HoREA : Il convient de prévenir le risque de manipulation des prix fonciers lors des évaluations.

Selon la HoREA, la possibilité d'une collusion entre les agences de gestion, les investisseurs, les sociétés d'évaluation et les experts en matière de manipulation des prix fonciers est une pratique néfaste qu'il convient de prévenir lors de la modification de la loi.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) vient de soumettre au Comité permanent de l'Assemblée nationale plusieurs avis relatifs au projet de loi sur le foncier (modifié), notamment une mise en garde concernant la prévention des risques de collusion et de fixation des prix lors de l'évaluation foncière.

Selon HoREA, quatre entités sont impliquées dans l'évaluation et la fixation des prix des terrains pour les projets immobiliers au niveau provincial. Il s'agit en premier lieu des agences d'État (le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la direction du ministère des Finances et le Comité populaire provincial).

L'entité suivante est l'investisseur immobilier directement concerné par le processus d'évaluation foncière. Vient ensuite le cabinet d'évaluation (qui fournit des services d'évaluation foncière et des rapports ou certificats d'évaluation). Enfin, on trouve les experts invités à siéger au Conseil d'évaluation foncière ; leur rôle consiste à examiner de manière indépendante les activités d'évaluation et d'estimation de ce Conseil avant de soumettre le prix du terrain au Comité populaire provincial pour décision.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que de nombreux cas de collusion entre ces entités pour manipuler les prix fonciers entraînent des évaluations foncières erronées. Il estime qu'il est essentiel d'identifier clairement ces situations afin de mettre en place des mécanismes et des solutions pour prévenir et lutter contre les pertes pour le budget de l'État et le détournement de biens publics, notamment les terres, qui constituent une ressource foncière précieuse.

Immobilier dans la partie est de Hô Chi Minh-Ville, aux alentours de Thu Thiem. Photo : Quynh Tran

M. Chau a également indiqué que les cinq méthodes d'évaluation foncière actuelles — comparative, par déduction, par revenu, par excédent et par coefficient d'ajustement du prix foncier — ne répondent pas aux normes de précision requises. Ces cinq méthodes n'incluent pas la méthode d'évaluation de masse et ne disposent pas d'une base de données complète et actualisée des prix des intrants, ce qui conduit à des résultats d'évaluation peu fiables.

L'application de méthodes d'évaluation obsolètes a engendré une situation où, pour un même projet immobilier, si une seule société d'évaluation applique deux méthodes différentes, les résultats divergent de 17 %. Par ailleurs, pour ce même projet immobilier, si deux sociétés d'évaluation différentes appliquent la même méthode d'évaluation foncière, les résultats diffèrent également d'environ 17 %.

Le président de la HoREA a également soulevé des questions délicates, notamment le fait qu'une partie des fonctionnaires et agents de l'État travaillant dans les domaines foncier et financier craignent d'assumer leurs responsabilités et de s'exposer à des risques juridiques dans l'exercice de leurs fonctions. Ils se dérobent à leurs responsabilités, font circuler les dossiers, hésitent à proposer ou à prendre des décisions, ou encore surévaluent considérablement les terrains par rapport aux prix du marché afin de se prémunir contre tout risque.

De même, de nombreuses sociétés d'évaluation hésitent à participer à l'évaluation foncière pour déterminer les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location de terres pour les projets immobiliers versés au budget de l'État, également par crainte des responsabilités et des risques juridiques liés à la réalisation de travaux d'évaluation foncière.

Compte tenu de ces lacunes, HoREA propose que le gouvernement central examine la proposition soumise par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville concernant l'application pilote de la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers. Cette proposition impliquerait l'établissement d'un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient k4) pour le calcul des redevances d'utilisation du sol pour tous les projets de logements commerciaux, que leur valeur soit supérieure ou inférieure à 30 milliards de VND selon le barème des prix fonciers.

Sur cette base, l'État peut fixer les redevances d'utilisation et de location des sols dans un délai n'excédant pas six mois à compter de la date de la décision d'attribution, de location ou d'autorisation de changement de destination des sols. Ce point est similaire à la réglementation limitant la durée de validité des certificats d'évaluation foncière à six mois.

M. Chau estime que la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville permettra d'uniformiser le calcul des redevances d'utilisation et de location des terrains pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et l'aménagement urbain, garantissant ainsi la transparence. L'État et les entreprises pourront ainsi anticiper le montant des redevances qu'ils devront verser au budget de l'État.

« Le règlement des questions en suspens relatives au financement foncier démontrera le rôle de l’État en tant que moteur du marché, plutôt que simple suiveur, garantissant ainsi des recettes budgétaires suffisantes, exactes et opportunes, tout en protégeant les droits des investisseurs et de la population », a-t-il souligné.

Trung Tin

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