HoREA : Il faut prévenir le risque de manipulation du prix du foncier lors de l'évaluation

Les agences de gestion, les investisseurs, les entreprises d'évaluation et les experts en évaluation peuvent s'entendre pour fausser les prix des terrains, ce qui est un élément négatif qui doit être évité lors de la modification de la loi, selon HoREA.

L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de soumettre au Comité permanent de l'Assemblée nationale un certain nombre d'avis relatifs au projet de loi sur le foncier (amendé), dans lesquels elle met en garde contre le risque de collusion dans la fixation des prix des terrains lors de l'évaluation des prix.

Selon l'HoREA, quatre entités participent à l'évaluation et à la fixation des prix des terrains pour les projets immobiliers au niveau provincial. La première est constituée des agences d'État (Département des Ressources naturelles et de l'Environnement, Directeur du Département des Finances et Comité populaire provincial).

Le sujet suivant concerne l'investisseur immobilier directement concerné par les activités d'évaluation foncière. Le troisième sujet concerne l'entreprise d'évaluation (fournissant des services d'évaluation foncière et des rapports ou certificats d'évaluation). Enfin, l'examinateur est invité à participer au Conseil d'évaluation foncière ; il effectue un examen indépendant des évaluations et des activités de ce Conseil avant de soumettre les résultats au Comité populaire provincial pour décision sur les prix des terrains.

M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a déclaré que de nombreux cas de collusion entre ces entités pour négocier les prix des terrains sont observés, ce qui fausse les résultats de l'évaluation foncière. Il a ajouté que ces situations doivent être clairement identifiées afin de mettre en place des mécanismes et des solutions pour prévenir et combattre les pertes de recettes budgétaires de l'État et les pertes de biens publics, car il s'agit de ressources foncières.

Immobilier à l'est de Hô-Chi-Minh-Ville, dans le quartier de Thu Thiem. Photo : Quynh Tran — Immobilier à l'est de Hô-Chi-Minh-Ville, dans le quartier de Thu Thiem. Photo : *Quynh Tran*

M. Chau a ajouté qu'actuellement, les cinq méthodes d'évaluation foncière, notamment la comparaison, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix foncier, ne répondent pas aux exigences de précision. Ces cinq méthodes n'incluent pas la méthode d'évaluation de masse, ne disposent pas d'une base de données complète sur les prix et ne sont pas mises à jour en temps réel, ce qui entraîne des résultats d'évaluation peu fiables.

L'application d'anciennes méthodes d'évaluation conduit à une situation où un même projet immobilier, réalisé par une seule entreprise d'évaluation mais appliquant deux méthodes d'évaluation différentes, produit deux résultats différents avec une différence de valeur de 17 %. De même, un même projet immobilier, réalisé par deux entreprises d'évaluation différentes utilisant la même méthode d'évaluation foncière, produit également deux résultats différents avec une différence de valeur d'environ 17 %.

Le président de l'HoREA a également soulevé la question sensible de la peur des responsabilités et des risques juridiques de nombreux fonctionnaires et agents publics travaillant dans le domaine foncier et du financement foncier. Ils s'ingèrent dans leurs affaires, transfèrent les documents en boucle, n'osent pas proposer, n'osent pas décider, ou fixent des prix fonciers très élevés par rapport aux prix du marché pour se protéger.

De même, de nombreuses entreprises d’évaluation n’acceptent pas de participer à l’évaluation foncière pour déterminer les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers des projets immobiliers versés au budget de l’État, car elles ont peur de la responsabilité et des risques juridiques liés à l’exécution des travaux d’évaluation foncière.

Face à ces lacunes, l'HoREA recommande au gouvernement central d'examiner la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville soumise au gouvernement concernant l'expérimentation de l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains. Cette proposition nécessitera l'établissement d'un coefficient d'ajustement du prix des terrains (coefficient k4) pour le calcul des redevances foncières pour tous les projets de logements commerciaux, quelle que soit leur valeur, supérieure ou inférieure à 30 milliards de VND selon la liste des prix des terrains.

Sur cette base, l'État peut décider des redevances foncières et des loyers fonciers dans un délai maximal de six mois à compter de la date de délivrance de la décision d'attribution, de bail et d'autorisation de modification de l'affectation foncière. Ce point est similaire à la réglementation selon laquelle le certificat d'évaluation foncière est valable six mois maximum.

M. Chau a déclaré que la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville officialiserait le calcul des redevances foncières et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines afin de garantir la transparence. Ainsi, l'État et les entreprises pourront prévoir le montant des redevances foncières et des loyers fonciers à verser au budget de l'État.

« Résoudre le problème du retard dans le financement foncier démontrera le rôle de l'État qui consiste à diriger le marché plutôt qu'à le suivre, en garantissant un recouvrement adéquat, correct et opportun du budget, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet et de la population », a-t-il souligné.

Fidèle

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