« Nouvel acteur » sur le marché immobilier

Le « nouvel acteur » n'est pas une entreprise, mais plutôt les politiques visant à créer une offre de logements adaptée au pouvoir d'achat des ménages. Bien mises en œuvre, ces politiques pourraient modifier rapidement la situation aberrante du marché immobilier.

Quartier de logements sociaux Thang Long Green City, dans le nouveau quartier urbain de Kim Chung, à Hanoï - Photo : B.NGOC

Le nouvel acteur dispose de nombreux atouts : des objectifs précis de construction de logements sociaux sont fixés pour chaque localité afin d’atteindre le million d’unités ; des modèles de construction standardisés et rentables sont conçus pour inciter les entreprises à investir dans le logement social.

En mars, nous devons créer un fonds national pour le logement, et une série de mesures politiques sont prévues pour lever les difficultés rencontrées par les projets immobiliers confrontés à des problèmes juridiques...

Source : Ministère de la Construction - Graphiques : T.DAT

Triste réalité : les prix des appartements continuent d'augmenter.

La demande de logements est trop forte tandis que l'offre est limitée, provenant principalement de projets immobiliers commerciaux de moyenne, haute et grande gamme, ce qui fait grimper les prix des appartements bien au-delà de leur valeur réelle.

Selon les registres de Tuoi Tre au projet de logements sociaux NHS Trung Van (district de Nam Tu Liem, Hanoï), il existe une énorme différence entre le prix de vente des appartements sociaux et celui des appartements commerciaux dans le même immeuble.

Alors que le prix de vente des logements sociaux dans l'immeuble NHS Trung Van a été annoncé par le Département de la construction de Hanoï en mai 2023 à environ 19,5 millions de VND/ ^m2 , le prix de vente du fonds d'appartements commerciaux (environ 20 % du nombre total d'appartements du projet) est proposé à la vente à 60 - 70 millions de VND/ ^m2 .

Dans un même projet, avec des infrastructures et une qualité de construction identiques, le prix de vente des appartements commerciaux est trois fois supérieur à celui des appartements sociaux.

De même, le prix de vente du projet de logements sociaux Udic Ecotower Ha Dinh (dont la construction vient de commencer par Udic Infrastructure Development Investment Corporation sur la parcelle N01, dans la nouvelle zone urbaine de Ha Dinh, commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri, Hanoï) a été annoncé par le département de la construction de Hanoï en février 2025 à environ 25 millions de VND/ ^m2 , le prix de location à 150 000 VND/ ^m2 /mois et le prix de location-achat à 390 000 VND/ ^m2 /mois.

Parallèlement, les prix de vente des appartements commerciaux dans les zones voisines présentant les mêmes infrastructures sociales et les mêmes liaisons de transport, tels que Eco Green City, l'immeuble D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung, sont annoncés à la vente à partir de 55 à 75 millions de VND/ ^m2 .

La situation décrite ci-dessus met en évidence les lacunes du marché du logement actuel. Le prix des logements sociaux, contrôlés par l'État (avec une marge bénéficiaire de 10 % pour l'investisseur), reste abordable pour la majorité des personnes à revenus moyens et faibles (environ 20 à 25 millions de VND/ ^m² ). En revanche, le prix des logements commerciaux (en raison de leur rareté) dépend du prix proposé par les promoteurs, qui atteint des niveaux anormaux (de 55 à 75 millions de VND/ ^m² ), malgré une qualité de logement sensiblement identique.

La hausse constante des prix des appartements entraîne également une augmentation de 1,5 à 2 fois, en 2024, des prix des appartements utilisés depuis 5 à 10 ans, dont les équipements sont restés inchangés, voire se sont dégradés.

Zone de logements sociaux NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoï) - Photo : BN

De nombreux appartements sont à vendre, les prix vont-ils continuer à augmenter ?!

Le gouvernement a demandé aux ministères et secteurs concernés de finaliser la mise en place d'un fonds national pour le logement d'ici mars 2025 afin d'accroître fortement l'offre de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix, adaptés aux revenus de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles, ainsi qu'aux travailleurs des parcs industriels.

De nombreux experts estiment que la création d'un fonds national pour le logement, associée à une série de solutions visant à promouvoir le développement du logement social, contribuera à accroître l'offre de logements abordables dans les prochains mois, remodelant ainsi le marché du logement et faisant baisser les prix des maisons dans les années à venir.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que la création d'un fonds national pour le logement permettrait à long terme de stabiliser le marché et de répondre aux besoins minimaux en matière de logement, mais qu'il faudrait du temps pour constituer une offre suffisante.

Toutefois, à court terme, l'annonce de la création d'un fonds national pour le logement instaurera la confiance sur le marché, et les travailleurs et les personnes à faibles revenus croiront qu'il y aura des logements abordables à acheter.

Selon le professeur agrégé Nguyen Quang Tuyen, vice-président du conseil d'administration de l'Université de droit de Hanoï, le gouvernement a correctement identifié le problème du marché immobilier : une offre insuffisante par rapport à la demande. Auparavant, l'État se contentait d'édicter des politiques, mais l'augmentation de l'offre dépendait des investisseurs ; il n'existait donc aucun fonds pour la construction de logements sociaux destinés à la population.

Le gouvernement alloue désormais chaque année un budget au logement social aux collectivités locales ; si cette mesure est appliquée rigoureusement, l’offre augmentera certainement. Cette solution est d’ailleurs déjà mise en œuvre par de nombreux pays.

« Ces solutions auront un impact sur le marché et le réguleront, réduisant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande. Il est important de les appliquer rigoureusement. Parallèlement, il est nécessaire de rendre le marché transparent, de disposer d'un système de données complet sur l'immobilier, de connaître le nombre de logements que possède une personne et d'utiliser des outils réglementaires tels que la taxe foncière », a souligné M. Tuyen.

Des locataires emménagent dans un immeuble de la rue Le Van Luong, dans le district de Nha Be, à Hô Chi Minh-Ville - Photo : TU TRUNG

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville propose la création d'un fonds d'épargne pour le logement social

Conformément au projet d'investissement visant à construire au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels entre 2021 et 2030, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville s'est fixé pour objectif de développer près de 70 000 logements sociaux d'ici 2030. Parmi ceux-ci, environ 26 000 unités seront construites entre 2021 et 2025 et environ 44 000 entre 2026 et 2030.

Pour disposer des capitaux nécessaires à la mise en œuvre, de nombreux moyens sont nécessaires, notamment la mobilisation des personnes éligibles à l'achat de logements sociaux par le biais de retenues sur salaire, pour lesquelles il n'existe aucun mécanisme de mise en œuvre.

Par conséquent, la recherche visant à établir un fonds d'épargne pour le logement social (semblable au modèle de Singapour) a pour objectif de maximiser les ressources sociales, de sensibiliser les personnes dans le besoin à l'épargne financière pour le logement et, en même temps, de gérer ce groupe de personnes et des zones de projet spécifiques.

Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a proposé au gouvernement d'autoriser la création d'un fonds local d'épargne pour le logement social. Une fois cette proposition approuvée par le gouvernement, le Comité populaire de la ville se coordonnera avec le ministère des Finances et le ministère de la Construction afin d'harmoniser le modèle opérationnel.

Se référer au modèle de Singapour

Selon le Dr Pham Phuong Nam, maître de conférences à la Faculté des ressources naturelles et de l'environnement de l'Université nationale agricole du Vietnam, la création d'un fonds national pour le logement, destiné à développer des logements sociaux dans les grandes villes, est urgente afin de garantir l'accès au logement aux personnes à faibles revenus. Ce fonds pourrait s'inspirer du modèle du Fonds central de prévoyance (CPF) de Singapour.

Ce fonds a été créé en 1955 et sert principalement à octroyer des prêts pour le logement social. À sa création, le taux de cotisation était de 10 % du salaire mensuel (5 % pour chaque employé et employeur). Actuellement, les employeurs, les employés à faibles revenus et les fonctionnaires doivent cotiser au CPF à hauteur de 17 % et 20 % de leur salaire mensuel, respectivement. Le CPF propose des prêts pouvant atteindre 90 % de la valeur du logement à des taux d'intérêt très bas, remboursables par mensualités sur 25 à 30 ans.

En plus du CPF, le Conseil du logement et du développement de Singapour propose également des prêts hypothécaires aux acheteurs de logements à faibles revenus, équivalents à 80 % de la valeur du logement, pour une durée maximale de prêt de 55 ans moins l'âge de l'emprunteur ou de 30 ans, selon la première éventualité.

Par ailleurs, pour faciliter l'accès à la propriété, l'État doit proposer des prêts immobiliers afin que les ménages ne consacrent pas plus de 20 % de leurs revenus mensuels au logement. Ces prêts sont accordés par les banques commerciales et autres établissements financiers.

Pour réguler le marché du logement, contrôler la hausse des prix et limiter la spéculation, le gouvernement singapourien a mis en œuvre de nombreuses mesures efficaces, telles que la réduction de la durée maximale des prêts immobiliers, la limitation du montant des prêts et l'augmentation des taxes sur les acquéreurs.

Le succès de sa politique de développement du marché du logement a fait de Singapour l'un des pays affichant le taux de propriétaires occupants le plus élevé au monde (actuellement plus de 90 %).

« L’État a un rôle particulièrement important à jouer. Il est essentiel d’édicter rapidement des réglementations spécifiques pour le développement du logement abordable, tout en assurant leur mise en œuvre, leur suivi et la résolution rapide des problèmes qui pourraient survenir au cours de ce processus. »

« Il faut également encourager les investisseurs privés, entendus comme tels, à participer au développement de ce fonds de logement grâce à des politiques de soutien spécifiques, notamment en matière financière et foncière », a déclaré M. Nam.

Source : https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm