Modifications et ajouts à certains règlements relatifs aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres.

Le nouveau décret actualise la méthode de calcul, d'exonération et de réduction des taxes foncières et des loyers fonciers, clarifiant ainsi les droits et obligations des citoyens et des entreprises.

Le Gouvernement a publié le décret n° 291/2025/ND-CP du 6 novembre 2025, modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 103/2024/ND-CP du 30 juillet 2024, réglementant les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location des terres, et du décret n° 104/2024/ND-CP du 31 juillet 2024, réglementant le Fonds de développement foncier.

Modifications apportées à la méthode de calcul des redevances d'utilisation des sols lors de la délivrance des certificats d'utilisation des sols.

Concernant le calcul des redevances d'utilisation des terres lors de la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (ci-après « certificats ») dans les cas où les terres sont utilisées mais que l'affectation n'était pas conforme aux pouvoirs énoncés à l'article 140 de la loi foncière, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète les points a, b et c du paragraphe 3 de l'article 12 du décret n° 103/2024/ND-CP, en précisant la méthode de calcul des redevances d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers titulaires de certificats délivrés par les organismes d'État compétents, conformément au point a du paragraphe 3 de l'article 140 de la loi foncière.

Conformément à la nouvelle réglementation, pour les ménages et les particuliers ayant obtenu un certificat de droits d'utilisation du sol délivré par un organisme d'État compétent, comme stipulé aux points a et b, paragraphe 3, article 140 de la loi foncière de 2024, la redevance d'utilisation du sol est calculée comme suit :

a) Dans les cas où un certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au sol (certificat) est délivré conformément aux points a et b, paragraphe 3, article 140 de la loi foncière de 2024, mais qu'il n'existe aucune documentation prouvant le paiement des droits d'utilisation du sol, la redevance d'utilisation du sol pour la zone pour laquelle le certificat est délivré en tant que terrain résidentiel est calculée comme suit :

redevances d'utilisation du sol

=

La zone pour laquelle un certificat de droits d'utilisation du sol a été délivré est désignée comme terrain résidentiel.

x

Les prix des terrains sont réglementés par le tableau des prix fonciers.

x

70%

b) Dans les cas où un certificat de droits d'utilisation des terres est délivré conformément aux points a et b de l'article 140, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, et qu'il existe une documentation prouvant que le montant total pour l'utilisation des terres a été payé comme stipulé au paragraphe 5 du présent article, alors aucun droit d'utilisation des terres n'est requis.

Dans les cas où il existe une documentation prouvant le paiement des droits d'utilisation du sol, mais que le montant payé est inférieur au montant stipulé par la loi au moment du paiement, ce montant sera converti en un pourcentage de la superficie du terrain pour laquelle les droits d'utilisation du sol ont été acquittés, conformément à la politique et au prix du terrain en vigueur au moment du paiement ; les droits d'utilisation du sol pour la superficie restante seront calculés conformément aux dispositions du point a de la présente clause lors du dépôt d'une demande complète et valide de certificat de droits d'utilisation du sol.

c) Pour la zone restante telle que stipulée au point c, clause 3, article 140 de la loi foncière de 2024, si elle est reconnue comme terrain résidentiel (le cas échéant) et qu'un certificat de droits d'utilisation du sol est accordé, la redevance d'utilisation du sol sera perçue à 100 % de la redevance d'utilisation du sol calculée selon la politique et le prix des terrains résidentiels stipulés dans le tableau des prix fonciers au moment de la soumission d'une demande complète et valide de certificat de droits d'utilisation du sol.

Vue d'un quartier résidentiel du sud de la province de Bac Giang, où le prix des terrains à bâtir a augmenté, passant de 2 à 4 milliards de VND par parcelle. (Photo : Danh Lam/TTXVN)

Modifications apportées à la réglementation relative aux exemptions et aux réductions des redevances d'utilisation des sols.

Le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète plusieurs clauses de l'article 17 du décret n° 103/2024/ND-CP stipulant les principes de mise en œuvre des exemptions et réductions de taxe d'utilisation des terres pour les sujets éligibles.

Plus précisément, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie les dispositions de l'article 17, paragraphe 1, du décret n° 103/2024/ND-CP afin de préciser que les ménages et les personnes physiques éligibles à une exonération ou une réduction de la taxe foncière bénéficieront de cette exonération ou réduction une seule fois par surface de terrain affectée à des fins résidentielles. Il précise par ailleurs que le principe d'exonération ou de réduction de la taxe foncière pour les ménages et les personnes physiques appartenant à des minorités ethniques ne s'applique qu'aux membres de ces minorités résidant dans la zone où se situe le terrain.

Le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète l'article 17, paragraphe 1, comme suit : les ménages et les particuliers éligibles à une exemption ou à une réduction des frais d'utilisation du sol, conformément aux articles 18 et 19 du décret n° 103/2024/ND-CP, ne peuvent prétendre qu'à une exemption ou à une réduction unique des frais d'utilisation du sol pour la superficie du terrain située dans la limite des terrains résidentiels alloués, lorsque l'État alloue un terrain à la construction de logements, autorise la conversion de la destination d'un autre terrain en terrain résidentiel, ou reconnaît le terrain comme terrain résidentiel conformément aux dispositions du droit foncier.

L’exonération ou la réduction des taxes foncières pour les ménages et les personnes à faibles revenus, ainsi que pour les minorités ethniques, ne s’applique qu’aux ménages et aux personnes résidant (de façon permanente) dans la zone où se situe le terrain ; les procédures d’exonération ou de réduction des taxes foncières doivent être conformes aux dispositions de la loi sur la gestion fiscale.

Simultanément, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète l'article 17, paragraphe 5, du décret n° 103/2024/ND-CP comme suit : les exonérations et réductions de la taxe foncière ne s'appliquent pas aux cas de vente aux enchères de droits d'utilisation des sols pour l'attribution de terrains avec taxe foncière ; et aux terrains destinés à la construction de logements commerciaux comme stipulé au point a, paragraphe 1, de l'article 157 de la loi foncière de 2024.

L’exemption ou la réduction des taxes foncières en cas d’attribution de terres pour la réinstallation sera mise en œuvre conformément au décret gouvernemental relatif à l’indemnisation, au soutien et à la réinstallation lorsque l’État récupère des terres.

Plus précisément, en cas d’exemption ou de réduction des taxes foncières pour les personnes contraintes de se reloger suite à une expropriation par l’État en raison d’une menace pour la vie humaine, et en cas d’expropriation par l’État d’un terrain attenant à un logement nécessitant un relogement, mais où la personne ne remplit pas les conditions d’indemnisation pour un terrain résidentiel et n’a pas d’autre lieu de résidence dans la commune où le terrain est exproprié, conformément aux points b et l, paragraphe 1, de l’article 157 de la loi foncière de 2024, les dispositions du point c, paragraphe 1, de l’article 18 et du paragraphe 1, de l’article 19 du décret n° 103/2024/ND-CP s’appliquent.

Concernant le principe de traitement des cas où les organismes d'État compétents constatent que des utilisateurs de terres ont été exemptés ou réduits des redevances d'utilisation des terres ou du loyer foncier, mais ne remplissent pas les conditions d'exemption ou de réduction prescrites, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète l'article 17, paragraphe 6, du décret n° 103/2024/ND-CP comme suit :

- Règlements régissant le calcul des redevances d'utilisation des terres et des redevances de location de terres qui sont exonérées ou réduites et doivent être recouvrées, en fonction des politiques et des prix des terres au moment où les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location de terres doivent être calculées (au moment de la décision sur l'attribution des terres, la location de terres, le changement d'utilisation des terres ou au moment de la remise effective des terres).

- Il convient de différencier les cas où l'organisme étatique compétent constate que les conditions d'exemption ou de réduction ne sont pas remplies, ou que le terrain est utilisé à des fins autres que celles prévues, et les cas où l'utilisateur du terrain demande que le traitement préférentiel ne soit pas appliqué (paiement volontaire des redevances d'utilisation du terrain ou du loyer foncier) pour la période qui a été exemptée ou réduite parce qu'il ne remplit plus les conditions d'exemption ou de réduction, afin de réglementer le calcul des redevances d'utilisation du terrain exonérées ou réduites qui doivent être recouvrées pour chaque cas en conséquence.

- Préciser plus clairement les responsabilités des autorités fiscales et des organismes de gestion foncière en matière de calcul, de perception et de versement des redevances d'utilisation des terres et des redevances de location de terres qui ont été exonérées ou réduites et qui doivent être recouvrées.

Les prix de location des terrains commerciaux et de services à Hô Chi Minh -Ville ont considérablement augmenté. (Photo : Hong Dat/TTXVN)

Plus précisément, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie les dispositions de l'article 17, paragraphe 6, du décret n° 103/2024/ND-CP comme suit : lorsque l'autorité compétente constate qu'un utilisateur foncier a bénéficié d'une exonération ou d'une réduction de la taxe foncière sans remplir les conditions d'exonération ou de réduction (le cas échéant) stipulées lors de l'octroi de cette exonération ou réduction, ou qu'il utilise le terrain à des fins autres que celles prévues par la décision d'attribution foncière sans pour autant relever des cas de remise en état prévus par la loi foncière, ou encore que l'utilisateur foncier demande la suppression du traitement préférentiel car il ne remplit plus les conditions d'exonération ou de réduction, il est tenu de verser au budget de l'État les taxes foncières exonérées ou réduites. Le recouvrement de ces taxes s'effectue selon les modalités suivantes :

a) Le montant des redevances d'utilisation des terres qui ont été exonérées ou réduites et qui doivent être recouvrées est calculé comme suit :

a1) Le montant des redevances d'utilisation des terres qui ont été exonérées ou réduites et qui doivent être recouvrées (y compris les cas où les utilisateurs de terres ont été exonérés ou ont bénéficié d'une réduction des redevances d'utilisation des terres conformément à la loi avant la date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, mais où, à ce jour, l'autorité compétente constate que l'utilisateur de terres ne remplit pas les conditions d'exonération ou de réduction des redevances d'utilisation des terres (le cas échéant) conformément à la réglementation) doit être calculé selon la politique et le prix du terrain au moment du calcul de la redevance d'utilisation des terres tel que prescrit par la loi dans chaque période, plus (+) un montant équivalent à la pénalité de retard de paiement des redevances d'utilisation des terres tel que prescrit par la loi sur la gestion fiscale dans chaque période.

Dans les cas où l'utilisateur du terrain demande que le traitement préférentiel ne soit pas appliqué parce qu'il ne remplit plus les conditions d'exemption ou de réduction (remboursement volontaire de la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite), le montant de la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite à recouvrer est calculé selon la politique et le prix du terrain au moment du calcul de la redevance d'utilisation du terrain tel que prescrit par la loi dans chaque période, plus (+) un montant supplémentaire calculé sur le montant de la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite à recouvrer, comme stipulé au point d, paragraphe 2, de l'article 257 de la loi foncière de 2024 et au paragraphe 2, de l'article 50 du présent décret.

Les utilisateurs de terrains ne sont pas tenus de rembourser les montants exonérés ou réduits en fonction des zones d'incitation à l'investissement si, pendant la période d'utilisation des terrains, des modifications sont apportées à la réglementation de la liste des zones d'incitation à l'investissement, telle que stipulée par la loi sur l'investissement.

a2) La période de calcul du montant équivalent aux pénalités de retard de paiement et aux frais supplémentaires stipulés au sous-point a1 du présent point court à partir du moment où la taxe d'utilisation du terrain est exonérée ou réduite jusqu'au moment où l'autorité ou la personne compétente décide de recouvrer la taxe d'utilisation du terrain exonérée ou réduite.

b) L’organisme ou la personne autorisée à décider de l’exemption ou de la réduction des frais d’utilisation des terres a également le pouvoir de recouvrer le montant des frais d’utilisation des terres qui ont été exemptés ou réduits.

c) Procédures de calcul et de recouvrement des redevances d’utilisation des terres qui ont été exonérées ou réduites :

c1) Pour les cas d’exemption des frais d’utilisation des terres.

Conformément aux dispositions de l'article 157, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, lors du processus d'attribution de terres et de délivrance de certificats d'utilisation des terres aux utilisateurs de terres, l'agence de gestion foncière est chargée de compiler et de résumer les cas d'attribution de terres et de délivrance de certificats d'utilisation des terres qui sont admissibles à une exemption des frais d'utilisation des terres, et de les transmettre à l'autorité fiscale et aux autres agences compétentes pour le suivi prescrit.

Au cours du processus de mise en œuvre, si l'autorité compétente constate qu'une personne exemptée de redevances d'utilisation des terres ne remplit pas les conditions d'exemption (le cas échéant) au moment de l'exemption, ou utilise le terrain à des fins autres que celles énoncées dans la décision d'attribution des terres, mais ne relève pas des cas soumis à la remise en état des terres en vertu de la loi foncière, l'autorité compétente transmet l'information à l'agence de gestion foncière afin que celle-ci prenne l'initiative de coordonner avec les agences concernées l'inspection et l'examen de la question.

Dans les cas où, après inspection et examen, il est constaté que la personne exemptée de la taxe foncière ne remplit pas les conditions d'exemption (au moment de l'exemption) ou utilise le terrain à des fins autres que celles énoncées dans la décision d'attribution, mais ne relève pas des cas de révocation de la taxe foncière en vertu des dispositions de la loi foncière, l'organisme de gestion foncière en informe le président du Comité populaire de même niveau afin que celui-ci décide de la révocation de l'exemption de la taxe foncière et transmette l'information à l'administration fiscale pour qu'elle calcule et perçoive le montant de la taxe foncière due (non exonérée), le montant équivalent à la pénalité de retard pour paiement de la taxe foncière, ou tous frais supplémentaires (le cas échéant) comme stipulé au point a de la présente clause.

c2) Pour les cas admissibles à une réduction des frais d'utilisation des terres :

Au cours du processus de mise en œuvre, si l'autorité compétente constate qu'un utilisateur foncier ayant bénéficié d'une réduction de la taxe d'utilisation du sol ne remplit pas les conditions requises pour cette réduction (le cas échéant), elle transmet l'information à l'administration fiscale afin que celle-ci prenne l'initiative de coordonner avec les organismes concernés l'inspection, l'examen et la détermination du respect des conditions prescrites pour la réduction de la taxe d'utilisation du sol, et calcule et perçoive le montant de la taxe d'utilisation du sol due (non admissible à la réduction), le montant équivalent des pénalités de retard de paiement ou tous frais supplémentaires (le cas échéant), conformément au point a de la présente clause.

d) L’autorité fiscale préside et coordonne avec l’agence de gestion foncière le calcul et le recouvrement du montant stipulé au point a de la présente clause.

Nouvelle réglementation relative au pouvoir de décider des exemptions de redevances d'utilisation des sols.

En outre, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète également l'article 18, paragraphe 5, du décret n° 103/2024/ND-CP afin de stipuler l'autorité compétente pour décider des exemptions de taxe d'utilisation des terres.

Conformément à la nouvelle réglementation, le pouvoir de décider de l'exonération de la taxe foncière appartient à la personne habilitée à attribuer les terrains, comme le stipule l'article 123 de la loi foncière de 2024. Cette personne statue sur l'exonération de la taxe foncière lors de l'attribution d'un terrain, du changement de destination d'un terrain ou de la reconnaissance de droits d'utilisation du sol pour les personnes relevant de sa compétence en matière d'attribution foncière, sur la base du dossier soumis par l'agence de gestion foncière. Ce dossier doit clairement indiquer le motif de l'exonération et la superficie concernée.

Ces réglementations entreront en vigueur le 6 novembre 2025.

(Vietnam+)

Source : https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp