Il est prévu que les villes nouvellement créées à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville appliqueront temporairement le barème foncier actuel pour le calcul des taxes.

Les perspectives du marché immobilier commercial haut de gamme, l'emplacement de trois nouvelles villes à Hanoï , la réglementation relative à la création et à la mise en œuvre de projets de relogement, les zones de relogement… voici les dernières actualités immobilières.

Dernières nouvelles immobilières : Dévoilement de l’emplacement de 3 nouvelles villes à Hanoï. (Photo : Linh An)

On s'attend à ce que le marché de l'immobilier commercial haut de gamme connaisse une forte croissance à long terme.

Les experts de Savills Vietnam ont indiqué que le ministère de l'Industrie et du Commerce prévoit que le secteur du commerce de détail vietnamien atteindra 350 milliards de dollars américains d'ici 2025, contribuant ainsi à hauteur de 59 % au budget national. Ce facteur devrait permettre au marché de l'immobilier commercial haut de gamme au Vietnam d'entrer dans une phase de fort développement, avec un potentiel de croissance important à long terme, notamment dans les grandes villes.

L’étude de Savills Vietnam révèle également que les centres commerciaux haut de gamme et les projets de vente au détail sont en constante expansion, attirant l’attention des investisseurs nationaux et étrangers. Ce secteur est par ailleurs régulièrement considéré comme l’un des plus dynamiques de l’économie vietnamienne, affichant depuis des décennies une croissance annuelle à deux chiffres.

Parallèlement au développement du secteur du commerce de détail, le Vietnam s'impose comme une destination de choix pour les investisseurs en immobilier commercial haut de gamme, affichant un taux de croissance rapide comparé aux autres pays de la région. En effet, cette croissance s'explique non seulement par l'augmentation du revenu moyen et du revenu disponible, mais aussi par l'évolution des habitudes de consommation vers des produits de luxe, conjuguée à l'expansion rapide des classes moyennes et supérieures, comme l'ont analysé les experts de Savills.

L'émergence de nombreuses marques internationales, conjuguée à la demande croissante d'expériences de shopping et de services haut de gamme, a jeté les bases d'un développement solide du secteur de l'immobilier commercial de luxe. Ce marché au Vietnam devrait poursuivre sa forte croissance à long terme, avec des loyers annuels en constante augmentation (à deux chiffres), malgré les difficultés conjoncturelles.

Cependant, les experts de Savills prévoient également que ce marché sera confronté à certains défis à court terme. En effet, malgré sa croissance rapide, le secteur du commerce de détail au Vietnam reste modeste en termes de taille, de qualité et d'expérience client. La surface commerciale totale au Vietnam, notamment celle des centres commerciaux haut de gamme, demeure relativement modeste comparée à celle de pays de la région comme la Thaïlande, Singapour ou la Malaisie.

Cela exige que le Vietnam continue d'investir dans les infrastructures, d'accroître l'offre de locaux de haute qualité et d'améliorer l'expérience d'achat des consommateurs afin d'attirer davantage d'investisseurs internationaux et de concurrencer les pays voisins.

Dans un contexte de faible croissance de l'offre d'espaces commerciaux haut de gamme, alors que la demande de marques et de marques commerciales internationales ne cesse d'augmenter, le prix de location des locaux dans les zones centrales d'Hô Chi Minh-Ville et d'Hanoï augmente également, créant une forte pression sur de nombreux détaillants haut de gamme.

Par ailleurs, les fluctuations de l'économie mondiale, l'inflation et la hausse du coût des matières premières peuvent également affecter le développement des projets immobiliers commerciaux haut de gamme. Par exemple, une forte inflation peut réduire le pouvoir d'achat des consommateurs, impactant ainsi les ventes du commerce de détail haut de gamme. Dans le même temps, les coûts de construction et d'exploitation des centres commerciaux haut de gamme augmenteront également, exerçant une pression accrue sur les promoteurs immobiliers.

L’instabilité même des marchés financiers internationaux pourrait inciter les investisseurs étrangers à plus de prudence quant à l’augmentation de leurs investissements dans le segment haut de gamme.

Dévoilement de l'emplacement de 3 nouvelles villes à Hanoï

Hanoï se fixe pour objectif, pour la période 2045, de former une ville du nord dont le noyau principal serait le district de Dong Anh ; de développer les zones urbaines de Hoa Lac et Xuan Mai pour former une ville de l'ouest et de développer les zones urbaines de Phu Xuyen et Thuong Tin pour former une ville du sud.

Le contenu ci-dessus a été énoncé par le Comité populaire de Hanoï dans le Programme de développement urbain de Hanoï pour la période allant jusqu'à 2035 (ci-après dénommé le Programme), qui vient d'être soumis au Conseil populaire de la ville pour examen et commentaires lors de la réunion thématique prévue fin septembre 2024.

En conséquence, le Programme fixe pour objectif d'atteindre un taux d'urbanisation à l'échelle de la ville d'environ 55 à 65 % d'ici 2030 (actuellement 49,1 %) et d'environ 60 à 70 % d'ici 2035.

En ce qui concerne le nombre de districts, il est prévu que la ville compte 16 districts (12 districts existants et 4 districts de Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh, Thanh Tri qui devraient être établis en tant que districts).

La liste des districts dont les limites administratives devraient être ajustées, ainsi que la liste des districts et quartiers nouvellement créés, sont mises en œuvre conformément au projet et au plan d'aménagement des unités administratives aux niveaux des districts et des communes de la ville de Hanoï pour la période allant jusqu'en 2035. Ce plan garantit la conformité avec le Plan d'aménagement de la capitale, l'ajustement du Plan général de la capitale, la planification rurale et la planification urbaine. Il définit clairement les objectifs et la feuille de route de cet aménagement et vise à obtenir l'adhésion de la population.

Nombre de zones urbaines, liste des zones urbaines, zones urbaines dont les limites administratives devraient être ajustées et zones urbaines qui devraient être nouvellement créées dans les villes à gestion centralisée selon la classification urbaine.

Dans ce cadre, il s'agit d'atteindre les objectifs de qualité urbaine de 16 arrondissements du centre-ville, équivalents à des zones urbaines de catégorie spéciale conformément aux dispositions de la loi sur la capitale. La ville de troisième catégorie – Son Tay – est directement rattachée à la capitale.

Notamment, dans ce programme, Hanoï définit une vision du développement urbain pour la période allant jusqu'à 2045, en continuant de promouvoir les investissements dans le développement urbain du Nord conformément au plan général visant à former une ville du Nord dont le noyau principal serait le district de Dong Anh.

Dans le même temps, promouvoir les investissements dans le développement urbain de Hoa Lac et de Xuan Mai afin de former une ville de l'Ouest.

Les zones de Phu Xuyen et de Thuong Tin font également l'objet d'investissements en matière de développement urbain afin de former une ville du Sud.

Par ailleurs, Hanoï prévoit que la densité de population urbaine de la ville atteindra plus de 3 000 habitants/km². La densité de population dans le centre-ville, les bourgs centraux et les zones urbaines atteindra 12 000 habitants/km² d’ici 2035.

D’ici 2035, la surface habitable moyenne par habitant dans le centre-ville atteindra environ 28 m² (en tenant compte des surfaces supplémentaires liées à la croissance démographique prévue). La priorité sera donnée aux investissements dans la rénovation des immeubles anciens et dans le logement social.

Le revenu moyen par habitant et par an, comparé à celui de l'ensemble du pays, est 1,4 fois supérieur...

La ville privilégie l'investissement dans le système de transport public et met en œuvre une stratégie visant à convertir les véhicules personnels en transports publics à faibles émissions.

La ville d'Hô-Chi-Minh applique temporairement le barème foncier en vigueur pour le calcul des impôts.

Dans l'après-midi du 21 septembre, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié un document guidant les départements, les branches, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts sur le règlement des obligations financières et fiscales liées aux terrains de la région.

Pendant la période où la liste des prix fonciers n'a pas été ajustée conformément à la loi foncière de 2024, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville autorise l'utilisation de la liste des prix fonciers actuelle, c'est-à-dire la liste des prix fonciers publiée le 16 janvier 2020, comme auparavant, pour résoudre les obligations financières et les taxes foncières avec les documents reçus à compter du 1er août.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a chargé le Département des impôts de la ville de se coordonner avec le Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT), le Département des finances et les unités concernées afin de résoudre l'arriéré de dossiers fonciers survenu depuis le 1er août, notamment par des procédures telles que la perception des taxes d'utilisation des terres, des loyers fonciers, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers et des recettes foncières.

La décision d'utiliser le barème foncier actuel en attendant son ajustement par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville découle d'une proposition du Département des impôts du 17 septembre et du consensus adopté lors de la réunion du Comité populaire de la ville tenue le même jour.

Par ailleurs, sur proposition du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le Comité populaire de la ville a demandé l'avis du Comité du Parti municipal afin de résoudre ce problème.

Les statistiques du 1er au 30 août montrent que le département des impôts de Hô Chi Minh-Ville a reçu 8 893 dossiers relatifs aux procédures foncières permettant à l'agence de déterminer les obligations financières.

Parmi ces actes, 4 711 concernent des transferts, des donations et des successions et font état d'obligations financières ; 2 229 n'en font pas état ; 1 669 concernent la délivrance de certificats ; et 284 concernent des changements d'affectation des sols. Les localités présentant un grand nombre d'actes sont la ville de Thu Duc (1 878 actes), le district de Hoc Mon (1 772), le district de Cu Chi (1 095) et le district de Tan Phu (388).

Selon le Département des impôts, depuis l'entrée en vigueur, le 1er août, de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024 réglementant les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers, l'agence a rencontré des difficultés pour déterminer les obligations financières relatives aux registres fonciers lors de l'application du barème des prix fonciers de 2020.

Afin de pouvoir traiter le grand nombre de dossiers fonciers reçus après le 1er août, le service des impôts a proposé à trois reprises que le comité populaire de la ville prenne prochainement une décision visant à ajuster la liste actuelle des prix fonciers et à fournir des instructions.

Ainsi, suite à l'autorisation par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville de l'utilisation temporaire du barème foncier actuel, des milliers de dossiers fonciers en suspens à partir du 1er août pourront être traités.

Réglementation relative à la création et à la mise en œuvre de projets et de zones de réinstallation

L’article 110 de la loi foncière de 2024 stipule clairement la mise en place et la mise en œuvre de projets et de zones de réinstallation.

En conséquence, la mise en place et l’exécution des projets et des zones de réinstallation sont les suivantes :

Les comités populaires provinciaux et de district sont chargés d'organiser la mise en place et la réalisation des projets de réinstallation conformément aux dispositions légales.

La zone de réinstallation garantit les conditions suivantes :

L’infrastructure technique de la zone de réinstallation doit au moins répondre aux nouvelles normes rurales pour les zones rurales et aux nouvelles normes urbaines pour les zones urbaines, notamment : des routes assurant la liaison avec les zones voisines, l’éclairage et l’électricité, les systèmes d’approvisionnement en eau et de drainage, les communications et le traitement environnemental.

L’infrastructure sociale dans les zones de réinstallation doit garantir l’accès aux soins de santé, à l’éducation, à la culture, aux sports, aux marchés, au commerce, aux services, aux divertissements, aux loisirs et aux cimetières.

Adapté aux conditions, coutumes et pratiques de chaque région.

Les sites de réinstallation sont sélectionnés selon l'ordre de priorité suivant : au niveau de l'unité administrative communale où le terrain est récupéré.

Au niveau de l'unité administrative de district où le terrain est récupéré, dans le cas où l'unité administrative de commune où le terrain est récupéré ne dispose d'aucun terrain pour un accord de réinstallation.

Dans d'autres localités présentant des conditions équivalentes, dans le cas où l'unité administrative de niveau district où le terrain est récupéré ne dispose d'aucun terrain pour un dispositif de réinstallation.

La priorité est donnée à la sélection de terrains bénéficiant d'une situation géographique favorable pour la création de zones de réinstallation.

Remarque : S'il reste des terrains disponibles dans la zone de réinstallation après l'attribution des terres, la priorité sera accordée aux personnes éligibles à l'attribution de terrains résidentiels sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 ; s'il reste des terrains disponibles, les terres seront attribuées aux personnes éligibles à l'attribution de terrains résidentiels par le biais d'une mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.

Ainsi, conformément à la réglementation susmentionnée, les personnes dont les terres sont récupérées seront réinstallées aux endroits suivants : au niveau de l’unité administrative communale où les terres sont récupérées.

Au niveau de l'unité administrative de district où le terrain est récupéré, dans le cas où l'unité administrative de commune où le terrain est récupéré ne dispose d'aucun terrain pour un accord de réinstallation.

Dans d'autres zones présentant des conditions équivalentes, si l'unité administrative de district où les terres sont récupérées ne dispose pas de terrains pour la réinstallation, la priorité sera donnée à la sélection de terrains bénéficiant d'une situation géographique favorable pour la création de zones de réinstallation.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html