Le secteur des terres agricoles reste calme

La loi foncière de 2024 autorise les personnes non directement impliquées dans la production agricole à transférer des terres rizicoles. C'est une opportunité pour les investisseurs potentiels, mais cette « pâte à tartiner » n'est pas une mince affaire.

Si dans le passé, seules les personnes directement impliquées dans la production agricole étaient autorisées à recevoir le droit d'utiliser les terres rizicoles, alors avec la nouvelle réglementation actuelle, les personnes qui ne sont pas directement impliquées dans la production agricole, si elles ont les conditions et la capacité de cultiver du riz, peuvent également recevoir le droit de le transférer pour investir dans la production.

Lors d'un récent séminaire sur l'immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département foncier ( ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ) a déclaré que lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur, ce segment se développera vigoureusement.

En réalité, entre 2020 et 2022, les transactions foncières agricoles ont été particulièrement intenses. De nombreuses entreprises et particuliers ont acheté des terres agricoles dans le but de les convertir en parcelles destinées à la vente, créant un véritable engouement à cette époque.

Bien que le marché soit censé être plus dynamique, le segment des terres agricoles et forestières n'intéresse en réalité que les grands investisseurs organisés, comme les entreprises. En effet, la nouvelle réglementation ne crée des conditions favorables qu'aux agriculteurs et convient aux entreprises investissant dans le secteur agricole. En revanche, les activités de collecte et d'achat de terres agricoles, d'attente de conversion, de division des parcelles et de vente de terres pour les petits investisseurs seront très difficiles à mettre en œuvre.

Mme Ha Kien, courtière et investisseuse foncière dans de nombreux secteurs à Hanoï, Hoa Binh et Thai Nguyen, a expliqué que le secteur des terres agricoles est encore peu dynamique actuellement, car les taxes et les frais de conversion des terres agricoles et forestières sont assez élevés, ce qui empêche les petits investisseurs d'investir dans ce secteur. Au contraire, les grands investisseurs, qui doivent investir jusqu'à plusieurs dizaines d'hectares de rizières et de forêts pour les réaménager ultérieurement en zones de services, en projets touristiques, commerciaux et de logement, semblent enthousiastes à l'idée de se lancer.

Le dirigeant d'une société immobilière à Hanoi a partagé que sa société envisageait de « chasser » des terres forestières et agricoles à grande échelle à Hoa Binh et Thai Nguyen, et même de « pêcher loin du rivage » en se rendant dans les hauts plateaux du centre pour acheter des terres.

Concernant la conversion des terres agricoles, M. Le Van Binh a souligné la nécessité de suivre la planification et d'atteindre l'objectif de plus de 3 millions d'hectares de rizières pour garantir la sécurité alimentaire nationale. Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent être vigilants et comprendre les dispositions de la loi afin d'éviter des investissements inefficaces, des achats à prix élevé et des difficultés de liquidation.

Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, au cours du premier semestre 2024, le marché foncier s'est amélioré, avec des ventes aux enchères et des lotissements. Parallèlement, les terrains à bâtir et les terres agricoles et forestières ne montrent aucun signe de reprise, avec une liquidité morose et des transactions lentes. Même de nombreux investisseurs détenant des terres agricoles souhaitent vendre leurs biens en ce moment, mais la tâche est difficile.

Le directeur d'une agence immobilière a analysé que la marge bénéficiaire d'investissement de ce segment est d'environ 25 à 30 % par an ; si le terrain est converti en terrain résidentiel, elle atteindrait 35 à 40 % par an. La valeur des terres agricoles pourrait être multipliée par 3 à 5 sur dix ans, voire davantage. Cependant, selon la liste des prix fonciers prévus, le coût des documents de conversion de terrains résidentiels en terrains agricoles sera multiplié par 9 par rapport à la situation actuelle.

Par exemple, si un investisseur souhaite modifier l'usage et convertir une parcelle agricole de 1 000 m² à Dong Anh (Hanoï), la taxe foncière actuelle s'élève à 6,6 milliards de VND. Si l'on tient compte du nouveau projet de tarif, ce montant passe à 61,8 milliards de VND. Ainsi, la taxe foncière à elle seule, pour une parcelle de 100 m², représente plus de 6 milliards de VND. À ce prix, l'achat d'un terrain résidentiel disponible est moins cher que la taxe à payer lors de la conversion d'une terre agricole.

De plus, la loi foncière de 2024 stipule que les terres agricoles laissées en jachère ou inutilisées de manière continue pendant 12 à 24 mois seront passibles de sanctions administratives et pourront être révoquées. Ainsi, les investisseurs détenant des terres agricoles devront rapidement entreprendre les procédures de conversion en terrains résidentiels ou agricoles s'ils ne veulent pas tout perdre.

« Si vous achetez des terres pour profiter de la vague d'investissement, conformément à la planification, mais que celle-ci est suspendue, lente à être mise en œuvre ou ajustée, les investisseurs risquent de ne pas les acheter. De plus, l'achat de terres agricoles, en particulier de parcelles non convertibles, peut entraîner un risque de faillite en cas d'effet de levier financier », a expliqué un investisseur aujourd'hui au sujet des risques liés à la détention de terres agricoles.

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