Le marché évolue, est-ce le moment idéal pour investir ? Les appartements du sud voient discrètement leur prix augmenter, alors même que le prix du foncier y est le plus élevé à Hanoï.

Dans un contexte de marché en pleine mutation, la période actuelle représente le moment idéal pour investir. Les appartements du sud de Hanoï voient leur prix augmenter « discrètement », révélant ainsi la zone urbaine où le prix du foncier est le plus élevé… Ce sont les dernières nouvelles immobilières.

Depuis le début de l'année, le marché immobilier d'Hanoï a enregistré des hausses de prix continues pour la plupart des types de biens. (Source : DN&TT)

Le marché établit un nouveau niveau de prix

L'ajustement des tarifs fonciers dans les grandes villes comme Hô Chi Minh -Ville et Hanoï signale clairement une tendance générale à la hausse des prix. À Hô Chi Minh-Ville, le nouveau barème est en vigueur depuis octobre 2024, avec un prix maximal de 687,2 millions de VND/m² dans le district 1. À Hanoï, le prix du terrain dans le district de Hoan Kiem a quant à lui dépassé les 695 millions de VND/m², un niveau nettement supérieur à celui de Hô Chi Minh-Ville. Comparé à l'ancien barème, le prix du terrain à Hanoï est désormais de deux à six fois plus élevé.

Selon la loi foncière révisée, le barème national des prix fonciers devrait s'appliquer officiellement à partir du début de 2026. Il s'agit d'un tournant important, car historiquement, il n'y a jamais eu de précédent de baisse des prix fonciers après la publication de chaque nouveau barème.

Par exemple, entre 2015 et 2019, lors de l'application du nouveau cadre de tarification foncière, les prix des terrains à Hanoï ont augmenté de 10 à 20 %. De même, entre 2020 et 2024, on a enregistré une hausse moyenne d'environ 15 % suite à l'ajustement du cadre national de tarification foncière. Cette tendance indique que le nouveau barème des prix fonciers, prévu pour 2026, établira un niveau de prix supérieur au niveau actuel. Ceci aura un impact significatif sur les décisions d'investissement de nombreux particuliers.

Dans un marché en pleine mutation, la période actuelle est idéale pour investir dans l'immobilier. Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle grille tarifaire foncière, les prix restent relativement abordables. C'est une excellente opportunité pour les investisseurs d'acquérir des biens à moindre coût et d'éviter ainsi les hausses de prix qui pourraient survenir lors de l'application de cette nouvelle grille.

Investir à ce stade permet également d'accroître rapidement la valeur du bien. En effet, lorsque le prix du terrain est ajusté en fonction du nouveau barème, la valeur des biens des premiers investisseurs augmente considérablement. Il s'agit d'un avantage concurrentiel indéniable, surtout lorsque le marché s'anime avec l'arrivée de nouveaux investisseurs.

De plus, les régions présentant un fort potentiel en matière d'infrastructures et de développement économique attirent souvent les investisseurs. Par exemple, les provinces voisines d'Hô-Chi-Minh-Ville, telles que Dong Nai, Binh Duong ou Long An, bénéficient grandement de projets d'infrastructures clés. Ces régions, grâce à la forte demande de logements, voient non seulement la valeur de leurs biens immobiliers augmenter, mais elles génèrent également de nombreuses opportunités de profit.

Les appartements du sud augmentent « discrètement » en prix

Depuis le début de l'année, le marché immobilier d'Hanoï a enregistré des hausses de prix continues pour la plupart des types de biens. Contrairement aux fluctuations soudaines observées sur le marché des appartements à Hanoï, les projets immobiliers d'appartements à Hô Chi Minh-Ville ont connu une augmentation de prix stable, certains affichant même une forte croissance.

D'après le rapport de CBRE Vietnam pour le troisième trimestre 2024, à Hô Chi Minh-Ville, l'offre de logements neufs reste faible, mais le taux d'absorption s'améliore. Plus précisément, au troisième trimestre, moins de 130 appartements neufs étaient disponibles à la vente à Hô Chi Minh-Ville. Ces logements proviennent de la phase suivante de projets récemment mis en vente et sont situés dans des quartiers excentrés.

Bien que l'offre officielle à la vente soit faible, le marché de Hô Chi Minh-Ville présente un point positif ces derniers temps : près de 300 appartements issus de projets immobiliers dont la vente avait été temporairement suspendue ces 1 à 2 ans dans le district 7 de Thu Duc ont été remis en vente, et environ 2 700 appartements qui n'ont pas encore été officiellement mis en vente acceptent désormais les réservations, leur commercialisation étant prévue prochainement.

Par ailleurs, la plupart des projets disposant encore de logements à vendre ont enregistré des taux de vente positifs, avec plus de 2 000 appartements vendus au cours du trimestre, soit près du double du trimestre précédent. Les investisseurs ont continué d’appliquer diverses politiques de vente, telles que des remises selon les modalités de paiement, des échéanciers de paiement flexibles, une prise en charge des intérêts d’emprunt, des engagements locatifs, etc.

Certains projets en phase de réservation, avec des prix de vente prévus élevés, incitent également les acheteurs à envisager des projets voisins proposant des produits de qualité similaire, mais à des prix de vente inférieurs et avec une livraison plus rapide.

Au troisième trimestre 2024, le prix de vente initial des appartements à Hô Chi Minh-Ville a atteint 66 millions de VND/m² de surface nette, en hausse de 4 % par rapport au trimestre précédent et de près de 8 % par rapport à l'année précédente, principalement en raison de l'ajustement des prix de vente des anciens projets lors de la nouvelle phase d'ouverture, tels que D-Homme (district 6), D-Aqua (district 8) et Lavida Plus (district 7), qui ont tous augmenté leurs prix de vente initiaux de 10 % à 30 % par rapport aux prix de vente de la phase précédente.

Le marché de la revente à Hô Chi Minh-Ville a poursuivi sa légère croissance ce trimestre, enregistrant une hausse moyenne de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 5 % sur un an, pour atteindre un prix moyen de 48 millions de VND/m² de surface nette au troisième trimestre. La plupart des segments d'appartements ont vu leurs prix de vente sur le marché secondaire augmenter ce trimestre.

Le projet Saigon Pearl a notamment connu une hausse de prix impressionnante, atteignant 34 % au cours de l'année écoulée. Actuellement, le prix de vente courant oscille autour de 83,2 millions de VND/m², selon les données de Batdongsan.com.vn.

Vue d'ensemble du quartier de logements sociaux sur la parcelle CT3 – Nouvelle zone urbaine de Kim Chung, district de Dong Anh, Hanoï. (Source : Investisseur)

Hanoï va bientôt compter plus de 1 000 logements sociaux.

La coentreprise des investisseurs Handico et Viglacera prévoit de commencer la construction du projet CT3 dans le cadre du projet d'investissement dans la construction de logements sociaux sur les parcelles CT3 et CT4 - Nouvelle zone urbaine de Kim Chung, district de Dong Anh (Hanoï) début 2025.

Selon les informations du comité de gestion du projet, le comité populaire du district de Dong Anh accélère les travaux de déblaiement du site en décembre 2024. Il est prévu qu'en janvier 2025, le comité populaire de Hanoï décide d'attribuer des terrains à l'investisseur de la coentreprise afin qu'il puisse entreprendre les démarches nécessaires au lancement du projet.

Conformément au plan approuvé, le terrain CT3 accueillera trois immeubles d'appartements de grande hauteur, chacun comprenant 12 étages et un grenier. La surface de plancher totale construite s'élève à plus de 109 000 m², pour un total de 1 104 appartements et une population d'environ 4 000 habitants.

Sur le terrain CT4, le projet de logements sociaux a achevé son investissement de construction et a été mis en service depuis le quatrième trimestre 2021 avec un immeuble d'appartements de 12 étages + 1 grenier, soit un total de 484 appartements répondant aux besoins de logement de plus de 1 500 personnes.

Concernant le projet sur le terrain CT5, le représentant de l'investisseur conjoint a déclaré qu'ils coordonnent activement avec le Comité populaire du district de Dong Anh pour éliminer les difficultés et les obstacles liés à l'indemnisation et au déblaiement du site, ainsi que pour organiser le relogement des populations.

Par ailleurs, le consortium étudie un rapport municipal visant à permettre la transformation d'un projet de logement pour travailleurs en logement social afin d'élargir encore davantage le nombre de personnes ayant accès à ce type de logement, adapté au budget de la majorité de la population.

Dévoilement du quartier urbain où le prix du foncier est le plus élevé à Hanoï

Selon la liste ajustée des prix fonciers de Hanoï, la zone urbaine de Tay Ho Tay (district de Tay Ho) est la zone urbaine où le prix du foncier est le plus élevé, à plus de 113 millions de VND/m2.

Le prix ci-dessus concerne le plus bel emplacement de la zone urbaine (emplacement 1) avec une section de route de 60 m, faisant partie du district de Tay Ho, une augmentation de 225 % par rapport à la liste des prix des terrains publiée en 2019 (34,8 millions de VND/m2).

Toujours dans la zone urbaine du lac de l'Ouest, l'emplacement de la section de route de 60 m, mais dans le district de Bac Tu Liem, a un prix de près de 108 millions de VND/m2, soit une augmentation de 210 %.

Selon la liste ajustée des prix fonciers de Hanoï, il existe 5 zones urbaines où le prix du terrain dépasse 100 millions de VND/m2, situées sur les grands axes routiers.

Outre la zone urbaine de West Lake (nom commercial Starlake), la zone urbaine de Nam Trung Yen, avec une largeur de route de 40 m, affiche un prix de 109,3 millions de VND/m², la zone urbaine de City of Exchange, avec une largeur de route de 50 m, un prix de près de 104,3 millions de VND/m², la zone du Corps diplomatique, avec une largeur de route de 60 m, un prix de près de 108 millions de VND/m², et la zone urbaine de My Dinh - Me Tri, avec une largeur de route de 20 à 30 m, un prix de près de 101 millions de VND/m².

Les prix des terrains dans les zones périurbaines ont également augmenté en moyenne de 175 à 200 %. Par exemple, dans la zone urbaine de Lideco (district de Hoai Duc), le prix au mètre carré est passé de 18,8 millions de VND à près de 54,7 millions de VND, soit une augmentation de près de 190 %.

Par ailleurs, le prix le plus bas pour les terrains urbains dans le tableau nouvellement ajusté à Hanoï se trouve dans le quartier résidentiel de Phu Thinh, dans la ville de Son Tay, avec un prix de 11,38 millions de VND/m2, soit une augmentation de 175 % par rapport à l'ancien barème.

Cependant, les prix mentionnés ci-dessus restent bien inférieurs aux prix d'achat et de vente pratiqués récemment sur le marché.

En consultant le marché et les sites de vente immobilière, on constate que les prix des maisons et des terrains dans la zone urbaine de Tay Ho Tay, ainsi que dans d'autres zones urbaines, sont 3 à 4 fois plus élevés. Par exemple, à Tay Ho Tay, les villas et les maisons de ville sont généralement proposées à la vente autour de 350 à 400 millions de VND/m², et les appartements à plus de 100 millions de VND/m². On trouve même des villas affichées à plus de 500 millions de VND/m².

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html