Dans le contexte du marché qui se prépare à changer, la période actuelle est le moment idéal pour investir, les appartements du Sud augmentent « tranquillement » de prix, révélant la zone urbaine avec le prix du terrain le plus élevé à Hanoi ... sont les dernières nouvelles immobilières.
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| Depuis le début de l'année, le marché immobilier de Hanoi enregistre des hausses de prix continues pour la plupart des types de biens immobiliers. (Source : DN&TT) |
Le marché établit un nouveau niveau de prix
L'ajustement des tarifs fonciers dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh -Ville et Hanoï signale une forte hausse des prix. La nouvelle grille tarifaire à Hô-Chi-Minh-Ville est en vigueur depuis octobre 2024, le prix le plus élevé atteignant 687,2 millions de VND/m² dans le district 1. À Hanoï, la grille tarifaire ajustée a porté le prix dans le district de Hoan Kiem à plus de 695 millions de VND/m², un niveau nettement supérieur à celui de Hô-Chi-Minh-Ville. Comparé à l'ancienne grille tarifaire, le prix ajusté à Hanoï est 2 à 6 fois plus élevé.
Selon la loi foncière révisée, la liste nationale des prix des terrains devrait s'appliquer officiellement à partir du début de 2026. Il s'agit d'un tournant important, car dans l'histoire, il n'y a jamais eu de précédent de baisse des prix des terrains après l'annonce de chaque nouvelle liste de prix.
Par exemple, entre 2015 et 2019, lorsque le nouveau cadre des prix fonciers a été appliqué, les prix des terrains à Hanoï ont augmenté de 10 à 20 %. De même, entre 2020 et 2024, une hausse moyenne d'environ 15 % a été enregistrée lorsque le cadre national des prix fonciers a été ajusté. Cette tendance montre que la nouvelle liste des prix fonciers de 2026 établira un niveau de prix plus élevé que l'actuel, ce qui aura une incidence significative sur les décisions d'investissement de nombreuses personnes.
Dans un contexte de marché en pleine mutation, la période actuelle est idéale pour investir dans l'immobilier. Avant l'entrée en vigueur officielle de la nouvelle grille tarifaire foncière, les prix de l'immobilier se situent encore à un niveau relativement raisonnable. C'est une excellente occasion pour les investisseurs de détenir des actifs à des prix plus bas, évitant ainsi la pression des hausses de prix liées à l'entrée en vigueur de la nouvelle grille.
Investir à ce stade permet également d'accroître rapidement la valeur du bien. En effet, lorsque les prix du foncier sont ajustés en fonction du nouveau cadre tarifaire, la valeur du bien des premiers investisseurs augmente considérablement. Il s'agit d'un avantage concurrentiel évident, notamment lorsque le marché s'échauffe progressivement avec l'arrivée des investisseurs.
De plus, les zones à fort potentiel en matière d'infrastructures et de développement économique constituent souvent des destinations attractives pour les investisseurs. Par exemple, les provinces voisines de Hô-Chi-Minh-Ville, comme Dong Nai, Binh Duong ou Long An, bénéficient toutes grandement de projets d'infrastructures clés. Ces zones augmentent non seulement la valeur immobilière, mais créent également de nombreuses opportunités de profit grâce à l'essor de la demande de logements.
Les prix des appartements du Sud augmentent « discrètement »
Depuis le début de l'année, le marché immobilier de Hanoï a enregistré des hausses de prix constantes pour la plupart des types de biens. Contrairement aux appartements de Hanoï, les projets d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville ont enregistré des hausses de prix stables, certains projets enregistrant même une forte croissance.
Selon le rapport T3/2024 de CBRE Vietnam, à Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre de logements neufs est faible, mais les taux d'absorption s'améliorent. Plus précisément, au T3, Hô-Chi-Minh-Ville comptait moins de 130 nouveaux appartements à vendre, issus de la prochaine phase de projets mis en vente et situés dans des quartiers éloignés du centre.
Bien que l'offre officielle à vendre soit faible, le point positif du marché de Ho Chi Minh-Ville ces derniers temps peut être mentionné, car le marché compte près de 300 appartements ré-offerts provenant de projets qui ont temporairement cessé de vendre au cours des 1 à 2 dernières années dans la ville de Thu Duc, arrondissement 7 et environ 2 700 appartements qui n'ont pas officiellement ouvert à la vente ont commencé à accepter des réservations, et devraient être ouverts à la vente dans un avenir proche.
Par ailleurs, la plupart des projets disposant d'un stock restant à vendre ont enregistré des taux de vente positifs, avec plus de 2 000 appartements vendus avec succès au cours du trimestre, soit près du double du trimestre précédent. Les investisseurs ont continué d'appliquer de nombreuses politiques de vente, telles que des remises en fonction des modes de paiement, des échéanciers de paiement diversifiés, des aides aux intérêts des prêts, des engagements de location, etc.
Certains projets en phase de réservation avec des prix de vente attendus élevés incitent également les acheteurs à considérer des projets voisins avec des produits primaires à vendre de qualité similaire mais à des prix de vente inférieurs et une livraison anticipée.
Au troisième trimestre 2024, le prix de vente primaire des appartements à Ho Chi Minh-Ville a atteint 66 millions de VND/m2 de surface nette, en hausse de 4 % en glissement trimestriel et de près de 8 % en glissement annuel, en grande partie en raison des anciens projets ajustant leurs prix de vente dans la nouvelle phase d'ouverture, tels que D-Homme (District 6), D-Aqua (District 8) et Lavida Plus (District 7) qui ont tous ajusté leurs prix de vente primaires en hausse de 10 % à 30 % par rapport aux prix de vente de la phase précédente.
Le marché secondaire à Hô-Chi-Minh-Ville a continué de progresser légèrement ce trimestre, progressant en moyenne de 3 % en glissement trimestriel et de 5 % en glissement annuel, pour atteindre une moyenne de 48 millions de VND/m² de surface de plancher nette au troisième trimestre. La plupart des segments d'appartements ont enregistré une hausse des prix de vente secondaires ce trimestre.
Le projet Saigon Pearl a notamment enregistré une hausse de prix impressionnante, atteignant 34 % l'année dernière. Actuellement, le prix de vente habituel oscille autour de 83,2 millions de VND/m², selon les données de Batdongsan.com.vn.
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| Perspective du quartier de logements sociaux du lot CT3 – Nouvelle zone urbaine de Kim Chung, district de Dong Anh, Hanoï. (Source : Investisseur) |
Hanoi est sur le point de disposer de plus de 1 000 logements abordables.
La coentreprise des investisseurs Handico et Viglacera prévoit de démarrer la construction du projet CT3 dans le cadre du projet d'investissement dans la construction de logements sociaux sur les parcelles CT3, CT4 - Kim Chung New Urban Area, Dong Anh District (Hanoï) au début de 2025.
Selon les informations du Conseil de gestion du projet, le Comité populaire du district de Dong Anh accélère la progression du déblaiement du site en décembre 2024. Il est prévu qu'en janvier 2025, le Comité populaire de Hanoi décidera d'attribuer un terrain à l'investisseur en coentreprise pour mener à bien les étapes de démarrage du projet.
Selon le plan approuvé, le terrain CT3 accueillera trois immeubles d'appartements de grande hauteur, chacun comptant 12 étages + 1 attique. La surface totale de construction s'élève à plus de 109 000 m², avec un total de 1 104 appartements et une population de près de 4 000 habitants.
Sur le terrain CT4, le projet de logements sociaux a achevé l'investissement de construction et mis en service depuis le quatrième trimestre 2021 avec un immeuble d'appartements de 12 étages + 1 grenier, soit un total de 484 appartements répondant aux besoins de logement de plus de 1 500 personnes.
Concernant le projet sur le terrain CT5, le représentant du co-investisseur a déclaré qu'ils coordonnaient activement avec le Comité populaire du district de Dong Anh pour éliminer les difficultés et les obstacles en matière d'indemnisation et de déblaiement du site ainsi que pour organiser des terres de réinstallation pour les personnes.
D'autre part, le consortium étudie un rapport de la ville pour permettre l'adaptation d'un projet de logements ouvriers à des logements sociaux afin d'élargir davantage les sujets accédant à ce type de logement politique, adapté à l'accessibilité financière de la majorité des personnes.
Révéler la zone urbaine où le prix du terrain est le plus élevé à Hanoi
Selon la liste des prix fonciers ajustés de Hanoi, la zone urbaine de Tay Ho Tay (district de Tay Ho) est la zone urbaine avec le prix foncier le plus élevé, soit plus de 113 millions de VND/m2.
Le prix ci-dessus appartient au plus bel emplacement de la zone urbaine (emplacement 1) avec un tronçon routier de 60 m, faisant partie du district de Tay Ho, soit une augmentation de 225 % par rapport à la liste des prix des terrains publiée en 2019 (34,8 millions de VND/m2).
Également dans la zone urbaine de Tay Ho Tay, l'emplacement avec une façade routière de 60 m mais dans le district de Bac Tu Liem a un prix de près de 108 millions de VND/m2, soit une augmentation de 210 %.
Selon la liste des prix des terrains ajustés de Hanoi, il existe 5 zones urbaines avec des prix des terrains supérieurs à 100 millions de VND/m2 sur les principales routes.
Outre la zone urbaine de Tay Ho Tay (nom commercial Starlake), la zone urbaine de Nam Trung Yen avec une section de route de 40 m a un prix de 109,3 millions de VND/m2, la zone urbaine de Thanh Pho Giao Luu avec une section de route de 50 m a un prix de près de 104,3 millions de VND/m2, la zone du Corps diplomatique a un prix de près de 108 millions de VND/m2 sur une section de route de 60 m, et la zone urbaine de My Dinh - Me Tri a un prix de près de 101 millions de VND/m2 sur une section de route de 20 à 30 m.
Les prix des terrains dans les zones urbaines suburbaines ont également augmenté en moyenne de 175 à 200 %. Par exemple, dans la zone urbaine de Lideco (district de Hoai Duc), le prix du terrain est passé de 18,8 millions de VND à près de 54,7 millions de VND/m², soit une hausse de près de 190 %.
Pendant ce temps, le prix du terrain urbain le plus bas dans le nouveau tableau ajusté à Hanoi est celui du quartier résidentiel de Phu Thinh, ville de Son Tay, avec un prix de 11,38 millions de VND/m2, soit une augmentation de 175 % par rapport à l'ancienne liste de prix.
Cependant, les prix ci-dessus sont encore bien inférieurs aux prix d’achat et de vente sur le marché récemment.
D'après les analyses du marché et des sites d'annonces immobilières, les prix des maisons et des terrains à Tay Ho Tay, comme dans d'autres zones urbaines, sont trois à quatre fois plus élevés. Par exemple, les villas et les maisons de ville sont proposées à la vente entre 350 et 400 millions de VND/m², et les appartements à plus de 100 millions de VND/m². Certaines villas sont même affichées à plus de 500 millions de VND/m².
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html
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