Ondes satellitaires et opportunités de développement du marché immobilier

Après la fusion, l'espace urbain élargi permet à Hô Chi Minh-Ville de se rapprocher du modèle de « super-urbain », avec l'espoir que les flux de capitaux et de population évolueront selon de nouvelles trajectoires.

Dans ce contexte, le marché immobilier satellite est présenté comme une formidable opportunité. Lors du Forum immobilier du logement 2025, sur le thème « Vague satellite », organisé par l’Association vietnamienne de l’immobilier (VNREA) en collaboration avec le journal Lao Dong et la communauté d’experts immobiliers, le 18 septembre après-midi à Hô Chi Minh-Ville, plusieurs questions clés ont été analysées afin d’élaborer un modèle de développement adapté à la période à venir.

Changements positifs

Du point de vue des politiques publiques, le Dr Nguyen Van Khoi, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, membre du Conseil consultatif des réformes du Premier ministre et ancien vice-président du Comité populaire de Hanoï , a déclaré que le marché immobilier a récemment bénéficié de formidables opportunités grâce à la convergence de trois facteurs clés : la baisse des taux d'intérêt et du crédit ; les investissements publics stimulés par les autoroutes, le métro et les aéroports, qui rapprochent les infrastructures des zones périurbaines ; et un cadre juridique nouveau et plus transparent. Selon lui, la baisse des taux d'intérêt accroît directement le pouvoir d'achat effectif en matière de logement ; les grands projets d'infrastructure créent un effet d'entraînement naturel vers les zones périphériques ; et les lois modifiées et complétées aident les entreprises à réduire les risques juridiques et à accélérer le déploiement de l'offre.

L'offre immobilière a également enregistré une amélioration. M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier du ministère de la Construction , a déclaré que depuis le début de l'année, l'offre était abondante, en hausse de 120 % par rapport à la même période. La gamme de produits est plus diversifiée, incluant notamment des logements destinés aux ménages à faibles revenus et des logements sociaux en zone urbaine.

Concernant les prix, M. Dung a reconnu que, malgré un niveau toujours élevé, « le marché dans son ensemble demeure relativement stable, sans agitation ». Quant à l'accessibilité financière, il estime qu'il convient de l'envisager en fonction du revenu cumulé et des habitudes de consommation des ménages, plutôt que de comparer les appareils avec le revenu mensuel moyen.

« Aujourd'hui, les acheteurs ne se contentent plus d'acquérir un logement, ils bénéficient également d'une meilleure qualité de vie », a commenté M. Dung. Il a souligné que le niveau de vie en milieu urbain est aujourd'hui très différent de celui d'il y a 20 ans, ce qui explique que les prix reflètent de nombreux facteurs tels que les équipements, les services et les coûts d'exploitation.

Plus précisément, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré qu'au cours des huit premiers mois de 2025, Hô Chi Minh-Ville et les provinces voisines ont enregistré des signes positifs de reprise. L'offre d'appartements a atteint 28 114 unités, soit une hausse de 58 % par rapport à la même période ; l'absorption a dépassé les 20 000 unités, soit 3,1 fois plus qu'en 2024.

Le segment des maisons de ville et des villas proposait 10 133 produits, soit une hausse de 71 %, dont 4 817 ont été vendus, un volume quatre fois supérieur à celui de la même période. Le marché des terrains à bâtir offrait 7 167 produits, en hausse de seulement 3 %, mais le volume absorbé a atteint 1 130 produits, soit une augmentation de 2,2 fois. Il est à noter que la demande d'investissement reste supérieure à la demande résidentielle ; les acheteurs potentiels de biens immobiliers sont majoritairement âgés de 35 à 44 ans (36 %), tandis que les acquéreurs de résidences principales ont généralement entre 25 et 34 ans (40 %).

Le Forum immobilier du logement 2025 a attiré de nombreux investisseurs et experts. Photo : HOANG TRIEU

Doit satisfaire à plusieurs critères

Lors du forum, les avis exprimés indiquaient que la planification devait définir les conditions nécessaires pour que les « ondes satellitaires » deviennent une force motrice à long terme.

Le Dr Ngo Viet Nam Son, expert en urbanisme, estime que dans un avenir proche, Hô Chi Minh-Ville deviendra « quasiment une super-région urbaine », jouant le rôle de noyau reliant et dynamisant l'industrie et les services dans les zones périphériques. Selon lui, les entreprises parlent beaucoup des infrastructures, mais « ce qui est vraiment attractif, c'est la qualité de vie ». Les villes périphériques qui veulent que les gens y vivent doivent proposer des écoles, des emplois et un système de santé publique, afin que leurs habitants aient des emplois stables et des revenus décents. « Les parents peuvent ainsi se rapprocher du centre-ville pour acheter ou louer un logement ; les deux options restent intéressantes. »

M. Son a cité l'exemple du quartier de South Saigon, planifié de manière systématique, privilégiant les infrastructures sociales avant la commercialisation immobilière, et dont le plan détaillé a été appliqué avec rigueur afin d'accroître durablement la valeur des biens. Selon lui, trois points faibles doivent être pris en compte lors de l'aménagement urbain : la légalité du projet, l'environnement (notamment les risques d'inondation, même dans les zones bien planifiées) et la question de l'identité (gestion spatiale) lorsque les alentours sont désordonnés, ce qui peut nuire à la qualité globale du quartier.

Du point de vue du marché, M. Nguyen Khanh Duy, directeur du département des ventes résidentielles de Savills Vietnam, a ajouté des critères pratiques pour éviter la création de « villes fantômes ». Plus précisément, une ville satellite prospère doit compter au moins 100 000 habitants, se situer dans un rayon de 30 à 40 km du centre-ville, être accessible en 40 à 45 minutes maximum par les transports en commun, disposer d'espaces verts et présenter une densité de population modérée, afin d'inciter les gens à s'y installer. Le prix de vente doit être adapté, abordable et de 40 à 50 % inférieur à celui du centre-ville. Ces critères sont directement liés à la capacité de connectivité des infrastructures interrégionales, à la qualité des services sur place et à la stratégie de prix de l'investisseur.

Sur le plan politique, M. Vuong Duy Dung a souligné que l'orientation de l'État dans les prochains mois est de continuer à modifier la loi, en supprimant les procédures d'investissement, foncières, de planification et de construction afin de simplifier et de créer des conditions permettant aux entreprises de réduire leurs coûts, d'accroître l'offre sur le marché, notamment dans les groupes de produits adaptés aux personnes à faibles revenus.

Selon lui, améliorer simultanément la qualité et la quantité permettra d'accroître le choix pour les véritables acheteurs, de limiter les hausses de prix dues à la rareté locale et, en même temps, de créer une plateforme opérationnelle stable pour les villes satellites.

Dans sa vision à long terme, le Dr Nguyen Van Khoi a souligné que les « vagues satellites » constituent une tendance inévitable pour la période 2025-2030. Suivre la bonne voie, notamment grâce à des politiques transparentes, une planification synchronisée et des mécanismes encourageant la construction de logements répondant à la demande réelle, permettra à l’immobilier de ne plus se limiter à une fonction résidentielle, mais de devenir également le fondement d’un développement économique durable.

« En réalité, la conjugaison de taux d’intérêt plus bas, d’investissements publics accélérés et de cadres juridiques améliorés crée des conditions exogènes favorables. Pour transformer ces opportunités en valeur ajoutée, les villes satellites doivent pleinement s’appuyer sur les conditions endogènes : emplois locaux, services publics de qualité, gouvernance transparente et prix abordables pour la majorité de la population », a souligné l’expert.

Journaliste, Dr. TO DINH TUAN - Rédacteur en chef du journal Nguoi Lao Dong :

Accompagnant le marché immobilier

Le thème du forum, « Ondes satellitaires », est pertinent et stimulant. Le concept de « villes satellites » visait à désengorger les centres-villes, à étendre l'espace habitable et à offrir des possibilités de logement à un grand nombre de personnes.

Ces dernières années, on a assisté à l'essor des projets urbains satellites autour d'Hô-Chi-Minh-Ville, d'Hanoï et de nombreuses autres grandes villes. Cependant, leur mise en œuvre n'a pas été à la hauteur des attentes. Ces projets ne pourront véritablement s'imposer que lorsqu'ils répondront à de réels besoins en logement, lorsqu'ils offriront aux gens un lieu où vivre et ne seront plus de simples objets de spéculation. Dans ce processus, le rôle de la presse est primordial.

Le journal Lao Dong suit de près le marché immobilier depuis de nombreuses années, le considérant comme l'un de ses principaux axes de contenu. Chaque année, il organise plus de 50 événements, séminaires, ateliers, débats, etc., dont de nombreux programmes consacrés à l'immobilier, permettant aux experts, aux entreprises et aux gestionnaires d'échanger, de partager des informations et de trouver des solutions. Nous espérons ainsi contribuer à l'avènement d'un marché immobilier sain et transparent, et par conséquent au développement économique global du pays.

Dr Can Van Luc - Économiste en chef de BIDV, membre du Conseil consultatif du Premier ministre :

Ramener les prix de l'immobilier à un niveau raisonnable

Actuellement, de nombreuses sociétés immobilières ont tendance à mener de front plusieurs projets dans une même zone, ce qui engendre des tensions sur leurs capitaux et leur trésorerie, et accroît les risques financiers. Il est essentiel d'anticiper ces difficultés afin d'éviter des conséquences négatives à long terme.

Une statistique révèle qu'au Vietnam, un fonctionnaire doit travailler près de 26 ans pour pouvoir acquérir un appartement, ce qui illustre clairement le décalage important entre la hausse des prix de l'immobilier et celle des revenus, creusant ainsi un fossé considérable par rapport à la moyenne mondiale. Par conséquent, il est urgent de maîtriser les prix, de les ramener à un niveau plus raisonnable et de diversifier les sources de financement et les produits immobiliers afin de répondre aux besoins réels de la population.

Pour un développement stable, les entreprises doivent s'engager activement dans la transformation numérique et écologique, et participer à la création d'une base de données immobilières afin d'accroître la transparence. Du côté de l'État, des solutions concrètes sont nécessaires pour stabiliser et réduire progressivement les prix, diversifier les sources de financement, développer le financement immobilier, relancer le marché obligataire, créer un Fonds national du logement, promouvoir les paiements sans espèces et mettre en place une politique fiscale raisonnable. Bien mises en œuvre, ces mesures permettront de tirer pleinement parti des opportunités actuelles, qui surpassent les défis, et de jeter les bases d'un développement durable du marché immobilier.

Selon Ngo Viet Nam Son, docteur en sciences et architecte, le principal obstacle au développement urbain lié aux transports publics (TOD) réside dans le cadre juridique régissant la planification et l'autorisation des terrains. Sans mécanisme d'indemnisation clair et transparent, le projet risque de s'enliser.

L'expérience internationale montre qu'il est nécessaire d'appliquer un mécanisme à deux prix pour résoudre ce problème. Ainsi, une indemnisation anticipée basée sur le prix du terrain dès que l'infrastructure est disponible permet aux propriétaires de céder facilement leurs terres, et l'État peut bénéficier de la plus-value réalisée une fois l'infrastructure mise en service.

Source : https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm