Pour éviter le « désastre des mini-immeubles d'appartements »

En tant que personne ayant inspecté directement les lieux de l'incendie de l'immeuble de mini-appartements de la rue Khuong Ha (district de Thanh Xuan, Hanoï), M. Vu Ngoc Anh, directeur du Département des sciences, des technologies et de l'environnement ( ministère de la Construction ), a échangé avec un journaliste du journal Nguoi Lao Dong au sujet des violations des normes de construction et de sécurité incendie dans ce bâtiment en particulier et à l'échelle nationale en général.

Journaliste : Après l’incendie de l’immeuble de mini-appartements de la rue Khuong Ha (district de Thanh Xuan, Hanoï ), vous vous êtes rendu personnellement sur les lieux. Quel est votre avis sur la conception du bâtiment ?

M. VU NGOC ANH : Il convient tout d’abord de préciser que le terme « mini-immeuble d’appartements » n’apparaît dans aucun document légal et que les projets de construction portant cette appellation ne sont ni reconnus ni évalués. En réalité, lors de demandes de permis de construire, de ventes ou de locations, les propriétaires de ce type de bâtiment le désignent systématiquement comme un immeuble résidentiel privé. Or, une maison individuelle comportant plusieurs étages et appartements est techniquement un immeuble d’appartements, malgré la différence d’appellation.

D'après le permis de construire délivré par le Comité populaire du district de Thanh Xuan, il s'agit d'une maison individuelle d'une surface construite au rez-de-chaussée (mezzanine comprise) de plus de 167 m² et d'une densité de construction de 70 %. Le bâtiment autorisé compte six étages, avec une mezzanine et une cage d'escalier abritant les locaux techniques. La surface de plancher totale construite est supérieure à 1 165 m² et la hauteur totale du bâtiment dépasse 20 m (hors cage d'escalier).

D'après mon inspection sur place et les documents en ma possession, le nombre de pièces de cette maison individuelle n'est pas précisé. Il s'agit en réalité d'un immeuble d'appartements de neuf étages (souvent appelé « mini-immeuble ») avec un penthouse. En tant qu'immeuble d'appartements, il doit être conçu conformément aux normes et réglementations en vigueur, notamment en matière de sécurité incendie.

Dans cet immeuble, la cage d'escalier, qui sert également d'issue de secours, est située au centre du bâtiment. Conformément à la norme technique nationale relative à la sécurité incendie des bâtiments et des ouvrages (QCVN 06:2022/BXD), édictée par le ministère de la Construction, les cages d'escalier de secours doivent être fermées afin de permettre l'évacuation des résidents en cas d'incendie (c'est-à-dire que, lorsque les portes sont ouvertes, elles se rétractent automatiquement et restent fermées en permanence, empêchant ainsi la fumée et les flammes de pénétrer et permettant l'évacuation des résidents).

De plus, un couloir d'évacuation sécurisé aurait dû être présent au premier étage, mais cet immeuble en est dépourvu. L'espace prévu à cet effet est en réalité un parking à motos ; par conséquent, en cas d'incendie, même si les résidents parviennent au premier étage, ils ne pourront pas s'échapper.

Comme cet immeuble a une surface habitable inférieure à 500 m², un second escalier extérieur n'est pas nécessaire. Cependant, chaque appartement occupé doit être équipé d'une issue de secours donnant sur l'extérieur (balcon ou loggia) afin qu'en cas d'incendie, les résidents puissent se réfugier dans un appartement voisin ou descendre en lieu sûr à l'aide de cordes. Or, dans cet immeuble, la plupart des appartements sont équipés de barreaux métalliques, certains disposant d'issues de secours ; certains sont équipés d'échelles de corde, d'autres non, ce qui rend l'évacuation vers un appartement voisin difficile en cas d'incendie.

L'immeuble de la rue Khuong Ha possède un puits de lumière, mais sa construction était défectueuse. Lors d'un incendie, la fumée et les flammes du rez-de-chaussée sont montées aux étages supérieurs par ce puits. Les appartements situés à proximité de ces puits de lumière avaient tous des fenêtres ouvertes ; ainsi, en cas d'incendie, la fumée et les flammes se sont propagées par le bas, à travers les rideaux.

Il est possible de confirmer que cet immeuble d'appartements n'est conforme ni aux normes et réglementations de sécurité incendie, ni aux exigences en matière de conception d'évacuation des bâtiments.

Les réglementations légales actuelles concernant la construction et la sécurité incendie des immeubles de mini-appartements comme celui de la rue Khuong Ha sont-elles complètes ?

- La législation en matière de logement stipule que les maisons individuelles conçues et construites avec deux ou plusieurs unités autonomes (chacune avec un salon, une cuisine, des toilettes et une salle de bains séparés) doivent avoir une surface habitable minimale de 30 m² ou plus, et que la construction, la réparation et la rénovation de ces maisons doivent être conformes à la réglementation du droit de la construction.

La réglementation relative à la construction et à la sécurité incendie des immeubles de mini-appartements existe déjà ; son respect par les promoteurs dépend en grande partie du contrôle et des inspections des autorités compétentes. (Photo : Immeubles de mini-appartements à Hanoï. Crédit : Huu Hung)

La loi de 2014 sur la construction stipule que les projets de construction, y compris les maisons individuelles en zone urbaine, doivent être strictement gérés et contrôlés par les agences de gestion de la construction de l'État, tant au niveau central que local, par le biais de la délivrance de permis de construire et du contrôle de la qualité de la construction, en fonction de l'envergure et de la catégorie du projet.

Un permis de construire pour une maison individuelle est accordé lorsqu'il remplit les conditions suivantes : il est conforme à la destination du sol telle que définie dans le plan d'aménagement du territoire ; il garantit la sécurité de la structure ; il satisfait aux exigences environnementales, aux exigences en matière de prévention et de lutte contre l'incendie, et garantit la sécurité des infrastructures techniques ; sa conception est conforme aux normes et réglementations, répond aux exigences fonctionnelles, garantit la sécurité structurelle et assure la sécurité d'utilisation…

Actuellement, conformément à l'article 9 du décret gouvernemental n° 06/2021/ND-CP, la construction de maisons individuelles par les ménages et les particuliers est soumise aux réglementations suivantes : pour toute maison de sept étages ou plus, ou comportant deux sous-sols ou plus, les plans doivent faire l'objet d'une évaluation de sécurité avant toute demande de permis de construire. La conception et l'évaluation doivent être réalisées par des organismes ou des personnes possédant les qualifications et compétences requises par la loi.

Conformément à l'article 1.1.13 du règlement 06:2021/BXD du ministère de la Construction, les maisons individuelles de six étages ou moins, ou ne comportant pas plus d'un sous-sol, ne sont pas soumises à ce règlement, mais doivent respecter des directives spécifiques adaptées à chaque type de maison et à chaque zone résidentielle. En cas de reconversion, les dispositions de ce règlement doivent être respectées et l'approbation du service compétent de prévention et de secours en matière d'incendie est requise, comme pour les projets soumis à l'approbation de conception en matière de sécurité incendie.

Le gouvernement a également publié le décret n° 121/2013/ND-CP ; le décret n° 139/2017/ND-CP et maintenant le décret n° 16/2022/ND-CP sur les sanctions administratives dans le domaine des activités de construction, qui stipulent spécifiquement les violations et les pénalités.

Ainsi, les lois sur la construction et le logement ont créé un cadre juridique permettant de réglementer pleinement les activités connexes dans le domaine de la construction en général, et la construction de maisons individuelles en particulier, y compris les maisons individuelles multifamiliales à plusieurs étages en zone urbaine.

Cependant, récemment, dans certaines localités, notamment en zones urbaines ou résidentielles proches des parcs industriels, des zones franches d'exportation et des zones économiques spéciales, on a constaté que des particuliers profitaient du laxisme des autorités pour construire des immeubles privés de plusieurs étages et de nombreux appartements à usage personnel, ou des logements avec des pièces cloisonnées destinés à la location, sans respecter les normes de construction et de sécurité incendie. Il en résulte un risque élevé d'incendies et d'explosions, comme l'illustre le récent incendie d'un immeuble d'habitation rue Khuong Ha, qui a causé d'importants dégâts matériels et humains.

Actuellement, à Hanoï, à Hô Chi Minh-Ville, ainsi que dans les parcs industriels et les zones franches d'exportation des grandes villes, des milliers d'immeubles de mini-appartements sont en construction, destinés à la vente et à la location. Quels conseils donneriez-vous aux autorités locales et aux résidents concernant le respect des normes de construction et de sécurité incendie ?

En juin 2020, le ministère de la Construction a adressé un document aux comités populaires locaux concernant le renforcement de l'application de la réglementation en matière de construction et le contrôle des ordres de construction d'immeubles collectifs. Plus récemment, suite à l'incendie survenu rue Khuong Ha le 15 septembre, le ministère a de nouveau transmis un document à ce sujet aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale.

En conséquence, le ministère de la Construction demande aux comités populaires des provinces et des villes administrées par le gouvernement central de demander à leurs départements de la construction de se coordonner avec les agences fonctionnelles locales pour continuer à mettre en œuvre les dispositions du document n° 2937/BXD-QLN du 18 juin 2020 du ministère de la Construction.

Pour les projets de construction achevés, un examen approfondi doit être mené d'urgence afin de détecter rapidement les infractions à la réglementation, notamment en matière de sécurité incendie. Ces projets doivent donc mettre en œuvre des solutions pour séparer les zones de stationnement des zones résidentielles et prévoir des issues de secours distinctes ; investir dans des équipements de sécurité incendie adaptés ; affecter du personnel qualifié et expérimenté à la gestion et à l'exploitation du bâtiment ; et sanctionner rigoureusement les infractions commises par les organismes et les personnes concernées, conformément à la loi.

Pour les nouveaux projets de construction susmentionnés, les autorités locales doivent contrôler strictement le respect des réglementations légales en matière d'urbanisme, de construction et de sécurité incendie ; et gérer la délivrance des permis de construire conformément à la réglementation.

En outre, le travail d'inspection et de supervision doit être renforcé afin de détecter et de traiter strictement les infractions aux réglementations de construction et de sécurité incendie commises par les organismes et les personnes concernées.

M. LE HOANG CHAU, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :

Prévenir à la source la déformation des « mini-immeubles d'appartements ».

Au cours des 10 dernières années, HoREA a soumis de nombreux documents et propositions concernant les « mini-appartements », y compris des rapports de recherche et des analyses de certaines réglementations « inadéquates » de la loi sur le logement de 2014.

Plus précisément, l'article 46, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement stipule : Dans les cas où un ménage ou un particulier est autorisé à construire une maison de deux étages ou plus, et que chaque étage est conçu et construit avec deux appartements indépendants ou plus, respectant les normes minimales de surface de plancher pour chaque appartement conformément aux règlements et normes de construction, et comportant une partie de la surface sous propriété privée et une partie sous propriété commune de l'immeuble d'appartements comme prescrit par la présente loi, alors l'État reconnaît les droits de propriété de chaque appartement dans cette maison.

Cette réglementation a entraîné la prolifération d'immeubles de mini-appartements aux caractéristiques aberrantes en milieu urbain, composés exclusivement de mini-appartements ou de chambres. De plus, la construction anarchique de ces mini-appartements, souvent caractérisée par des espaces découpés, favorise l'émergence de bidonvilles et ne protège pas les droits et intérêts légitimes des acquéreurs.

Les immeubles de mini-appartements perturbent l'aménagement urbain, accentuent la pression sur les infrastructures, nuisent à l'esthétique du quartier, ne garantissent pas la sécurité incendie et manquent de commodités et de services pour leurs résidents. Idéalement, ce type de construction devrait être réservé à la location résidentielle.

La réglementation susmentionnée conduit également à des immeubles de mini-appartements composés à 100 % de mini-appartements qui ne sont pas conformes à la « Norme technique nationale relative aux immeubles d'appartements », qui stipule que les appartements dans les immeubles d'appartements doivent avoir une surface utile minimale de 25 m² et que le nombre de petits appartements d'une superficie inférieure à 45 m² ne doit pas dépasser 25 % du nombre total d'appartements du projet.

HoREA a proposé que le ministère de la Construction soumette au gouvernement, pour examen, une proposition visant à ce que le Comité permanent de l'Assemblée nationale soumette à l'Assemblée nationale, pour examen, un amendement à l'article 46, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement afin de prévenir et de contrôler la situation de la construction d'immeubles de mini-appartements déguisés pour la vente et le transfert de mini-chambres dans les zones urbaines.

Plus précisément, l'article 46, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement pourrait être modifié comme suit : dans les cas où un ménage ou un particulier est autorisé à construire une maison de deux étages ou plus, et que chaque étage est conçu et construit avec deux appartements autonomes ou plus conformément aux normes techniques nationales pour les immeubles d'appartements, et qu'il existe une partie de la superficie sous propriété privée et une partie sous propriété commune de l'immeuble d'appartements comme stipulé dans cette loi, alors l'État reconnaît les droits de propriété de chaque appartement dans cette maison.

Dans le cas des immeubles d'appartements où tous les appartements répondent aux exigences minimales de surface utile et de taille des pièces stipulées par le ministère de la Construction, ils ne peuvent être que loués, et non vendus ou transférés individuellement.

Q.Anh a écrit

État des victimes : Un patient reste dans un état critique et nécessite une ventilation mécanique.

Ce matin (18 septembre), à ​​8h00, les agences et unités de Hanoï observeront une minute de silence en mémoire des victimes décédées dans l'incendie de l'immeuble de mini-appartements situé au 37, ruelle 29/70, rue Khuong Ha (quartier de Khuong Dinh, district de Thanh Xuan).

Dans l'après-midi du 17 septembre, de nombreuses organisations, particuliers et entreprises avaient fourni une aide financière aux victimes de l'incendie, pour un montant total de près de 55,5 milliards de VND.

Le professeur agrégé Dao Xuan Co, directeur de l'hôpital Bach Mai, a déclaré que sur les 27 patients admis dans son établissement suite à l'incident survenu à Hanoï, un seul restait dans un état critique nécessitant une ventilation mécanique. La patiente VTN (39 ans, employée à l'hôpital Bach Mai) est désormais hors de danger.

Suite à l'incendie d'un immeuble d'appartements, l'hôpital Bach Mai a accueilli 27 patients, dont 8 enfants, le plus jeune étant âgé de 8 mois. La direction de l'hôpital a indiqué qu'à l'exception des deux patients mentionnés précédemment, les autres sont conscients et peuvent quitter l'hôpital. Ils resteront toutefois sous surveillance afin de bénéficier d'une oxygénothérapie hyperbare, d'une désintoxication au monoxyde de carbone et de mesures préventives contre d'éventuelles complications neurologiques.

D'autres hôpitaux prenant en charge des victimes de l'incendie ont également signalé une amélioration et une stabilisation de l'état de santé des patients. Cependant, certains patients souffrent encore de détresse psychologique suite au décès d'un proche.

N.Dung - BHThanh

Source: https://nld.com.vn/thoi-su/de-khong-con-tham-hoa-chung-cu-mini-20230917221539352.htm