Le Gouvernement a publié le décret n° 291/2025/ND-CP du 6 novembre 2025 modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 103/2024/ND-CP du 30 juillet 2024 réglementant les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers et du décret n° 104/2024/ND-CP du 31 juillet 2024 réglementant le Fonds de développement foncier.
Modifier le mode de calcul des redevances d'utilisation des sols lors de la délivrance des certificats.
Concernant la méthode de calcul des redevances d'utilisation des terres lors de la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (ci-après « Certificats ») pour les cas d'utilisation de terres attribuées sans autorisation appropriée, conformément à l'article 140 de la loi foncière, le décret n° 291/2025/ND-CP a modifié et complété les points a, b et c du paragraphe 3 de l'article 12 du décret n° 103/2024/ND-CP stipulant la méthode de calcul des redevances d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers titulaires de Certificats délivrés par les organismes d'État compétents, conformément au point a du paragraphe 3 de l'article 140 de la loi foncière.
Conformément à la nouvelle réglementation, les ménages et les particuliers reçoivent un certificat délivré par un organisme d'État compétent, conformément aux dispositions des points a et b de l'article 140, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024 ; la taxe d'utilisation du sol est calculée comme suit :
a) En cas d'octroi d'un certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au sol (certificat) conformément aux dispositions des points a et b, paragraphe 3, article 140 de la loi foncière de 2024 sans documents prouvant le paiement de l'utilisation du sol, la redevance d'utilisation du sol pour la zone ayant obtenu un certificat en tant que terrain résidentiel est calculée comme suit :
| redevance d'utilisation du sol | = | Superficie du terrain bénéficiant d'un certificat de superficie résidentielle | x | Les prix des terrains sont indiqués dans la liste des prix des terrains. | x | 70% |
b) En cas d'octroi d'un certificat conformément aux dispositions des points a, b et 3 de l'article 140 de la loi foncière de 2024, s'il existe des documents prouvant que la totalité du montant dû a été payée pour l'utilisation du terrain conformément aux dispositions du paragraphe 5 du présent article, les frais d'utilisation du terrain ne sont pas exigibles.
S’il existe un document attestant du paiement de la redevance d’utilisation du terrain, mais que le montant payé est inférieur à celui prescrit par la loi au moment du paiement, ce montant sera converti en un pourcentage de la superficie du terrain concerné, conformément à la politique en vigueur et au prix du terrain au moment du paiement ; la redevance d’utilisation du terrain pour la superficie restante sera calculée selon les dispositions du point a de la présente clause lors du dépôt d’une demande de certificat complète et valide.
c) Pour la zone restante telle que prescrite au point c, clause 3, article 140 de la loi foncière de 2024, dans le cas où elle est reconnue à des fins résidentielles (le cas échéant) et qu'un certificat est accordé, les frais d'utilisation du terrain seront perçus à 100 % des frais d'utilisation du terrain calculés selon la politique et les prix des terrains résidentiels prescrits dans la liste des prix des terrains au moment de la soumission d'une demande complète et valide de certificat.
Modification de la réglementation relative à l'exemption et à la réduction des redevances d'utilisation des sols
Le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète un certain nombre de clauses de l'article 17 du décret n° 103/2024/ND-CP stipulant les principes de mise en œuvre de l'exemption et de la réduction des taxes d'utilisation des terres pour les sujets éligibles à l'exemption et à la réduction des taxes d'utilisation des terres.
Plus précisément, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie les dispositions du paragraphe 1 de l'article 17 du décret n° 103/2024/ND-CP afin que les ménages et les personnes physiques éligibles à une exonération ou une réduction de la taxe foncière bénéficient de cette exonération ou réduction une seule fois pour la surface de terrain résidentiel qui leur est attribuée. Parallèlement, il précise le principe d'exonération ou de réduction de la taxe foncière pour les ménages et les personnes physiques appartenant à des minorités ethniques : cette exonération ou réduction ne s'applique qu'aux minorités ethniques résidant dans des zones où se trouvent des terrains…
Le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète l'article 17, paragraphe 1, comme suit : Les ménages et les particuliers qui sont éligibles à une exemption ou à une réduction des frais d'utilisation des terres conformément aux dispositions des articles 18 et 19 du décret n° 103/2024/ND-CP ne seront exemptés ou réduits qu'une seule fois pour la superficie de terrain située dans la limite d'attribution des terrains résidentiels lorsque l'État attribue des terrains à des fins de logement ou est autorisé à changer la destination d'un autre type de terrain en terrain résidentiel ou est reconnu à des fins résidentielles conformément aux dispositions de la loi foncière.
L’exonération et la réduction des taxes foncières pour les ménages et les personnes pauvres et les minorités ethniques ne s’appliquent qu’aux ménages et aux personnes vivant (résidant de façon permanente) là où se situe le terrain ; les registres d’exonération et de réduction des taxes foncières sont mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur la gestion fiscale.
Dans le même temps, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète l'article 17, paragraphe 5, du décret n° 103/2024/ND-CP comme suit : l'exonération ou la réduction des redevances d'utilisation des sols ne s'applique pas aux cas de vente aux enchères de droits d'utilisation des sols pour l'attribution de terrains avec des redevances d'utilisation des sols perçues ; terrains destinés à la construction de logements commerciaux comme prévu au point a, paragraphe 1, article 157 de la loi foncière de 2024.
L’exonération et la réduction des taxes foncières en cas d’attribution de terres de réinstallation seront mises en œuvre conformément aux dispositions du décret du gouvernement relatif à l’indemnisation, au soutien et à la réinstallation lorsque l’État récupère des terres.
En particulier, dans les cas d'exemption ou de réduction des redevances d'utilisation des terres pour les personnes qui doivent se reloger lorsque l'État récupère des terres en raison de risques menaçant la vie humaine, et dans les cas où l'État récupère des terres attenantes à des logements et doit reloger les personnes sans remplir les conditions d'indemnisation pour les terrains résidentiels et sans autre lieu de résidence dans l'unité administrative communale où les terres sont récupérées, conformément aux dispositions du point b, du point l, de l'alinéa 1, de l'article 157 de la loi foncière de 2024, les dispositions du point c, de l'alinéa 1, de l'article 18 et de l'alinéa 1, de l'article 19 du décret n° 103/2024/ND-CP s'appliquent.
Concernant les principes de traitement des cas où les organismes d'État compétents constatent que des utilisateurs de terres ont été exemptés ou réduits des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers, mais ne remplissent pas les conditions d'exemption ou de réduction prévues par la réglementation, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète le paragraphe 6 de l'article 17 du décret n° 103/2024/ND-CP dans le sens suivant :
- Règlements relatifs au calcul du montant des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui sont exonérés ou réduits et qui doivent être recouvrés conformément aux politiques et aux prix des terres au moment du calcul des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers conformément aux règlements (au moment de la décision sur l'attribution des terres, le bail foncier, le changement de destination des terres ou au moment de la remise effective des terres).
- Distinguer entre les cas où les organismes étatiques compétents constatent que les conditions d'exemption ou de réduction ne sont pas remplies ou que l'utilisation des terres n'est pas faite aux fins appropriées et les cas où les utilisateurs demandent à ne pas appliquer les incitations (paiement volontaire des redevances d'utilisation des terres et du loyer foncier) pour la période qui a été exemptée ou réduite parce qu'ils ne remplissent plus les conditions d'exemption ou de réduction, afin de réglementer le calcul des redevances d'utilisation des terres et du loyer foncier exonérés ou réduits qui doivent être recouvrés en conséquence dans chaque cas.
- Préciser plus précisément les responsabilités des autorités fiscales et des organismes de gestion foncière en matière de calcul, de perception et de paiement du montant des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui sont exonérés ou réduits et qui doivent être recouvrés.
Plus précisément, le décret n° 291/2025/ND-CP a modifié les dispositions de l'article 17, paragraphe 6, du décret n° 103/2024/ND-CP comme suit : si l'autorité compétente constate qu'un utilisateur foncier a bénéficié d'une exonération ou d'une réduction de la taxe foncière sans remplir les conditions d'exonération ou de réduction (le cas échéant) prévues lors de l'octroi de cette exonération ou réduction, ou qu'il utilise le terrain à des fins autres que celles prévues par la décision d'attribution sans être soumis à la récupération foncière prévue par la loi foncière, ou encore que l'utilisateur foncier demande à ne pas bénéficier d'incitations car il ne remplit plus les conditions d'exonération ou de réduction, il doit reverser au budget de l'État le montant des taxes foncières exonérées ou réduites. Le recouvrement de ces taxes s'effectue selon les modalités suivantes :
a) Le montant des redevances d'utilisation des terres exonérées ou réduites à recouvrer est calculé comme suit :
a1) Le montant des redevances d'utilisation des terres exonérées ou réduites qui doivent être recouvrées (y compris les cas où les utilisateurs de terres ont été exonérés ou réduits des redevances d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi avant la date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, mais à ce jour, les autorités compétentes et les personnes ont découvert que les utilisateurs de terres ne remplissent pas les conditions d'exonération ou de réduction des redevances d'utilisation des terres (le cas échéant) conformément à la réglementation) est calculé selon la politique et le prix du terrain au moment du calcul des redevances d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi en vigueur, plus (+) un montant équivalent au paiement tardif des redevances d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi sur la gestion fiscale en vigueur.
Dans le cas où l'utilisateur du terrain demande à ne pas appliquer les incitations parce qu'il ne remplit plus les conditions d'exemption ou de réduction (restitution volontaire de la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite), la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite qui doit être recouvrée sera calculée selon la politique et le prix du terrain au moment du calcul de la redevance d'utilisation du terrain conformément aux dispositions légales de chaque période, plus (+) la collecte supplémentaire calculée sur la redevance d'utilisation du terrain exonérée ou réduite qui doit être recouvrée conformément aux dispositions du point d, paragraphe 2, article 257 de la loi foncière de 2024, paragraphe 2, article 50 du présent décret.
Les utilisateurs de terrains n'ont pas à rembourser le montant exonéré ou réduit conformément à la zone d'investissement préférentielle si, au cours du processus d'utilisation des terrains, la réglementation relative à la liste des zones d'investissement préférentielles est modifiée conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement.
a2) Le délai de calcul du montant équivalent aux frais de retard de paiement et à la perception supplémentaire prescrits à la section a1 du présent point est calculé à partir du moment de l'exemption ou de la réduction des frais d'utilisation des terres jusqu'au moment où l'autorité ou la personne compétente décide de recouvrer les frais d'utilisation des terres exemptés ou réduits.
b) L’organisme ou la personne habilitée à décider d’une exemption ou d’une réduction des frais d’utilisation des terres a le pouvoir de recouvrer le montant des frais d’utilisation des terres qui ont été exemptés ou réduits.
c) Procédures de calcul et de recouvrement des redevances d'utilisation des terres exonérées ou réduites :
c1) Pour les cas d’exemption de frais d’utilisation des terres.
Conformément à l'article 157, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, dans le cadre de la mise en œuvre des procédures d'attribution de terres et de délivrance de certificats aux utilisateurs de terres, l'agence compétente en matière de gestion foncière est chargée de compiler et de synthétiser les cas d'attribution de terres et de délivrance de certificats qui sont admissibles à une exemption des frais d'utilisation des terres, et de les transmettre à l'administration fiscale et aux agences compétentes pour un suivi conformément à la réglementation.
Au cours du processus de mise en œuvre, si l'autorité ou la personne compétente constate que la personne exemptée de redevances d'utilisation des terres ne remplit pas les conditions d'exemption (le cas échéant) au moment de l'exemption ou utilise le terrain à des fins autres que celles énoncées dans la décision d'attribution des terres, mais n'est pas soumise à la récupération des terres conformément aux dispositions de la loi foncière, l'autorité ou la personne compétente doit envoyer l'agence compétente de gestion foncière pour présider et coordonner avec les autorités compétentes l'inspection et le contrôle.
Si, après vérification et examen, il s'avère que la personne exonérée de la taxe foncière ne remplit pas les conditions d'exonération (au moment de l'octroi de l'exonération) ou utilise le terrain à des fins autres que celles prévues dans la décision d'attribution, mais n'est pas soumise à une révocation de la taxe foncière conformément aux dispositions de la loi foncière, l'organisme compétent en matière de gestion foncière en informe le président du Comité populaire de même niveau, lequel décide de révoquer l'exonération et transmet l'information à l'administration fiscale afin que celle-ci calcule et recouvre le montant de la taxe foncière due (non exonérée), le montant équivalent à la pénalité de retard ou le montant supplémentaire (le cas échéant), conformément aux dispositions du point a du présent article.
c2) Dans les cas de réduction des redevances d'utilisation des sols :
Au cours du processus de mise en œuvre, si l'autorité ou la personne compétente constate que l'utilisateur foncier ayant bénéficié d'une réduction des redevances d'utilisation du sol ne remplit pas les conditions de réduction (le cas échéant), elle doit en informer l'administration fiscale afin que celle-ci supervise et coordonne avec les autorités compétentes l'inspection, l'examen et la détermination du respect des conditions de réduction conformément à la réglementation, puis calculer et recouvrer le montant des redevances d'utilisation du sol dues (non réduites), le montant équivalent à la pénalité de retard ou le montant supplémentaire (le cas échéant) conformément aux dispositions du point a du présent article.
d) L’autorité fiscale préside et coordonne avec l’organisme compétent de gestion foncière le calcul et le recouvrement du montant spécifié au point a de la présente clause.
Nouvelle réglementation relative au pouvoir de décider de l'exemption des frais d'utilisation des sols
En outre, le décret n° 291/2025/ND-CP modifie et complète également l'article 18, paragraphe 5, du décret n° 103/2024/ND-CP en ce qui concerne la réglementation de l'autorité compétente pour décider de l'exemption des frais d'utilisation des terres.
Conformément à la nouvelle réglementation, l'autorité compétente pour décider de l'exemption de la taxe d'utilisation des terres est la personne habilitée à décider de l'attribution des terres, conformément à l'article 123 de la loi foncière de 2024. Cette autorité statue sur l'exemption de la taxe d'utilisation des terres lors de la décision d'attribution, du changement de destination des terres ou de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres pour les personnes relevant de l'autorité d'attribution, conformément au dossier soumis par l'agence compétente de gestion foncière. Elle doit clairement indiquer le contenu de cette décision : motif de l'exemption et superficie exemptée de la taxe d'utilisation des terres.
Le règlement ci-dessus entre en vigueur le 6 novembre 2025.
Source : https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp
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