Proposition visant à durcir les conditions d'octroi de prêts pour l'achat de résidences secondaires : Nécessité de données transparentes et d'une feuille de route appropriée

Le ministère de la Construction a récemment proposé un nouveau plafond pour les prêts immobiliers destinés à l'acquisition d'une résidence secondaire ou plus, afin de lutter contre la spéculation et de freiner la hausse des prix. Concrètement, les acheteurs d'une résidence secondaire ne pourront emprunter que jusqu'à 50 % de la valeur du bien, et pour les résidences suivantes, ce plafond est limité à 30 %.

Lors du séminaire « Décryptage des flux de capitaux immobiliers et des opportunités pour les acheteurs immobiliers », organisé par le journal Lao Dong, l'avocat Pham Thanh Tuan, membre du barreau de Hanoï et expert juridique en droit immobilier, a donné son avis sur cette proposition.

La proposition visant à limiter les prêts pour l'acquisition d'une résidence secondaire afin de prévenir la spéculation est jugée raisonnable. (Photo d'illustration/CP)

D'un point de vue juridique, que pensez-vous de la proposition visant à restreindre l'accès au crédit pour les acheteurs de résidences secondaires ou plus ?

- Globalement, la proposition visant à limiter le crédit aux propriétaires de plusieurs biens immobiliers, y compris les résidences secondaires, pénaliserait fortement ces derniers.

En effet, les acheteurs de logements, notamment les investisseurs, doivent généralement recourir à un effet de levier financier et faire intervenir trois parties : l'investisseur, la banque et l'acheteur du logement.

L'application de plafonds de crédit pour les résidences secondaires et autres, telle que proposée par le ministère de la Construction, aura un impact sur les ressources en capital des banques destinées aux investisseurs. Cette proposition influencera en premier lieu le nombre de transactions entre investisseurs et acquéreurs.

Cependant, la proposition est fondamentalement raisonnable et constitue une mesure qui doit être appliquée selon une feuille de route appropriée et dans des circonstances adéquates. Au regard des réalités du marché, l'application effective de cette politique requiert deux conditions : des conditions nécessaires et des conditions suffisantes.

La condition préalable est une base de données sur le marché immobilier. Les données doivent être parfaitement fiables, à jour, complètes et actualisées en permanence.

En effet, sans données complètes sur le marché immobilier, notamment sur le nombre de maisons que possède chaque personne, il est impossible de déterminer le nombre de propriétés détenues par un individu. Or, ces données constituent une condition préalable.

La condition suffisante à l'application de ces mesures est la cohérence de nos politiques. Outre les politiques de crédit, nous devons mettre en œuvre de nouvelles politiques relatives aux taux d'intérêt et aux taxes anti-spéculation. L'objectif principal est d'améliorer l'offre.

Je pense que la proposition ci-dessus est globalement raisonnable, mais son application doit être soumise à des conditions spécifiques concernant les données et leur synchronisation. Ce n'est qu'à cette condition que la politique susmentionnée sera à la fois pertinente et exacte.

Cette proposition repose-t-elle sur une base juridique claire ? Et si elle est mise en œuvre, quelles réglementations devront être ajoutées pour éviter tout conflit avec d’autres lois telles que la loi sur le logement, la loi foncière ou la loi sur les établissements de crédit, monsieur ?

Comme mentionné précédemment, il existe deux facteurs, dont le plus important est la synchronisation des politiques, c'est-à-dire la suppression des difficultés et des obstacles juridiques aux projets.

Car le plus important est de créer une source d'approvisionnement pour garantir l'équilibre entre l'offre et la demande. Nous l'avons fait avec succès par le passé, comme en témoignent les nombreux projets menés à bien et mis en œuvre sur le marché.

Par exemple, concernant le problème de la mise en œuvre de projets de logements sans terrain, Hanoï a résolu à elle seule le problème de 298 projets de logements commerciaux couvrant environ 1 500 hectares. Une telle solution a nécessité la modification de nombreuses réglementations.

Deuxièmement, la politique de crédit. Celle-ci englobe de nombreux facteurs juridiques, et pas seulement la législation relative aux établissements de crédit et autres lois pertinentes. Elle requiert la gestion des politiques monétaire, budgétaire et financière.

De plus, je propose un impôt progressif sur les propriétaires de plusieurs biens immobiliers.

Cependant, la clé pour améliorer cette situation réside dans les données. Sans données suffisantes, aucun mécanisme politique ne peut être mis en œuvre efficacement. Tout mécanisme politique doit reposer sur des données complètes et transparentes.

Le facteur « clé » pour résoudre ce problème réside dans les données. (Photo : VNP)

Si cette politique est appliquée, quelles seront selon vous les principales difficultés lors de sa mise en œuvre, monsieur ?

- C'est également une préoccupation pour de nombreux pays, non seulement le Vietnam, mais aussi d'autres pays, lorsqu'ils appliquent des politiques fiscales ou de crédit basées sur la quantité de biens immobiliers que chaque personne possède ou gère.

En réalité, ce problème comporte deux facteurs essentiels à évaluer. Premièrement, il convient de bien distinguer entre les comportements spéculatifs et les comportements réels en matière d'acquisition de logements.

Il s'agit d'une tâche très complexe, car un spéculateur peut, par exemple, demander à ses parents, frères et sœurs ou proches d'enregistrer des biens immobiliers à leur nom afin de contourner la politique. Si cette politique se fonde uniquement sur le nombre de biens immobiliers, elle ne pourra pas atteindre son objectif.

Par exemple, les spéculateurs qui demandent à leurs parents, frères et sœurs ou autres proches de signer en leur nom ces actes de propriété seront clairement identifiés dans ce cas.

La politique susmentionnée, si elle repose sur le nombre de biens immobiliers, constitue une condition nécessaire mais non suffisante. Pour identifier la cible adéquate, il est nécessaire de recourir à d'autres outils et mesures, comme l'application d'un impôt progressif.

Deuxièmement, la base de données immobilières est en cours de finalisation et de synchronisation. Le secteur des ressources naturelles gère les données foncières, le secteur de la construction les données relatives au logement, le secteur fiscal les données fiscales, le corps notarial les données notariales et le secteur bancaire les données de crédit.

Toutefois, la consolidation, le partage et la synchronisation de ces données en vue de la création d'une base de données commune sont encore en cours. Par conséquent, lors de l'octroi de prêts, les banques commerciales ne disposent pas d'une base de données complète leur permettant de déterminer le nombre de biens immobiliers détenus par une personne.

En réalité, les banques ont également admis qu'il leur est impossible de déterminer avec précision le nombre de biens immobiliers détenus ou gérés par un particulier. Par conséquent, l'évaluation des prêts basée sur le nombre de biens immobiliers représente un défi majeur. Cet outil est indispensable, mais son application doit être envisagée dans les délais et selon les modalités convenues.

En ce qui concerne les critères permettant de distinguer les véritables acheteurs de logements des spéculateurs, les pays développés s'appuient souvent sur les flux de trésorerie et les sources de financement qu'ils gèrent de manière très rigoureuse.

L'identification du véritable propriétaire d'un bien immobilier passe par l'analyse des factures d'électricité et d'eau, notamment l'identification des payeurs. Cependant, dans le contexte actuel au Vietnam, l'application de ces critères demeure très difficile en raison du manque de données pertinentes.

Ainsi, bien que nous visions des normes similaires à celles des pays de l'OCDE, nous devons, dans la période actuelle, établir une feuille de route pour compléter progressivement la base de données afin que les politiques fiscales et de crédit fondées sur la propriété immobilière puissent être véritablement efficaces.

Merci!

Source : https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html