Les taux d'intérêt restent élevés, obligeant les investisseurs à « se délester de leurs biens

Les taux d'intérêt restent élevés, obligeant les investisseurs à « se délester de leurs biens » et à liquider leurs appartements.

D'après le rapport de Savills Vietnam, au premier trimestre 2023, l'offre d'appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville a continué de diminuer fortement. Plus précisément, à Hô Chi Minh-Ville, l'offre totale d'appartements a atteint plus de 1 600 unités au cours du trimestre, soit une baisse de 25 % par rapport à la même période de l'année précédente. À Hanoï, l'offre totale d'appartements a quant à elle dépassé les 2 000 unités, soit une diminution de 27 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Investisseurs à haut rendement contraints de liquider leurs appartements (photo 1) — Le marché de l'occasion est en pleine effervescence, les prix étant bien inférieurs à ceux des appartements neufs. (Photo : VV)

Sur le seul marché d'Hanoï, la diminution de l'offre d'appartements neufs a entraîné une hausse continue des prix de vente de ce segment. Entre 2018 et 2022, le prix des appartements neufs a augmenté en moyenne de 13 % par an. Ainsi, en quatre ans, le prix moyen d'un appartement a progressé de 52 %.

Contrairement au marché du neuf, caractérisé par une offre insuffisante et des prix en hausse, le marché de la revente propose des appartements ayant déjà eu au moins un propriétaire à des prix attractifs, jusqu'à 48 % inférieurs à ceux des appartements neufs du même programme immobilier. Cette situation a dynamisé le marché de la revente.

Mme Nguyen Hong Dung, directrice principale des services aux entreprises résidentielles de Savills à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré : « L’offre secondaire sur le marché tend également à augmenter légèrement, car un groupe d’investisseurs individuels a des difficultés à équilibrer ses flux de trésorerie dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. »

« Les investisseurs particuliers qui achètent des appartements et ont recours à l’effet de levier financier subissent des pressions en raison de la flambée des taux d’intérêt bancaires, ce qui les oblige à envisager de vendre une partie de leurs portefeuilles d’investissement. Cela a contribué à une légère augmentation récente de l’offre d’appartements de seconde main dans les grandes villes », a déclaré Mme Dung.

Les prix des appartements secondaires vont-ils augmenter ?

M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a estimé que le marché actuel des appartements présente une particularité : l'offre primaire est quasi inexistante, ce qui signifie qu'il n'existe aucune nouvelle offre de logements pour les acheteurs ayant de réels besoins en la matière.

« Cela les oblige à se tourner vers le marché secondaire. Depuis le début de l'année, le marché de la revente d'appartements est en plein essor à Hô Chi Minh-Ville comme à Hanoï », ont souligné les experts de Savills.

Les experts de Savills estiment qu'une « vague » de hausse des prix de l'immobilier de seconde main déferle actuellement sur Hô Chi Minh-Ville, atteignant plus de 5 %, notamment dans des districts comme Tan Binh et le 11e arrondissement. Seuls les prix des appartements de seconde main dans les 9 autres arrondissements tendent à baisser.

Les investisseurs à haut rendement doivent liquider leurs appartements (photo 2). — Les experts de Savills estiment qu'une vague de hausse des prix sur le marché secondaire déferle actuellement sur Hô Chi Minh-Ville. (Photo : MP)

M. Troy Griffiths a également souligné un point important concernant le marché secondaire : la solidité du cadre juridique des produits. La plupart des projets ont obtenu des certificats de droit d’utilisation. En revanche, sur le marché primaire, de nombreux projets rencontrent des difficultés à ce sujet.

Cependant, selon les experts de Savills, le marché secondaire dépendra également beaucoup des ajustements des taux d'intérêt à venir.

« Avec des taux d'intérêt sur les prêts bancaires atteignant 14 à 15 %, ce niveau élevé oblige les acheteurs à la prudence. Toutefois, si les taux d'intérêt revenaient à leur niveau d'avant la COVID-19, soit environ 10 à 12 %, ce marché redeviendrait plus attractif et la liquidité s'en trouverait accrue », a déclaré l'analyste.

M. Troy prévoit que le marché secondaire sera très intéressant au cours des douze prochains mois. Passé ce délai, la situation de pénurie de nouveaux logements évoluera grâce au lancement de nouveaux projets. Les prix sur le marché secondaire pourraient alors se stabiliser.

Selon le département de recherche de Savills, à Hô Chi Minh-Ville, d'ici la fin de l'année, on prévoit la construction de 9 000 nouveaux appartements, dont 71 % seront de classe B, 23 % de classe C et 6 % de classe A.

D’ici 2026, 137 540 logements issus de 186 projets seront mis sur le marché. Bien que certains projets n’aient pas encore été classés, les investisseurs manifestent un intérêt pour les produits abordables afin de répondre à la demande.

À Hanoï, en 2023, 9 400 appartements seront livrés et 7 000 nouveaux appartements devraient être mis en vente, dont 83 % de catégorie B. À partir de 2024, ce marché devrait compter environ 86 500 nouveaux appartements répartis dans 98 projets, dont la catégorie B représentera la majorité (60 %).

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