Après les appartements, quel type de bien immobilier générera le plus de flux de trésorerie dans les prochains mois ?

Les appartements restent le segment dominant du marché.

Parallèlement à la croissance stable de l' économie , le marché immobilier a continué d'enregistrer des signaux positifs au deuxième trimestre 2024, avec une forte augmentation de l'offre et du volume des transactions, respectivement 3 fois et 2,4 fois par rapport au trimestre précédent.

Plus précisément, les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au dernier trimestre, l'offre de logements neufs a atteint environ 27 335 unités, dont près de 19 747 nouveaux logements. Sur l'ensemble du marché, 14 400 transactions ont été conclues. Le volume des transactions a fortement progressé grâce à la qualité de l'offre et à une demande accrue, principalement axée sur les projets d'appartements. La demande du marché, y compris la demande d'investissement, a augmenté d'environ 30 % par rapport au trimestre précédent, et la demande réelle s'est améliorée à mesure que la confiance dans le marché s'est progressivement rétablie.

VARS a également indiqué que, jusqu'à présent, les appartements demeurent le principal moteur de la liquidité du marché. Au deuxième trimestre 2024, ce segment représentait plus de 70 % de l'offre et 75 % du volume des transactions sur le marché de l'immobilier neuf. Les nouveaux programmes immobiliers, dont les prix dépassent 50 millions de VND/m², concentrés à Hanoï , ont tous enregistré d'excellents taux d'absorption, atteignant jusqu'à 90 % peu après leur lancement, malgré la hausse continue des prix du neuf.

L'indice des prix des appartements poursuit sa progression, avec le taux de croissance le plus élevé à Hanoï. À partir de la mi-2023, le taux de croissance des prix de vente des appartements à Hanoï a commencé à s'accélérer et a dépassé celui du marché d'Hô Chi Minh-Ville. Au deuxième trimestre 2024, le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï avoisinait les 60 millions de VND/m². Par rapport à 2019, ce prix a augmenté de plus de 58 %, soit plus du double du taux de croissance (27 %) enregistré à Hô Chi Minh-Ville.

Par ailleurs, l'indice des prix des appartements à Da Nang a recommencé à augmenter, le taux de hausse au deuxième trimestre 2024 dépassant celui de Hô Chi Minh-Ville. Cependant, le prix de vente moyen des appartements y demeure inférieur à celui des deux zones urbaines spéciales.

VARS estime que les prix des appartements neufs resteront difficiles à baisser, notamment face à une offre abondante d'appartements de luxe. Parallèlement, les coûts de construction augmentent et les investissements dans la qualité des espaces et des équipements se multiplient. Les fonds fonciers destinés au développement de logements commerciaux en centre-ville et en périphérie continueront d'être exploités par les investisseurs du secteur locatif, répondant ainsi aux besoins d'investissement et de logement réel des plus aisés. Quant à l'accession à la propriété, les personnes à revenus faibles et moyens continueront de dépendre du logement social. Cependant, ce segment restera peu disponible dans un rayon de 30 km autour du centre-ville.

Toutefois, selon cette unité, dans un contexte de marché immobilier qui ne s'est pas encore pleinement redressé et où l'offre reste limitée, le segment des appartements continuera de constituer un choix attractif et peu risqué pour les investisseurs. En effet, les fluctuations du marché précédent ont été une leçon coûteuse tant pour les nouveaux investisseurs que pour les investisseurs « aguerris » qui appliquent des critères plus stricts lors de l'acquisition de biens immobiliers à des fins d'investissement, notamment lorsqu'ils ont recours à l'effet de levier.

La situation financière pourrait évoluer.

Selon VARS, et compte tenu d'une analyse approfondie des micro-facteurs, les flux de trésorerie se « tourneront » progressivement vers d'autres types, en fonction de facteurs tels que la localisation, le potentiel de développement et un statut juridique irréprochable.

L'emplacement est le facteur le plus important en matière d'investissement immobilier, déterminant la valeur et le potentiel d'appréciation du bien. Les biens situés en centre-ville, dans des zones à forte croissance économique, bénéficiant d'un développement industriel, commercial et tertiaire, et bien desservis par les transports en commun, à proximité des écoles, hôpitaux, centres commerciaux et lieux de loisirs, sont privilégiés.

Par ailleurs, les biens immobiliers situés dans des zones bénéficiant d'un développement et d'une planification efficaces, de politiques attractives pour les investisseurs et d'une offre de transport fluide et bien conçue, présenteront un fort potentiel d'appréciation. Il est toutefois indispensable d'étudier attentivement le plan d'aménagement futur de ces zones.

Enfin, la présence d'un certificat d'enregistrement (livret rouge/livret rose) ou d'un droit d'utilisation du sol légal est également un facteur important. De même, un produit développé par des investisseurs réputés, doté d'infrastructures et de services modernes et intégrés, ou encore un écosystème de services haut de gamme, destiné à une clientèle résidentielle de prestige, constitue un atout.

Les flux de trésorerie liés aux investissements immobiliers devraient potentiellement changer de direction.

VARS estime que le marché immobilier aura besoin de temps pour intégrer pleinement les nouvelles dispositions législatives. Parallèlement, les projets immobiliers doivent surmonter les obstacles, la loi étant entrée en vigueur cinq mois plus tôt que prévu, et finaliser les procédures, démarrer et réorganiser les projets avant la mise sur le marché de nouveaux biens. Ainsi, outre le segment des appartements, à court terme, les flux financiers se dirigeront progressivement vers des produits immédiatement disponibles et présentant des atouts majeurs.

Tout d'abord, citons les immeubles de faible hauteur proposés par des investisseurs réputés, livrés ou disponibles immédiatement, et qui conservent une belle valeur sur le marché secondaire. Ensuite, impossible de passer sous silence le foncier, véritable filon d'investissement offrant des rendements attractifs. Les terrains lotis, situés dans des zones développées, à proximité des secteurs de l'industrie, du commerce et des services, dotés d'infrastructures complètes et proposés à des prix raisonnables, continueront d'attirer les investisseurs.

Les terrains les plus recherchés sont ceux mis aux enchères dans les zones urbaines et résidentielles, car ils sont généralement libres de tout litige, non empiétés et non destinés à la location, notamment lorsqu'ils sont viabilisés et dotés des infrastructures nécessaires. Les investisseurs peuvent ainsi facilement y construire des maisons destinées à la location et percevoir des revenus locatifs mensuels.

En effet, récemment, les collectivités locales ont multiplié les ventes aux enchères de terrains en zones urbaines et dans les nouveaux quartiers résidentiels. Ces ventes ont connu une activité intense, avec une augmentation spectaculaire du nombre de records et des prix de vente allant de 20 % à 10 fois supérieurs au prix de départ.

Dans les prochains mois, l'argent continuera certainement d'affluer vers les terrains mis aux enchères, grâce aux méthodes d'organisation de nombreuses ventes aux enchères visant à générer des recettes budgétaires.

« Un investissement judicieux permet non seulement aux investisseurs de préserver leurs actifs, de générer des profits et d'accroître la valeur pour la société, mais aussi de favoriser un développement plus sain et plus efficace du marché immobilier sur le long terme, contrairement aux produits fonciers aux prix très variables », a commenté VARS.

Source : https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html