Selon le Dr Can Van Luc, en 2024, le ratio entre le prix de l'immobilier et le revenu moyen des ménages au Vietnam sera de 23,7, soit plus de 1,6 fois la moyenne mondiale .
Cette information a été partagée par le Dr Can Van Luc, économiste en chef du BIDV , membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, lors du Forum annuel de printemps sur l'immobilier qui s'est tenu le 19 février.
Les prix élevés de l'immobilier et les raisons de cette situation ont été les sujets longuement abordés par M. Luc lors de son discours. Selon cet expert, le marché immobilier a connu une évolution plus positive l'année dernière, avec une augmentation de 18 % de l'offre de nouveaux projets et de plus de 50 % du nombre d'appartements.
M. Can Van Luc a cité une étude de Numbeo (une plateforme serbe de données sur le coût de la vie) montrant que le ratio prix de l'immobilier/revenu moyen des ménages (RPM) en 2024 est de 23,7 fois supérieur à la moyenne mondiale, soit une augmentation de 0,2 fois par rapport à l'année précédente. Parallèlement, la moyenne mondiale de cet indice a diminué de 0,5 fois, pour atteindre 14,6 fois l'année dernière. Ainsi, le ratio prix de l'immobilier/revenu au Vietnam est environ 1,62 fois supérieur à la moyenne mondiale.
Le HPR est calculé en divisant le prix médian des logements par le revenu annuel médian des ménages. Selon le ministère de la Construction , le HPR est la méthode la plus répandue et la plus utilisée au monde pour évaluer le niveau « raisonnable » des prix des logements. Cet indice est également recommandé par la Banque mondiale et les Nations Unies.
Selon cet expert, les prix d'ancrage élevés dissuadent également les gens d'emprunter pour acheter un logement. Preuve en est que la croissance du crédit pour l'investissement immobilier et les entreprises atteindra environ 18 % en 2024, soit plus de deux fois supérieure à celle des prêts personnels à la consommation immobilière (environ 6,5 %).
M. Luc estime que six raisons principales expliquent la hausse des prix de l'immobilier au Vietnam. Premièrement, les problèmes juridiques et la peur des responsabilités entraînent une pénurie d'offre. Deuxièmement, l'augmentation des coûts des intrants tels que le loyer foncier, l'utilisation des terres, les indemnités de déblaiement, les frais financiers et les matériaux de construction contribue à la hausse des prix de l'immobilier. Cet expert a également souligné la nécessité de trouver des solutions pour réduire davantage les coûts « non officiels » pour les entreprises.
Concernant la question des redevances foncières, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP.Invest, a également estimé que cela constituait encore un obstacle important pour certains projets dont le calcul des prix fonciers prend un à deux ans. Selon M. Hiep, au début de l'année, 25 provinces et villes avaient publié des listes de prix fonciers ajustées. Cependant, faute de données complètes, les localités ont tendance à se comparer mutuellement pour augmenter leurs listes de prix fonciers. Lors de l'évaluation foncière, certaines localités manquent encore d'initiative pour décider d'une augmentation ou d'une baisse, par crainte de prendre des responsabilités et par dépendance envers les services de conseil.
Il a également déclaré que d'autres coûts, tels que les investissements en infrastructures et les taux d'intérêt irréalistes, sont à l'origine de nombreux problèmes et d'une inexactitude des prix fonciers. Par conséquent, M. Hiep espère que le problème de l'évaluation foncière sera rapidement résolu afin que les entreprises puissent mettre en œuvre plus rapidement leurs projets immobiliers.
Du côté de la gestion, M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département foncier du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, a déclaré que dès le moment où il a conseillé l'Assemblée nationale de promulguer la loi foncière révisée, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (anciennement le ministère fusionné de l'Agriculture et du Développement rural) a fait de la question des prix fonciers sa priorité absolue. La loi révisée a élargi l'application des barèmes de prix fonciers et des méthodes d'évaluation de manière plus transparente.
Cependant, M. Binh a également reconnu que de nombreuses lacunes subsistaient dans la mise en œuvre, notamment au niveau local. Selon lui, des divergences de vues subsistaient entre les consultants en évaluation foncière, les conseils d'évaluation foncière et les autorités compétentes en matière de fixation des prix des terrains. Parallèlement, dans d'autres pays, la responsabilité de l'évaluation foncière incombe aux cabinets de conseil, qui sont tenus légalement responsables de toute erreur. Il s'agit d'un point à prendre en compte pour améliorer la responsabilité et l'efficacité de l'évaluation foncière au Vietnam.
Les représentants du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ont affirmé qu'ils continueront à accompagner les localités et les entreprises, à écouter les retours pour trouver des solutions pour éliminer les difficultés dans la pratique.
Dans un contexte de déséquilibre entre l'offre et la demande, où le nombre de nouveaux projets autorisés est faible, selon M. Can Van Luc, les entreprises investissent principalement dans le développement de projets haut de gamme afin de dégager des marges bénéficiaires attractives. « Les investisseurs ne peuvent pas se lancer dans le développement de logements sociaux, faute de projets disponibles », a-t-il déclaré.
Parallèlement, l'inflation des prix, la spéculation et le « suivi du courant » sont encore monnaie courante, entraînant une hausse des prix de l'immobilier quasiment supérieure à leur valeur réelle. M. Luc a également soulevé la question de savoir si cette situation est due au fait que le Vietnam n'impose pas encore l'immobilier, alors que les impôts, les frais de mutation, les loyers et les successions restent très faibles par rapport à d'autres pays.
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