Après les appartements, quel type de bien immobilier générera le plus de cash-flow dans la période à venir ?

Les appartements dominent toujours le marché

Parallèlement à la croissance stable de l' économie , le marché immobilier au deuxième trimestre 2024 a continué d'enregistrer des signaux positifs avec une nouvelle offre et un volume de transactions en forte augmentation, respectivement 3 fois et 2,4 fois par rapport au trimestre précédent.

Plus précisément, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au cours du dernier trimestre, l'offre de logements primaires a atteint environ 27 335 produits, avec environ 19 747 nouveaux produits proposés. Sur l'ensemble du marché, 14 400 transactions réussies ont été enregistrées. Le volume des transactions a fortement augmenté grâce à la qualité de l'offre et à l'amélioration de la demande, principalement axée sur les projets d'appartements. La demande du marché, y compris la demande d'investissement, a augmenté d'environ 30 % par rapport au trimestre précédent, et la demande réelle s'est améliorée grâce au rétablissement progressif de la confiance dans le marché.

VARS a également indiqué que, jusqu'à présent, les appartements demeurent le principal segment générant la liquidité du marché. Plus de 70 % de l'offre et 75 % du volume de transactions du marché immobilier primaire au deuxième trimestre 2024 proviennent du segment des appartements. Les nouveaux projets d'appartements, dont les prix sont supérieurs à 50 millions de VND/m² et concentrés à Hanoï , ont tous enregistré de très bons taux d'absorption, atteignant 90 % peu de temps après leur ouverture officielle, malgré la poursuite de la hausse des prix du marché primaire.

L'indice des prix des appartements poursuit sa tendance à la hausse, avec un taux de croissance record à Hanoï. À partir de mi-fin 2023, le taux de croissance des prix de vente du marché des appartements de Hanoï a commencé à augmenter, dépassant celui du marché de Hô-Chi-Minh-Ville. Au deuxième trimestre 2024, le prix de vente moyen des appartements principaux à Hanoï a atteint près de 60 millions de VND/m². Par rapport à 2019, le prix de vente des appartements principaux à Hanoï a enregistré une hausse de plus de 58 %, soit plus du double du taux de croissance du marché de Hô-Chi-Minh-Ville (27 %).

Par ailleurs, l'indice des prix des appartements à Da Nang a recommencé à augmenter, dépassant celui de Hô-Chi-Minh-Ville au deuxième trimestre 2024. Cependant, le prix de vente moyen des appartements y reste inférieur à celui des deux zones urbaines spéciales.

VARS estime que les prix des appartements de premier rang resteront difficiles à baisser, notamment face à l'offre pléthorique d'appartements de luxe. Parallèlement, les coûts de construction augmentent et les surfaces et les services publics sont de plus en plus investis dans la qualité. Les investisseurs du secteur des appartements continueront de développer des fonds fonciers pour le développement de logements commerciaux dans le centre et les banlieues, répondant ainsi aux besoins d'investissement et aux besoins réels en logement des « riches ». Quant à l'accession à la propriété, les personnes à faibles et moyens revenus continueront de dépendre du logement social. Cependant, ce segment sera peu disponible dans un rayon de moins de 30 km du centre-ville.

Cependant, selon cette unité, dans un contexte de marché immobilier en cours de reprise et de pénurie d'offre, le segment des appartements restera une option attractive et peu risquée pour les investisseurs. Les fluctuations de la solution précédente constituent une leçon coûteuse pour les nouveaux investisseurs, ainsi que pour les investisseurs expérimentés qui imposent des exigences plus strictes lors de l'achat de logements à des fins d'investissement, notamment en cas d'effet de levier.

Les flux de trésorerie ont le potentiel de changer de direction.

Selon VARS, sur la base d'un examen attentif des facteurs microéconomiques, les flux de trésorerie vont progressivement « se tourner » vers d'autres types de flux, en fonction de facteurs tels que l'emplacement, le potentiel de développement et le statut juridique propre.

L'emplacement est le facteur le plus important en matière d'investissement immobilier, déterminant la valeur et le potentiel de hausse du prix du bien. Il s'agit de biens situés en centre-ville, dans des localités bénéficiant d'une forte croissance économique, d'un développement industriel, commercial et tertiaire, d'un réseau de transport pratique et de la proximité de commodités telles que les écoles, les hôpitaux, les centres commerciaux et les lieux de divertissement.

De plus, les biens immobiliers situés dans des zones bénéficiant d'un développement et d'une planification efficaces, de politiques d'investissement attractives et d'une offre dynamique de circulation synchrone présenteront un potentiel de hausse des prix évident. Il est toutefois nécessaire d'étudier attentivement le plan de développement futur de ces zones.

Enfin, les produits immobiliers certifiés « Red Books » ou « Rose Books » ou bénéficiant d'un droit d'utilisation du sol légal constituent également un facteur important. Le produit peut également être développé par des investisseurs réputés, doté d'infrastructures et de services publics modernes et synchrones, ou encore offrir un écosystème de services haut de gamme et cibler des résidences haut de gamme.

Les flux de trésorerie d’investissement dans l’immobilier devraient avoir le potentiel de changer de direction.

VARS estime que le marché immobilier aura certainement besoin de temps pour intégrer pleinement le contenu des nouvelles lois. De plus, les projets immobiliers auront besoin de temps pour surmonter les obstacles, la loi étant entrée en vigueur cinq mois plus tôt que la décision précédente, et pour finaliser les procédures, démarrer et relancer la mise en œuvre avant d'introduire une nouvelle offre sur le marché. Par conséquent, outre le segment des appartements, à court terme, les flux de trésorerie se déplaceront progressivement vers les produits « prêts » à la commercialisation et présentant des caractéristiques exceptionnelles.

Tout d'abord, on peut citer les projets de faible hauteur d'investisseurs réputés, avec ou sans conditions de cession, et bénéficiant d'une forte présence sur le marché secondaire. Ensuite, il est indispensable de mentionner le type de terrain, « roi des canaux d'investissement », offrant des rendements attractifs. Les terrains divisés en parcelles, situés dans des zones développées liées à l'industrie, au commerce et aux services, disposant d'infrastructures complètes et à des prix raisonnables, resteront recherchés par les investisseurs.

Les terrains les plus attractifs sont ceux vendus aux enchères en zones urbaines et résidentielles, car ils sont propres, exempts de litiges et de poursuites, non empiétés et non destinés à la location, notamment grâce aux « red books » et aux infrastructures disponibles. Les investisseurs peuvent facilement y construire des maisons à louer et générer des revenus mensuels.

En fait, récemment, les ventes aux enchères de terrains en zones urbaines et dans les nouveaux quartiers résidentiels ont été plus nombreuses que durant la même période. Les activités d'enchères foncières ont connu une forte activité, avec un nombre record de ventes, atteignant des prix de 20 % à 10 fois supérieurs au prix de départ.

Dans les temps à venir, l'argent continuera certainement à « affluer » vers les terrains mis aux enchères grâce aux méthodes d'organisation de nombreuses ventes aux enchères visant à générer des recettes budgétaires.

« Un investissement approprié aide non seulement les investisseurs à conserver leurs actifs, à créer des bénéfices et à augmenter la valeur pour la société, mais aide également le marché immobilier à se développer de manière plus saine et plus efficace à long terme, au lieu de produits fonciers avec de nombreux types de prix », a commenté VARS.

Source : https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html