Le moment où les transactions foncières deviennent effectives.

Les terrains munis d'un certificat de droit d'utilisation des terres (également appelé certificat de titre foncier) qui ne fait l'objet d'aucun litige, exécution de jugement, saisie, etc., peuvent être transférés.

Le foncier étant un bien particulier, le transfert des droits d'usage doit respecter la réglementation foncière et les procédures de notariat. C'est pourquoi il existe une différence entre la validité du contrat de transfert et celle du transfert effectif des droits d'usage.

Un contrat a été conclu sans savoir s'il était devenu effectif.

Ayant un besoin urgent d'une somme importante pour régler des dettes, Mme PTG et son époux (résidant dans la commune de Dong Tam, province de Dong Nai ) ont signé un contrat de cession avec M. HVB (résidant dans la commune de Tan Loi, province de Dong Nai) portant sur 4 sao (environ 0,4 hectare) de terrain cultivé en cultures pérennes (avec titre de propriété) pour 800 millions de VND. N'ayant pas les fonds nécessaires pour payer immédiatement, M. HVB a versé un acompte de 100 millions de VND et s'est engagé à régler le solde un mois plus tard. Les deux parties se sont ensuite rendues chez le notaire le plus proche pour faire authentifier le contrat.

Des avocats du barreau provincial de Dong Nai ont prodigué des conseils juridiques aux habitants de la commune de Dong Tam en août 2025. Photo : Doan Phu

Un mois plus tard, M. HVB n'ayant toujours pas respecté son engagement, Mme PTG et son époux ont renoncé à lui céder le terrain et ont conclu un acte de vente notarié avec un tiers. N'ayant pu acquérir le terrain auprès de Mme PTG et de son époux, celui-ci lui ayant été « détourné », M. HVB les a confrontés afin d'exiger le remboursement de son acompte. Faute de remboursement, il a menacé de saisir un avocat pour faire obstacle à la transaction.

Pour éviter d'autres complications, Mme PTG et son mari ont accepté de restituer l'acompte de 100 millions de VND à M. HVB. Cependant, ils souhaitent toujours savoir : parmi les contrats de transfert de terrain portant sur 4 sao (environ 1 200 mètres carrés) conclus entre eux et M. HVB, et entre eux et le cessionnaire ultérieur, lequel est actuellement valide et lequel ne l'est plus ?

Comme beaucoup ignorent la date d'entrée en vigueur des contrats de transfert de propriété foncière et la différence entre cette date et celle du transfert des droits d'usage, ils rencontrent souvent des difficultés pour résilier le contrat. C'est le cas, par exemple, de M. DVR (résidant dans la commune de Gia Kiem, province de Dong Nai).

M. DVR a déclaré : Après s'être entendu sur le prix, il a rédigé un contrat de transfert de propriété portant ^{sur un terrain résidentiel de 150 mètres} carrés, assorti d'un titre de propriété, à Mme NTD (résidant dans le quartier de Bien Hoa, province de Dong Nai). Les deux parties ont signé le contrat, qui a ensuite été notarié. Cependant, à l'expiration du délai contractuel, Mme NTD ne disposait toujours pas des fonds nécessaires pour le payer. Par conséquent, le transfert de propriété n'a pas été effectué.

M. DVR souhaite savoir si le contrat de transfert conclu entre lui et Mme NTD est entré en vigueur et s'il a le droit de résilier le contrat si Mme NTD est absente le jour du paiement et des formalités de transfert de propriété ?

Le contrat prend-il effet à compter de la date de sa signature ou de sa légalisation ?

L’article 401 du Code civil de 2015 dispose qu’un contrat légalement conclu prend effet dès sa conclusion. À compter de cette date, les parties sont tenues de respecter leurs droits et obligations réciproques.

Parallèlement, les articles 500 à 503 du Code civil de 2015 stipulent qu'un contrat de location de terrain est un accord entre les parties, par lequel l'utilisateur du terrain cède ses droits d'utilisation à l'autre partie conformément à la loi foncière ; l'autre partie exerce alors les droits et obligations découlant du contrat. Le contenu du contrat de location de terrain ne doit pas contrevenir aux dispositions relatives à la finalité, à la durée et à la planification de l'utilisation du terrain, ni aux autres droits et obligations prévus par la loi foncière et les autres lois applicables.

Les contrats relatifs aux droits d'utilisation des sols doivent être établis par écrit, conformément aux dispositions du Code civil de 2015, du droit foncier et des autres lois applicables. Leur exécution doit respecter les procédures prévues par le droit foncier et les autres lois applicables. Le transfert des droits d'utilisation des sols prend effet à compter de leur enregistrement, tel que stipulé par le droit foncier.

« Le contrat de cession des droits d'utilisation du sol prend effet au moment de sa légalisation. Le transfert des droits d'utilisation du sol prend effet à compter de l'enregistrement des modifications conformément à la réglementation foncière. »

Maître NGUYEN DUC, Barreau provincial de Dong Nai.

Par ailleurs, l'article 6 de la loi notariale de 2024 stipule clairement qu'un acte notarié prend effet dès sa signature par le notaire et son enregistrement par l'Ordre des notaires. Cet acte notarié est juridiquement contraignant pour les parties et leur permet de saisir l'autorité compétente afin d'effectuer les démarches relatives à l'acte notarié.

L'avocat Nguyen Duc (Barreau provincial de Dong Nai) a déclaré : Conformément à la réglementation susmentionnée, le contrat de transfert de terrain portant sur 4 sao (environ 1 000 mètres carrés) entre Mme PTG et son époux et M. HVB n'est pas encore entré en vigueur, car il ne remplit pas les conditions de forme (il n'a pas été notarié ni authentifié). Toutefois, un contrat conclu entre le couple et un tiers prend effet dès sa notarisation. La question du remboursement de l'acompte par M. HVB, auquel le couple avait consenti, est sans lien avec la validité juridique du contrat de transfert de terrain.

Concernant le cas de M. DVR : le contrat de cession conclu entre lui et Mme NTD est valide. Toutefois, Mme NTD n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles, M. DVR est en droit d’en demander la résolution. La résolution d’un contrat notarié est soumise aux conditions suivantes : un accord écrit de toutes les parties contractantes est requis ; de plus, l’acte de résolution doit être authentifié par le même notaire que celui ayant authentifié le contrat initial.

Si le contrat notarié ne peut être annulé chez un notaire, M. DVR a le droit d'intenter une action en justice, demandant au tribunal d'annuler le contrat au motif que Mme NTD a gravement manqué à ses obligations contractuelles et n'a pas respecté les engagements énoncés dans le contrat.

Doan Phu

Source : https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/