La loi foncière de 2024 permet aux personnes qui ne participent pas directement à la production agricole d'acquérir des rizières par voie de transfert. Cela représente une opportunité pour les investisseurs financièrement capables, mais cette part du gâteau n'est pas facile à obtenir.
Auparavant, seuls les acteurs directement impliqués dans la production agricole pouvaient acquérir le droit d'utiliser des rizières. Cependant, en vertu de la nouvelle réglementation, les personnes non directement impliquées dans la production agricole, si elles disposent des conditions et des capacités nécessaires à la culture du riz, peuvent également acquérir le droit d'utiliser ces terres à des fins d'investissement dans la production.
Lors d'un récent séminaire immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département foncier ( ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ), a déclaré que lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur, ce secteur connaîtra un développement dynamique.
En effet, entre 2020 et 2022, le marché des terres agricoles a connu une forte effervescence. De nombreuses entreprises et particuliers ont acquis des terres agricoles dans le but de les lotir et de les revendre, créant ainsi un véritable boom.
Bien que le marché soit censé se dynamiser, dans les faits, les secteurs des terres agricoles et forestières n'attirent que l'attention des grands investisseurs structurés, tels que les entreprises. En effet, la nouvelle réglementation ne crée des conditions favorables qu'aux agriculteurs et convient aux entreprises investissant dans le secteur agricole. En revanche, pour les petits investisseurs, la pratique consistant à acheter des terres agricoles, attendre leur changement de destination, puis les lotir et les vendre sera très difficile à mettre en œuvre.
Mme Ha Kien, courtière immobilière et investisseuse active dans divers secteurs à Hanoï, Hoa Binh et Thai Nguyen, a indiqué que le marché des terres agricoles reste relativement calme en raison des taxes et frais de conversion élevés appliqués aux terres agricoles et forestières, ce qui dissuade les petits investisseurs d'y investir. En revanche, les grands investisseurs souhaitant acquérir des dizaines d'hectares de rizières et de forêts en vue de leur futur réaménagement en zones de services, à vocation touristique , commerciale ou résidentielle, semblent plus enclins à participer.
Le dirigeant d'une société immobilière de Hanoï a indiqué que son entreprise prévoyait de « rechercher » de vastes étendues de forêts et de terres agricoles dans les provinces de Hoa Binh et de Thai Nguyen, et même de « s'aventurer plus loin » dans les Hauts Plateaux du Centre pour trouver des terrains à acheter.
Concernant la conversion des terres agricoles, M. Le Van Binh a souligné qu'elle devait se faire conformément au plan et dans le respect de l'objectif de plus de 3 millions d'hectares de rizières afin de garantir la sécurité alimentaire nationale. Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent faire preuve de prudence et bien comprendre la réglementation en vigueur afin d'éviter des investissements peu rentables, comme l'achat à prix élevé suivi de difficultés de revente.
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers, le marché des terrains à bâtir a connu une amélioration au cours du premier semestre 2024, notamment grâce aux ventes aux enchères et aux lotissements. Cependant, pour les terrains destinés à des projets immobiliers et les terres agricoles/forestières, aucun signe de reprise n'est encore visible ; la liquidité reste faible et les transactions sont lentes. Même de nombreux investisseurs possédant des terres agricoles éprouvent des difficultés à vendre actuellement.
Selon le directeur d'une agence immobilière, la marge bénéficiaire d'un investissement dans ce segment est d'environ 25 à 30 % par an, et pourrait atteindre 35 à 40 % par an si le terrain est converti en zone résidentielle. Le potentiel d'appréciation sur une décennie est tel que la valeur des terres agricoles pourrait être multipliée par 3 à 5, voire plus. Cependant, d'après les projections de prix fonciers, le coût de traitement d'une demande de conversion de terres agricoles en zones résidentielles serait multiplié par neuf par rapport au coût actuel.
Par exemple, si un investisseur souhaite demander un changement d'affectation de terrain et subdiviser une parcelle agricole de 1 000 m² à Dong Anh (Hanoï), les frais d'aménagement foncier s'élèvent actuellement à 6,6 milliards de VND. Cependant, si l'on se base sur le nouveau projet de barème, ce montant passe à 61,8 milliards de VND. Ainsi, les frais d'aménagement foncier pour une parcelle de 100 m² dépassent les 6 milliards de VND. À ce prix, l'achat d'un terrain résidentiel existant serait plus avantageux que le paiement de la taxe liée à la conversion d'un terrain agricole.
Par ailleurs, la loi foncière de 2024 stipule que les terres agricoles laissées en jachère ou inexploitées pendant 12 à 24 mois consécutifs seront passibles de sanctions administratives et pourront être confisquées. De ce fait, les investisseurs possédant actuellement des terres agricoles devront entreprendre sans délai les démarches nécessaires pour les convertir en terrains résidentiels ou en modifier la destination s'ils ne veulent pas tout perdre.
« Si vous achetez des terres pour tirer profit des tendances et des plans d'investissement, mais que le plan régional est suspendu, retardé ou modifié, les investisseurs risquent de se retrouver dans l'impossibilité de vendre. De plus, l'achat de terres agricoles, en particulier de parcelles non convertibles, comporte un risque de faillite en cas de recours à l'effet de levier financier », a expliqué un investisseur, évoquant les risques liés à la détention de terres agricoles aujourd'hui.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
