Des projets qui ont discrètement « changé de nom et de propriétaire »

Soldes à petit prix... toujours content

Le long de la rue Nguyen Huu Tho (district de Nha Be, Hô Chi Minh-Ville), les noms des promoteurs immobiliers tels que Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen et Novaland , autrefois omniprésents, ont progressivement disparu. Ils ont été remplacés par des entreprises étrangères comme Phu My Hung (Taïwan), GS (Corée) et Keppel Land (Singapour). Un changement de nom s'opère discrètement mais rapidement entre entreprises nationales et étrangères. De nombreux projets sont ainsi cédés à des prix exceptionnellement bas.

Keppel Land a acquis de nombreux projets.

Le dirigeant d'un groupe immobilier de Hô Chi Minh-Ville a déclaré avoir dû vendre certains de ses plus beaux projets à Keppel Land pour rembourser le capital et les intérêts dus à la banque. Interrogé sur le prix de vente, il a avoué avec tristesse que si le prix du marché était de 10 dongs, il les vendrait désormais à un partenaire étranger pour seulement 6 dongs.

« Actuellement, les entreprises nationales n'ont plus les moyens de mener à bien leurs projets. Même si elles en avaient, elles n'oseraient pas se lancer, car personne n'est certain de pouvoir écouler leurs produits dans le contexte actuel. Elles sont dans une impasse. Alors, autant vendre pour se rassurer », dit-il en claquant la langue, incapable de dissimuler sa tristesse.

Cette personne a également admis que c'était regrettable, mais compte tenu du fait qu'il fallait payer sans générer de revenus, si le projet était laissé en suspens, les intérêts bancaires seraient absorbés en un ou deux ans. Le vendre à bas prix était donc une aubaine. Selon elle, les entreprises étrangères n'investissent pas dans tous les projets. Elles privilégient ceux qui disposent de documents légaux. Il convient de noter que, contrôlant des entreprises locales en quête de financement, les entreprises étrangères exercent une pression pour acquérir des projets à bas prix.

« Ma famille a un pot de riz. Quand on n'en a plus, on doit en emprunter à nos voisins. Mais on ne peut emprunter qu'une ou deux fois avant qu'ils n'en aient plus, et nous aussi, car on n'a nulle part ailleurs où se tourner. Du coup, certains commerces font faillite en six mois, d'autres en neuf, d'autres encore en un an. Alors maintenant, même si le prix est bas, on est obligés de vendre tout ça pour avoir de quoi acheter du riz et survivre », a déploré cette personne.

En réalité, il est facile de constater que de nombreux projets immobiliers de renom ont changé de nom, ce qui signifie un changement de propriétaire. Simplement, les entreprises ne le communiquent pas. Même Novaland Group, une marque importante du marché immobilier, a dû céder plusieurs de ses projets au groupe malaisien Gamuda Land.

Les difficultés persistent et aucune perspective d'amélioration ne se profile. De nombreuses entreprises cherchent donc activement des partenaires pour racheter leurs projets. Le dirigeant d'un important groupe immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville déplore avoir proposé ses projets à des investisseurs étrangers à des prix avantageux, sans succès. Aucun acheteur ne s'est manifesté, les procédures juridiques et les taxes foncières n'étant pas encore acquittées. Le groupe DK, quant à lui, travaille depuis près d'un an avec un partenaire japonais pour lever des capitaux ou céder le projet. DK prend en charge l'intégralité des ventes, les bénéfices étant partagés au prorata des apports. Cependant, la transaction n'est toujours pas conclue et le groupe reste dans l'expectative. Incapable de vendre ses produits, sans revenus et sans possibilité de solliciter d'autres partenaires, ce groupe se trouve dans une situation critique. « Presque tous les employés sont partis, le projet est au point mort, le risque de faillite est très élevé malgré d'importants actifs », déplore son dirigeant.

Soutenir les entreprises de premier plan

M. Huynh Phuoc Nghia, directeur du Centre d' économie , de droit et de gestion (Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville), a déclaré que la vente d'actifs par les entreprises nationales à des entreprises étrangères entraîne de nombreuses conséquences pour la société et l'économie, notamment une réduction, voire une perte, de leur contribution. De plus, le retour au niveau d'avant la crise peut prendre de cinq à dix ans, en raison de la dépréciation importante des actifs. Bien qu'aucune étude ne permette de chiffrer précisément les pertes subies par les entreprises, on peut estimer qu'elles peuvent atteindre 20 à 30 % de la valeur initiale, voire jusqu'à 50 %.

« De prime abord, beaucoup pensent que le rachat d'actions par des entreprises étrangères permettra aux entreprises nationales de disposer de davantage de fonds pour poursuivre leurs investissements, ce qui favorisera la reprise du marché. Après la crise, cela contribuera à une plus grande transparence du marché et à une meilleure intégration du cadre juridique. Mais en réalité, il a fallu de nombreuses années aux entreprises nationales pour bâtir une marque suffisamment compétitive face à leurs partenaires étrangers. Aujourd'hui, être rachetées et devoir vendre leurs actifs à bas prix est extrêmement difficile. Par conséquent, le gouvernement doit envisager de lever les obstacles pour chaque entreprise et chaque projet afin d'atténuer cette situation », a déclaré M. Nghia.

Les difficultés d'approbation des politiques d'investissement pour le logement commercial, le logement social et les émissions d'obligations d'entreprises relèvent de la compétence du gouvernement. La gestion des terrains publics disséminés, les redevances d'utilisation des sols et la délivrance des « livres roses » sont du ressort des collectivités locales. Les projets temporairement suspendus pour réexamen, l'accès au crédit, la réduction des taux d'intérêt et des impôts, s'ils sont résolus et accompagnés d'un apport de capital initial, injecteront des liquidités sur le marché et aideront les entreprises à surmonter leurs difficultés.

Monsieur Le Hoang Chau

M. Pham Lam, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a également reconnu qu'il avait fallu de nombreuses années au Vietnam pour se doter de grands groupes immobiliers tels que Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland et Hung Thinh. Ces entreprises leaders sur le marché exercent une influence non seulement sur l'immobilier, mais aussi sur de nombreux autres secteurs, comme le crédit, la construction, les matériaux de construction, la main-d'œuvre, l'aménagement intérieur et les produits en bois. Par conséquent, lorsqu'une entreprise rencontre des difficultés, il est indispensable de mettre en place une stratégie et un mécanisme de soutien, notamment pour les entreprises leaders, afin de faciliter leur redressement. En effet, leur reprise entraînera celle des autres entreprises, des autres secteurs et de l'économie dans son ensemble. Parallèlement, cela permettra de relancer des projets en difficulté et de limiter le gaspillage. Enfin, les ressources que les entreprises nationales ont mis des années à constituer ne risquent pas de tomber entre les mains d'entreprises étrangères à bas prix.

Constatant avec amertume le rachat de projets immobiliers par des entreprises étrangères à des prix dérisoires, Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a rappelé qu'en 2007, année d'adhésion du Vietnam à l'OMC, les entreprises étrangères avaient également afflué sur le marché vietnamien. À cette époque, il ne s'inquiétait pas du rachat d'entreprises ou de projets immobiliers par des étrangers. De fait, dans de nombreux secteurs, les entreprises nationales avaient non seulement conservé leurs parts de marché, mais avaient même surpassé les entreprises étrangères. Cependant, au troisième trimestre 2022, la HoREA a, pour la première fois, tiré la sonnette d'alarme quant au risque de voir de grandes entreprises immobilières de renom et des projets de grande valeur acquis par des étrangers. Un exemple frappant : la plus grande société immobilière du Vietnam a cédé un projet d'une valeur de 1,5 milliard de dollars à un partenaire étranger à un prix très bas. Aujourd'hui, de nombreux grands projets et sociétés immobilières vietnamiennes sont également détenus par des étrangers, qui détiennent jusqu'à 49 % des parts.

« Les entreprises étrangères prospectent le marché immobilier vietnamien pour dénicher et acquérir les meilleurs projets à des prix inférieurs à leur coût. Une multinationale m'a confié que si une entreprise proposait un projet, elle devrait le leur présenter. Nous devons également prendre en compte cette réalité, car les entreprises et le marché sont très fragiles et ont un besoin urgent de capitaux. Pour maîtriser ce problème, une solution fondamentale consiste à renforcer la résilience et la solidité des entreprises nationales en général, y compris celles du secteur immobilier. Plus précisément, il est impératif de lever les obstacles à tous les niveaux de l'administration – gouvernemental, ministériel et local – afin que les entreprises puissent mener à bien leurs projets, instaurer un climat de confiance avec leurs clients, améliorer leur liquidité et se redresser », a souligné M. Chau.

Lien source: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm