Ho Chi Minh Ville : Les maisons à louer ont encore un taux d'occupation positif de 65 % ou plus, au contraire, les maisons de ville en front de rue ont très peu de locataires et sont souvent vacantes.
Les données de VnExpress montrent que, du début du deuxième trimestre au 21 mai, le marché locatif de Hô-Chi-Minh-Ville est fortement divisé en deux parties : les logements clairs et les logements sombres. Plus précisément, les logements locatifs de moins de 3,5 millions de VND par mois, situés à 10 km ou plus du centre, destinés à la majorité des étudiants et des travailleurs à revenu moyen (moins de 12 millions de VND par mois), ont enregistré un taux d'occupation de 90 à 95 %. Le segment des logements locatifs de 3,5 à 5 millions de VND par mois, situés à 3 à 6 km du centre, destinés aux travailleurs à revenu élevé (de 13 à 20 millions de VND par mois), a également atteint un taux d'occupation de 85 à 90 %.
Pour le segment des logements locatifs dont le prix dépasse 5 à 7 millions de VND par mois, on observe de légères fluctuations avec un taux d'occupation de 80 %. Après chaque expiration de contrat de six mois ou d'un an, 20 à 30 % des locataires quittent leur logement et doivent en trouver de nouveaux. Les logements locatifs dont le prix dépasse 8 à 15 millions de VND par mois connaissent un taux d'occupation qui chute à 70-75 %, les locataires réguliers quittant leur logement. Le segment des logements locatifs dont le prix dépasse 1 000 USD par mois connaît un taux d'occupation plus faible, de 65 à 70 %, mais reste positif.
Contrairement au taux d'occupation idéal des logements locatifs, le nombre de maisons donnant sur la rue à louer dans le centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville est plutôt faible, avec de nombreux terrains vacants. Depuis avril, en se promenant dans les rues Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Fashion Street et Bui Vien Western Street (1er arrondissement), de nombreuses maisons donnant sur la rue, autrefois très animées, sont désormais vacantes.
Le retrait de nombreuses enseignes s'est également produit autour du rond-point de la cathédrale Notre-Dame et de la Poste . Le Mellower Coffee, situé dans le bâtiment Metropolitan, a fermé ses portes fin avril. Récemment, eDiGi, un magasin Apple premium agréé (APR) sur le marché vietnamien, appartenant au réseau du milliardaire Jonathan Hanh Nguyen, situé à côté de la Poste, a également repris ses activités. Non loin de là, le Saigon La Poste Café a déménagé et n'a pas encore trouvé de nouveau locataire. Près de la rue des Livres, le McDonald's a fermé ses portes il y a longtemps, mais ses locaux sont toujours vacants.
Auparavant, les maisons de ville en façade au cœur du district 1 étaient louées par de grandes marques, des petites et moyennes entreprises ou des entreprises individuelles, mais maintenant les anciens locataires partent les uns après les autres, les nouveaux locataires ne sont pas arrivés, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacance.
Maison de ville à louer, rue Le Loi, 1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Quynh Tran
Au vu de ces évolutions, M. Le Quoc Kien, expert immobilier indépendant, a constaté que le marché locatif se divise clairement en deux parties : la partie claire et la partie sombre. La partie claire est constituée de logements à bas prix ou abordables, appartenant au segment de l'immobilier de consommation, classés comme biens de première nécessité, et qui ont maintenu un bon taux d'occupation depuis la reprise post-pandémique. Cependant, les maisons de ville en front de rue destinées à la location de bureaux ou de locaux commerciaux dans les zones centrales, généralement le 1er arrondissement, subissent une forte pression en raison de la baisse de la demande et des difficultés économiques .
M. Kien a analysé que durant la période épidémique de 2020-2021, la quasi-totalité des entreprises ayant besoin de locaux ont dû fermer et réduire leur activité. À partir du deuxième trimestre 2022, la réouverture progressive des nouvelles activités a commencé et la recherche de locaux est redevenue plus active.
Cependant, les effets négatifs de la pandémie, conjugués à l'inflation, à la guerre et au spectre d'une récession mondiale, commencent à se faire sentir : les consommateurs du monde entier réduisent leurs dépenses, et les entreprises sont encore confrontées à de nombreuses difficultés et n'ont pas encore retrouvé leur niveau d'avant la pandémie. Par conséquent, la demande de bureaux et de locaux commerciaux reste faible, ce qui explique que de nombreuses maisons de ville en front de rue du centre-ville soient actuellement vacantes.
Selon M. Kien, depuis le début de l'année, l'économie a montré de nombreuses difficultés et défis, les entreprises ont tendance à « défendre » plutôt qu'à « attaquer », privilégiant la réduction des coûts et les secteurs d'activité inefficaces.
Lorsque les activités commerciales sont instables, les entreprises ont tendance à passer progressivement des « coûts fixes » aux « coûts variables ». Par exemple, au lieu de louer des bureaux ou des locaux fixes, elles réduisent leur taille fixe et adoptent un modèle de travail flexible, moins dépendant des locaux.
Au lieu de louer des locaux commerciaux, les points de vente physiques, qu'ils soient performants ou non, continuent d'engendrer des coûts fixes. Les locataires se tournent progressivement vers des formes d'activité économiques. Ainsi, ils n'engagent des coûts que lorsqu'ils génèrent des revenus, tels que : les frais de commande en ligne, les frais promotionnels pour les commandes livrées sans utiliser de locaux sur place, les frais payés aux intermédiaires commerciaux (agents, sites de commerce électronique) lors de la vente des produits.
En outre, l'évolution rapide du comportement des consommateurs pendant la pandémie, déplaçant progressivement les transactions hors ligne dans les magasins vers les transactions en ligne, réduit également progressivement la position et la demande de locaux pour les maisons de ville en front de rue dans les zones centrales.
M. Kien a également expliqué que l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses maisons en front de rue sont actuellement désertées est que la majorité des propriétaires disposent d'un fort potentiel financier. Les revenus locatifs ne sont pas forcément essentiels pour eux. De plus, ces personnes ont un ego surdimensionné et n'apprécient pas l'idée de payer des loyers plus bas. Par conséquent, lorsqu'ils négocient un prix plus bas qu'auparavant, les propriétaires préfèrent laisser les locaux vides.
Au contraire, dans le segment des logements abordables ou de milieu de gamme, les propriétaires peuvent négocier les prix plus facilement, et le prix de location est également modéré, l'offre et la demande se rencontrent, donc le taux de vacance est faible.
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