Les taux d'intérêt restent élevés, obligeant les investisseurs à « libérer des biens

Les taux d'intérêt restent élevés, obligeant les investisseurs à « libérer des biens » et à liquider des appartements.

Selon un rapport de Savills Vietnam, au premier trimestre 2023, l'offre d'appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a continué de fortement baisser. Plus précisément, à Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre totale d'appartements au cours du trimestre a atteint plus de 1 600 unités, soit une baisse de 25 % par rapport à la même période l'an dernier. Parallèlement, à Hanoï, l'offre totale d'appartements au cours du trimestre a atteint plus de 2 000 unités, soit une baisse de 27 % par rapport à la même période l'an dernier.

Les taux d'intérêt sont élevés, les investisseurs doivent liquider les appartements, image 1 — Le marché immobilier secondaire est en pleine effervescence, les prix étant bien moins élevés que ceux des appartements neufs. (Photo : VV)

Sur le seul marché de Hanoï, en raison de la baisse de l'offre d'appartements neufs, les prix de vente de ce segment ont continué d'augmenter. Entre 2018 et 2022, le prix des appartements nouvellement ouverts a augmenté en moyenne de 13 % par an. Ainsi, en quatre ans, le prix moyen d'un appartement a augmenté de 52 %.

Contrairement au marché primaire, caractérisé par une offre limitée et des prix en hausse, le marché secondaire (de la revente) affiche des prix attractifs, 48 % inférieurs à ceux des appartements neufs du même projet. Ce phénomène a renforcé l'activité du marché secondaire.

Mme Nguyen Hong Dung, directrice principale de Savills HCMC Residential Business Services, a déclaré : « L'offre secondaire sur le marché a également tendance à augmenter légèrement en raison d'un groupe d'investisseurs individuels ayant des difficultés à équilibrer les flux de trésorerie dans un contexte de hausse des taux d'intérêt.

« Les investisseurs particuliers qui achètent des appartements et utilisent l'effet de levier financier subissent la pression de la flambée des taux d'intérêt bancaires, ce qui les contraint à envisager la vente de leurs portefeuilles d'investissement. Cela a contribué à une légère augmentation récente de l'offre d'appartements secondaires dans les grandes villes », a déclaré Mme Dung.

Les prix des appartements secondaires vont-ils augmenter ?

M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a estimé que le marché actuel des appartements présente une particularité dans la mesure où il n'y a pratiquement pas d'offre primaire, ce qui signifie qu'il n'y a pas de nouvelle offre de logements pour les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement.

« Cela les oblige à se tourner vers le marché secondaire. Depuis le début de l'année, le marché secondaire des appartements est en plein essor à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï », a souligné l'expert de Savills.

Les experts de Savills estiment qu'il y a actuellement une « vague » de hausse des prix des appartements secondaires dans toute la ville d'Ho Chi Minh, jusqu'à plus de 5 %, en particulier dans des quartiers comme Tan Binh et le district 11. Seuls les prix des appartements secondaires dans les 9 autres quartiers ont tendance à baisser.

Les taux d'intérêt sont élevés, les investisseurs doivent liquider les appartements, image 2 — Les experts de Savills estiment qu'une vague de hausse des prix du marché secondaire est actuellement observée à Hô-Chi-Minh-Ville. (Photo : MP)

M. Troy Griffiths a également souligné un point important concernant le marché secondaire, qui constitue le fondement juridique solide des produits. La plupart des projets ont obtenu des certificats de droit d'utilisation. Parallèlement, sur le marché primaire, de nombreux projets se heurtent à des obstacles à cet égard.

Toutefois, selon les experts de Savills, le marché secondaire dépend également beaucoup des ajustements des taux d'intérêt dans les temps à venir.

« Avec des taux d'intérêt sur les prêts bancaires atteignant 14-15 %, ce niveau élevé oblige les acheteurs à une réflexion approfondie. Cependant, si les taux d'intérêt reviennent aux niveaux d'avant la COVID-19, autour de 10-12 %, ce marché deviendra plus attractif et gagnera en liquidité », a déclaré l'analyste.

M. Troy prédit que le marché secondaire sera très intéressant au cours des 12 prochains mois. Après cette période, la situation, caractérisée par une offre limitée, évoluera grâce au lancement de nouveaux projets. À ce moment-là, les prix secondaires retrouveront probablement une certaine stabilité.

Selon le département de recherche de Savills, à Ho Chi Minh-Ville, d'ici la fin de l'année, on s'attend à ce qu'il y ait 9 000 nouveaux appartements, dont la classe B représentera 71 %, la classe C aura 23 % de parts de marché et la classe A aura 6 % de parts de marché.

D'ici 2026, 137 540 unités issues de 186 projets seront lancées. Bien que certains projets n'aient pas été classés, les investisseurs manifestent un intérêt pour des produits abordables afin de répondre à la demande.

À Hanoï, en 2023, 9 400 appartements seront livrés et 7 000 nouveaux appartements devraient être mis en vente, dont 83 % de catégorie B. À partir de 2024, le marché devrait compter environ 86 500 nouveaux appartements répartis sur 98 projets, dont 60 % de catégorie B.

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