Des projets qui changent discrètement de nom et de propriétaire.

Vendu à petit prix... mais c'est toujours une bonne affaire.

Le long de la rue Nguyen Huu Tho (district de Nha Be, Hô Chi Minh-Ville), les noms des promoteurs immobiliers tels que Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , etc., étaient autrefois légion, mais ils disparaissent peu à peu. On trouve désormais davantage de sociétés étrangères comme Phu My Hung (Taïwan), GS (Corée) et Keppel Land (Singapour). Un changement de propriétaire discret mais rapide s'opère entre entreprises nationales et étrangères. De nombreux projets sont revendus à des prix exceptionnellement bas.

Keppel Land a acquis de nombreux projets.

Le dirigeant d'un groupe immobilier de Hô Chi Minh-Ville a déclaré avoir dû vendre certains de ses projets les plus prisés à Keppel Land pour rembourser le capital et les intérêts de ses prêts bancaires. Interrogé sur le prix de vente, il a indiqué avec tristesse que si le prix du marché était de 10 dongs, il ne les vendrait à son partenaire étranger qu'à 6 dongs.

« Actuellement, les entreprises locales n'ont plus les fonds nécessaires pour mener à bien leurs projets. Même si elles les avaient, elles n'oseraient pas se lancer, car rien ne garantit qu'elles pourront écouler leurs produits dans le contexte actuel. Elles ne peuvent ni avancer ni reculer. Il vaut mieux tout vendre pour alléger leurs charges », soupira-t-il, incapable de dissimuler sa tristesse.

Cette personne a également admis avoir des regrets, mais compte tenu des paiements continus sans revenus, si elle s'était contentée de conserver le projet, les intérêts bancaires auraient tout englouti en un an ou deux. Le vendre à bas prix était donc un soulagement. Selon elle, les entreprises étrangères n'investissent pas dans tous les projets. Elles privilégient uniquement ceux dont la documentation juridique est complète. Notamment, sachant que les entreprises locales sont à court de liquidités, les entreprises étrangères exercent une pression sur elles pour qu'elles achètent des projets à bas prix.

« Ma famille n'a qu'un seul pot de riz. Quand on n'en a plus, on doit en emprunter aux voisins. Mais on ne peut emprunter qu'une ou deux fois avant qu'ils n'aient plus de riz, et nous aussi, car on n'a nulle part ailleurs où se tourner. C'est pour ça que certains commerces font faillite en six mois, d'autres en neuf, et d'autres encore en un an. Alors en ce moment, même avec les prix bas, on est obligés de vendre tout ce qu'on possède pour acheter du riz et survivre », a déclaré cette personne avec amertume, en utilisant une métaphore.

En réalité, il est facile de constater que de nombreux projets d'envergure ont changé de nom, ce qui signifie un changement de propriétaire. Simplement, les entreprises ne le communiquent pas. Même Novaland Group, une marque majeure du marché immobilier, a dû céder une grande partie de ses projets à Gamuda Land Group, un groupe malaisien.

Les difficultés persistantes et le manque de perspectives optimistes ont poussé de nombreuses entreprises à rechercher désespérément des partenaires pour « se vendre elles-mêmes ». Le dirigeant d'un important groupe immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville déplorait avoir proposé ses projets à des partenaires étrangers à bas prix, sans succès : ni acheteurs, ni investisseurs, faute de documentation juridique complète et de droits d'utilisation du terrain. De même, le groupe DK, après près d'un an de collaboration avec un partenaire japonais, s'est vu proposer un investissement ou la vente pure et simple d'un projet ; DK prendrait en charge l'intégralité des ventes, avec un partage des bénéfices au prorata de sa contribution. Cependant, l'accord n'est pas encore finalisé et le groupe attend de voir comment la situation évoluera. L'incapacité à vendre, à générer des revenus et à attirer des partenaires a plongé le groupe dans une situation financière catastrophique. « Presque tout le personnel est parti, les projets sont au point mort et le risque de faillite est très élevé malgré des actifs importants », déplorait le dirigeant du groupe.

Soutenir les entreprises de premier plan

M. Huynh Phuoc Nghia, directeur du Centre d'économie , de droit et de gestion (Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville), soutient que la vente d'actifs par les entreprises nationales à des entreprises étrangères entraîne de nombreuses conséquences négatives pour la société et l'économie, leurs contributions diminuant, voire disparaissant. De plus, il faudra cinq à dix ans pour retrouver les niveaux d'avant la crise, compte tenu de l'ampleur des pertes. Bien qu'aucune étude n'ait précisément chiffré ces pertes, on peut estimer qu'elles pourraient atteindre 20 à 30 %, voire jusqu'à 50 %.

« De prime abord, beaucoup pensent que l'acquisition d'actions par des entreprises étrangères fournira aux entreprises nationales des fonds supplémentaires pour poursuivre leurs investissements, contribuant ainsi potentiellement à la reprise du marché. Après la crise, cela pourrait engendrer une plus grande transparence du marché et une amélioration de la législation. Cependant, en réalité, les entreprises nationales consacrent de nombreuses années à bâtir une marque suffisamment forte pour rivaliser avec leurs partenaires étrangers. Or, être rachetées et contraintes de vendre leurs actifs à bas prix est extrêmement difficile. Par conséquent, le gouvernement doit envisager de lever les obstacles pour chaque entreprise et chaque projet afin de minimiser ce risque », a déclaré M. Nghia.

Les obstacles à l'approbation des politiques d'investissement pour les projets de logements commerciaux et sociaux, ainsi que les questions relatives aux obligations d'entreprises, relèvent de la compétence du gouvernement. En revanche, les questions concernant les terrains publics disséminés, les redevances d'utilisation des sols et la délivrance des titres de propriété relèvent de la compétence des collectivités locales. Quant aux projets temporairement suspendus pour examen, l'accès au crédit, les réductions de taux d'intérêt et les allégements fiscaux, la résolution de ces problèmes et l'injection de capitaux d'amorçage permettront de dynamiser le marché et d'atténuer les difficultés rencontrées par les entreprises.

Monsieur Le Hoang Chau

M. Pham Lam, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a également reconnu qu'il avait fallu de nombreuses années au Vietnam pour se doter de grands groupes immobiliers tels que Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland et Hung Thinh. Ces entreprises leaders sur le marché exercent une influence non seulement sur l'immobilier, mais aussi sur de nombreux autres secteurs, comme le crédit, la construction, les matériaux de construction, la main-d'œuvre, l'aménagement intérieur et l'ameublement. Par conséquent, face aux difficultés rencontrées par les entreprises, il est indispensable de mettre en place une approche et un mécanisme novateurs pour les soutenir, notamment les plus importantes, dans leur redressement. Leur reprise dynamisera l'ensemble des entreprises, des secteurs et de l'économie. Elle permettra également de relancer des projets en difficulté, limitant ainsi le gaspillage. Enfin, elle empêchera que les ressources que les entreprises nationales ont mis des années à constituer ne tombent entre les mains d'entreprises étrangères à bas prix.

Se remémorant la douloureuse expérience de voir des projets immobiliers acquis à bas prix par des entreprises étrangères, le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a évoqué l'année 2007, année d'adhésion du Vietnam à l'OMC, période marquée par un afflux massif d'entreprises étrangères au Vietnam. À cette époque, il ne s'inquiétait pourtant pas du rachat de sociétés ou de projets immobiliers nationaux par des entités étrangères. De fait, dans de nombreux secteurs, les entreprises vietnamiennes avaient non seulement conservé leurs parts de marché, mais avaient même surpassé les entreprises étrangères. Cependant, au troisième trimestre 2022, la HoREA a lancé son premier avertissement concernant le risque de voir d'importantes sociétés immobilières et des projets de grande valeur acquis par des entités étrangères. Un exemple frappant est le transfert d'un projet de 1,5 milliard de dollars à un partenaire étranger à un prix dérisoire par l'un des plus grands groupes immobiliers vietnamiens. Actuellement, de nombreux grands projets et groupes immobiliers au Vietnam sont rachetés par des entreprises étrangères, qui détiennent jusqu'à 49 % de leurs parts.

« Les entreprises étrangères prospectent le marché immobilier vietnamien, cherchant à acquérir les meilleurs projets à des prix inférieurs au coût de revient. Certaines multinationales m'ont confié être prêtes à les contacter si des entreprises locales souhaitent vendre des projets. Nous devons accepter cette situation, car les entreprises et le marché sont très fragiles et ont un besoin urgent de capitaux. Pour y remédier, une solution fondamentale consiste à renforcer la résilience et la solidité des entreprises nationales en général, y compris celles du secteur immobilier. Il est notamment impératif d'agir sans délai pour lever les obstacles administratifs à tous les niveaux – gouvernemental, ministériel et local – afin que les entreprises puissent mener à bien leurs projets, instaurer un climat de confiance avec leurs clients, améliorer leur trésorerie et se redresser », a souligné M. Chau.

Lien source: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm