La nouvelle loi sur le logement peut-elle « éliminer

La nouvelle loi sur le logement récemment adoptée par l'Assemblée nationale contient de nombreuses nouvelles réglementations liées à l'investissement dans des maisons avec de nombreux appartements à vendre ou à louer, également appelés mini-appartements.

En particulier, la nouvelle loi sur le logement stipule que les investisseurs doivent établir des projets similaires aux projets de logements commerciaux normaux.

La nouvelle loi sur le logement renforce la construction et la gestion des mini-appartements (photo 1) — La nouvelle loi sur le logement stipule que les investisseurs doivent établir des projets. (Photo : DM)

Concrètement, selon la nouvelle réglementation, les particuliers qui souhaitent construire des mini-appartements (maisons de 2 étages ou plus, chaque étage comportant des appartements, ou de 2 étages ou plus et d'une échelle de 20 appartements) destinés à la vente ou à la location devront remplir les conditions d'être un investisseur dans un projet de construction de logements.

Les appartements éligibles à un certificat en vertu de la loi foncière (livre rose) seront vendus, loués ou loués-achetés conformément aux dispositions de la loi sur le logement et de la loi sur les affaires immobilières.

De plus, l'investissement dans des mini-appartements locatifs doit respecter les exigences de construction émises par le ministre de la Construction. Le bâtiment doit être conforme aux normes de prévention et de lutte contre les incendies prescrites par la loi.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a déclaré que le renforcement de la construction et de la gestion des mini-appartements est nécessaire car ce type d'appartement se développe de manière effrénée depuis longtemps avec de nombreuses violations.

Dans un avenir proche, les mini-appartements seront quasiment impossibles à vendre sans projet d'investissement. Leur développement sera donc fortement limité par des règles procédurales strictes.

Parallèlement, la mise en place de projets d'investissement et la satisfaction des conditions requises pour investir dans la construction de logements représenteront un défi majeur. Les mini-appartements étant des immeubles de grande hauteur, construits sur une superficie de 200 à 300 m², principalement situés dans des ruelles profondes, il est quasiment impossible d'y implanter des projets comparables à ceux d'appartements commerciaux classiques.

« Avec des allées de moins de 2 mètres de large, il est impossible d'établir une planification à l'échelle 1/500, car de nombreux facteurs ne sont pas garantis, tels que la prévention des incendies, les infrastructures, les indicateurs démographiques et l'évaluation de l'impact environnemental. Répondre à ces exigences avec les mini-appartements actuels est quasiment impossible », a analysé M. Toan.

Selon M. Toan, dans le cas d'appartements commerciaux, l'obtention des licences et la planification des projets peuvent prendre plusieurs années, tandis que dans le cas des mini-appartements, cette période sera encore plus longue.

De plus, les mini-appartements sont principalement construits en centre-ville, ce qui explique la réglementation très stricte en matière de hauteur de construction. Un terrain de 200 m² ne peut généralement accueillir que cinq ou six étages. Avec une telle densité et une telle hauteur, les investisseurs ne peuvent pas réaliser de bénéfices, et personne ne s'y intéressera.

En fait, actuellement, jusqu’à 95 % des mini-appartements existants sont construits sans autorisation, car s’ils étaient construits conformément à la réglementation, les investisseurs verraient des pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m² pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70 % de la surface, soit 700 m², le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m². Si vous le vendez 25 millions de VND/m², il est clair que l'investisseur ne réalisera aucun profit en construisant 5 étages », a expliqué M. Toan.

Par conséquent, selon M. Toan, dans les temps à venir, le type de mini-appartement risque de tomber en déclin car la nécessité de mettre en place un nouveau projet d'investissement à construire rendra la tâche impossible à de nombreuses personnes.

Pour les mini-appartements qui répondent aux conditions de construction, le coût sera également très élevé, non compétitif avec les appartements commerciaux car le coût d'investissement est trop élevé.

Dans le même temps, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que les investisseurs dans les mini-appartements sont des particuliers qui doivent se conformer aux réglementations légales comme les grands investisseurs qui développent des projets de logements commerciaux.

Plus précisément, les particuliers doivent se conformer aux dispositions de la loi sur la prévention et la lutte contre l'incendie ; les ventes, les locations et les locations-ventes doivent se conformer aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières.

De plus, les acquéreurs de mini-appartements reçoivent un certificat (livret rose). La gestion et l'exploitation doivent se conformer à la réglementation relative à la gestion et à l'utilisation des immeubles d'habitation et définir clairement la responsabilité d'inspection et de supervision des comités populaires à tous les niveaux afin de garantir la sécurité et de protéger les droits et intérêts légitimes des résidents.

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