Le marché locatif est à moitié animé, à moitié désert.

Ho Chi Minh Ville : Les maisons à louer ont encore un taux d'occupation positif de 65 % ou plus, au contraire, les maisons de ville en front de rue ont très peu de locataires et sont souvent vacantes.

Les données de VnExpress montrent que, du début du deuxième trimestre au 21 mai, le marché locatif de Hô-Chi-Minh-Ville est fortement divisé en deux parties : les logements clairs et les logements sombres. Plus précisément, le segment des logements locatifs de moins de 3,5 millions de VND par mois, situés à 10 km ou plus du centre, et destinés à la majorité des étudiants et des travailleurs ayant un revenu moyen (moins de 12 millions de VND par mois), a enregistré un taux d'occupation de 90 à 95 %. Le segment des logements locatifs de 3,5 à 5 millions de VND par mois, situés à 3 à 6 km du centre, et destinés aux travailleurs ayant un revenu élevé (de 13 à 20 millions de VND par mois), a également atteint un taux d'occupation de 85 à 90 %.

Pour le segment des logements locatifs dont le prix est supérieur à 5-7 millions de VND par mois, on observe de légères fluctuations, le taux d'occupation atteignant 80 %. Après chaque expiration de contrat de six mois ou d'un an, 20 à 30 % des locataires quittent leur logement et doivent en trouver de nouveaux. Les logements locatifs dont le prix est supérieur à 8-15 millions de VND par mois connaissent un taux d'occupation qui chute à 70-75 %, les locataires réguliers quittant les lieux. Le segment des logements locatifs dont le prix est supérieur à 1 000 USD par mois connaît un taux d'occupation plus faible, de 65-70 %, mais reste positif.

Contrairement au taux d'occupation idéal des logements locatifs, les maisons donnant sur la rue à louer dans le centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville sont plutôt moroses, avec de nombreuses maisons vacantes. Depuis avril, en se promenant le long des rues Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Fashion et Bui Vien Western (1er arrondissement), les maisons donnant sur la rue, autrefois très animées, sont désormais en grand nombre vacantes.

De nombreuses enseignes ont également fermé leurs portes autour du rond-point de la cathédrale Notre-Dame et de la Poste . Le Mellower Coffee, situé dans le bâtiment Metropolitan, a fermé ses portes fin avril. Récemment, eDiGi, le magasin agréé Apple (APR) haut de gamme sur le marché vietnamien, appartenant au réseau du milliardaire Jonathan Hanh Nguyen, situé à côté de la Poste, a également repris ses activités. Non loin de là, le Café Saigon La Poste a déménagé et n'a pas encore trouvé de nouveau locataire. Près de la rue des Livres, le McDonald's a fermé ses portes il y a longtemps, mais ses locaux sont toujours vacants.

Auparavant, les maisons de ville donnant sur la rue au cœur du 1er arrondissement étaient louées par de grandes marques, des petites et moyennes entreprises ou des entreprises individuelles, mais maintenant les anciens locataires partent un par un, les nouveaux locataires ne sont pas arrivés, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacance.

Maison de ville à louer, rue Le Loi, 1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Quynh Tran

Au vu de ces évolutions, M. Le Quoc Kien, expert immobilier indépendant, a constaté que le marché locatif se divise clairement en deux parties : la partie lumineuse et la partie sombre. La partie lumineuse est composée de logements à bas prix ou abordables, appartenant au segment des biens immobiliers de consommation, classés comme biens de première nécessité, et qui ont maintenu un bon taux d'occupation depuis la reprise post-pandémique. Cependant, les maisons de ville en front de rue destinées à la location de bureaux ou de locaux commerciaux dans les zones centrales, généralement le 1er arrondissement, subissent une pression en raison de la baisse de la demande et des difficultés économiques .

M. Kien a analysé que durant la période épidémique de 2020-2021, la quasi-totalité des entreprises ayant besoin de locaux ont dû fermer et réduire leurs activités. À partir du deuxième trimestre 2022, la réouverture progressive des activités a commencé et la recherche de locaux s'est intensifiée.

Cependant, les effets négatifs de la pandémie, conjugués à l'inflation, à la guerre et au spectre d'une récession mondiale, commencent à se faire sentir : les consommateurs mondiaux réduisent leurs dépenses, et les activités de production et d'exploitation des entreprises rencontrent encore de nombreuses difficultés et n'ont pas encore retrouvé leur niveau d'avant la pandémie. Par conséquent, la demande de bureaux et de locaux commerciaux reste faible, ce qui explique que de nombreuses maisons de ville en front de rue dans les quartiers centraux soient actuellement vacantes.

Selon M. Kien, depuis le début de l'année, l'économie a connu de nombreuses difficultés et défis. Les entreprises ont tendance à « défendre » plutôt qu'« offenser », privilégiant la réduction des coûts et les secteurs d'activité inefficaces.

Lorsque les activités commerciales sont instables, les entreprises ont tendance à passer progressivement des « coûts fixes » aux « coûts variables ». Par exemple, au lieu de louer des bureaux ou des locaux fixes, elles réduisent leur taille fixe et adoptent un modèle de travail flexible, moins dépendant des locaux.

Au lieu de louer des locaux commerciaux, les points de vente physiques, qu'ils soient performants ou non, continuent d'engendrer des coûts fixes. Les locataires se tournent progressivement vers des formes d'activité économiques. Ainsi, ils n'engagent des coûts que lorsqu'ils génèrent des revenus, tels que : les frais de commande en ligne, les frais promotionnels pour les commandes livrées sans utiliser les locaux, les frais payés aux intermédiaires commerciaux (agents, sites e-commerce) lors de la vente des produits.

En outre, l'évolution rapide du comportement des consommateurs pendant la pandémie, déplaçant progressivement les transactions hors ligne dans les magasins vers les transactions en ligne, réduit également progressivement la position et la demande de locaux pour les maisons de ville en front de rue dans les zones centrales.

M. Kien a également expliqué que l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses maisons en front de rue sont aujourd'hui désertées est que la majorité des propriétaires disposent d'un fort potentiel financier. Les revenus locatifs ne sont pas forcément essentiels pour eux. De plus, ces personnes ont un ego surdimensionné et n'apprécient pas l'idée de payer des loyers plus bas. Par conséquent, lorsqu'ils négocient un prix plus bas qu'auparavant, les propriétaires préfèrent laisser les locaux vides.

Au contraire, dans le segment des logements abordables ou de milieu de gamme, les propriétaires peuvent négocier les prix plus facilement, et les prix de location sont également modérés, l'offre et la demande se rencontrent, de sorte que le taux de vacance est faible.

Vu Le

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