Incapable de fournir les documents légaux, Gamuda Land tarde à livrer le projet Celadon City. De nombreux clients souhaitent résilier le contrat et réclament des indemnités.
Récemment, de nombreux clients ayant acheté des appartements dans le complexe A5, qui fait partie du projet de complexe sportif et résidentiel Tan Thang (nom commercial : Celadon City, situé sur la parcelle numéro 39, carte numéro 40, dans le quartier Son Ky, district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), ont signalé au Journal des journalistes et de l'opinion publique que l'investisseur, la société par actions Gamuda Land (Gamuda Land), n'avait pas respecté les termes du contrat de vente et n'avait pas fourni suffisamment de documents juridiques pour répondre aux questions des clients.
Selon certains clients ayant acheté des appartements dans le lotissement Diamond Analta, un contrat de vente leur a été signé par l'investisseur entre mi-2019 et fin 2020. La date limite de livraison est fixée au deuxième trimestre 2022, avec un délai supplémentaire autorisé de 90 jours. Par conséquent, Gamuda Land est responsable de la livraison au client au plus tard début du quatrième trimestre 2022.
Projet de complexe sportif et de zone résidentielle de Tan Thang - Ville de Celadon
Cependant, à la date mentionnée ci-dessus, Gamuda Land n'avait pas encore achevé le projet. Ce n'est qu'en janvier 2023 que certains clients ont reçu un avis de Gamuda Land leur demandant de régler leurs obligations financières afin de procéder à la remise des clés de leur maison. Ainsi, cet investisseur accusait un retard d'environ quatre mois dans la livraison et, dès lors, des conflits supplémentaires sont apparus entre clients et investisseurs concernant les termes du contrat de vente.
Plus précisément, selon le contrat de vente signé par Gamuda Land avec le client, l'article 11.7a relatif aux « Pénalités pour livraison tardive » stipule également que si l'acheteur a rempli son obligation de paiement comme prévu, mais que le vendeur ne lui remet pas l'appartement, le vendeur devra payer des intérêts au taux de 18 % par an, calculés sur la valeur totale des paiements du prix d'achat qu'il a effectivement reçus de l'acheteur, pour chaque jour de retard de livraison, à compter de la date de fin du délai de livraison tardive autorisé jusqu'à la date de l'avis de livraison lorsque l'appartement remplit les conditions de livraison prévues.
De plus, conformément à l'article 11.7b du contrat, si le vendeur ne remet toujours pas l'appartement à compter de la date d'expiration du délai de livraison tardive autorisé, les deux parties peuvent convenir d'une nouvelle date de livraison. Le vendeur continuera alors de verser les intérêts de retard pendant cette période. L'acheteur peut également résilier unilatéralement le contrat, auquel cas l'article 18.4 s'appliquera.
Immeubles dans le quartier Diamond Alnata - Complexe d'appartements A5.
L'article 18.4 de ce contrat de vente stipule également que Gamuda Land doit rembourser l'argent reçu du client (sans intérêts), payer les intérêts de retard de livraison calculés sur le montant total reçu, calculés à partir du moment de la fin du délai de retard de livraison autorisé jusqu'à la date d'effet de l'avis de résiliation du contrat.
En outre, Gamuda Land devra également payer une amende équivalente à 30 % du prix d'achat pour rupture de contrat et indemniser l'acheteur pour tout dommage réel subi en raison de la rupture de contrat par le vendeur.
Au vu des conditions clairement énoncées ci-dessus, un groupe de clients a refusé la livraison tardive et a demandé la résiliation du contrat conformément à l'article 11.7b et l'exécution des obligations de l'investisseur conformément à l'article 18.4. De plus, certains clients ont uniquement demandé à Gamuda Land de verser des intérêts de pénalité de 18 % par an sur le montant versé conformément aux termes du contrat.
Gamuda Land a été condamnée à une amende pour avoir levé des capitaux illégalement, les clients ont perdu confiance et ont voulu annuler le contrat.
Pour faire valoir leurs droits légitimes, lors des séances de travail, certains clients ont demandé à Gamuda Land de fournir tous les documents juridiques du projet, tels que les documents confirmant l'éligibilité à la vente et à la location de futurs projets de logements délivrés par le département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, les documents confirmant l'éligibilité à l'acceptation, les documents approuvant les garanties bancaires, etc.
Malgré de nombreux échanges, ces demandes, ainsi que les revendications de droits, n'ont pas été pleinement satisfaites. Le dialogue se limite à une simple reconnaissance, sans perspective de résolution claire. De ce fait, certains expriment leur frustration face aux efforts considérables qu'ils doivent déployer pour faire valoir leurs droits, pourtant clairement stipulés dans le contrat de vente.
Les clients qui ont acheté des appartements dans les complexes A5 et A6 ont eu de nombreux dialogues avec l'investisseur, mais n'ont pas abouti à un résultat final.
Par exemple, dans le cas de M. P.D.T, un client qui a signé un contrat avec Gamuda Land pour acheter un appartement dans le bloc de base P1 de la zone Diamond Alnata (A5a) le 4 septembre 2020, a déclaré que parce que l'investisseur a violé le délai de livraison et qu'il n'avait plus confiance dans ce projet, le client a décidé de résilier le contrat de vente conformément aux termes du contrat.
Le 9 novembre 2022, M. T. a notifié à Gamuda Land la résiliation du contrat, demandant à l'investisseur d'appliquer les conditions convenues dans le contrat de vente. Le 18 novembre 2022, M. T. a adressé une nouvelle demande de paiement à l'investisseur, exigeant de Gamuda Land le règlement intégral.
Au lieu de respecter les droits du client tels que stipulés dans les conditions générales, Gamuda Land a invité M. T., le 5 décembre 2022, à examiner la question du retard de livraison et lui a proposé des promotions et des réductions sur les frais de service. Cependant, M. T. a refusé ces offres.
« Ils ne peuvent pas proposer de telles promotions pour se dédouaner du retard de livraison. J'avais également demandé à l'investisseur de fournir les documents légaux ainsi qu'une copie du contrat de garantie lors de la signature, mais il n'a pas pu me les fournir. Les problèmes de ce projet et le comportement de l'investisseur me font renoncer à cet appartement », s'est indigné M. T.
En dernier recours, après de nombreuses tentatives infructueuses pour faire valoir ses droits, M. T. a récemment dû intenter une action civile contre l'investisseur Gamuda Land devant le tribunal populaire du district de Tan Phu afin de faire valoir ses droits légitimes.
De nombreux clients se sont rassemblés devant les bureaux de Gamuda Land pour signer une pétition adressée aux autorités, espérant que l'investisseur leur rembourserait les sommes investies dans leurs logements, conformément à la décision du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville. Ils ont également exigé que l'investisseur respecte les termes du contrat.
Il est connu que même si le contrat de vente et d'achat des appartements des immeubles A5 et A6 du complexe sportif et résidentiel Tan Thang - Celadon City a été signé il y a longtemps, ce n'est que récemment, le 8 mai, que le département de la construction de Ho Chi Minh-Ville a publié un document autorisant Gamuda Land à vendre de futurs logements.
Selon ce document, le projet est autorisé à vendre des logements futurs pour 160 appartements dans le complexe d'appartements A5 et 1 153 appartements dans le complexe d'appartements A6.
Concernant ce projet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a également pris la décision, le 13 avril, de sanctionner administrativement Gamuda Land pour « mobilisation illégale de capitaux » dans le cadre du projet de complexe résidentiel A5 susmentionné. Gamuda Land a été condamnée à une amende de 900 millions de dongs et a dû restituer les capitaux mobilisés illégalement.
Cela constitue-t-il le délit de « tromperie envers les clients » ?
D'un point de vue juridique, l'avocat Diep Nang Binh, chef du cabinet Tinh Thong Luat, a déclaré que pour faire des affaires dans le domaine du logement futur, avant de vendre des biens immobiliers, les investisseurs doivent remplir les conditions prévues à l'article 55 de la loi de 2014 sur les activités immobilières.
Plus précisément, l'investisseur doit disposer des documents suivants : documents relatifs aux droits d'utilisation du sol, documents du projet, plans de construction approuvés par les autorités compétentes, permis de construire lorsque celui-ci est requis, documents attestant de la réception des travaux d'infrastructure technique correspondant à l'avancement du projet ; dans le cas d'immeubles d'habitation ou d'immeubles à usage mixte à vocation résidentielle à construire ultérieurement, il doit exister un document attestant de la réception des travaux de fondation de cet immeuble.
Avant de vendre ou de louer un logement futur, l'investisseur doit aviser par écrit l'agence provinciale de gestion du logement que le logement est admissible à la vente ou à la location.
Ainsi, en l'absence de permis de construire et de conditions suffisantes pour la commercialisation de logements futurs, l'investisseur a signé un contrat de vente avec des clients, ce qui est illégal. Cet acte peut être poursuivi pour escroquerie si, après enquête, l'autorité compétente constate l'existence d'éléments constitutifs de l'infraction.
Avocat Diep Nang Binh - Chef du cabinet d'avocats Tinh Thong Luat.
Selon les dispositions de l'article 198, paragraphe 1, du Code pénal de 2015, modifié et complété en 2017, tromper les clients peut être compris comme le fait d'acheter, de vendre des biens ou de fournir des services en pesant, mesurant, comptant, calculant des biens ou des services ou en utilisant d'autres astuces trompeuses dans l'achat et la vente pour obtenir des profits illégaux », a analysé l'avocat Diep Nang Binh.
Au contraire, si l'acte de tromper les clients ne constitue pas le délit de tromperie des clients selon les dispositions du Code pénal de 2015, le contrevenant sera sanctionné administrativement conformément aux dispositions de l'article 61 du décret 98/2020/ND-CP avec une amende maximale de 20 000 000 VND.
En outre, la personne qui commet l'acte peut se voir retirer sa licence commerciale, son certificat d'admissibilité commerciale ou son certificat d'exercice pour une période de 1 à 3 mois ou voir ses activités suspendues pour une période de 1 à 3 mois pour les violations spécifiées aux clauses 4 et 5 du présent article en cas de violations multiples ou récidivistes.
De plus, de nombreux clients ont également exprimé des inquiétudes quant à la validité du contrat de vente entre le client et Gamuda Land, étant donné que l'investisseur a signé le contrat alors que les conditions d'ouverture à la vente n'étaient pas remplies, et quant à la garantie des droits du client en vertu de ce contrat.
Concernant cette question, l'avocate Diep Nang Binh a déclaré : « Conformément aux articles 123 à 129, 407 et 408 du Code civil de 2015, les contrats civils sont nuls dans huit cas : violation d'une disposition légale ou contraire à la morale ; faux ; conclusion et exécution par un mineur, une personne incapable, une personne ayant des difficultés de discernement ou de maîtrise de son comportement ; erreur ; dol, menaces ou contrainte ; conclusion par une personne incapable de discernement ou de maîtrise de son comportement ; non-respect des règles de forme ; objet irréalisable. »
Par conséquent, si l'une des conditions susmentionnées est remplie, le contrat peut être nul. Il existe deux types de contrats nuls : les contrats totalement nuls et les contrats partiellement nuls.
En cas de nullité totale du contrat, les parties rétabliront leur situation initiale et restitueront à l'autre ce qu'elle a reçu. Si la restitution ne peut être effectuée en nature, elle s'effectuera en espèces, sauf en cas de confiscation des biens, avantages et profits obtenus conformément à la loi. En cas de nullité partielle du contrat, les parties continueront d'exécuter les dispositions restantes.
« Si les termes du contrat de ce projet sont les suivants : pénalité de 18 % par an pour le vendeur en cas de retard de livraison ; le vendeur doit indemniser à hauteur de 30 % si l'acheteur souhaite résilier le contrat en raison d'un retard de livraison de la partie encore valable au titre du contrat, alors les parties doivent exécuter la transaction exactement comme convenu », a analysé l'avocate Diep Nang Binh.
Suite aux inquiétudes de ses lecteurs, le journal Journalistes et Opinion publique a également adressé des questions à l'investisseur Gamuda Land afin de clarifier les informations publiées et de s'informer des mesures que ce dernier comptait prendre pour défendre les intérêts des clients, conformément au contrat signé. Cependant, malgré plusieurs jours de relances, Gamuda Land n'a toujours pas répondu à ces interrogations.
Gia Nguyen - Le Phong
D'après les informations publiées sur le site web de Gamuda Land, cette filiale de développement immobilier appartient à Gamuda Berhad, groupe leader malaisien du BTP et du développement d'infrastructures. Forte de plus de 25 ans d'expérience dans l'aménagement urbain et la construction d'immeubles de grande hauteur, Gamuda Land a réalisé à ce jour 12 zones urbaines et 9 grands projets intégrés d'immeubles de grande hauteur en Malaisie, à Singapour, au Vietnam et en Australie, pour une valeur totale de développement (VTD) supérieure à 5,5 milliards de dollars américains.
Présente sur le marché vietnamien depuis 2007, Gamuda Land investit actuellement dans deux zones urbaines : Gamuda City, d’une superficie de 274 hectares, dans le district de Hoang Mai à Hanoï , et Celadon City, d’une superficie de 82 hectares, dans le district de Tan Phu à Hô Chi Minh-Ville.
Par ailleurs, Gamuda Land a récemment lancé le projet Elysian, situé au 170 rue Lo Lu (Truong Thanh, district 9, Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville). Il s'agit du deuxième projet de cet investisseur dans la ville. Ce complexe résidentiel, d'une superficie de 3 hectares et comprenant près de 1 400 appartements, vise à anticiper le développement des infrastructures de transport dans ce secteur.
Source
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