Bien que la vague de retour des locaux augmente, le prix des loyers ne diminue toujours pas, quelle en est la raison ?
Depuis fin 2024, de plus en plus de locaux locatifs ont fermé leurs portes dans les rues principales et animées du centre-ville de Hô-Chi-Minh-Ville, notamment Nguyen Hue, Le Loi (1er arrondissement), Vo Van Tan, Hai Ba Trung (1er et 3e arrondissement), Phan Xich Long (Phu Nhuan), Nguyen Trai (5e arrondissement) et Ba Thang Hai (10e arrondissement), alors même que nous sommes en pleine période de forte activité. La principale cause de cette fermeture est le prix excessif des loyers.
Espace vide, le loyer continue d'augmenter
Selon certains courtiers en location à Hô-Chi-Minh-Ville, la situation des commerces et des restaurants est morose, ce qui est évident. Pourtant, paradoxalement, les loyers n'ont pas baissé. La plupart des propriétaires ont annoncé une augmentation de 10 à 15 % à compter de début 2025. Malgré les pressions et les négociations des commerçants, les propriétaires ne réduisent la prime que de quelques millions de VND, voire de quelques pour cent, pendant un à deux mois, alors que le loyer réel est bien plus élevé qu'avant.
M. Thai Tran, gérant d'une boutique de mode masculine et féminine rue Nguyen Trai, a déclaré vouloir transférer son magasin de 80 m², dont le bail était encore en vigueur pendant quatre ans et qui s'élevait à 60 millions de VND par mois, avec un dépôt de garantie de trois mois. La raison était qu'il n'avait pas eu de chance avec le propriétaire et qu'il envisageait de changer de type d'activité. Cependant, lorsque nous l'avons interrogé, M. Thai Tran nous a expliqué que, face à la mauvaise performance de son activité, il avait négocié à plusieurs reprises une baisse du loyer, mais que le propriétaire n'avait pas accepté et avait même annoncé une augmentation de 5 % à partir de 2025.
Un espace de la rue 3/2, 10e arrondissement, à Hô-Chi-Minh-Ville, est vacant depuis longtemps. Photo : LE TINH
Les données de Batdongsan.com montrent qu'au cours des neuf premiers mois de 2024, le prix des loyers des maisons de ville dans les arrondissements 1, 3 et 10, la ville de Thu Duc (anciennement arrondissement 2) et l'arrondissement de Binh Thanh a augmenté de 10 à 30 %. Notamment, le prix des loyers sur la rue Nguyen Trai a augmenté de plus de 100 % par rapport à la même période l'an dernier, ce qui a incité de nombreux commerces à rouvrir leurs locaux. Actuellement, cette rue est pleine d'affiches « à louer », avec des numéros de téléphone d'agences placardés partout sur les façades, créant un environnement chaotique.
À Hanoï , outre Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreuses boutiques de mode du centre-ville, comme Kim Ma, Thai Ha, Chua Boc et Pham Ngoc Thach, ont également fermé leurs portes. Des maisons en front de rue, dont les loyers varient de quelques dizaines à plusieurs centaines de millions de VND par mois, sont désormais vides et attendent d'être louées. Mme Nguyen Thi Lan, propriétaire d'une boutique de trois étages à louer rue Kim Ma (district de Ba Dinh), explique que les locaux sont vides depuis trois mois et que, s'il y a des clients, ils peuvent les louer pour plus de 100 millions de VND par mois. Selon Mme Lan, de nombreuses marques et boutiques de cette rue ferment et disparaissent sans cesse. La principale raison est le ralentissement des affaires, qui les pousse à se tourner vers la vente en ligne, et non pas nécessairement le prix trop élevé des locaux.
Selon les données de Batdongsan.com.vn, l'intérêt pour les maisons de ville à louer à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a diminué au quatrième trimestre. Parallèlement, le prix de location de ces maisons est en constante augmentation depuis 2023. Par exemple, à Hanoï, le prix de location mensuel d'une maison de ville n'était que de 65 millions de VND au premier trimestre 2023, mais il est passé à 70 millions de VND au quatrième trimestre ; à Hô-Chi-Minh-Ville, il est également passé de 65 millions de VND à 80 millions de VND.
Difficile de trouver un terrain d’entente !
M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoï), a confirmé que le marché des maisons en front de rue à louer est en difficulté, seuls les grands axes et les bons emplacements attirant certaines marques et industries. « Le marché général est morose, en raison du fort développement du commerce en ligne, ce qui fait que les entreprises et les vendeurs n'ont pas besoin de front de rue pour présenter de nombreux produits », a déclaré M. Chung.
De plus, l'entretien des locaux commerciaux hors ligne est coûteux, ce qui oblige les locataires à veiller à leur efficacité. Sans compter que le marché est morose et que les prix continuent d'augmenter.
M. Chung a expliqué que l'augmentation des prix de location des maisons en front de rue est due à l'augmentation des prix de l'immobilier en général et des maisons en front de rue en particulier en 2024 avec un chiffre estimé de 30% à 50% par rapport à 2023. Par exemple, si le prix d'une maison en front de rue en 2023 est de 20 milliards de VND, il est maintenant passé à 30 milliards de VND, donc le bailleur s'attend également à ce que le prix de location augmente pour atteindre le niveau de profit souhaité.
M. Nguyen Tat Thinh, fondateur de la plateforme immobilière technologique HouseZy.vn, a déclaré que la situation des locaux invendus à Hô-Chi-Minh-Ville perdure depuis de nombreuses années, particulièrement après la pandémie de COVID-19, en raison de l'essor du commerce en ligne. La consommation et les habitudes d'achat ont également radicalement changé, entraînant la disparition de locaux autrefois très prisés. Parallèlement, les propriétaires augmentent les loyers en fonction de la valeur ajoutée des locaux, indépendamment de la stratégie de réduction des coûts des commerces, notamment des chaînes, ce qui entraîne une situation de locaux invendus. « Les propriétaires de beaux locaux dans les arrondissements centraux 1, 3 et 5… sont tous des personnes aisées, ce qui les pousse à augmenter constamment leurs prix. Ils connaissent également parfaitement les locataires. Ils louent non seulement pour des raisons professionnelles, mais aussi pour promouvoir leur marque. C'est notamment le cas des locaux de Han Thuyen (arrondissement 1), restitués par Starbucks Coffee mi-2024. De nombreuses marques renommées souhaitent les louer, même si le prix a augmenté de près de dix mille dollars par rapport à la période précédente. Avec des locaux aussi prestigieux, le propriétaire n'accepte que ceux qui acceptent le prix qu'il propose, sans jamais le baisser », a déclaré M. Thinh.
De plus, les propriétaires de ces locaux calculent également très soigneusement, s'ils ne louent pas aux bonnes personnes, la valeur des locaux diminuera, s'ils louent à des personnes sans potentiel suffisant, l'entreprise sera instable et très risquée.
M. Phan Dinh Phuc, PDG de Seenee (unité spécialisée dans l'évaluation de projets et de produits immobiliers), a déclaré que de nombreux propriétaires continuent d'augmenter les loyers en comparant leurs bénéfices locatifs aux taux d'intérêt bancaires, actuellement plus bas. Ils comparent également leurs loyers à des locaux similaires afin d'éviter de déprécier le bien. De plus, convaincus d'une possible reprise du marché, les propriétaires préfèrent attendre des locataires adaptés plutôt que de baisser les prix, ce qui peut impacter les loyers dans l'ensemble du quartier. « Dans les quartiers centraux comme les arrondissements 1, 3, 5 et 10, de nombreux propriétaires disposent d'un bon potentiel financier et s'unissent souvent pour maintenir le niveau général des prix. Ils craignent qu'une baisse des prix dans un quartier donné n'affecte l'ensemble du quartier, ce qui freine la hausse des loyers et de la valeur des biens. Parallèlement, les locataires recherchent des locaux de qualité à des prix raisonnables, ce qui conduit à des situations où, malgré l'absence d'accord, les locaux restent vacants pendant longtemps, mais les loyers continuent d'augmenter », a analysé M. Phuc.
Les experts prédisent que dans les 2 à 3 prochaines années, la situation des locaux vacants à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, en particulier dans les quartiers centraux, augmentera en raison des difficultés économiques et du changement de comportement des consommateurs vers les achats en ligne et le commerce électronique.
Pour y remédier, les propriétaires doivent ajuster les loyers au marché, les maintenir stables pendant 3 à 5 ans et favoriser les baisses initiales de loyers pour encourager les locataires. Du côté des locataires, il est également nécessaire d'élaborer un business plan clair pour instaurer la confiance avec les propriétaires, voire d'envisager la colocation avec d'autres locataires afin de réduire les coûts et les risques dès les premiers stades.
M. Le Dinh Chung a déclaré que dans le contexte actuel, la seule solution qui reste aux propriétaires et aux locataires est de discuter de manière proactive et de partager leurs difficultés afin de trouver la meilleure solution.
Selon M. Le Dinh Chung, l'essor des centres commerciaux a également affecté la location de maisons de ville. « Dans les pays développés, la tendance est encore de privilégier les centres commerciaux plutôt que la vente dans la rue », a-t-il commenté.
Source : https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
Comment (0)