Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement (MARD) recueille actuellement les avis d'organisations et de particuliers afin de finaliser le projet de loi portant modification et ajout à un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024, avant de le soumettre à l'Assemblée nationale pour examen lors de la 10e session de la 15e législature.
Supprimer de nombreux goulots d'étranglement
Selon le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, après plus d'un an d'application, la loi foncière de 2024 a révélé de nombreux problèmes. Les limitations de la réglementation actuelle non seulement entravent les investissements et le développement de projets par les entreprises, mais affectent aussi directement les droits des particuliers, notamment lors de procédures telles que la délivrance de titres fonciers, le changement de destination, le morcellement de parcelles ou l'indemnisation en cas de récupération de terres.
Les experts affirment que la fixation directe des prix fonciers par l'État contribuera à prévenir la formation de prix virtuels.
L'un des principaux obstacles relevés est l'inadéquation des plans d'aménagement du territoire, qui ne sont pas adaptés au modèle actuel de gouvernance locale à deux niveaux. La planification annuelle de l'utilisation des sols au niveau du district n'est plus envisageable, car elle engendre des délais et des problèmes de procédure qui ralentissent la mise en exploitation des terres. De nombreux ménages doivent attendre la mise à jour du plan d'aménagement du territoire, ce qui les prive d'opportunités de production et d'affaires et entraîne des pertes considérables.
Concernant les modalités d'attribution et de location des terrains, les projets sont actuellement principalement mis en œuvre par le biais d'enchères ou d'appels d'offres. Toutefois, ces procédures s'avèrent complexes et sujettes à des chevauchements en raison de leur dépendance à de nombreuses autres législations, ce qui allonge le processus de préparation des projets.
Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a notamment proposé de clarifier le rôle de l'État, en tant que représentant du propriétaire, dans la fixation des prix fonciers. Ainsi, sur le marché primaire, qui englobe l'attribution, la location et le changement d'affectation des terres, les prix fonciers doivent être fixés par l'État, sans intervention d'organismes de conseil. Sur le marché secondaire, c'est-à-dire l'achat, la vente, le transfert et l'hypothèque des droits d'usage des terres, les prix seront convenus directement entre les parties, l'État jouant un rôle de régulation indirecte par le biais de la planification, des infrastructures et des instruments financiers.
Cependant, dans les faits, l'évaluation foncière primaire repose encore largement sur les conclusions de consultations et les prix du marché secondaire, tandis que la méthode de détermination des prix spécifiques présente encore de nombreuses lacunes, manque de transparence et ne reflète pas fidèlement l'évolution du marché. Ceci affaiblit le rôle de l'État en matière de régulation, nuit à l'avancement des projets et engendre de nombreuses frustrations lorsque les personnes qui récupèrent leurs terres ne reçoivent pas une indemnisation à la hauteur de leur valeur réelle.
Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a également relevé l'imprécision des méthodes d'évaluation, notamment celle de la plus-value, qui dépend des données de marché, des types d'investissement et des prix de location des terres. Or, le marché des droits d'utilisation des terres est très fluctuant et les données se fondent principalement sur d'anciens prix, sans refléter la valeur réelle ni le potentiel futur. De ce fait, les particuliers, surtout en milieu rural, subissent souvent des pertes, car la valeur réelle des terres n'est pas correctement prise en compte lors des transactions.
Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie environnementale de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la réforme de la loi foncière est nécessaire et conforme à l'orientation vers le développement d'une économie de marché à vocation socialiste. Selon lui, de nombreuses dispositions de la loi actuelle sont déconnectées des réalités et des besoins des entreprises. En particulier, la perception des taxes foncières lors de la conversion de terrains en zones résidentielles augmente rapidement ; dans certaines villes comme Hô Chi Minh-Ville, cette augmentation atteint jusqu'à 38 fois le montant initial. De ce fait, de nombreuses personnes se trouvent dans l'impossibilité d'exercer leurs droits d'usage.
Selon lui, la décision de l'État concernant les prix des terrains neufs constitue un pas dans la bonne direction, visant à maîtriser l'instabilité du marché, notamment dans le contexte actuel où la spéculation foncière, les ventes aux enchères et les annulations de dépôts qui s'ensuivent font grimper les prix de manière anormale. Cependant, le Dr Thuan a souligné la nécessité de distinguer clairement les prix neufs et les prix d'occasion dans le système de tarification foncière. « L'application du coefficient K dans les documents de référence permettra de déterminer les prix d'occasion à partir des prix neufs et constituera, par la même occasion, un outil efficace pour l'État afin de réguler et de stabiliser le marché », a-t-il déclaré.
Cet expert a également souligné que la loi doit clairement stipuler dans quels cas les prix primaires s'appliquent et dans quels cas les prix secondaires sont utilisés. Les décrets et circulaires d'accompagnement contribueront à préciser ces modalités et à fournir des orientations détaillées afin d'en garantir la faisabilité.
Il faut des outils complets pour réglementer et garantir la transparence
Bien que la proposition de confier à l'État le pouvoir de fixer le prix des terrains neufs soit jugée nécessaire pour garantir la représentation de la propriété collective, de nombreuses voix s'élèvent encore contre le risque, en cas de déréglementation du marché, de voir réapparaître une situation de « deux prix » sur le marché foncier. Ceci nuit non seulement à la transparence du marché, mais peut également engendrer des pertes budgétaires et créer des inégalités entre les parties prenantes.
La situation de « double prix » était courante par le passé, lorsqu'un même terrain pouvait avoir deux prix différents : le prix indiqué dans le contrat et les documents servant au calcul des obligations financières était souvent bien inférieur au prix de transaction réel sur le marché. La principale raison était que le barème foncier publié par l'État ne reflétait pas rapidement les fluctuations du marché, ce qui engendrait un écart important entre le prix officiel et le prix réel.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a fait remarquer que si l'État détenait le pouvoir exclusif de fixer les prix des terrains sans consultation du marché, cela conduirait facilement à une fixation des prix arbitraire, et notamment au retour d'un système à deux vitesses. Selon lui, la fixation des prix doit reposer sur les principes du marché afin de garantir l'équité entre toutes les parties prenantes, y compris l'État, les entreprises et les investisseurs. M. Thang a ajouté que si l'État attribue les terrains, fixe les prix et perçoit les recettes, c'est comme « jouer au football et siffler en même temps », faute de mécanisme de contrôle indépendant.
Selon lui, au lieu d'éliminer complètement le facteur marché, la loi devrait envisager une classification des usagers du sol afin de mettre en place des politiques de soutien adaptées. Par exemple, il est possible d'exempter ou de réduire les obligations financières des groupes défavorisés lors d'un changement de destination des sols, comme l'ont proposé de nombreux experts.
Parallèlement, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il n'y avait pas lieu de s'inquiéter outre mesure de la situation de deux prix différents ni de la possibilité que des entreprises profitent de la politique foncière. Selon lui, l'État dispose de tous les outils réglementaires nécessaires, des impôts au crédit, pour contrôler le marché immobilier et prévenir la spéculation. « L'État a pleinement le droit de fixer les prix des terrains sur le marché primaire, car il s'agit d'un droit du propriétaire représentant l'ensemble de la population. Quant au marché secondaire, où se déroulent les transactions entre particuliers et entreprises, c'est le marché qui doit s'autoréguler », a-t-il souligné.
En effet, ces deux dernières années, le contrôle fiscal, la notarisation et la gestion des actes de transfert de propriété ont été renforcés. Nombreux sont ceux qui, auparavant, « incitaient » les acheteurs à sous-évaluer leurs biens pour réduire leurs impôts ; ils sont désormais contraints de se conformer à la réglementation, car les notaires et les services fiscaux n’autorisent plus les sous-évaluations et exigent même la réécriture des documents en cas d’anomalies. M. Pham Huu T., investisseur immobilier à Lam Dong , explique qu’il avait l’habitude de sous-évaluer les biens immobiliers lors des transferts pour réduire ses coûts, mais que depuis le durcissement des contrôles, il est devenu beaucoup plus strict. « Les acheteurs refusent désormais eux aussi de sous-évaluer leurs biens. Ils craignent d’être fortement taxés lors de la revente et exigent donc la déclaration du prix réel », ajoute M. T.
M. Nguyen Dang Phu, courtier à Hô Chi Minh-Ville, a confirmé que la pratique de la double déclaration de prix a quasiment disparu. Les autorités fiscales sont très impliquées. Plusieurs cas de fausse déclaration ont donné lieu à des convocations, voire à des poursuites pénales. Désormais, acheteurs et vendeurs prennent la chose au sérieux : le paiement des impôts incombe à chacun.
Contribuez au blocage des prix virtuels
Selon M. Le Hoang Chau, l'évaluation actuelle réalisée par des cabinets de conseil et des commissions d'expertise présente de nombreuses failles, pouvant même conduire à des ententes illicites lors de la détermination de la valeur foncière. Il est donc nécessaire que l'État fixe directement les prix sur le marché primaire. Sur le marché secondaire, les mécanismes de marché doivent être pleinement opérationnels, sous le contrôle de l'État via la fiscalité. Cette approche permet non seulement de garantir la transparence des prix fonciers, mais aussi de réguler le marché immobilier et d'empêcher la spéculation et la création de prix virtuels.
Source : https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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