Les appartements dominent toujours le marché
Parallèlement à la stabilité de la croissance économique , le marché immobilier au deuxième trimestre 2024 a continué d'enregistrer des signaux positifs avec une nouvelle offre et un volume de transactions en forte augmentation, respectivement 3 fois et 2,4 fois par rapport au trimestre précédent.
Plus précisément, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au cours du dernier trimestre, l'offre de logements primaires a atteint environ 27 335 produits, avec environ 19 747 nouveaux produits proposés. Sur l'ensemble du marché, 14 400 transactions réussies ont été enregistrées. Le volume des transactions a fortement augmenté en raison de l'amélioration de la qualité de l'offre et de la demande, se concentrant principalement sur les projets d'appartements. La demande du marché, y compris la demande d'investissement, a augmenté d'environ 30 % par rapport au trimestre précédent, et la demande réelle s'est améliorée à mesure que la confiance dans le marché se rétablissait progressivement.
VARS a également déclaré que, jusqu'à présent, les appartements restent le principal segment de marché en termes de liquidité. Plus de 70 % de l'offre et 75 % du volume de transactions du marché immobilier primaire au deuxième trimestre 2024 proviennent du segment des appartements. Les projets d'appartements récemment ouverts, dont le segment comprend des projets dont les prix sont supérieurs à 50 millions de VND/m², concentrés à Hanoï , ont tous enregistré de très bons taux d'absorption, jusqu'à 90 % après une courte période d'ouverture officielle à la vente, bien que les prix primaires aient continué d'augmenter.
L'indice des prix des appartements poursuit sa tendance à la hausse, avec un taux de croissance record à Hanoï. Depuis mi-fin 2023, le taux de croissance des prix de vente du marché des appartements de Hanoï a commencé à augmenter et à dépasser celui du marché de Hô-Chi-Minh-Ville. Au deuxième trimestre 2024, le prix de vente moyen des appartements principaux à Hanoï avoisinait les 60 millions de VND/m². Par rapport à 2019, le prix de vente des appartements principaux à Hanoï a enregistré une hausse de plus de 58 %, soit plus du double du taux de croissance du marché de Hô-Chi-Minh-Ville (27 %).
Par ailleurs, l'indice des prix des appartements à Da Nang a recommencé à augmenter, dépassant celui d'Hô-Chi-Minh-Ville au deuxième trimestre 2024. Cependant, le prix moyen des appartements y reste inférieur à celui des deux villes spéciales.
VARS estime que les prix des appartements de premier rang resteront difficiles à baisser, notamment face à une offre pléthorique d'appartements haut de gamme. Parallèlement, les coûts de construction augmentent et les investissements dans les espaces et les services publics sont de plus en plus qualitatifs. Les investisseurs du secteur des appartements continueront de développer des fonds fonciers pour le développement de logements commerciaux dans le centre et les banlieues, répondant ainsi aux besoins d'investissement et aux besoins réels en logement des « riches ». Quant à l'accession à la propriété, les personnes à faibles et moyens revenus continueront de dépendre du logement social. Cependant, ce segment sera peu disponible dans un rayon de moins de 30 km du centre-ville.
Toutefois, selon cette unité, dans un contexte de marché immobilier en cours de reprise et de pénurie d'offre, le segment des appartements restera une option attractive et peu risquée pour les investisseurs. Les fluctuations de l'ancienne solution constituent des leçons coûteuses pour les nouveaux investisseurs, ainsi que pour les investisseurs expérimentés qui imposent des exigences plus strictes lors de l'achat de logements à des fins d'investissement, notamment en cas d'effet de levier.
Les flux de trésorerie sont susceptibles de changer de direction.
Selon VARS, sur la base d'un examen attentif des facteurs microéconomiques, les flux de trésorerie vont progressivement « se tourner » vers d'autres types, en fonction de facteurs tels que l'emplacement, le potentiel de développement et le statut juridique propre.
L'emplacement est le facteur le plus important en matière d'investissement immobilier, déterminant la valeur et le potentiel de hausse du prix du bien. Il s'agit de biens situés en centre-ville, dans des localités bénéficiant d'une forte croissance économique, d'un développement industriel, commercial et tertiaire, d'un réseau de transport pratique et de la proximité de commodités telles que les écoles, les hôpitaux, les centres commerciaux et les lieux de divertissement.
De plus, les biens immobiliers situés dans des zones bénéficiant d'un développement et d'une planification efficaces, de politiques d'investissement attractives et d'une offre dynamique de circulation synchrone présenteront un potentiel de hausse des prix évident. Il est toutefois nécessaire d'étudier attentivement le plan de développement futur de ces zones.
Enfin, les produits immobiliers bénéficiant d'un livre rouge ou rose ou d'un certificat d'utilisation du sol légal sont également des facteurs importants. Le produit peut également être développé par des investisseurs réputés, doté d'infrastructures et de services publics modernes et synchrones, ou encore offrir un écosystème de services haut de gamme et cibler des communautés résidentielles d'élite.
Les flux de trésorerie d’investissement dans l’immobilier devraient avoir le potentiel de changer de direction.
VARS estime que le marché immobilier aura certainement besoin de temps pour intégrer pleinement le contenu des nouvelles lois. De plus, les projets immobiliers auront besoin de temps pour surmonter les obstacles, la loi étant entrée en vigueur cinq mois plus tôt que la décision précédente, et pour finaliser les procédures, démarrer et relancer la mise en œuvre avant d'introduire une nouvelle offre sur le marché. Par conséquent, outre le segment des appartements, à court terme, les flux de trésorerie se déplaceront progressivement vers des produits « prêts » à la commercialisation et présentant des caractéristiques exceptionnelles.
Tout d'abord, on peut citer les projets de faible hauteur d'investisseurs réputés, déjà cédés ou déjà cédés, et bien implantés sur le marché secondaire. Ensuite, il est indispensable de mentionner le type de terrain, « roi des canaux d'investissement », offrant des rendements attractifs. Les terrains morcelés, situés dans des zones développées liées à l'industrie, au commerce et aux services, dotés d'infrastructures complètes et à des prix raisonnables, resteront recherchés par les investisseurs.
Les terrains les plus attractifs sont ceux vendus aux enchères en zones urbaines et résidentielles, car ils sont propres, exempts de litiges et de poursuites, non empiétés et non destinés à la location, notamment grâce aux « red books » et aux infrastructures disponibles. Les investisseurs peuvent facilement y construire des maisons à louer et générer des revenus mensuels.
En fait, ces dernières années, les ventes aux enchères de terrains en zones urbaines et dans les nouveaux quartiers résidentiels ont été plus nombreuses que durant la même période. Les activités de vente aux enchères ont connu une forte activité, avec un nombre de demandes en forte hausse, les prix étant de 20 à 10 fois supérieurs au prix de départ.
Dans les temps à venir, l'argent continuera certainement à affluer vers les marchés aux enchères, alors que les méthodes d'organisation de nombreuses ventes aux enchères génèrent des recettes budgétaires.
« Un investissement approprié aide non seulement les investisseurs à conserver leurs actifs, à générer des bénéfices et à créer de la valeur ajoutée pour la société, mais aide également le marché immobilier à se développer de manière plus saine et plus efficace à long terme, au lieu de produits fonciers et de nombreux types de prix », a commenté VARS.
Source : https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html
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