Moment où les transactions foncières prennent effet

Le foncier étant un bien particulier, le transfert des droits d'usage doit respecter les dispositions du droit foncier et faire l'objet d'une légalisation. C'est pourquoi il existe une différence entre la validité du contrat de transfert et celle du transfert effectif des droits d'usage.

J'ai signé un contrat, mais je ne sais pas encore s'il est effectif.

Ayant un besoin urgent d'une somme importante pour régler des dettes, Mme PTG (résidant dans la commune de Dong Tam, province de Dong Nai ) et son époux ont conclu un contrat de vente de 4 sao (environ 1,2 hectare) de terrain, sur une superficie totale de 2 hectares (terrain viager titré), à M. HVB (résidant dans la commune de Tan Loi, province de Dong Nai), pour la somme de 800 millions de VND. Ne disposant pas des fonds nécessaires pour un paiement immédiat, M. HVB a versé un acompte de 100 millions de VND et s'est engagé à régler le solde un mois plus tard. Les deux parties se sont ensuite rendues chez le notaire le plus proche pour faire authentifier le contrat.

Des avocats du barreau provincial de Dong Nai prodiguent des conseils juridiques aux habitants de la commune de Dong Tam en août 2025. Photo : Doan Phu

Un mois plus tard, M. HVB n'ayant toujours pas respecté son engagement, Mme PTG et son époux ont renoncé à lui transférer la propriété du terrain et ont établi un acte de cession notarié au profit d'une tierce personne. Ne pouvant acquérir le terrain auprès de Mme PTG et de son époux, celui-ci ayant été « acquis » par un tiers, M. HVB a rencontré Mme PTG et son époux pour exiger le remboursement de son acompte. Faute de remboursement, il engagerait une action en justice afin d'empêcher la transaction entre elle et le tiers.

Afin de simplifier la situation, Mme PTG et son époux ont convenu de restituer l'acompte de 100 millions de VND à M. HVB. Cependant, ils souhaitent toujours savoir : quel contrat de cession de terrain de 4 sao, conclu entre elle, M. HVB et le cessionnaire ultérieur, est entré en vigueur, et lequel ne l'est pas ?

Du fait de l'incertitude quant à la date d'entrée en vigueur du contrat de transfert de propriété et du décalage entre cette date et celle du transfert effectif des droits d'utilisation du sol, de nombreuses personnes rencontrent des difficultés lorsqu'elles souhaitent résilier un tel contrat. C'est le cas, par exemple, de M. DVR (résidant dans la commune de Gia Kiem, province de Dong Nai).

M. DVR a déclaré : Une fois le prix convenu, il a signé un contrat de transfert de propriété ^d' un terrain résidentiel de 150 mètres carrés avec un titre de propriété à Mme NTD (résidant dans le quartier de Bien Hoa, province de Dong Nai). Les deux parties ont signé le contrat, qui a ensuite été notarié. Cependant, après l'expiration du délai contractuel, Mme NTD, la bénéficiaire, n'avait toujours pas réuni les fonds nécessaires. De ce fait, le transfert de propriété n'a pas pu être finalisé.

M. DVR souhaite savoir si le contrat de transfert conclu entre lui et Mme NTD est déjà effectif et s'il a le droit de résilier le contrat lorsque la date de paiement et de la procédure de changement de nom arrive, mais que Mme NTD est absente ?

Entrée en vigueur à compter de la date de signature ou de notarisation ?

L’article 401 du Code civil de 2015 dispose qu’un contrat légalement conclu prend effet dès sa conclusion. À compter de cette date, les parties sont tenues d’exécuter leurs droits et obligations réciproques.

Parallèlement, les articles 500 à 503 du Code civil de 2015 stipulent qu'un contrat de servitude foncière est un accord entre les parties, en vertu duquel l'exploitant foncier cède ses droits d'usage du sol à l'autre partie, conformément aux dispositions de la loi foncière ; l'autre partie exerce alors les droits et obligations découlant du contrat. Le contenu du contrat de servitude foncière ne doit pas être contraire aux dispositions relatives à la destination, à la durée d'utilisation, à la planification, au plan d'aménagement du territoire et aux autres droits et obligations prévus par la loi foncière et les autres dispositions législatives applicables.

Les contrats relatifs aux droits d'usage des sols doivent être établis par écrit, conformément aux dispositions du Code civil de 2015, de la loi foncière et des autres dispositions légales applicables. Leur mise en œuvre est soumise au respect des procédures et formalités prévues par la loi foncière et les autres dispositions légales applicables. Le transfert des droits d'usage des sols prend effet à compter de leur enregistrement, conformément à la loi foncière.

« Le contrat de cession des droits d’utilisation du sol prend effet au moment de sa légalisation. La cession des droits d’utilisation du sol prend effet à compter de l’enregistrement des modifications conformément aux dispositions de la loi foncière. »
Maître NGUYEN DUC, Barreau provincial de Dong Nai.

Par ailleurs, l'article 6 de la loi de 2024 sur la notarisation stipule clairement que les actes notariés prennent effet dès leur signature par le notaire et l'apposition du cachet de l'ordre des notaires. Ces actes sont opposables aux parties concernées et constituent le fondement juridique leur permettant de saisir les autorités compétentes afin d'accomplir les formalités liées à l'acte notarié.

L'avocat Nguyen Duc (Barreau de la province de Dong Nai) a déclaré : Conformément à la réglementation en vigueur, le contrat de transfert de propriété de 4 sao de terrain entre Mme PTG et M. HVB n'est pas encore entré en vigueur, car il ne remplit pas les conditions de forme requises (absence de notariat et de certification). En revanche, le contrat conclu entre le couple et M. HVB prend effet dès sa légalisation. La demande de remboursement de l'acompte par M. HVB, acceptée par le couple, est sans lien avec la validité du contrat de transfert de propriété.

Dans le cas de M. DVR : le contrat de cession conclu entre lui et Mme NTD est valide. Cependant, Mme NTD n'ayant pas respecté ses obligations contractuelles, M. DVR est en droit d'en demander la résolution. La résolution d'un contrat notarié est soumise aux conditions suivantes : accord et engagement écrit de toutes les parties contractantes ; et constatation de la résolution par un notaire auprès du même organisme notarié.

Si M. DVR ne parvient pas à faire annuler le contrat notarié auprès de l'organisme notarié, il est en droit d'intenter une action en justice, demandant au tribunal d'annuler le contrat car Mme NTD a gravement violé ses obligations contractuelles et n'a pas correctement rempli les obligations qui lui incombaient dans le contrat.

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