Le risque lié au prix du foncier « menace » le développement. Leçon 2

Le retard dans la détermination des prix annuels de location des terrains et des prix uniques de location des terrains a affecté l'environnement d'investissement, la planification de la production et des affaires, ainsi que les prêts hypothécaires pour les prêts d'investissement, en particulier pour les projets d'investissement de grandes superficies et de capitaux d'investissement importants (projet d'entrepôt portuaire de GNL, projet de centrale thermique de Son My I, projet de centrale thermique de Son My II et projet de fabrication de pales d'éoliennes...). Si aucune politique rapide et décisive n'est mise en place, cela affectera l'environnement d'investissement et les résultats d'attraction des investissements de la province, a commenté le Conseil de gestion du parc industriel provincial.

Un côté est impatient, l’autre côté est prudent.

Alors que NovaWorld Phan Thiet attend des prix fonciers spécifiques pour « débloquer » de nombreuses activités afin de continuer à construire et à achever une zone urbaine économique touristique d'ici la fin de 2025, de nouveaux parcs industriels à Ham Tan attendent également des prix fonciers spécifiques à louer. À partir de là, il existe une base pour la construction selon le calendrier prévu. Par exemple, la construction du parc industriel de Tan Duc débutera au deuxième trimestre 2023, mais elle est considérée comme difficile à mettre en œuvre car le travail d'établissement, d'évaluation et d'approbation des prix spécifiques des terrains (pour les terrains résidentiels et les terrains agricoles dans les zones résidentielles) est encore lent, nécessitant de nombreuses révisions et compléments, affectant les travaux d'indemnisation et de déblaiement. Actuellement, l'investisseur du parc industriel a déposé une demande d'attribution/location de terrain d'une superficie de 61,17 hectares. Cependant, les parcelles de terrain non contiguës rendront difficile l’attribution/la location de terrains et l’obtention de permis de construire pour commencer la construction. Dans le parc industriel de Son My I, l'investisseur s'est vu attribuer un terrain dans la première phase par le Comité populaire provincial d'une superficie de 76,78 hectares. Cependant, pour réaliser une construction, il est également nécessaire d'avoir un prix de terrain précis pour signer un contrat de bail foncier. Auparavant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avait organisé un appel d'offres et signé un contrat avec une unité de conseil (TMS Consulting LLC) pour déterminer le prix de location du terrain. Après de nombreuses dépêches urgentes, l'unité de conseil a signalé le retard dans l'achèvement de la détermination des prix spécifiques des terrains pour le parc industriel de Son My I en raison de l'enquête et de la collecte d'informations pour déterminer les revenus et les coûts des travaux d'évaluation liés aux projets de parc industriel étant très limitées et confrontées à de nombreuses difficultés, n'ayant pas suffisamment de base pour prouver pleinement conformément aux dispositions de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement . Par conséquent, le 5 avril 2023, TMS Consulting Company Limited a envoyé un document demandant aux unités concernées de soutenir l'examen des informations pour l'évaluation foncière, ainsi qu'un projet de rapport expliquant les résultats de l'évaluation. Et j’attends toujours… les résultats.

Par conséquent, fin avril 2023, le Conseil de gestion du parc industriel provincial a fait rapport aux autorités compétentes pour aider le parc industriel de Tan Duc à achever les procédures à temps pour démarrer la construction au deuxième trimestre 2023, depuis la détermination des prix fonciers spécifiques pour les investisseurs jusqu'à la signature de contrats de location de terrains sur une superficie de 61,17 hectares. De même, le parc industriel Son My 1 s'étend sur plus de 76,7 hectares et a été soumis au Comité populaire provincial pour approbation en mai 2023 à la demande de la société IPICO, afin que l'unité puisse payer le loyer foncier, signer des contrats de location foncière et organiser la construction d'infrastructures de parc industriel sur cette zone.

Il est à noter que les investisseurs dans les parcs industriels qui ont effectué des travaux de compensation et de déblaiement et qui se préparent à l’investissement souhaitent tous louer des terres en même temps. Ensuite, les projets connexes tels que l'entrepôt portuaire de gaz GNL, le projet de centrale thermique de Son My I, le projet de centrale thermique de Son My II avec une superficie d'environ 300 hectares nécessitent également de louer des terres en une seule fois. Entre-temps, selon les informations du Conseil de gestion du parc industriel provincial, étant donné que le prix spécifique du terrain n'a pas été déterminé, il existe actuellement 4 projets (d'une superficie de 4,72 hectares) dans le parc industriel Ham Kiem I et 1 projet (d'une superficie de 2,41 hectares) dans le parc industriel Ham Kiem II qui ont été approuvés par le Comité populaire provincial pour payer le loyer du terrain en une seule fois, mais la décision de payer le loyer du terrain en une seule fois n'a pas été résolue pour les investisseurs du parc industriel depuis 3 ans maintenant. Le désir des investisseurs de louer des terres une fois est de faciliter l'attraction d'investisseurs secondaires et de faciliter la comptabilité et l'emprunt de capitaux pour mettre en œuvre le projet.

Pourquoi être si pressé ?

Un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement a déclaré que la lenteur de l'évaluation des prix spécifiques des terrains (appliqués aux projets d'une valeur foncière supérieure à 20 milliards de VND) est due à de nombreuses raisons. Selon la circulaire 36 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, il existe 5 méthodes d'évaluation des prix, mais les 3 méthodes les plus couramment utilisées sont l'excédent, le revenu et la comparaison. Toutefois, à travers les informations recueillies dans certains cas, les unités de conseil craignent que ces méthodes ne soient pas garanties si elles sont appliquées à chaque projet spécifique, en particulier si les facteurs d'entrée ne sont pas stables, ce qui conduit à des résultats de sortie incorrects. Par exemple, la méthode de comparaison, cette zone était autrefois une terre agricole, il n'y a pas eu de transaction donc elle ne peut pas être comparée. Ou bien les méthodes de l'excédent et du revenu nécessitent de déterminer les revenus de développement, le capital d'investissement, le prix unitaire... ce qui est très compliqué. C'est pourquoi les unités de conseil l'ont fait à maintes reprises, le département a aidé les unités de conseil mais les résultats ne sont pas convaincants. Parce qu’il faut supposer et estimer que ces projets sont de très grande envergure, le risque d’erreur entre une personne et une autre, même très minime, peut créer une perte importante. En outre, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement révise également la circulaire 36, en mettant l’accent sur les méthodes d’évaluation.

C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles le Comité populaire provincial vient de publier un document demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de proposer au Premier ministre d'envisager et de diriger la création d'un groupe de travail composé de membres du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, du ministère de la Construction , du ministère des Finances et des ministères et branches connexes pour soutenir et guider la province de Binh Thuan dans la détermination des prix des terrains en général et du projet de complexe touristique d'Ocean Valley en particulier. Actuellement, le gouvernement central a publié un document acceptant de soutenir Binh Thuan dans l'évaluation des prix spécifiques des terrains du projet NovaWorld Phan Thiet...

Selon le représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement, par rapport à NovaWorld Phan Thiet, l'évaluation des terrains dans les parcs industriels est plus simple. Cependant, dans la situation actuelle, il est également nécessaire de disposer d’un calcul d’évaluation spécifique avec l’aide du gouvernement central pour être plus confiant. Dans les plus brefs délais, les obstacles liés aux prix spécifiques des terrains des grands projets dans la province seront résolus.

Le communiqué officiel que le Comité populaire provincial a envoyé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a également souligné que le travail actuel de détermination des prix des terrains est très compliqué car il implique de nombreux secteurs et domaines qui régulent les paramètres sur l'investissement, la planification, la construction, le foncier, la finance, la banque, le marché... exigeant que le responsable de la mise en œuvre ait des connaissances générales et une expérience liées à de nombreux domaines afin de comprendre pleinement le contenu de la méthode d'évaluation pour mettre en œuvre, évaluer et estimer de manière appropriée. Entre-temps, le personnel du ministère provincial des Ressources naturelles et de l'Environnement n'a pas beaucoup d'expérience dans les domaines spécialisés des prix, des finances, de la construction... pour répondre aux exigences du travail d'évaluation très compliqué tel qu'il est aujourd'hui. Par conséquent, le Comité populaire provincial a proposé que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement recommande au Premier ministre d'envisager et de diriger la création d'un groupe de travail pour soutenir et guider la province de Binh Thuan dans la détermination des prix des terrains en général et du projet de complexe touristique de la vallée de l'océan en particulier, afin que les projets puissent être rapidement déployés, mis en service et développer la socio -économie locale.

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