Nous devons éviter de gaspiller les systèmes d’infrastructures sociales.

Lors de sa 5e session, la 15e Assemblée nationale a examiné la loi sur le commerce immobilier (modifiée). À ce sujet, Nguoi Dua Tin s'est entretenu avec le député Quan Minh Cuong, chef de la délégation de la province de Dong Nai à l'Assemblée nationale.

Investisseur : Monsieur le délégué, la 15e Assemblée nationale a examiné la loi sur le commerce immobilier (modifiée). Cette loi définit clairement les droits et obligations des personnes physiques et morales qui construisent des logements et interviennent sur le marché immobilier. Quelles sont vos préoccupations concernant ce projet de loi ?

Le député Quan Minh Cuong : On peut dire que la loi sur le commerce immobilier (modifiée) a jusqu'à présent clairement stipulé les droits et obligations des personnes physiques et morales qui construisent des logements, participent au marché immobilier et harmonisent les relations entre l'État, le peuple et les entreprises.

En raison du chevauchement entre la loi sur le commerce immobilier (modifiée), la loi sur le logement, la loi sur l'investissement et surtout le projet de loi foncière modifiée... je propose également certains contenus.

Concernant les conditions de capital pour les organisations participant au marché immobilier, l'article 10, paragraphe 1, point c, de la loi stipule qu'outre les conditions relatives aux fonds propres et au capital d'investissement total, elle impose également la condition de « garantir la capacité de mobiliser des capitaux pour la mise en œuvre des projets d'investissement » .

Immobilier - Modification de la loi sur le secteur immobilier : Il faut éviter le gaspillage des infrastructures sociales — Le délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong s'entretient avec Nguoi Dua Tin (Photo : Hoang Bich).

Toutefois, la loi sur les investissements et la loi sur les appels d'offres prévoient des conditions claires relatives à la capacité financière de l'investisseur. L'examen des documents de projets d'investissement et des dossiers d'appel d'offres, ainsi que l'approbation des politiques d'investissement, tiennent déjà compte de la capacité financière de l'investisseur. Par conséquent, toute disposition supplémentaire dans cette loi est superflue et risque d'entraîner des formalités administratives supplémentaires.

En outre, l’article 10, paragraphe 1, ajoute le point d, stipulant que « les investisseurs dans des projets immobiliers doivent s’assurer que le ratio entre la dette de crédit en cours et la dette d’obligations d’entreprise en cours et leurs propres capitaux est conforme à la réglementation gouvernementale ».

Actuellement, le gouvernement ne dispose d'aucune réglementation spécifique concernant le ratio entre les crédits en cours et les obligations d'entreprises en cours et le capital détenu par l'entreprise (il n'existe actuellement de réglementation pertinente que dans le secteur bancaire) .

Par conséquent, je propose que l'organisme de rédaction étudie la question et n'inclue pas ce contenu dans le projet, ou qu'il élabore un projet de décret du gouvernement sur ce sujet afin que les délégués puissent faire part de leurs opinions.

Investisseur : Selon vous, comment la responsabilité de l’investisseur dans la construction d’infrastructures sociales au sein des projets immobiliers devrait-elle être mise en œuvre pour résoudre les problèmes ?

Le député de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong : En ce qui concerne la responsabilité des investisseurs dans la construction d'infrastructures sociales dans les projets immobiliers, l'article 18, paragraphe 7, stipule que les investisseurs « ne sont autorisés à remettre les maisons aux clients que lorsqu'ils ont achevé la construction des maisons et les travaux d'infrastructure technique et sociale conformément au calendrier enregistré dans le projet approuvé ».

À mon avis, l'infrastructure sociale est un concept très large, englobant tous les services publics, commerciaux, éducatifs, médicaux, etc.

En réalité, selon la finalité et le plan d'affaires de l'investisseur, certains projets peuvent être mis en vente à plusieurs reprises, et le nombre de résidents qui s'y installeront dépendra donc de l'avancement des ventes. C'est pourquoi les investisseurs prévoient souvent en amont les infrastructures essentielles pour répondre aux besoins des résidents (parcs, espaces verts, espaces communs, parkings, zones de loisirs, etc.).

Les infrastructures sociales restantes, telles que les écoles, les supermarchés et les centres commerciaux, seront généralement mises en place par des investisseurs secondaires lorsque le projet comptera de nombreux résidents.

Si l'investisseur est tenu de construire tous les systèmes d'infrastructures sociales du projet alors que la densité de population est faible, cela engendrera du gaspillage.

Immobilier - Modification de la loi sur le commerce immobilier : Il faut éviter de gaspiller le système d'infrastructure sociale (Figure 2). — Il est nécessaire d'établir une réglementation spécifique concernant les infrastructures sociales essentielles (Photo : Pham Tung).

En revanche, dans la réalité, les prestataires de services dans les secteurs de l'éducation, du commerce et de la grande distribution ne mettent en œuvre leurs projets que lorsqu'une certaine population est concernée (à l'exception des investisseurs disposant d'un écosystème incluant l'immobilier et les services médicaux, éducatifs et commerciaux, qui se chargent eux-mêmes de l'investissement et de la mise en œuvre commerciale... Cependant, dans la pratique, certains investisseurs, en investissant dans de nombreux domaines, ont abouti à un déséquilibre financier ou à une activité inefficace).

L'expression « construction achevée… » signifie que les travaux doivent être terminés. Par exemple, dans le cas d'un projet comportant de nombreux éléments, dont un projet d'école distinct qui a été réalisé et dont les procédures de finalisation sont en cours mais n'ont pas encore été confirmées, le projet de règlement interdit à l'investisseur de remettre le logement au client.

En effet, la remise des clés des maisons entre investisseurs et clients s'effectue conformément au contrat de vente et d'achat de la maison/de l'appartement, et le projet comporte également des dispositions spécifiques concernant le délai de remise et le paiement lors de la remise du logement.

Dans le même temps, le point b, paragraphe 1, article 31 exige également que les projets immobiliers dotés de droits d'utilisation du sol qui ont investi dans la construction d'infrastructures techniques et qui sont mis en exploitation répondent à l'exigence suivante : « L'investissement dans la construction de travaux de service et de travaux d'infrastructures techniques essentiels a été réalisé conformément à la conception, au plan de construction détaillé 1/500 ou au plan directeur approuvé et au contenu du projet », mais n'a pas encore précisé quels travaux de service essentiels comprennent.

Par conséquent, j'estime qu'il faudrait établir une réglementation spécifique concernant les infrastructures sociales essentielles et exiger uniquement des investisseurs qu'ils réalisent les travaux d'infrastructure technique et sociale essentiels conformément au calendrier prévu dans le projet approuvé pour pouvoir livrer des logements ou transférer les droits d'utilisation des terrains aux clients. Cela permettrait de résoudre les problèmes et serait applicable en pratique.

Investisseur : Merci beaucoup !

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