Les entreprises rencontrent des difficultés lorsqu'elles doivent payer des centaines de milliards de dongs pour changer la destination des terrains.

L'obligation de déplacer l'usine en banlieue pour construire sur leur propre terrain, puis de le louer avec des paiements annuels, pose des difficultés à l'expiration du bail, car l'entreprise doit payer une somme « énorme » pour changer la destination des locaux.

Pour disposer de terrains où construire des usines, de nombreuses entreprises ont dû céder leurs terres à l'État, puis les louer moyennant des loyers annuels. – Photo : NH

Dans les années 2000, à la demande de l'État, les usines de Hô Chi Minh-Ville ont été délocalisées en périphérie afin de limiter la pollution et de libérer des terrains en centre-ville pour le développement urbain et tertiaire. De nombreuses entreprises ont alors transféré leurs activités sur leurs terrains privés en périphérie.

Mais comme il n'existe pas de plan de zonage au 1/2000 et que le terrain n'est pas adapté à la construction d'usines, les habitants doivent céder leurs terres à l'État et les louer ensuite en payant des redevances annuelles dans le cadre de contrats à court terme de 5 à 10 ans.

Cependant, lorsque le contrat de location expire ou que l'entreprise souhaite liquider le contrat de location du terrain et rééditer l'ancien livre rose, elle rencontrera des difficultés.

À titre d'exemple, M. Cuong a acquis deux parcelles agricoles d'une superficie totale de 5 930 m² dans le district de Binh Chanh (ancien district) afin d'y relocaliser son usine. En 2006, il a transféré ces terrains à sa société pour demander leur changement de destination en terrains destinés à la production et à l'exploitation commerciale.

Cependant, comme le terrain fait partie du plan de rénovation résidentielle existant, il n'existe pas de plan de construction détaillé à l'échelle 1/2000. Les autorités ont donc décidé de louer le terrain à cette entreprise pour une courte durée de 10 ans (2010-2020). La superficie louée est de 5 150 m² pour la construction d'une usine, les 780 m² restants faisant partie du corridor de protection du canal et restant donc des terres agricoles.

En 2017, en raison de l'échéance proche du terme du bail, la société souhaitait le prolonger, mais le terrain était alors soumis à un plan d'aménagement résidentiel urbain et ne pouvait donc pas être prolongé ; la société a donc finalisé les procédures pour restituer le terrain à M. Cuong personnellement.

Durant cette période, il a également soumis de nombreuses demandes de prolongation de bail foncier, de changement de destination des terres ou de réédition des livres roses en fonction du statut actuel ou initial pour une utilisation continue à l'expiration du bail.

Toutefois, en 2024, il n'a été autorisé à convertir que 4 800 m² en terrain résidentiel, mais a dû s'acquitter de la totalité de la taxe d'utilisation du sol et ne pouvait déduire le prix du terrain agricole. Les 350 m² restants, destinés à la production et à l'activité commerciale, n'ont pas pu être convertis en terrain résidentiel, mais il n'a pas obtenu de titre de propriété (livre rose) et a été contraint de renouveler son bail et de payer le loyer annuel.

De même, Mme Phuong a également hérité d'un terrain qu'elle a transféré à la ville d'Hô Chi Minh-Ville afin de le louer sous forme de paiements annuels pour la construction d'une usine.

En 2018, la société a transféré les actifs du terrain à Mme Phuong et lui a remis le terrain pour qu'elle continue à l'utiliser, mais selon la réglementation, Mme Phuong ne peut continuer à louer le terrain que jusqu'en 2020.

Au fil des ans, Mme Phuong a demandé la réédition de l'ancien livre rouge, mais jusqu'à présent, il n'existe toujours aucune réglementation légale pour sa réédition, ce qui la place dans une situation difficile.

« Je ne peux pas changer la destination du terrain car je n'ai pas les moyens de payer les frais de conversion élevés. Cependant, en cas de difficultés financières, je souhaiterais résilier le bail afin de réduire les coûts de location et de retrouver les mêmes droits d'utilisation du terrain, mais c'est impossible. Si je suis contrainte de prolonger le bail, je ne sais pas combien de temps cela durera », a déclaré Mme Phuong.

Il est nécessaire de remédier aux lacunes de la réglementation juridique.

D'après les experts, le décret 103 ne fait pas de distinction claire entre les terrains privés faisant l'objet d'un loyer annuel et les terrains publics loués par l'État. En raison de cette absence de distinction, lors de la conversion d'un terrain en zone résidentielle, les deux types de terrains doivent s'acquitter de la taxe d'aménagement résidentiel à 100 %, calculée sur la base de la valeur du terrain au moment de la conversion (la valeur du terrain étant alors nulle).

De ce fait, les utilisateurs de terres doivent payer des redevances d'utilisation des terres beaucoup plus élevées que les autres parcelles agricoles, car la valeur réelle du terrain que les utilisateurs ont dépensée pour l'acheter n'est pas calculée.

La loi actuelle ne prévoit aucun mécanisme permettant la réémission des titres fonciers (livrets roses) dans leur état actuel ou tel qu'il était avant la signature du bail, suite à la résiliation de ce dernier. Elle ne réglemente pas non plus la récupération des terres dans ce cas, ce qui engendre de nombreuses difficultés pour la délivrance de ces titres aux particuliers et aux entreprises à l'expiration de leur bail.

L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a déclaré qu'il est nécessaire de modifier et de compléter le décret n° 103 relatif aux frais de conversion des terrains loués avec un loyer annuel, qu'ils soient acquis par héritage ou par acquisition personnelle, et non pour les terrains publics loués par l'État. Lors de la conversion en terrain résidentiel, les frais seront calculés comme pour les terrains non agricoles, les terrains commerciaux ou les terrains agricoles en vigueur au moment de la conversion, et non au taux de 100 % du prix des terrains résidentiels.

De plus, ces cas ont le droit de résilier le contrat de location de manière anticipée si celui-ci n'est plus nécessaire et de se voir délivrer un nouveau livret rose en fonction du statut ou du type de terrain actuel avant la location.

NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm