Un salaire de 30 millions de VND par mois, mais un appartement à moins de 3 milliards de VND, c'est encore...

Des solutions globales sont nécessaires pour réduire les prix du logement

« Les gens manquent de logements, mais il n'y a pas de maisons à acheter. Comment peuvent-ils se permettre d'acheter une maison à 100 millions de VND/m² ? Si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, les gens se rendront compte que les prix des logements sont de plus en plus élevés, voire inabordables. » Cette déclaration du Premier ministre Pham Minh Chinh, lors de la réunion du Comité central de pilotage de la politique du logement et du marché immobilier en début de semaine dernière, a suscité un vif intérêt au sein de la population. Bien que brève, elle a touché le cœur de millions de personnes, notamment celles qui vivent et travaillent depuis de nombreuses années dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville.

Lors de cette même réunion, réaffirmant la détermination du gouvernement, le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné 11 groupes de tâches et de solutions importantes visant à accroître l'offre, à réduire les coûts, à s'efforcer de maintenir les prix des logements commerciaux à un niveau raisonnable, à promouvoir le développement du logement social, afin que la population bénéficie de conditions de logement favorables et adaptées.

D'après les analyses de marché, les deux segments du logement commercial et du logement social nécessiteront des solutions distinctes. Le logement commercial, en particulier, doit s'attacher à résoudre les problèmes liés aux procédures juridiques et aux délais de mise en œuvre. Quant au logement social, il doit régler les questions de financement et mettre en place des politiques incitatives pour attirer les entreprises.

« J’ai posé la question de la solution pour faire baisser les prix élevés du logement, comment les rendre raisonnables et adaptés aux revenus des ménages. Il faut des solutions globales et multiples. La politique budgétaire seule, la politique monétaire seule, la politique foncière seule, le gouvernement central seul, les collectivités locales et les entreprises seules ne peuvent y parvenir. Il faut une solution globale, concertée et intégrée, qui soit à la fois globale, ouverte et efficace. Une coordination étroite entre le gouvernement central et les collectivités locales est indispensable », a souligné le Premier ministre Pham Minh Chinh.

Le taux d'intérêt du prêt immobilier doit être inférieur à 4 %.

En effet, depuis de nombreuses années, le Parti, l'État et le Gouvernement considèrent le logement comme un volet essentiel de la politique de protection sociale. Selon les statistiques, en juillet dernier, 692 projets de logements sociaux étaient en cours de réalisation dans tout le pays. Il s'agit d'un pas en avant vers l'objectif d'un million de logements sociaux d'ici 2030. Autre résultat témoignant des efforts remarquables du Gouvernement : en août, le Vietnam avait quasiment atteint son objectif d'élimination des logements précaires et insalubres sur l'ensemble du territoire.

Revenons aux prix actuels du marché immobilier. Selon les données de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, il y a une dizaine d'années, le prix des appartements à Hanoï oscillait entre 18 et 25 millions de VND/m². Aujourd'hui, le prix moyen a grimpé à 75,5 millions de VND/m². De nombreux programmes immobiliers haut de gamme affichent même des prix de 100 à 200 millions de VND/m².

Comment faire baisser les prix de l'immobilier ? Selon les entreprises et les experts, de nombreuses solutions concertées sont nécessaires.

Les coûts de production des projets immobiliers ont augmenté en raison de la hausse des prix des terrains, des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, ou encore du fait que les investisseurs privilégient les maisons haut de gamme et de grand luxe ; spéculation, thésaurisation, etc. Ce sont les principales raisons qui auraient fait grimper les prix de l'immobilier depuis le second semestre 2023 jusqu'à aujourd'hui.

M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP Invest Company, a souligné : « Actuellement, l'offre immobilière détermine le marché, influençant la hausse ou la baisse des prix. Les délais s'allongent et les coûts d'investissement augmentent. Entre la fixation du prix du terrain et son évaluation, le délai est très long. Certains projets peuvent prendre jusqu'à deux ou trois ans. »

Bien que neuf banques se soient inscrites pour participer au programme de prêts préférentiels de 145 billions de VND destiné au logement social, le taux d'intérêt, après six baisses successives, est désormais de 6,4 % par an pour les investisseurs et de 5,9 % pour les acquéreurs. La durée du prêt est de cinq ans. Cependant, plus de deux ans après son lancement, ce programme n'a permis de décaisser qu'un peu plus de 4 billions de VND, alors même que la demande de prêts des entreprises et des particuliers est très importante.

M. Nguyen Van Khoi, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré : « La durée de remboursement est trop courte ; la plupart des sociétés proposent des prêts sur plus de 10 ans, ce qui fera baisser les prix. Le seuil d'accès à la propriété pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs doit être abaissé à 4 %. »

Certains estiment qu'il est nécessaire de modifier la sélection des investisseurs.

« Au lieu que le gouvernement doive s'occuper de tout en matière de logement social, de la libération des logements à tout le reste, il peut faire des recherches et envisager de choisir quelques dizaines d'entreprises, de leur confier la gestion, afin de fixer un prix de seulement 15 à 20 millions », a déclaré M. Nguyen Duc Vinh, directeur général de VPBank.

La flambée des prix de l'immobilier, due aux perturbations du marché causées par les groupes spéculatifs, ne peut être ignorée. Par exemple, sur un projet d'environ 2 000 appartements, un groupe d'investisseurs spéculatifs ne peut en acquérir que 100, puis faire grimper les prix en créant une pénurie artificielle et en jouant sur la psychologie des foules. Par conséquent, outre le calcul du prix de vente initial, c'est-à-dire à partir du moment où l'investisseur lance le projet, il est également nécessaire de prendre en compte la plus-value réalisée, c'est-à-dire lorsque le bien immobilier commence à être achevé et mis sur le marché.

Solutions pour accroître l'offre de logements abordables à Hô Chi Minh-Ville

Les données des sociétés d'études de marché montrent que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 18 à 20 % au cours de l'année écoulée. Face à cette hausse continue des prix, de nombreuses jeunes familles préfèrent continuer à louer et patienter.

Cependant, pour Cam Tu (employée de bureau, Hô Chi Minh-Ville), la question de savoir quand elle pourra acheter une maison, alors que le prix des appartements a récemment atteint des milliards de VND, reste une question sans réponse.

Avec un emploi de bureau, le salaire est d'environ 30 millions de VND/mois, plus quelques économies, mais l'achat d'un appartement à moins de 3 milliards de VND/unité est totalement hors de portée pour Tu.

« J’espère que d’autres mesures politiques seront mises en place pour aider les jeunes à acheter des maisons, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt bancaires et les prix des appartements, afin de les rendre plus raisonnables », a déclaré Mme Tu.

Selon les experts, la solution la plus rapide pour Hô Chi Minh-Ville afin d'accroître l'offre et de freiner la hausse des prix du logement consiste à créer des fonds fonciers dédiés à la dépollution qui privilégient le développement de logements abordables.

« Nous devons mettre en place des plans pour garantir l'accès aux fonds fonciers aux personnes à faibles et moyens revenus », a déclaré le Dr Su Ngoc Khuong, directrice principale de Savills Vietnam.

On constate que les difficultés procédurales juridiques liées à la construction de logements sociaux constituent toujours un « goulot d'étranglement » qui inquiète de nombreuses entreprises.

M. Le Huu Nghia, directeur de la société Le Thanh Construction and Trade, a déclaré : « La résolution 201 visait à accélérer les procédures, mais elle impose en fin de compte l’obtention d’un permis de construire pour les logements sociaux. Or, la procédure d’obtention de ce permis nécessite l’accomplissement de plusieurs formalités préalables, conformément à la réglementation, avant même de pouvoir déposer une demande. Ce processus est extrêmement long, tandis que les logements commerciaux sont actuellement exemptés de permis de construire. »

Face à cette réalité, l’Association immobilière de la ville recommande aux autorités de poursuivre le travail de simplification des procédures juridiques en matière de logement social et d’examiner d’urgence quelque 220 projets qui rencontrent encore des difficultés juridiques afin de trouver des solutions pour lever les obstacles, accroître l’offre et réduire les prix du logement.

Aider les personnes dans les démarches d'achat de logements sociaux

Nul besoin d'attendre la réunion du gouvernement en début de semaine : le logement social est un sujet brûlant sur le marché immobilier depuis le début de l'année, notamment à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, les deux plus grandes villes du pays. Outre l'augmentation du nombre de logements sociaux, les démarches administratives pour en acquérir un suscitent un vif intérêt.

À Hanoï, six projets de logements sociaux devraient être achevés cette année, mais pour l'instant, aucun n'est ouvert à la vente ni aux candidatures. L'attente et l'espoir demeurent. Le prix des appartements sociaux, compris entre 18 et 27 millions de VND/m², est seulement trois fois inférieur au prix moyen des logements commerciaux sur le marché actuel (70 à 80 millions de VND/m²).

Depuis juin dernier, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent activement des informations sur les demandes de logements sociaux. Afin de faciliter leurs démarches, le Centre de services administratifs de la ville de Hanoï a mis en place un service d'assistance mobile pour les procédures d'achat de logements sociaux dans la commune de Dong Anh, du 15 au 30 septembre.

Après une dizaine de jours de mise en œuvre pilote dans la commune de Dong Anh, à Hanoï, le personnel a reçu plus de 2 000 demandes. Malgré ce nombre important, aucune bousculade n'a été constatée, la plupart des personnes ayant été informées et leur numéro enregistré sur le système en ligne. Cette solution vise à faciliter l'accès au logement social, en évitant le recours aux intermédiaires, souvent sources de problèmes.

« Les procédures à la succursale de Dong Anh sont très rapides. C'est la première fois que je fais cela, mais je ne m'attendais pas à ce que ce soit aussi rapide », a déclaré M. Nguyen Van Son (Hanoï).

M. Nguyen Trung Viet (Hanoï) a déclaré : « Lorsque j'ai entendu parler de l'existence d'une équipe de consultants mobiles, je suis venu demander conseil. J'ai constaté que l'application était assez simple et que je pouvais l'utiliser moi-même. »

Cependant, il arrive encore que, en raison d'une forte demande, les gens ne puissent pas obtenir de ticket sur le système I-Hanoi et doivent donc attendre le lendemain.

M. Nguyen Dinh Luong, chef adjoint du département des procédures administratives du centre de services de transport public de la ville de Hanoï, a déclaré : « Nous recommandons également à la direction d'augmenter le nombre de réservations sur I-Hanoi lors de la mise en œuvre de programmes comme celui-ci, afin d'améliorer le service et de réduire les temps d'attente. »

Lors de la réunion du Comité central de pilotage de la politique du logement et du marché immobilier qui s'est tenue en début de semaine, le Premier ministre Pham Minh Chinh a affirmé que le développement du marché immobilier et du logement social est un enjeu majeur, une question primordiale pour la nation et le peuple, nécessitant de nombreuses solutions globales, telles que la réduction des prix de l'immobilier, l'augmentation de l'offre pour répondre à la demande, la résolution des projets en attente, la promotion du logement social, la réduction des prix fonciers, la réduction des coûts, la résolution des problèmes d'infrastructure en matière de transport, d'électricité, d'eau, de télécommunications, etc.

Le ministère de la Construction recherche des entreprises compétentes, dévouées et talentueuses pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux, conformément au principe d'harmonisation des intérêts entre l'État, le peuple et les entreprises.

Source : https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm