Nous devons éviter de gaspiller les infrastructures sociales.

Lors de la 5e session de la 15e Assemblée nationale , la loi sur le commerce immobilier (modifiée) a été débattue en séance plénière. Concernant le contenu de ce projet de loi, Nguoi Dua Tin (L'Informateur) a interviewé le député Quan Minh Cuong, chef de la délégation parlementaire de la province de Dong Nai .

Interviewer : Monsieur, la 15e Assemblée nationale a examiné la loi amendée sur le commerce immobilier, qui stipule clairement les droits et obligations des personnes physiques et morales construisant des logements et participant au marché immobilier. Quelles sont vos dernières réserves concernant ce projet de loi ?

Le député Quan Minh Cuong a déclaré : « On peut dire que la loi amendée sur le commerce immobilier stipule désormais clairement les droits et les obligations des personnes physiques et morales qui construisent des logements et participent au marché immobilier, harmonisant ainsi les relations entre l’État, le peuple et les entreprises. »

Compte tenu des similitudes entre la loi modifiée sur les transactions immobilières, la loi sur le logement, la loi sur les investissements et, surtout, le projet de loi modifiée sur le foncier… je souhaiterais également soumettre quelques points.

En ce qui concerne les exigences de capital pour les organisations participant au marché immobilier, le point c, paragraphe 1, article 10 de la loi stipule qu'en plus des conditions relatives aux fonds propres en pourcentage du capital d'investissement total, il existe également la condition que « la capacité de mobiliser des capitaux pour mettre en œuvre le projet d'investissement doit être assurée » .

Le député Quan Minh Cuong s'entretient avec Nguoi Dua Tin (Photo : Hoang Bich).

Toutefois, la loi sur les investissements et la loi sur les appels d'offres stipulent déjà clairement que les investisseurs doivent justifier de leur capacité financière. Lors de l'évaluation des dossiers de projets d'investissement, des documents d'appel d'offres et de l'approbation des politiques d'investissement, la preuve de la capacité financière de l'investisseur est déjà examinée. Par conséquent, l'ajout de cette disposition à la loi est inutile et risque d'engendrer des procédures administratives supplémentaires.

En outre, l’article 10, paragraphe 1, ajoute le point d, stipulant que « l’investisseur d’un projet immobilier doit s’assurer que le ratio entre le crédit en cours et la dette obligataire de l’entreprise et ses propres capitaux est tel que prescrit par le gouvernement ».

Actuellement, le gouvernement n'a pas publié de réglementation spécifique concernant le ratio entre l'encours des crédits et des obligations d'entreprises et les fonds propres des entreprises (actuellement, il n'existe que des réglementations relatives au secteur bancaire) .

Par conséquent, je suggère à l'organisme de rédaction d'envisager de ne pas inclure ce contenu dans le projet ou de l'inclure dans le projet de décret gouvernemental sur cette question, afin que les délégués puissent participer et donner leur avis.

Investisseur : Selon vous, comment la responsabilité du promoteur en matière de construction d’infrastructures sociales au sein d’un projet immobilier devrait-elle être abordée afin de résoudre ces problèmes ?

Le député de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong : En ce qui concerne la responsabilité de l'investisseur dans la construction d'infrastructures sociales dans les projets immobiliers, l'article 18, paragraphe 7, stipule que l'investisseur « n'est autorisé à livrer des logements aux clients que lorsque la construction des logements, des infrastructures techniques et des infrastructures sociales a été achevée conformément à l'avancement indiqué dans le projet approuvé ».

À mon avis, l'infrastructure sociale est un concept très large, englobant toutes les installations et commodités liées au commerce, aux services, aux travaux publics, à l'éducation, aux soins de santé, etc.

En réalité, selon les objectifs et le plan d'affaires du promoteur, les projets peuvent être mis en vente à plusieurs reprises, de sorte que le nombre de résidents qui emménageront dans le projet suivra le calendrier des ventes. C'est pourquoi les promoteurs construisent souvent à l'avance les infrastructures essentielles pour répondre aux besoins des résidents (telles que des parcs, des espaces verts, des espaces communs, des parkings et des zones de loisirs).

Le reste des infrastructures sociales, telles que les écoles et les supermarchés/centres commerciaux, sera généralement développé par des investisseurs secondaires une fois que le projet comptera un grand nombre de résidents.

Exiger du promoteur qu'il construise tous les systèmes d'infrastructures sociales pour un projet alors que la densité de population est encore faible serait un gaspillage.

Des réglementations spécifiques sont nécessaires concernant les infrastructures sociales essentielles (Photo : Pham Tung).

En revanche, dans la réalité, les prestataires de services dans les secteurs de l'éducation, du commerce et de la grande distribution ne se lancent dans le développement que lorsqu'une certaine densité de population est atteinte au sein de chaque projet (sauf dans les cas où les investisseurs disposent d'un écosystème englobant l'immobilier, la santé, l'éducation et les services commerciaux, et qu'ils mènent indépendamment leurs investissements et leur développement commercial... Toutefois, la pratique montre que certains investisseurs, en investissant dans plusieurs secteurs, ont conduit à des déséquilibres financiers ou à des opérations commerciales inefficaces).

L'expression « achèvement des travaux… » signifie que les projets de construction doivent être officiellement certifiés. Par exemple, dans le cas d'un projet comportant plusieurs composantes, dont un bâtiment scolaire indépendant achevé et en cours de certification mais non encore validé, le projet de règlement interdit à l'investisseur de livrer les logements aux clients.

En effet, la remise des clés des maisons entre le promoteur et le client s'effectue conformément au contrat d'achat de la maison/de l'appartement, et le projet comprend également des dispositions spécifiques concernant le délai de remise des clés et le paiement lors de cette remise.

Dans le même temps, le point b, paragraphe 1, de l'article 31 exige également que les projets immobiliers dotés de droits d'utilisation du sol qui ont investi dans la construction d'infrastructures techniques répondent à l'exigence suivante : « Avoir achevé l'investissement et la construction d'installations de services essentiels et d'installations d'infrastructures techniques conformément au plan approuvé, au plan de construction détaillé 1/500 ou au plan d'ensemble du site et au contenu du projet », mais il ne précise pas quelles installations constituent des installations de services essentiels.

Par conséquent, j'estime qu'il faudrait établir une réglementation spécifique concernant les infrastructures sociales essentielles. Exiger des investisseurs qu'ils réalisent les « projets d'infrastructures techniques et sociales essentielles conformément au calendrier prévu dans le projet approuvé » suffirait pour la remise des logements ou le transfert des droits d'utilisation des terrains aux clients. Cela permettrait de résoudre les problèmes et serait plus conforme aux réalités du terrain.

Investisseur : Merci beaucoup !

Source: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html