Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ?

Terrain bon marché ?

Le projet de transport reliant la route provinciale 514 à la route nationale 47C, dans le district de Trieu Son, représente un investissement initial total de plus de 79 milliards de dongs. Il a été mis en œuvre par la coentreprise Tien Dat Construction Joint Stock Company et Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Il s'agit de l'un des derniers projets de la province de Thanh Hoa à être mis en œuvre sous forme de partenariat public-privé (contrat BT) (construction-transfert), avant que ce type de contrat ne soit officiellement résilié (à compter du 1er janvier 2021) en raison de nombreuses lacunes et d'un risque élevé de conséquences négatives, entraînant d'importantes pertes pour l'État.

Pour mettre en œuvre ce projet, la province de Thanh Hoa avait initialement prévu d'utiliser 5 belles parcelles de terrain, d'une superficie totale de près de 28 hectares dans la ville de Trieu Son et les communes voisines du district de Trieu Son pour effectuer des paiements de contrepartie pour le projet.

Le projet BT de la route de circulation reliant la route provinciale 514 et la route nationale 47C, district de Trieu Son, est en cours de construction.

Français Sur cette base, le 27 novembre 2020, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a attribué la première phase de terrain à la coentreprise d'entrepreneurs, Trieu Son BT Company Limited, d'une superficie totale de 198 998,8 m2 (près de 20 hectares), dans les décisions n° 5086/QD-UBND, décision n° 5085/QD-UBND, décision 5084/QD-UBND. Les 2 parcelles restantes sur 5 qui devaient être payées en contrepartie à Trieu Son BT Company Limited n'ont pas encore été remises.

Cependant, récemment, la province de Thanh Hoa a officiellement décidé d'ajuster le paiement de contrepartie de 5 zones à seulement 3 zones de terres mentionnées ci-dessus, ce qui équivaut à une réduction de 9,3 hectares pour cause de « contrepartie excédentaire », après avoir envisagé de garantir le principe de parité conformément aux dispositions de la loi sur la gestion et l'utilisation des biens publics de 2017, et aux décrets gouvernementaux et autres dispositions légales pertinentes.

Parallèlement à l'attribution des terres, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a également publié une décision sur l'approbation des prix spécifiques des terres comme base de détermination des frais d'utilisation des terres payés au budget de l'État.

Français Par exemple, le 3 novembre 2021, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a publié des prix fonciers spécifiques comme base pour déterminer les frais d'utilisation du sol versés au budget de l'État pour la mise en œuvre du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo dans la ville de Trieu Son, district de Trieu Son (phase 1). En conséquence, le prix spécifique du terrain correspondant à la superficie du terrain allouée par l'État avec les frais d'utilisation du sol, après déduction des coûts (hors frais de déblaiement du site) sur ce site calculés par mètre carré est de 2 201 099 VND/m².

Le prix spécifique du terrain mentionné ci-dessus est déterminé sous la condition que l'investisseur investisse dans toutes les infrastructures techniques conformément au projet d'investissement, au plan détaillé approuvé pour la superficie du terrain affecté à la mise en œuvre du projet et que l'État attribue des terrains avec des droits d'utilisation du sol pour une superficie de 34 029,3 m² de terrain résidentiel. Notamment, à titre provisoire, avec seulement la superficie et le prix du projet Nam Cong Cheo, l'État collecte essentiellement plus de 74 milliards de VND, soit environ 93 % du capital de contrepartie sur le capital d'investissement total du projet BT ci-dessus.

Le terrain de Nam Cong Cheo bénéficie d'un emplacement privilégié, divisé en 330 parcelles et comprenant des ouvrages d'art, dans le district de Trieu Son, à Thanh Hoa. (Photo : Lam Linh Land)

Pour revenir à la question de la détermination des prix des terrains correspondant à la superficie du terrain allouée par l'État avec les frais d'utilisation du sol collectés dans le cadre du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo, selon Mme Pham Thi Thu Huong, évaluatrice de prix en exercice, il existe de nombreuses méthodes pour les déterminer, cependant, normalement dans le cas ci-dessus, la détermination des prix des terrains sera effectuée selon la méthode du surplus et le prix du marché équivalent à ce moment-là n'est qu'une base d'entrée.

Plus précisément, la méthode de l'excédent de base permet de déterminer le prix du terrain en soustrayant les recettes d'aménagement des coûts d'aménagement. Les recettes d'aménagement correspondent aux recettes perçues après la mise en œuvre du projet. Les coûts d'aménagement comprennent les coûts d'investissement en infrastructures, les coûts imprévus, les coûts de gestion de projet, les coûts de publicité et de vente, ainsi que les coûts indirects tels que les avantages commerciaux, les autres coûts réglementaires et les profits des investisseurs.

La joint-venture « fait un carton » sur le projet BT Trieu Son ?

Selon les archives réelles, le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo (nom commercial : Trieu Son New Central Project) depuis son ouverture à la vente est immédiatement devenu un produit « chaud » dans de nombreux journaux, médias et est recherché par les étages immobiliers.

Selon l'introduction de l'une des unités susmentionnées, le nouveau projet résidentiel Nam Cong Cheo bénéficie de nombreux atouts géographiques, particulièrement adaptés aux clients souhaitant acquérir un terrain à des fins résidentielles et commerciales. Plus précisément, le projet est adjacent au nord à la route provinciale 514 reliant la route nationale 47 reliant la ville de Thanh Hoa à l'aéroport international de Tho Xuan ; à l'ouest, à la route nationale 47C de 36 mètres reliant la route nationale 47C à l'autoroute Nghi Son-Sao Vang ; au sud, à la zone d'aménagement de la zone urbaine haut de gamme de Xuan Hung, d'une superficie de 20 ha. Depuis le projet, il ne faut que 20 minutes pour rejoindre la ville de Thanh Hoa ; à 15 minutes de l'aéroport de Tho Xuan. Dans un rayon de 500 mètres, vous trouverez un centre culturel et sportif , un hôpital, le marché de Giat, le centre administratif du district de Trieu Son, le supermarché municipal et un parc industriel intercommunal de 50 ha.

Le terrain de Nam Cong Cheo occupe une position particulière dans le district de Trieu Son, comme le décrivent les médias. (graphique : terrain de Lam Linh)

En effet, le 15 juillet à midi, Nguoi Dua Tin était présent sur le chantier du nouveau quartier résidentiel de Nam Cong Cheo, dans le district de Trieu Son, en qualité de courtier immobilier indépendant. Le terrain bénéficie d'une façade très large, d'environ 300 m, longeant la route principale de Dat, et d'une profondeur modérée, à proximité des services publics, comme annoncé.

Sur place, Nguoi Dua Tin s'est adressé à une femme d'âge moyen qui vendait de l'eau en face du projet de nouvelle centrale de Trieu Son et qui était prête à faire office de « courtier foncier » et lui a dit que le site coûtait entre 14 et 25 millions de VND par mètre carré, selon l'emplacement.

« Si vous souhaitez acheter ici, c'est parfait, comptez entre 1,4 et 2,5 milliards de VND par terrain. Sinon, j'ai un autre terrain que j'ai acheté aux enchères l'année dernière, à quelques kilomètres de là, également sur cette route, mais plus loin du centre, d'une superficie de 100 mètres carrés. Il coûtait près de 1,7 milliard de VND à l'époque, et je le vends aujourd'hui exactement 2 milliards », a-t-elle déclaré.

Ayant manifesté son intérêt pour l'achat d'un terrain dans le cadre du projet Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin a été présenté à un certain Toan, présenté comme un « parent » du directeur de l'une des coentreprises investissant dans le projet BT. Étant en voyage d'affaires, il a été présenté à un certain Cuong, qui travaillait sur le projet.

Selon M. Cuong, son terrain est situé dans la rue, acheté dans le cadre d'un quota diplomatique, le prix de vente est d'environ 25,5 millions de VND le mètre carré, soit environ 2,5 milliards de VND.

« Le terrain ici est magnifique, mon terrain ne pose aucun problème, j'ai pu l'acquérir grâce à un quota diplomatique. Cependant, pour acquérir mon terrain, je dois construire quatre étages afin d'obtenir le certificat. Les autres terrains à l'intérieur ne nécessitent pas de construction. Il suffit d'acheter et d'obtenir le certificat immédiatement », a déclaré M. Cuong.

M. Cuong a parlé du terrain qu'il possède dans le cadre du projet Nam Cong Cheo.

Selon M. Cuong, la vente de 330 parcelles de terrain représente une somme importante, mais pour mettre en œuvre le projet, l'entreprise doit également investir dans le défrichement d'environ 120 sao de rizières, soit 60 millions de dôngs par sao, soit plus de 7 milliards de dôngs. Parallèlement, l'entreprise doit investir des dizaines de milliards de dôngs dans les infrastructures techniques, le capital d'investissement pour le projet BT et, surtout, d'autres coûts indirects.

Ainsi, avec le site de Nam Cong Cheo, ainsi que les deux sites restants, si elle a de la chance, la coentreprise de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, qui sont des entrepreneurs familiers lorsqu'ils « remportent » de nombreux projets dans la province de Thanh Hoa, peuvent complètement « gagner gros » dans l'un des derniers projets BT après déduction des coûts associés.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html