HoREA : Nécessité de prévenir le risque de manipulation des prix fonciers lors des évaluations

Les agences de gestion, les investisseurs, les sociétés d'évaluation et les experts en révision peuvent s'entendre pour fausser les prix des terrains, une pratique néfaste qu'il convient d'empêcher lors de la modification de la loi, selon HoREA.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) vient de soumettre au Comité permanent de l'Assemblée nationale un certain nombre d'avis relatifs au projet de loi sur le foncier (modifié), dans lesquels elle met en garde contre le risque de collusion dans la fixation des prix fonciers lors de l'évaluation des prix.

Selon HoREA, quatre entités sont impliquées dans l'évaluation et la fixation des prix des terrains pour les projets immobiliers au niveau provincial. Il s'agit en premier lieu des agences d'État (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, direction du ministère des Finances et comité populaire provincial).

Le sujet suivant concerne l'investisseur immobilier directement concerné par les activités d'évaluation foncière. Le troisième est l'entreprise d'évaluation (fournissant des services d'évaluation foncière et des rapports ou certificats d'évaluation). Enfin, l'évaluateur est invité à participer au Conseil d'évaluation foncière ; il est alors chargé d'examiner de manière indépendante les évaluations et les activités d'évaluation de ce Conseil avant leur soumission au Comité populaire provincial pour décision sur les prix des terrains.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que de nombreux cas de collusion entre ces entités pour fixer les prix des terrains faussent les résultats des évaluations foncières. Il a ajouté qu'il est essentiel d'identifier clairement ces situations afin de mettre en place des mécanismes et des solutions permettant de prévenir et de lutter contre les pertes de recettes budgétaires et la dépréciation des biens publics, notamment les ressources foncières.

Immobilier dans l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville, aux alentours de Thu Thiem. Photo : Quynh Tran — Immobilier dans l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville, aux alentours de Thu Thiem. Photo : *Quynh Tran*

M. Chau a ajouté que les cinq méthodes d'évaluation foncière actuelles (comparaison, déduction, revenu, excédent et coefficient d'ajustement du prix foncier) ne répondent pas aux exigences de précision. Ces cinq méthodes n'incluent pas l'évaluation de masse, ne disposent pas d'une base de données de prix complète et ne sont pas mises à jour en temps réel, ce qui entraîne des résultats d'évaluation peu fiables.

L'application d'anciennes méthodes d'évaluation conduit à une situation où un même projet immobilier, s'il est réalisé par une seule entreprise d'évaluation mais appliquant deux méthodes d'évaluation différentes, donne deux résultats différents avec un écart de valeur de 17 %. Parallèlement, le même projet immobilier, mais examiné par deux entreprises d'évaluation différentes utilisant la même méthode d'évaluation foncière, donne également deux résultats différents avec un écart de valeur d'environ 17 %.

Le président de la HoREA a également soulevé la question délicate de la crainte, chez certains fonctionnaires et agents publics du secteur foncier et financier, d'assumer leurs responsabilités et de s'exposer à des risques juridiques dans l'exercice de leurs fonctions. Ils tergiversent, font circuler les documents de manière opaque, n'osent ni proposer ni décider, ou fixent des prix fonciers bien supérieurs aux prix du marché par souci de sécurité.

De même, de nombreuses sociétés d'évaluation refusent de participer à l'évaluation foncière pour déterminer les redevances d'utilisation des sols et les loyers fonciers des projets immobiliers versés au budget de l'État, car elles craignent les responsabilités et les risques juridiques liés à l'exécution de ce travail d'évaluation foncière.

Face à ces lacunes, HoREA recommande au gouvernement central d'examiner la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville relative à l'expérimentation de la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers. Cette proposition impliquerait la mise en place d'un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient k4) pour le calcul des redevances d'utilisation du sol pour tous les projets de logements commerciaux, indépendamment de leur valeur, supérieure ou inférieure à 30 milliards de VND, conformément au barème des prix fonciers.

Sur cette base, l'État peut fixer les redevances d'utilisation des sols et les baux fonciers dans un délai maximal de six mois à compter de la date de délivrance de la décision relative à l'attribution, au bail et à l'autorisation de changement de destination des sols. Ce point est similaire à la réglementation qui limite la durée de validité du certificat d'évaluation foncière à six mois.

M. Chau a déclaré que la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville officialiserait le calcul des redevances et loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, afin d'en garantir la transparence. Dès lors, l'État et les entreprises pourront prévoir le montant des redevances et loyers fonciers à verser au budget de l'État.

« Le règlement du retard accumulé dans le financement foncier démontrera le rôle de l’État en tant que moteur du marché, et non en tant que suiveur, garantissant un recouvrement adéquat, correct et opportun des recettes budgétaires, tout en assurant les droits des investisseurs et de la population », a-t-il souligné.

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