achat et de vente s'en trouve donc diminuée.

Mais pour que cet outil fiscal soit efficace, il doit s'accompagner au moins des conditions suivantes : compléter la base de données nationale sur les prix fonciers ; garantir une infrastructure informatique adéquate.

La mise à jour de la base de données nationale sur les prix fonciers est également une exigence de la loi foncière de 2024. Si la situation de « double tarification » des transactions immobilières et des paiements en espèces n’est pas résolue, la fiscalité restera complexe et il sera difficile d’en garantir l’équité.

Dans le même temps, la mise en place d'une infrastructure informatique complète pour l'enregistrement des transactions foncières et immobilières est essentielle pour aider les autorités fiscales à obtenir des informations sur la durée de détention des biens immobiliers afin de les appliquer avec précision.

« Lorsque ces conditions de base seront remplies, l’outil fiscal visant à limiter la spéculation immobilière sera véritablement « approprié » et « ciblé », atteignant l’objectif de régulation du marché et ciblant les spéculateurs », a souligné M. Tuan.

Ha Anh

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120