Il est prévu que les emplacements de 3 nouvelles villes à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville appliqueront temporairement la liste actuelle des prix des terrains pour calculer les taxes.

Les attentes sur le marché immobilier commercial haut de gamme, l'implantation de 3 nouvelles villes à Hanoi , les réglementations sur la mise en place et la mise en œuvre de projets de réinstallation, les zones de réinstallation... sont les dernières actualités immobilières.

Actualités immobilières : Trois nouvelles villes à Hanoï dévoilées. (Photo : Linh An)

Les attentes concernant une forte croissance du marché immobilier commercial haut de gamme à long terme

Les experts de Savills Vietnam Company ont indiqué que le ministère de l'Industrie et du Commerce prévoit que le secteur de la vente au détail au Vietnam atteindra 350 milliards de dollars d'ici 2025, contribuant ainsi à 59 % du budget national total. Ce facteur devrait permettre au marché immobilier commercial haut de gamme vietnamien d'entrer dans une période de fort développement, avec un fort potentiel de croissance à long terme, notamment dans les villes du centre.

L'enquête de Savills Vietnam montre également que les projets de centres commerciaux et de commerces haut de gamme sont en constante expansion, attirant l'attention des investisseurs nationaux et étrangers. Ce secteur est également régulièrement considéré comme l'un des plus dynamiques de l'économie vietnamienne, avec des taux de croissance annuels à deux chiffres depuis des décennies.

Parallèlement au développement du commerce de détail, le Vietnam s'impose comme une destination attractive pour les investisseurs en immobilier commercial haut de gamme, avec un taux de croissance rapide par rapport aux autres pays de la région. En effet, la croissance du secteur de l'immobilier commercial haut de gamme résulte non seulement de la croissance du revenu moyen et du revenu disponible de la population, mais aussi de l'évolution des habitudes d'achat haut de gamme et de l'expansion rapide des classes moyennes et supérieures, selon une analyse des experts de Savills.

L'émergence de nombreuses marques internationales, conjuguée à la demande croissante de shopping et de services haut de gamme, a posé les bases solides du développement vigoureux du secteur de l'immobilier commercial haut de gamme. Ce marché devrait poursuivre sa forte croissance à long terme au Vietnam, avec des loyers annuels continuant d'augmenter à deux chiffres, malgré des difficultés à court terme.

Cependant, les experts de Savills prédisent que ce marché sera confronté à des défis à court terme. En effet, malgré sa croissance rapide, l'espace commercial vietnamien reste modeste en termes d'échelle, de qualité et d'expérience. La surface commerciale totale au Vietnam, en particulier dans les centres commerciaux haut de gamme, reste relativement modeste par rapport à celle de pays de la région comme la Thaïlande, Singapour et la Malaisie.

Cela nécessite que le Vietnam continue d’investir dans les infrastructures, d’élargir l’offre de locaux de haute qualité et d’améliorer l’expérience d’achat des consommateurs pour attirer davantage d’investisseurs internationaux et concurrencer les pays voisins.

Dans un contexte de croissance lente de l'offre d'espaces commerciaux haut de gamme alors que la demande de marques et de marques internationales est en constante augmentation, le prix de location des locaux dans les zones centrales de Ho Chi Minh-Ville et de Hanoi augmente également, créant une forte pression pour de nombreux détaillants haut de gamme.

De plus, les fluctuations de l'économie mondiale, l'inflation et la hausse du coût des matières premières peuvent également affecter l'expansion des projets immobiliers commerciaux haut de gamme. Par exemple, une forte inflation peut réduire le pouvoir d'achat des consommateurs, affectant ainsi les ventes au détail haut de gamme. Parallèlement, les coûts de construction et d'exploitation des centres commerciaux haut de gamme augmenteront également, créant une pression accrue sur les promoteurs immobiliers.

Même l’instabilité du marché financier international peut rendre les investisseurs étrangers plus prudents dans l’élargissement de leur échelle d’investissement dans le segment haut de gamme.

Dévoilement des emplacements de 3 nouvelles villes à Hanoi

Hanoi se fixe une vision pour la période 2045 pour former une ville du nord avec le noyau principal étant le district de Dong Anh ; développer les zones urbaines de Hoa Lac et Xuan Mai pour former une ville de l'ouest et développer les zones urbaines de Phu Xuyen et Thuong Tin pour former une ville du sud.

Le contenu ci-dessus a été énoncé par le Comité populaire de Hanoi dans le Programme de développement urbain de Hanoi pour la période allant jusqu'en 2035 (appelé le Programme) qui vient d'être soumis au Conseil populaire de la ville pour examen et commentaires lors de la réunion thématique prévue pour fin septembre 2024.

En conséquence, le programme fixe comme objectif d’atteindre un taux d’urbanisation à l’échelle de la ville d’environ 55 à 65 % d’ici 2030 (actuellement 49,1 %) et d’environ 60 à 70 % d’ici 2035.

En ce qui concerne le nombre de districts, il est prévu que la ville compte 16 districts (12 districts existants et 4 districts de Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh, Thanh Tri qui devraient être créés comme districts).

La liste des districts dont les limites administratives devraient être modifiées et la liste des districts et arrondissements à créer sont mises en œuvre conformément au projet et au plan d'aménagement des unités administratives aux niveaux des districts et des communes de la ville de Hanoï pour la période allant jusqu'en 2035, garantissant ainsi la conformité avec la planification de la capitale, l'adaptation de la planification générale de la capitale, l'aménagement rural et l'urbanisme. Les sujets et la feuille de route de cet aménagement doivent être clairement définis et le consensus populaire doit être assuré.

Nombre de zones urbaines, liste des zones urbaines, zones urbaines dont les limites administratives devraient être ajustées et zones urbaines dont la création est prévue dans les villes gérées centralement selon la classification urbaine.

Dans ce contexte, les objectifs de qualité urbaine de 16 quartiers du centre-ville, équivalents à des zones urbaines de catégorie spéciale, sont atteints conformément aux dispositions de la Loi sur la capitale. La ville de troisième classe, Son Tay, est reconnue comme relevant directement de la capitale.

Notamment, dans le programme, Hanoi définit une vision du développement urbain pour la période allant jusqu'en 2045, en continuant à promouvoir l'investissement dans le développement urbain dans le Nord selon le plan général visant à former une ville du Nord dont le noyau principal sera le district de Dong Anh.

Parallèlement, promouvoir l’investissement dans le développement urbain à Hoa Lac et Xuan Mai pour former une ville occidentale.

Les régions de Phu Xuyen et de Thuong Tin font également l’objet d’investissements dans le développement urbain pour former une ville du Sud.

Par ailleurs, Hanoï prévoit que la densité de population urbaine atteindra plus de 3 000 habitants/km². D'ici 2035, la densité de population dans le centre-ville, le centre-ville et les zones urbaines atteindra 12 000 habitants/km².

D'ici 2035, la surface habitable moyenne par habitant en centre-ville atteindra environ 28 m² (y compris les surfaces supplémentaires correspondant à la population prévue). La priorité sera donnée aux investissements dans la reconstruction d'immeubles anciens et de logements sociaux.

Le revenu moyen par habitant/an par rapport à l'ensemble du pays est de 1,4 fois...

La ville accorde la priorité à l’investissement dans le système de transport public et met en œuvre une stratégie visant à convertir les véhicules personnels en transports publics à faibles émissions.

Hô-Chi-Minh-Ville applique temporairement la liste actuelle des prix des terrains pour calculer les impôts

Dans l'après-midi du 21 septembre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a publié un document guidant les départements, les branches, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts sur la résolution des obligations financières et fiscales liées aux terres de la région.

Pendant la période où la liste des prix des terrains n'a pas été ajustée conformément à la loi foncière de 2024, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville autorise l'utilisation de la liste des prix des terrains en vigueur, c'est-à-dire la liste des prix des terrains publiée le 16 janvier 2020, comme auparavant pour résoudre les obligations financières et les taxes foncières avec les dossiers reçus à partir du 1er août.

Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a chargé le Département des impôts de la ville de coordonner avec le Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT), le Département des finances et les unités connexes pour résoudre l'arriéré des dossiers fonciers survenu depuis le 1er août avec des procédures telles que la collecte des frais d'utilisation des terres, des loyers fonciers, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers et des revenus fonciers.

La décision d'utiliser la liste actuelle des prix des terrains en attendant l'ajustement par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville est venue de la proposition du Département des impôts du 17 septembre et du consensus lors de la réunion du Comité populaire de la ville tenue le même jour.

Parallèlement à cela, sur la base de la proposition du Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Comité populaire de la ville a demandé l'avis du Comité du parti de la ville pour résoudre le problème ci-dessus.

Les statistiques de la période du 1er au 30 août montrent que le Département des impôts de Hô Chi Minh-Ville a reçu 8 893 dossiers liés aux procédures foncières afin que l'agence détermine les obligations financières.

Parmi ces actes, 4 711 concernent des transferts, des donations et des successions avec obligations financières ; 2 229 n'en comportent aucune ; 1 669 concernent des certificats d'octroi ; 284 concernent des changements d'affectation des terres. Parmi les localités comptant un grand nombre d'actes, on trouve la ville de Thu Duc (1 878 actes), le district de Hoc Mon (1 772), le district de Cu Chi (1 095) et le district de Tan Phu (388).

Selon le Département des impôts, depuis l'entrée en vigueur, le 1er août, de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024 réglementant les redevances foncières et les loyers fonciers, l'agence a rencontré des difficultés pour déterminer les obligations financières des registres fonciers lors de l'application de la liste des prix fonciers de 2020.

Pour avoir une base pour gérer le grand nombre de dossiers fonciers reçus après le 1er août, le Département des impôts a proposé à trois reprises que le Comité populaire de la ville publie bientôt une décision pour ajuster la liste actuelle des prix des terrains et fournisse des instructions.

Ainsi, avec l'autorisation du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville d'utiliser temporairement la liste actuelle des prix des terrains, des milliers de dossiers fonciers en attente seront résolus à partir du 1er août.

Règlement sur l'établissement et la mise en œuvre des projets de réinstallation et des zones de réinstallation

L’article 110 de la loi foncière de 2024 stipule clairement l’établissement et la mise en œuvre de projets de réinstallation et de zones de réinstallation.

En conséquence, la mise en place et la mise en œuvre des projets et des zones de réinstallation sont les suivantes :

Les comités populaires provinciaux et de district sont chargés d'organiser l'établissement et la mise en œuvre des projets de réinstallation conformément aux dispositions de la loi.

La zone de réinstallation assure les conditions suivantes :

L'infrastructure technique de la zone de réinstallation doit au moins répondre aux nouvelles normes rurales pour les zones rurales et aux normes urbaines pour les zones urbaines, notamment : les routes assurant la connexion avec les zones voisines, l'éclairage et l'électricité, les systèmes d'approvisionnement en eau et de drainage, les communications et le traitement de l'environnement.

Les infrastructures sociales dans les zones de réinstallation doivent garantir l’accès aux soins de santé, à l’éducation, à la culture, aux sports, aux marchés, au commerce, aux services, aux divertissements, aux loisirs et aux cimetières.

Adapté aux conditions, coutumes et pratiques de chaque région.

Les lieux de réinstallation sont sélectionnés selon l’ordre de priorité suivant : Au niveau de l’unité administrative de niveau communal où les terres sont récupérées.

Au niveau de l'unité administrative du district où le terrain est récupéré dans le cas où l'unité administrative de la commune où le terrain est récupéré ne dispose pas de terrain pour l'aménagement du territoire.

Dans d'autres localités présentant des conditions équivalentes, dans le cas où l'unité administrative de niveau district où le terrain est récupéré ne dispose pas de terrain pour la réinstallation.

La priorité est donnée à la sélection de terrains bénéficiant d’emplacements favorables pour constituer des zones de réinstallation.

Remarque : S'il existe encore des fonds fonciers dans la zone de réinstallation après l'attribution des terres de réinstallation, la priorité sera accordée aux personnes éligibles à l'attribution de terres résidentielles sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 ; s'il existe encore des fonds fonciers, les terres seront attribuées aux personnes éligibles à l'attribution de terres résidentielles par le biais de la mise aux enchères des droits d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.

Ainsi, conformément aux règlements ci-dessus, les personnes dont les terres sont récupérées seront réinstallées aux endroits suivants : Au niveau de l’unité administrative de niveau communal où les terres sont récupérées.

Au niveau de l'unité administrative du district où le terrain est récupéré dans le cas où l'unité administrative de la commune où le terrain est récupéré ne dispose pas de terrain pour l'aménagement du territoire.

Dans d'autres zones présentant des conditions équivalentes, si l'unité administrative de district où les terres sont récupérées ne dispose pas de terrains propices à la réinstallation, la priorité sera donnée aux terrains bénéficiant d'un emplacement favorable pour constituer des zones de réinstallation.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html