La dette du magnat de l'immobilier s'accroît, sa capacité de remboursement se redresse légèrement.

Le secteur immobilier reste fortement dépendant des prêts à court terme, alors que la mise en œuvre des projets s'inscrit dans le long terme. – Photo : QUANG DINH

Quelles sociétés immobilières ont augmenté leur endettement ?

Dans un rapport récemment publié sur le secteur de l'immobilier résidentiel, Visrating – une agence de notation de crédit appartenant à Moody's Capital – a indiqué qu'au cours du premier semestre de cette année, la dette totale des investisseurs cotés a augmenté de 19 % par rapport à la même période de l'année précédente.

L'encours de la dette provient principalement du développement de nouveaux projets par de grandes sociétés immobilières telles que Vinhomes (dette totale en hausse de 63 % sur la même période), Van Phu Invest (54 %), DIG (59 %), Nha Khang Dien (33 %)...

Les experts du secteur du tourisme prévoient que l'effet de levier continuera d'augmenter, les promoteurs contractant davantage de dettes pour financer le développement de nouveaux projets.

	Six premiers mois de 2023	Six premiers mois de 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
CREUSER	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Données : États financiers, TTO

Cependant, point positif, la capacité de remboursement de la dette devrait se redresser légèrement au premier semestre 2024, grâce à l'amélioration des flux de trésorerie d'exploitation et des ressources de trésorerie.

Selon Visrating, le ratio dette/EBITDA du secteur (un indicateur financier qui reflète le bénéfice d'une entreprise avant déduction des charges d'intérêts, des amortissements et de l'impôt sur les sociétés) est passé de 2,7 fois l'année précédente à 3,7 fois au cours des six premiers mois de 2024.

Par ailleurs, les ressources de trésorerie ont augmenté de 5 % ; le flux de trésorerie d'exploitation s'est légèrement redressé, mais est resté négatif au premier semestre 2024.

	Endetté
T4-2020	161892
4e trimestre 2021	179697
4e trimestre 2022	207161
4e trimestre 2023	222483
2e trimestre 2024	245640

Données : Dette à court et à long terme basée sur les rapports financiers de près de 80 entreprises cotées dans le secteur de la gestion et du développement immobilier (principalement des prêts bancaires, des obligations, des contrats de location-financement, etc.).

De nombreux investisseurs ont des flux de trésorerie extrêmement faibles pour le remboursement de leurs dettes.

Selon le rapport de Visrating, plus des deux tiers des investisseurs cotés disposent de flux de trésorerie faibles à extrêmement faibles pour rembourser leur dette, notamment des flux de trésorerie d'exploitation inférieurs à 5 % de la dette totale, en particulier les investisseurs affectés par des problèmes juridiques liés à des projets tels que LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) et Novaland (NVL).

Les experts des agences de notation de crédit ont également souligné que la forte dépendance aux prêts à court terme engendre des risques importants de refinancement.

Sans compter que, selon Virating, le ratio de la dette à court terme par rapport à la dette totale des investisseurs cotés reste élevé à 44 % au deuxième trimestre 2024, période durant laquelle les entreprises disposant de liquidités limitées, par exemple : Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS), ont les besoins de recapitalisation les plus importants.

	Espèces
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Données : BTC, TTO

De plus, les données montrent qu'environ 105 000 milliards de VND d'obligations immobilières arriveront à échéance en 2025. Visrating estime qu'environ 50 % des obligations des investisseurs arrivant à échéance au cours des 12 prochains mois risquent de connaître des retards de paiement du principal et/ou des intérêts.

« La plupart de ces cas concernent des investisseurs qui ont récemment retardé le paiement du principal et des intérêts, tels que NVL, Sunshine, Van Thinh Phat et Hung Thinh », souligne le rapport.

Actuellement, les entreprises immobilières augmentent principalement leur endettement en émettant des obligations, des crédits et des actions.

Parmi celles-ci, les nouvelles émissions d'obligations immobilières au cours des huit premiers mois de 2024 ont diminué de 5 % en glissement annuel et devraient rester faibles en raison d'exigences d'émission plus strictes et des modifications à venir de la loi sur les valeurs mobilières amendée.

Selon le projet de loi actuel, les modifications proposées incluent des exigences obligatoires en matière de garanties pour les obligations émises publiquement et la limitation des obligations à placement privé aux investisseurs institutionnels.

En contrepartie, l'accès des investisseurs à de nouvelles sources de capitaux s'est amélioré en 2024, grâce à la croissance des crédits bancaires pour le secteur immobilier et au doublement des émissions d'actions par rapport à l'année précédente, selon Visrating.

Auparavant, certains experts avaient également reconnu que, pour promouvoir une croissance du crédit de 14 à 15 % en 2024, une part importante des capitaux serait absorbée par le marché immobilier – un secteur qui nécessite d’importants capitaux et qui constitue le principal client de nombreuses banques.

Source : https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm