Le marché locatif est à moitié animé, à moitié désert.

Hô Chi Minh-Ville : Les maisons à louer affichent toujours un taux d'occupation positif de 65 % ou plus, tandis que les maisons de ville donnant sur la rue ont très peu de locataires et sont souvent vacantes.

Les données de VnExpress montrent que du début du deuxième trimestre au 21 mai, le marché locatif de Hô Chi Minh-Ville s'est fortement polarisé en deux segments : un segment « libre » et un segment « sombre ». Plus précisément, le segment des logements locatifs dont le loyer est inférieur à 3,5 millions de VND par mois, situés à 10 km ou plus du centre-ville et destinés principalement aux étudiants et aux travailleurs aux revenus moyens (moins de 12 millions de VND par mois), a enregistré un taux d'occupation de 90 à 95 %. Le segment des logements locatifs dont le loyer se situe entre 3,5 et 5 millions de VND par mois, situés entre 3 et 6 km du centre-ville et destinés aux travailleurs aux revenus élevés (de 13 à 20 millions de VND par mois), a également atteint un taux d'occupation de 85 à 90 %.

Pour les logements locatifs dont le loyer mensuel dépasse 5 à 7 millions de VND, on observe de légères fluctuations, avec un taux d'occupation atteignant 80 %. À l'expiration de chaque bail de six mois ou d'un an, 20 à 30 % des locataires quittent les lieux, nécessitant la recherche de nouveaux locataires. Pour les logements locatifs dont le loyer mensuel est compris entre 8 et 15 millions de VND, voire plus, le taux d'occupation chute à 70-75 %, en raison du départ régulier des locataires. Enfin, pour les logements locatifs dont le loyer mensuel est supérieur ou égal à 1 000 USD, le taux d'occupation est plus faible (65-70 %), mais reste néanmoins positif.

Contrairement au taux d'occupation idéal des maisons locatives à usage résidentiel, les maisons en rez-de-chaussée à louer dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville sont plutôt moroses, beaucoup étant vacantes. Depuis avril, en se promenant le long des rues Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai (rue commerçante ) et Bui Vien (rue de l'Ouest) (1er arrondissement), on constate que de nombreuses maisons en rez-de-chaussée, autrefois animées par le commerce, sont désormais vides.

Le retrait de nombreuses enseignes s'est également produit aux alentours du rond-point de la cathédrale Notre-Dame et de la Poste . Mellower Coffee, situé dans l'immeuble Metropolitan, a fermé ses portes fin avril. Récemment, eDiGi, le magasin agréé Apple (APR) haut de gamme au Vietnam, appartenant au groupe du milliardaire Jonathan Hanh Nguyen et situé à côté de la Poste, a également quitté les lieux. Non loin de là, le Café Saigon La Poste a déménagé et n'a pas encore trouvé de repreneur. Près de la rue des librairies, le McDonald's a fermé ses portes il y a longtemps, mais le local reste vacant.

Auparavant, les maisons de ville donnant sur la rue, au cœur du district 1, étaient louées par de grandes marques, des petites et moyennes entreprises ou des entreprises individuelles, mais aujourd'hui, les anciens locataires partent un par un, les nouveaux locataires ne sont pas arrivés, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacance.

Maison de ville à louer rue Le Loi, 1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Quynh Tran

Au vu de ces évolutions, M. Le Quoc Kien, expert immobilier indépendant, a constaté que le marché locatif se divise clairement en deux segments : un segment dynamique et un segment en difficulté. Le premier, dynamique, concerne les logements sociaux ou abordables, relevant des besoins essentiels des consommateurs, et a conservé un bon taux d’occupation depuis la reprise post-pandémique. En revanche, les maisons de ville en rez-de-chaussée, destinées à la location comme bureaux ou locaux commerciaux dans les quartiers centraux, notamment le 1er arrondissement, subissent une forte pression en raison de la baisse de la demande et des difficultés économiques .

M. Kien a analysé que durant la période épidémique de 2020-2021, la quasi-totalité des entreprises ayant besoin de locaux ont dû fermer ou réduire leur activité. À partir du deuxième trimestre 2022, la reprise progressive des activités commerciales a débuté et la recherche de locaux s'est intensifiée.

Cependant, les répercussions négatives de la pandémie, conjuguées à l'inflation, à la guerre et au spectre d'une récession mondiale, commencent à se faire sentir : les consommateurs du monde entier réduisent leurs dépenses, et la production et l'activité des entreprises restent confrontées à de nombreuses difficultés et n'ont pas encore retrouvé leur niveau d'avant la pandémie. Par conséquent, la demande d'espaces de bureaux et de locaux commerciaux demeure faible, ce qui explique la vacance de nombreux immeubles de ville en centre-ville.

D'après M. Kien, depuis le début de l'année, l'économie a connu de nombreuses difficultés et défis. Les entreprises ont tendance à privilégier la défense plutôt que l'offensive, en se concentrant sur la réduction des coûts et l'abandon des secteurs d'activité les moins performants.

En période d'instabilité économique, les entreprises tendent à passer progressivement des coûts fixes aux coûts variables. Par exemple, au lieu de louer des bureaux ou des locaux commerciaux fixes, elles réduisent leur surface fixe et adoptent un modèle de travail flexible, moins dépendant des locaux.

Au lieu de louer des locaux commerciaux, les points de vente physiques, qu'ils soient rentables ou non, engendrent des coûts fixes. Les commerçants se tournent donc progressivement vers des modèles économiques plus avantageux. Ainsi, ils n'engagent de frais que lorsqu'ils réalisent des recettes : coûts liés aux commandes en ligne, frais de promotion pour les commandes livrées sans présence physique au point de vente, et commissions versées aux intermédiaires (agents, sites de e-commerce) lors de la vente des produits.

De plus, l'évolution rapide du comportement des consommateurs pendant la pandémie, avec un passage progressif des transactions en magasin vers les transactions en ligne, réduit également progressivement la place et la demande de locaux pour les maisons de ville donnant sur la rue dans les zones centrales.

M. Kien a également indiqué que si de nombreuses maisons en rez-de-chaussée destinées à la location sont aujourd'hui désertées, c'est notamment parce que la plupart des propriétaires sont des personnes fortunées. Les revenus locatifs ne sont pas nécessairement essentiels à leurs yeux. De plus, souvent très exigeants, ils n'apprécient guère d'être contraints de baisser leur loyer. Par conséquent, lorsqu'on leur propose un prix inférieur à celui initialement convenu, ils préfèrent laisser leurs biens inoccupés.

Au contraire, dans le segment des logements abordables ou de milieu de gamme, les propriétaires peuvent négocier les prix plus facilement, et les loyers sont également modérés, l'offre et la demande s'équilibrent, de sorte que le taux de vacance est faible.

Vu Le

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