Abandon massif des dépôts aux enchères foncières dans les banlieues de Hanoi : si rien n'est fait pour l'empêcher, le marché sera faussé

Abandon massif de gisements après avoir payé des prix fonciers élevés, les experts citent les « leçons » de l'affaire Tan Hoang Minh

Le marché est constamment surpris par les prix des terrains aux enchères dans la banlieue de Hanoï . Dans le district de Hoai Duc, les prix des terrains s'échelonnent de plus de 90 à 133 millions de VND/m². Dans le district de Thanh Oai, ils varient de 51 à 100 millions de VND/m², soit des prix bien supérieurs au prix initial.

Cependant, immédiatement après la vente aux enchères, la plupart des gagnants vendaient leurs lots pour une différence de 400 à 600 millions de VND par lot. À son apogée, de nombreux lots étaient revendus 800 millions de VND de plus que l'enchère gagnante. Cependant, quelques jours plus tard, l'écart retombait à environ 100 à 200 millions de VND.

De plus, après ces enchères, les prix des terrains sur le marché environnant ont immédiatement grimpé jusqu'à 5 à 10 millions de VND/m². À l'époque, les courtiers n'osaient même pas acheter pour attendre la différence de prix, jugeant les prix des terrains trop élevés par rapport aux infrastructures environnantes.

Il convient de noter que les abandons de gage sont devenus massifs. Par exemple, lors de la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai, Hanoï), 55 parcelles ont été abandonnées, dont le lot gagnant, dont le prix s'élevait à 100,5 millions de VND/m². Sur 13 parcelles entièrement payées, le prix le plus élevé dépassait légèrement 55 millions de VND/m².

S'adressant au journaliste de Dan Tri, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a expliqué que le problème des enchères de Hanoï résidait dans le fait que le prix initial proposé par les acheteurs était trop bas. Par exemple, le prix moyen de certaines enchères réussies est de 30 millions de VND/m², mais le prix de départ n'est que de 7 millions de VND/m². Cela démontre que le prix d'entrée est trop bas.

De plus, l'offre de produits sur le marché est trop faible, ce qui incite les déposants à acheter des titres en vue de leur transfert. Parallèlement, l'autorisation des transferts à court terme entraîne également certaines limitations, affectant le marché dans son ensemble.

Le Dr Dinh The Hien, expert économique , a déclaré que ceux qui souhaitent réellement acheter consacrent souvent du temps et des efforts à se renseigner soigneusement sur les prix des terrains et le marché immobilier de la région. Le versement d'un acompte témoigne de leur réelle volonté d'achat.

Cependant, à l'heure actuelle, certaines ventes aux enchères de terrains à Hanoï ont donné lieu à des abandons massifs de dépôts. Selon M. Hien, il convient de se demander si les participants souhaitent réellement acheter ou saboter la politique de l'État.

Les dépôts pour 55 parcelles de terrain lors de la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain à Thanh Oai le 10 août ont été confisqués (Photo : Duong Tam).

« Les ventes aux enchères foncières témoignent d'ouverture et de transparence. C'est une politique judicieuse et conforme à l'économie de marché. L'État vend des terres aux enchères dans l'espoir de les vendre à un prix adapté au marché. Le public cible est celui qui a un réel besoin de vivre ou d'investir à long terme, et non celui de spéculer et de gonfler les prix », a déclaré M. Hien.

Selon M. Hien, les récentes ventes aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoï ont montré des signes inhabituels. Ceux qui ont remporté des enchères élevées puis abandonné massivement leurs dépôts sont également responsables des perturbations du marché immobilier. Il a cité la leçon tirée de la vente aux enchères de terrains de Tan Hoang Minh, qui a également impliqué des prix exorbitants avant d'abandonner leurs dépôts. Cela a eu un effet domino, une vague de fortes hausses des prix de l'immobilier à Thu Thiem.

« Je pense donc que la récente vente aux enchères, suivie de la confiscation du dépôt, était intentionnelle et calculée, et non pas simplement le paiement d'un prix élevé. Peut-être que, grâce à cette vente aux enchères, ils ont créé un émoi dans la région où ils possèdent de nombreuses terres », a déclaré M. Hien.

Si rien n’est fait, l’abandon des tas risque de se poursuivre.

Concernant les conséquences d'une surenchère suivie d'une annulation du dépôt, le Dr Dinh The Hien a déclaré que, premièrement, cela affecterait la politique d'enchères de l'État. Deuxièmement, ces enchères deviendront un outil de perturbation et de distorsion du marché immobilier local. De ce fait, elles auront un impact négatif sur l'économie générale et le marché immobilier. Parallèlement, l'État s'efforce de stabiliser le marché immobilier afin de promouvoir le développement économique.

Selon M. Hien, si aucune mesure drastique n'est prise pour empêcher la pratique consistant à payer des sommes élevées puis à perdre le dépôt, l'incident pourrait se poursuivre dans d'autres ventes aux enchères.

M. Dinh Minh Tuan a ajouté qu'après les enchères qui ont fait sensation sur le marché, non seulement les investisseurs, mais aussi le grand public, anticiperont un prix de 100 à 130 millions de VND/m², à 25-30 km du centre de Hanoï. Ce prix est également le signe d'une hausse anormale des prix des terrains dans ce rayon, indépendamment de leur valeur commerciale ou de leur valeur d'usage. Par ailleurs, les prochaines enchères, si elles ont lieu, dans d'autres zones afficheront des prix bien plus élevés.

Des enchères inhabituelles entraîneront de nombreuses conséquences pour les acheteurs de maisons, les entreprises d’investissement et provoqueront même une instabilité sur l’ensemble du marché.

Plus précisément, les personnes souhaitant réellement acquérir une maison auront du mal à y parvenir pendant cette période, où les vendeurs augmenteront les prix par rapport à la valeur du marché. Les personnes fortunées se précipiteront sur les terrains dans l'espoir de réaliser un profit. De plus, celles qui n'ont pas vraiment besoin de vivre concentreront leurs liquidités sur l'immobilier au lieu de les consacrer à d'autres activités économiques. Les personnes ayant besoin d'une maison n'ont pas assez d'argent pour l'acheter, tandis que les personnes fortunées investiront dans le foncier.

La conséquence suivante est que les entreprises d’investissement nationales et étrangères, lors de la mise en œuvre de grands projets, auront plus de difficultés à défricher les sites et que le capital augmentera même considérablement.

De plus, un effet de chaîne pourrait se produire sur l'ensemble du marché et sur d'autres segments. Par exemple, les prix des projets d'appartements dans le centre de Hanoï connaîtront une forte hausse, parfois jusqu'à 100 millions de VND/m², en raison de la rareté des terrains, de la forte demande et de la hausse des prix des nouveaux terrains ; les projets adjacents pourraient également augmenter de 300 à 400 millions de VND/m². Ces fluctuations entraîneront une instabilité du marché immobilier à court terme.

Les experts affirment que si nous n'empêchons pas la situation d'enchères à des prix élevés suivie d'un abandon du dépôt, cela pourrait se reproduire (Photo : Duong Tam).

Cet expert a souligné que si aucune mesure n'est prise pour gérer la situation, le prix général augmentera. Après les enchères, les acheteurs ne se souviendront plus du nombre de personnes ayant déposé leurs acomptes. Seul le résultat final, le prix final, restera gravé dans leur mémoire. Le nombre de fois où le prix a augmenté dans cette zone sera sans doute un facteur déterminant, ce qui aura certainement un impact sur le marché général.

Des sanctions sont nécessaires

Concernant les mesures préventives, le Dr Dinh The Hien a déclaré que l'organisation des enchères dans les localités devait être encadrée par un plan rigoureux et sécurisé. De plus, le processus d'évaluation foncière visant à fixer le prix de départ doit être confié à une société d'évaluation responsable. En particulier, le prix de départ doit être conforme au marché. Par conséquent, le dépôt de garantie avant de participer à l'enchère doit être suffisant.

En particulier, des mesures devraient être prises pour interdire, pendant une certaine période, la participation aux enchères aux personnes ayant déjà abandonné leurs offres. Avant la vente, le comité d'organisation doit examiner les documents, comme pour les autres méthodes d'enchères. De plus, chaque localité peut élaborer des plans et réglementations supplémentaires adaptés à chaque lieu afin de garantir l'efficacité de l'opération pour l'État et la population.

Selon M. Dinh Minh Tuan, la solution consiste à augmenter le prix des intrants et à limiter le « surfing » des participants. Parallèlement, l'organisme de gestion devrait prévoir des sanctions, telles qu'une amende deux à trois fois supérieure au montant de la caution, afin de s'assurer que les participants respectent leurs obligations.

M. Le Dinh Chung, membre du groupe de travail sur les études de marché de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a également proposé une solution : il est nécessaire de fixer le prix de départ à un niveau supérieur à celui actuel. De plus, au lieu de fixer l'acompte à 20 % du prix de départ comme c'est le cas actuellement, il faudrait le porter à environ 30-50 %. À partir de là, ceux qui envisagent de participer aux enchères foncières avec de mauvaises intentions réfléchiront.

De plus, selon lui, les investisseurs peuvent être tenus de verser un dépôt de garantie sur le compte de l'organisateur. Si l'investisseur remporte l'enchère, le dépôt de garantie sera conservé par l'organisateur pour paiement ; en cas de déficit, un paiement supplémentaire sera effectué.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm