Cet atelier a été organisé par l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) en coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et le ministère de la Construction, le 15 octobre après-midi à Hanoï.
Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), a déclaré que les trois lois relatives au marché immobilier (loi foncière, loi sur le logement et loi sur les transactions immobilières) comportent désormais des dispositions très détaillées et claires, notamment en matière de décentralisation et de délégation de pouvoirs. Cependant, à l'écoute des nombreux acteurs du secteur, la VNREA souhaite que ces lois soient rapidement mises en œuvre, car de nombreuses difficultés rencontrées par les entreprises immobilières restent à résoudre.
« Depuis le 1er août, il ne s'est écoulé qu'un peu plus de deux mois depuis l'entrée en vigueur des lois. C'est un délai assez court pour une mise en œuvre rapide des nouvelles dispositions, d'autant plus que la plupart d'entre elles sont très complexes. Toutefois, malgré cette complexité et les nombreux défis qu'elles représentent, il est essentiel de promouvoir et d'appliquer ces lois », a souligné M. Dinh.
D'après M. Dinh, actuellement, lorsqu'elle se rend sur place, la VNREA constate que de nombreuses localités sont encore mal informées sur l'application de la loi, ce qui explique le faible taux de traitement des dossiers. Par exemple, dans le cadre des projets d'indemnisation et de déblaiement de sites, les entreprises estiment devoir verser l'intégralité de l'indemnisation avant que le site puisse être déblayé. Or, cette démarche s'avère très difficile et bloque de nombreux projets.
D'autres questions se posent également, telles que les ventes aux enchères, les appels d'offres, les redevances foncières, etc. C'est pourquoi la VNREA espère que les nouvelles dispositions de la loi seront diffusées prochainement et accompagnées d'instructions précises pour une mise en œuvre rapide. Cela requiert l'attention et la coopération des ministères concernés.
L'une des questions qui préoccupent de nombreuses entreprises et qui nécessite une réponse est la suivante : conformément à la loi sur les transactions immobilières, le transfert d'une partie d'un projet immobilier doit être approuvé par l'organisme chargé de la politique d'investissement. Si ce transfert entraîne une réduction de la superficie du projet initial du cédant de plus de 10 % ou de 30 hectares ou plus, la décision relative à la politique d'investissement devra être modifiée conformément aux dispositions de l'article 41, paragraphe 3, de la loi sur le foncier privé.
Toutefois, l'entreprise a soulevé la question suivante : une fois que l'organisme décisionnel en matière de politique d'investissement a autorisé le transfert d'une partie du projet conformément aux dispositions de la loi sur le commerce immobilier, le cédant doit-il entreprendre des démarches pour adapter la politique d'investissement conformément aux dispositions de la loi sur les investissements ?
Concernant ce contenu, M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a affirmé que lors du transfert d'une partie ou de la totalité d'un projet immobilier, il existe deux types de projets qui nécessitent des ajustements.
Tout d'abord, les projets approuvés au titre de la politique d'investissement et sélectionnés conformément à la loi sur l'investissement doivent se conformer aux procédures d'investissement. Les conditions restent celles prévues à l'article 40 de la loi sur les transactions immobilières. Ainsi, toute cession de projets immobiliers, qu'elle soit effectuée en vertu de la loi sur les transactions immobilières ou de la loi sur l'investissement, est soumise aux dispositions de l'article 40. De même, la cession de projets immobiliers appartenant à des établissements de crédit est également soumise aux dispositions de l'article 40.
Ensuite, lors du transfert d'une partie ou de la totalité d'un projet conformément à la loi sur les transactions immobilières, le cessionnaire hérite de toutes les réglementations de l'investisseur précédent. Si le projet reste inchangé, il n'est pas nécessaire de refaire les procédures d'investissement. Dans les autres cas où des ajustements d'investissement doivent être effectués conformément à la loi, il convient de respecter la loi sur les investissements et de suivre les étapes légales qui en découlent.
« Cette question est gérée par deux systèmes et deux agences différentes, mais il convient de souligner que lors d'un transfert effectué conformément à la loi sur les transactions immobilières, l'investisseur héritera de tous les documents juridiques (article 39 de la loi sur les transactions immobilières) et n'aura pas à refaire les procédures d'investissement s'il n'y a pas de changement de politique d'investissement », a analysé M. Dung.
Ainsi, tout projet immobilier régi par la loi sur les investissements devra désormais se conformer à la loi sur les transactions immobilières lors de son transfert. De même, tout projet soumis à la procédure d'approbation prévue par la loi sur les investissements, ainsi que toute modification de sa politique d'investissement, seront soumis à la loi sur les investissements.
M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique de l'Assemblée nationale, a déclaré que la mise en œuvre de quatre lois, à savoir la loi foncière, la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur les investissements, est cruciale. Il est indispensable de constituer une équipe dédiée à cette mise en œuvre, car sans directives claires, ces lois se heurteront à de nombreuses difficultés lors de leur application pratique. Se contenter de discuter et de soulever les problèmes ne suffira pas, chaque problème relevant de la compétence d'une autorité différente. Par conséquent, une étroite coordination entre les parties concernées est nécessaire pour résoudre conjointement les difficultés rencontrées par les entreprises et les particuliers.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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