Les entreprises sont confrontées à des difficultés lorsqu’elles doivent payer des centaines de milliards de dongs pour modifier l’utilisation des terres.

Devant déplacer l'usine en banlieue pour construire sur leur propre terrain, puis le louer avec des paiements annuels, à l'expiration du bail, l'entreprise est confrontée à des difficultés car elle doit payer une somme « énorme » d'argent pour changer l'usage prévu.

Pour disposer de terres pour construire des usines, de nombreuses entreprises ont dû céder leurs terres à l'État, puis les louer avec des paiements annuels - Photo : NH

Dans les années 2000, à la demande de l'État, les usines de Hô-Chi-Minh-Ville ont été délocalisées vers les banlieues afin d'éviter la pollution environnementale et de céder des terrains du centre au développement urbain et tertiaire. De nombreux habitants ont alors déplacé leurs usines vers leurs propres terrains en banlieue.

Mais comme il n’existe pas de plan de zonage au 1/2000 et que le terrain n’est pas adapté à la construction d’usines, les gens doivent céder leur terrain à l’État et ensuite le louer en payant des redevances annuelles dans le cadre de contrats à court terme de 5 à 10 ans.

Cependant, lorsque le contrat de location expire ou que l'entreprise souhaite liquider le contrat de location foncière et rééditer l'ancien livre rose, elle rencontrera des difficultés.

Dans un cas typique, M. Cuong a acheté deux parcelles agricoles d'une superficie de 5 930 m² dans l'ancien district de Binh Chanh pour y relocaliser son usine. En 2006, il a cédé ces terres à son entreprise pour en modifier la vocation et en en faire des terrains de production et d'exploitation.

Cependant, comme le terrain appartient au plan de rénovation résidentielle existant, il n'existe pas de plan de construction détaillé à l'échelle 1/2000, les autorités ont donc décidé de louer le terrain à cette entreprise pour une courte durée de 10 ans (2010-2020), la superficie louée est de 5 150 m² pour la construction de l'usine, les 780 m² restants appartiennent au corridor de protection du canal, il reste donc des terres agricoles.

En 2017, en raison de la fin proche de la durée du bail, la société a souhaité prolonger le bail, mais le terrain était actuellement dans le plan d'aménagement du territoire résidentiel urbain et ne pouvait pas être prolongé, de sorte que la société a effectué les procédures pour restituer le terrain à M. Cuong personnellement.

Durant cette période, il a également soumis de nombreuses demandes de prolongation de bail foncier, de changement d'usage du terrain ou de réémission de livrets roses en fonction du statut actuel ou initial pour une utilisation continue à l'expiration du bail.

Cependant, en 2024, il n'a été autorisé à convertir que 4 800 m² de terrains résidentiels, mais a dû s'acquitter de la totalité des droits d'utilisation du sol et ne pouvait pas déduire le prix des terres agricoles. Les 350 m² restants, terrains de production et d'activité, n'ont pas pu être convertis en terrains résidentiels, mais il n'a pas obtenu de permis de construire et a été contraint de renouveler son bail foncier et de payer le loyer annuel.

De même, Mme Phuong a également hérité d’un terrain et l’a transféré à Hô Chi Minh-Ville pour le louer sous forme de paiements annuels dans le but de construire une usine.

En 2018, la société a transféré les actifs du terrain à Mme Phuong et lui a remis le terrain pour qu'elle puisse continuer à l'utiliser, mais selon la réglementation, Mme Phuong ne peut continuer à louer le terrain que pour le temps restant jusqu'en 2020.

Au fil des années, Mme Phuong a demandé la réédition de l’ancien livre rouge, mais jusqu’à présent, il n’existe toujours pas de réglementation légale pour le rééditer, ce qui la met dans une situation difficile.

« Je ne peux pas modifier l'affectation du terrain, car je n'ai pas les moyens de payer les frais de conversion élevés. Cependant, en cas de difficultés économiques, je souhaiterais résilier le bail pour réduire les frais de location et retrouver les mêmes droits d'utilisation, mais je ne peux pas. Si je suis contrainte de maintenir la prolongation du bail, je ne sais pas combien de temps cela durera », a déclaré Mme Phuong.

Nécessité de surmonter les lacunes des réglementations juridiques

Selon les experts, le décret 103 n'établit pas de distinction claire entre les terrains privés donnant droit à un loyer annuel et les terrains publics loués par l'État. En raison de cette absence de distinction, lors de la conversion en terrains résidentiels, les deux types de terrains doivent acquitter 100 % de la redevance foncière résidentielle, calculée selon le prix du terrain au moment de la conversion (valeur foncière nulle).

En conséquence, les utilisateurs des terres doivent payer des frais d’utilisation des terres beaucoup plus élevés que les autres parcelles agricoles, car la valeur réelle du terrain que les utilisateurs des terres ont dépensé pour acheter le terrain n’est pas calculée.

La loi actuelle ne prévoit aucun mécanisme permettant de réémettre un livret rose en l'état actuel ou avant la location du terrain à la fin du bail. Elle ne prévoit pas non plus de réglementation sur la récupération des terres dans ce cas, ce qui pose de nombreux problèmes pour la délivrance de ce livret à l'expiration du bail, tant pour les particuliers que pour les entreprises.

L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré qu'il était nécessaire de modifier et de compléter le décret 103 relatif aux frais de conversion foncière pour les terrains loués avec des loyers annuels provenant de ménages et de particuliers, hérités ou créés par eux-mêmes, et non pour les terrains publics loués par l'État. En cas de conversion en terrain résidentiel, les frais d'utilisation foncière sont calculés comme pour les terrains de production et d'exploitation non agricoles ou les terrains agricoles au moment de la conversion, sans appliquer le taux de 100 % du prix du terrain résidentiel.

En outre, ces cas ont le droit de résilier le contrat de location de manière anticipée s'il n'est plus nécessaire et de se voir rééditer le livre rose en fonction de l'état actuel ou du type de terrain avant la location.

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm