Nous devons éviter de gaspiller les systèmes d’infrastructures sociales.

Lors de sa 5e session, la 15e Assemblée nationale a examiné la loi sur les activités immobilières (modifiée). Concernant le contenu du projet de loi, Nguoi Dua Tin s'est entretenu avec le député Quan Minh Cuong, chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai .

Investisseur : Cher délégué, la XVe Assemblée nationale a examiné la loi sur l’immobilier (modifiée). Cette loi stipule clairement les droits et obligations des personnes physiques et morales qui construisent des logements et participent au marché immobilier. Quelles sont vos préoccupations concernant ce projet de loi ?

Député à l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong : On peut dire que la Loi sur les affaires immobilières (amendée) a jusqu'à présent clairement stipulé les droits et obligations des individus et des organisations qui construisent des maisons, participent au marché immobilier et harmonisent les relations entre l'État, le peuple et les entreprises.

En raison du chevauchement entre la loi sur les affaires immobilières (modifiée), la loi sur le logement, la loi sur l'investissement et surtout le projet de loi foncière modifiée... je propose également quelques contenus.

Concernant les conditions de capital des organisations participant au marché immobilier, l'article 10, alinéa 1, point c), de la loi stipule qu'outre les conditions relatives aux fonds propres et au capital d'investissement total, elle stipule également la condition de « capacité à mobiliser des capitaux pour la mise en œuvre de projets d'investissement » .

Immobilier - Modification de la loi sur les activités immobilières : il faut éviter de gaspiller le système d'infrastructures sociales — Le délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong s'entretient avec Nguoi Dua Tin (Photo : Hoang Bich).

Toutefois, conformément aux dispositions de la Loi sur l'investissement et de la Loi sur les appels d'offres, la capacité financière de l'investisseur est clairement définie. Lors de l'évaluation des documents de projet d'investissement, des dossiers d'appel d'offres et de l'approbation des politiques d'investissement, la démonstration de la capacité financière de l'investisseur a été vérifiée. Par conséquent, toute disposition supplémentaire dans cette Loi est inutile et peut engendrer des procédures administratives supplémentaires.

En outre, l'article 10, clause 1, ajoute le point d, stipulant que « Les investisseurs de projets immobiliers doivent garantir le ratio de la dette de crédit en cours et de la dette obligataire d'entreprise en cours par rapport à leur propre capital conformément à la réglementation gouvernementale ».

Actuellement, le gouvernement ne dispose d’aucune réglementation spécifique sur le ratio entre le crédit en cours et les obligations d’entreprise en circulation par rapport au capital détenu par l’entreprise (il n’existe actuellement de réglementations pertinentes que dans le secteur bancaire) .

Je propose donc que l'organisme de rédaction étudie et n'inclue pas ce contenu dans le projet ou qu'il dispose d'un projet de décret du Gouvernement sur cette question afin que les délégués puissent apporter leurs opinions.

Investisseur : Selon vous, comment la responsabilité de l'investisseur dans la construction d'infrastructures sociales dans les projets immobiliers devrait-elle être mise en œuvre pour résoudre les problèmes ?

Délégué à l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong : Concernant la responsabilité des investisseurs dans la construction d'infrastructures sociales dans les projets immobiliers, l'article 18 de la clause 7 stipule que les investisseurs « ne sont autorisés à remettre des maisons aux clients que lorsqu'ils ont achevé la construction des maisons et les travaux d'infrastructures techniques et d'infrastructures sociales conformément au calendrier enregistré dans le projet approuvé ».

À mon avis, l’infrastructure sociale est un concept très large, compris comme l’ensemble des travaux d’utilité publique, commerciaux, éducatifs, médicaux, etc.

En effet, selon l'objectif et le business plan de l'investisseur, les projets peuvent être mis en vente plusieurs fois, de sorte que le nombre de résidents qui s'installeront dans le projet suivra l'évolution des ventes. C'est pourquoi les investisseurs construisent souvent à l'avance les infrastructures essentielles pour répondre aux besoins des résidents (parcs, arbres, espaces communs, parkings, espaces de divertissement, etc.).

Les infrastructures sociales restantes telles que les écoles, les supermarchés et les centres commerciaux seront généralement mises en œuvre par des investisseurs secondaires lorsque le projet compte de nombreux résidents.

Si l’investisseur est obligé de construire tous les systèmes d’infrastructures sociales du projet alors que la densité de population n’est pas élevée, cela entraînera des déchets.

Immobilier - Modification de la loi sur les affaires immobilières : il faut éviter de gaspiller le système d'infrastructures sociales (figure 2). — Il est nécessaire de mettre en place une réglementation spécifique sur les infrastructures sociales essentielles (Photo : Pham Tung).

En revanche, en réalité, les prestataires de services dans l'éducation, le commerce et les supermarchés ne réalisent la mise en œuvre que lorsqu'il y a une certaine population dans chaque projet (à l'exception des investisseurs avec un écosystème comprenant l'immobilier et les services médicaux, éducatifs et commerciaux qui réaliseront eux-mêmes l'investissement et la mise en œuvre commerciale... Cependant, dans la pratique, certains investisseurs, en investissant dans de nombreux domaines, ont conduit à un déséquilibre financier ou à des entreprises inefficaces).

La réglementation « construction achevée… » signifie que les travaux doivent être achevés. Par exemple, dans le cas d'un projet comportant de nombreux éléments, notamment un projet d'école distinct, achevé et en cours de finalisation, mais non encore confirmé, l'investisseur n'est pas autorisé, conformément aux dispositions du projet, à remettre le logement au client.

En fait, la remise des maisons entre investisseurs et clients s'effectue conformément au contrat de vente et d'achat de maison/appartement et le projet contient également des réglementations spécifiques sur la période de remise et le paiement à la remise de la maison.

Dans le même temps, le point b, clause 1, article 31 exige également que les projets immobiliers avec droits d'utilisation du sol qui ont investi dans la construction d'infrastructures techniques et sont mis en activité doivent répondre à l'exigence : « L'investissement dans la construction d'ouvrages de service et d'ouvrages d'infrastructures techniques essentiels a été réalisé conformément à la conception, à la planification détaillée de la construction 1/500 ou au plan directeur approuvé et au contenu du projet », mais n'a pas encore précisé quels ouvrages de services essentiels incluent.

Par conséquent, je pense qu'il faudrait instaurer une réglementation spécifique sur les infrastructures sociales essentielles et exiger des investisseurs qu'ils réalisent uniquement « les travaux d'infrastructures techniques essentielles et d'infrastructures sociales conformément au calendrier indiqué dans le projet approuvé » pour pouvoir livrer des logements ou transférer des droits d'utilisation du sol aux clients. Cela résoudra les problèmes et sera applicable dans la pratique.

Investisseur : Merci beaucoup !

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