Le risque foncier « menace » le développement. Partie 2

Français Le retard dans la détermination des prix annuels de location de terrains et des prix uniques de location de terrains a affecté l'environnement d'investissement, affectant la production et la planification des affaires, les hypothèques pour les prêts d'investissement, en particulier pour les projets d'investissement de grandes superficies et de capitaux d'investissement importants (projet d'entrepôt portuaire de GNL, projet de centrale thermique de Son My I, projet de centrale thermique de Son My II et projet de fabrication de pales d'éoliennes...). Si aucune politique précoce et décisive n'est mise en œuvre, cela affectera l'environnement d'investissement et les résultats d'attraction des investissements de la province - a commenté le Conseil de gestion du parc industriel provincial.

Un côté est impatient, l’autre côté est prudent.

Alors que NovaWorld Phan Thiet attend des prix fonciers précis pour débloquer de nombreuses activités et poursuivre la construction et l'achèvement d'une zone urbaine touristique et économique d'ici fin 2025, les nouveaux parcs industriels de Ham Tan attendent également des prix fonciers précis pour la location. À partir de là, la construction sera établie conformément à la feuille de route définie. Par exemple, la construction du parc industriel de Tan Duc débutera au deuxième trimestre 2023, mais sa mise en œuvre est jugée difficile, car les travaux d'établissement, d'évaluation et d'approbation des prix fonciers spécifiques (pour les terrains résidentiels et agricoles en zone résidentielle) sont encore lents et doivent être révisés et complétés à plusieurs reprises, ce qui affecte les travaux d'indemnisation et de déblaiement. L'investisseur du parc industriel a actuellement déposé une demande d'attribution/de bail foncier pour une superficie de 61,17 hectares. Cependant, les parcelles non adjacentes seront difficiles à attribuer/louer, et il sera difficile de demander un permis de construire pour démarrer les travaux. Dans le parc industriel de Son My I, l'investisseur s'est vu attribuer un terrain d'une superficie de 76,78 hectares par le Comité populaire provincial lors de la première phase. Cependant, pour la mise en œuvre des travaux, il est également nécessaire de connaître le prix exact du terrain et de signer un contrat de bail foncier. Auparavant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avait lancé un appel d'offres et signé un contrat avec un cabinet de conseil (TMS Consulting Co., Ltd.) afin de déterminer le prix du bail foncier. Après de nombreuses interventions urgentes, le cabinet a signalé un retard dans la détermination du prix exact du terrain pour le parc industriel de Son My I, dû au fait que les études et la collecte d'informations nécessaires à l'évaluation des revenus et des coûts des projets de parcs industriels étaient très limitées et rencontraient de nombreuses difficultés, ne permettant pas de prouver pleinement le bien-fondé de la décision, conformément aux dispositions de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement . C'est pourquoi, le 5 avril 2023, TMS Consulting Company Limited a envoyé un document demandant aux services concernés de contribuer à l'examen des informations nécessaires à l'évaluation foncière, ainsi qu'un projet de rapport expliquant les résultats de l'évaluation. Et jusqu'à présent, nous attendons toujours… les résultats.

Par conséquent, fin avril 2023, le Conseil de gestion du parc industriel provincial a informé les autorités compétentes de son intention d'aider le parc industriel de Tan Duc à finaliser les procédures de démarrage des travaux au deuxième trimestre 2023, depuis la détermination des prix fonciers spécifiques pour les investisseurs jusqu'à la signature des contrats de bail foncier sur une superficie de 61,17 hectares. De même, le parc industriel de Son My 1, d'une superficie de plus de 76,7 hectares, a été soumis à l'approbation du Comité populaire provincial en mai 2023 à la demande de la société IPICO, afin que l'unité puisse payer le loyer foncier, signer les contrats de bail foncier et organiser la construction des infrastructures du parc industriel sur cette zone.

Il est à noter que les investisseurs des parcs industriels qui effectuent des travaux de compensation et de déblaiement et se préparent à investir souhaitent tous louer des terres en une seule fois. Des projets connexes, tels que l'entrepôt portuaire de GNL, les centrales thermiques de Son My I et de Son My II, d'une superficie d'environ 300 hectares, nécessitent également une location immédiate. Par ailleurs, selon les informations du Conseil de gestion du parc industriel provincial, le prix exact du terrain n'ayant pas encore été fixé, quatre projets (d'une superficie de 4,72 hectares) dans le parc industriel de Ham Kiem I et un projet (d'une superficie de 2,41 hectares) dans le parc industriel de Ham Kiem II ont actuellement été approuvés par le Comité populaire provincial pour le paiement d'un loyer foncier en une seule fois. Cependant, la question du paiement en une seule fois par les investisseurs du parc industriel n'a pas encore été résolue, ce qui dure depuis trois ans. La volonté des investisseurs de louer des terres en une seule fois vise à attirer des investisseurs secondaires et à faciliter la comptabilité et l'emprunt de capitaux pour la mise en œuvre du projet.

Pourquoi être si pressé ?

Le représentant du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'évaluation foncière spécifique (appliquée aux projets d'une valeur foncière supérieure à 20 milliards de VND) est lente pour de nombreuses raisons. Selon la circulaire 36 du Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement, il existe cinq méthodes d'évaluation, dont les trois plus courantes sont l'excédent, le revenu et la comparaison. Cependant, compte tenu de plusieurs cas, les bureaux d'études craignent que ces méthodes ne soient pas fiables lorsqu'elles sont appliquées à chaque projet spécifique, notamment si les facteurs d'entrée ne sont pas stables, ce qui entraîne des résultats erronés. Par exemple, la méthode de comparaison implique que la zone a toujours été agricole et qu'aucune transaction n'a été effectuée, ce qui rend la comparaison impossible. Les méthodes de l'excédent et du revenu nécessitent également de déterminer les recettes de développement, le taux d'investissement, le prix unitaire, ce qui est très complexe. Par conséquent, les bureaux d'études ont répété cette méthode à maintes reprises, et le Département les a aidés, mais les résultats ne sont pas convaincants. Étant donné la nécessité d'hypothèses et d'estimations, et compte tenu de la grande superficie de ces projets, le risque d'erreurs, même minimes, peut engendrer des pertes importantes. En outre, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement révise également la circulaire 36, en mettant l’accent sur les méthodes d’évaluation.

C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles le Comité populaire provincial vient de publier un document demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de proposer au Premier ministre d'envisager et de diriger la création d'un groupe de travail composé de membres du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, du ministère de la Construction , du ministère des Finances et des ministères et branches concernés, afin d'accompagner la province de Binh Thuan dans la détermination des prix des terrains en général, et du projet de complexe touristique Ocean Valley en particulier. Le gouvernement central a également publié un document acceptant d'accompagner Binh Thuan dans l'évaluation des prix des terrains spécifiques du projet NovaWorld Phan Thiet.

Selon le représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, l'évaluation foncière dans les parcs industriels est plus simple qu'à NovaWorld Phan Thiet. Cependant, dans le contexte actuel, il est également nécessaire de disposer d'un calcul d'évaluation précis avec l'aide du gouvernement central pour gagner en confiance. Les obstacles liés aux prix spécifiques des terrains des grands projets de la province seront rapidement levés.

Le communiqué officiel adressé par le Comité populaire provincial au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement souligne également la complexité du processus actuel d'évaluation foncière, car il implique de nombreux secteurs et domaines régissant les paramètres relatifs à l'investissement, à la planification, à la construction, au foncier, aux finances, aux banques, au marché, etc. Ce processus exige des connaissances générales et une expérience approfondie de la part du responsable afin de bien comprendre le contenu de la méthode d'évaluation et de la mettre en œuvre, l'évaluer et l'estimer correctement. Par ailleurs, le personnel du Département provincial des Ressources naturelles et de l'Environnement manque d'expérience dans les domaines spécialisés tels que la tarification, la finance, la construction, etc., pour répondre aux exigences de ce processus d'évaluation complexe. Par conséquent, le Comité populaire provincial a proposé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de recommander au Premier ministre d'envisager et de diriger la création d'un groupe de travail chargé d'accompagner la province de Binh Thuan dans la détermination des prix fonciers en général, et le projet de complexe touristique Ocean Valley en particulier, afin que les projets puissent être rapidement déployés et opérationnels et développer l' économie locale.

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