De nombreuses zones urbaines « fantômes » et des projets avortés en raison d'un manque de planification de l'aménagement du territoire

Les projets immobiliers qui échouent et sont abandonnés en cours de route sont désormais monnaie courante sur le marché vietnamien. Si les raisons de ce phénomène sont multiples, le rapport de Savills Vietnam sur la planification de l'utilisation des sols analyse l'importance de cette planification dans le développement de projets immobiliers.

M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam

La planification de l'utilisation des sols permet de déterminer les options d'utilisation des sols les plus appropriées, ainsi que la répartition des infrastructures, la planification, les transports et les impacts environnementaux du projet.

M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a indiqué que le plan d'aménagement du territoire établit un plan détaillé et efficace pour l'allocation des terres et des ressources, visant ainsi le développement durable du projet en particulier et du marché immobilier en général. En définissant le type de développement immobilier, son échelle, son échelonnement, son prix et sa stratégie de vente, le plan d'aménagement du territoire garantit un développement efficient, à faible impact environnemental et financièrement viable.

« Un plan d'aménagement du territoire défaillant est un plan qui développe des produits, des infrastructures et des installations qui n'apportent aucun avantage financier, socio-économique ou environnemental. Une mauvaise planification peut engendrer des produits inadaptés au marché, ainsi que des infrastructures et des installations qui ne répondent pas aux besoins de la communauté. Une mauvaise planification de l'aménagement du territoire ou l'absence de mise en œuvre du plan peuvent exposer les parties prenantes à des risques financiers importants, voire à un échec de l'investissement », a déclaré Troy Griffiths.

Par exemple, au sud d'Hanoï , un investisseur a développé un projet immobilier de 9 000 appartements sur une surface de 3 500 m². Cependant, l'entreprise n'a pas respecté le plan initial et a transformé des bureaux et des espaces commerciaux en appartements, réduisant ainsi leur superficie tout en augmentant considérablement leur nombre. Ces modifications ont exercé une forte pression sur les infrastructures, les services publics se révélant insuffisants pour le nombre de résidents. Il en a résulté de nombreux conflits entre les différents groupes de résidents et une dégradation de la qualité de vie dans le complexe.

L'expert a déclaré que de nombreux projets, malgré de bons produits, échouent car leur planification ne tient pas compte du développement des infrastructures correspondantes.

« Même si un projet propose des produits résidentiels ou commerciaux adaptés, s’il manque de routes, de systèmes de drainage et de services publics, la qualité de vie restera incomplète et peu pratique. Cela conduira à la création de zones urbaines fantômes, sans habitants », a-t-il déclaré.

Savills cite également l'exemple de la ville de Nha Trang, où de nombreux projets affichent une densité de construction atteignant 70 %. Le non-respect des exigences de la ville en matière de construction a engendré un développement incompatible avec la planification des infrastructures et des services sociaux de Nha Trang.

« Un aménagement et une planification fonciers adéquats nécessitent la prise en compte de scénarios favorables et défavorables, notamment la prise en considération des risques, l’identification de stratégies de vente viables, d’offres de produits et d’étapes de vente, minimisant ainsi le risque d’échec et maximisant les chances de succès », a analysé M. Troy Griffiths.

À l'inverse, le secteur immobilier vietnamien compte également des exemples réussis d'aménagement du territoire global et optimal. Phu My Hung, dans le district 7 (Hô-Chi-Minh-Ville), et Ecopark, à Hung Yen, illustrent parfaitement comment la planification du développement, le phasage et les stratégies de vente contribuent à la réussite des projets.

Selon l'analyse de Savills, le projet Phu My Hung, situé dans le district 7 et d'une superficie de 433 hectares, a un démarrage « ambitieux » avec pour objectif de transformer un terrain vague en un centre financier, résidentiel, commercial, industriel et éducatif de premier plan dans le sud de Hô Chi Minh-Ville.

Le projet dispose d'un plan de développement clair et complet pour chaque phase, s'étalant sur 30 ans. Durant ce processus, l'investisseur a respecté les normes internationales de développement, notamment le développement durable, en veillant à ce que la construction soit cohérente avec le développement socio-économique et conforme à toutes les réglementations en matière de conception et de construction.

« Avant de construire ou d'investir, une planification rigoureuse et approfondie est essentielle. Les bonnes décisions reposent sur des indicateurs de marché objectifs, des études de cas et des propositions réfléchies. L'analyse de marché est importante pour déterminer le type et l'envergure du projet. La viabilité financière doit également être évaluée par des prévisions de flux de trésorerie afin de déterminer le type de projet le plus adapté au moment de sa mise en œuvre. Cela permet de limiter les risques d'investissement, d'optimiser les profits et de minimiser les risques », a souligné M. Troy Griffiths.

Source: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html