Les prix continuent de « s'ancrer » à des niveaux élevés
Selon le rapport de marché du premier semestre 2023 de Savills Vietnam, sur le marché des appartements, l'offre neuve a augmenté de 76 % en glissement trimestriel et de 125 % en glissement annuel pour atteindre 3 596 unités. Le marché primaire a accueilli 20 412 unités, en hausse de 5 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel.
En revanche, le marché des villas et maisons de ville n'a enregistré aucun nouveau projet au cours du trimestre, l'offre nouvelle provenant de 126 unités issues de projets existants, en hausse de 334 % en glissement trimestriel mais en baisse de 14 % sur un an. L'offre principale se composait de 797 unités issues de 14 projets, en hausse de 5 % en glissement trimestriel mais en baisse de 20 % sur un an.
Français Au deuxième trimestre 2023, le prix de vente primaire moyen des appartements sur le marché de Hanoi a atteint 53 millions de VND/ m2 , en hausse de 1 % en glissement trimestriel et de 17 % en glissement annuel. Ce prix a augmenté pendant 18 trimestres consécutifs et est 73 % plus élevé qu'au premier trimestre 2019. Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a commenté : En raison des prix élevés des terrains et des coûts de construction. En outre, la nécessité d'investir dans l'amélioration de la qualité des produits et des infrastructures et services publics environnants, les projets internes conduisent également à des prix du marché primaire, ou des prix des projets nouvellement lancés, toujours plus élevés que le niveau général du marché des appartements à vendre.
Mme Hoang Thanh Nhan, du district de Cau Giay, a déclaré : « Ma famille souhaite acheter un appartement pour que nos enfants puissent vivre séparément, mais les prix en centre-ville sont trop élevés, tandis que ceux des projets en périphérie le sont encore. Nous avons consulté six ou sept projets, mais nous n'avons toujours pas pris de décision. Si nous achetons, nous devrons emprunter davantage à la banque. Nos revenus étant faibles, la pression des intérêts est notre principale préoccupation actuelle. »
Français Parallèlement, pour les villas et les maisons de ville, les prix au deuxième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent ont été ajustés à la baisse pour certains produits de villas ou de maisons de ville. Les produits de maisons de ville n'ont enregistré aucune baisse de prix. Plus précisément, le prix primaire des villas a diminué de 10 % en glissement trimestriel pour atteindre 100 millions de VND/ m² de terrain invendu dans le district de Me Linh, parallèlement à une offre primaire supplémentaire, provoquant une offre excédentaire alors que la demande des clients n'a pas vraiment augmenté. Les prix des maisons de ville ont diminué de 7 % en glissement trimestriel. En revanche, les prix des maisons de ville ont enregistré une hausse de 4 % en glissement trimestriel, atteignant 173 millions de VND/ m² .
Commentant l'évolution contrastée des prix des immeubles de faible hauteur et des appartements, Mme Do Thu Hang a ajouté : « Il convient de noter que la baisse des prix du marché des villas et des maisons de ville est due au lancement de projets éloignés du centre à des prix raisonnables, ce qui a entraîné une baisse du niveau du marché. En réalité, les prix des immeubles de faible hauteur restent élevés, en particulier dans les zones adjacentes aux Ring Roads 2 et 3 de Hanoï, ainsi que dans les zones développées dotées de plans d'infrastructures sociales et d'infrastructures de transport stables, et dans les zones à forte densité de population. »
La croissance des revenus reste « prolongée » avec la croissance des prix
La demande de logements à long terme reste élevée en raison d'un solde migratoire positif, de la croissance démographique et d'un taux d'urbanisation élevé. Par ailleurs, Hanoï devrait accueillir 157 000 ménages supplémentaires entre 2023 et 2025. Cependant, l'offre future ne comprendra que 59 000 appartements de tous niveaux, 9 000 maisons basses et 18 700 logements sociaux qui devraient être mis en vente. Il manque 70 300 logements.
Face à la forte demande de logements, la question se pose de savoir si le revenu moyen permet d'accéder à la propriété à Hanoï. Le rapport de Savills Vietnam souligne également que Hanoï s'efforce d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023. Par rapport à 2019, le taux de croissance moyen des revenus est de 6 % par an. Parallèlement, le taux de croissance des prix des appartements entre 2019 et le premier semestre 2023 est de 13 % par an.
Mme Hang a commenté : « Il est clair que la croissance du revenu par habitant à Hanoï est inférieure à celle des prix des appartements. Cet exemple montre que l'accession à la propriété prendra plus de temps si cet écart continue de se creuser. Si ces deux chiffres ne se rapprochent pas, l'accession à la propriété sera plus longue et plus difficile pour la population en général, qu'elle soit habitant Hanoï ou originaire d'autres provinces et souhaitant y habiter pour le travail ou pour leurs enfants. Sans parler des logements bas, lorsque le prix est élevé, les acheteurs se demanderont également s'il est raisonnable et s'il est adapté à la valeur réelle du bien. Cela ralentit et allonge le processus de décision. »
Toutefois, sur le marché des villas et des maisons de ville, les produits à prix raisonnables et les projets bien conçus continuent d'attirer les acheteurs. En témoigne l'amélioration des transactions dans le segment des immeubles de faible hauteur à Hanoï après un premier trimestre morose, avec 106 unités vendues, soit une hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.
« C'est l'un des signes positifs enregistrés à la fin du deuxième trimestre 2023, lorsque le marché proposait des projets de faible hauteur à des prix d'environ 10 milliards de VND l'unité. Selon les données du deuxième trimestre 2023 à Hanoï, les projets dont le prix initial était inférieur à 10 milliards de VND représentaient 39 % des transactions, les appartements de 10 à 20 milliards de VND 28 % et les appartements de plus de 30 milliards de VND seulement 13 %. Les données montrent que plus le prix du produit est raisonnable, meilleur est le taux de vente », a commenté Mme Hang.
M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, a déclaré : L'offre primaire est limitée, mais l'avantage pour les acheteurs de maisons sur le marché de Hanoi aujourd'hui est qu'ils peuvent choisir le marché secondaire - avec de nombreux produits qui ont été développés à l'avance, sont légalement garantis et ont des prix plus raisonnables.
Dans le contexte actuel, les prix du marché secondaire restent compétitifs par rapport au marché primaire. Selon Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2023, les prix des biens de faible hauteur proposés sur le marché secondaire étaient généralement inférieurs de 20 % à ceux des biens de base. Le marché primaire offre peu de choix, tandis que le marché secondaire offre davantage de choix en termes de prix. Bien que les produits ne soient plus neufs, les acheteurs peuvent les utiliser immédiatement ou les utiliser immédiatement.
Récemment, Hanoï a notamment favorisé le décaissement des investissements publics. Il s'agit d'un facteur favorable au développement de l'activité économique de Hanoï en général, et d'autres activités, notamment immobilières. Avec le lancement récent de la construction du périphérique 4, on s'attend à ce qu'elle favorise le développement des zones suburbaines telles que Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai… Lorsque le périphérique 4 sera ouvert à la circulation en 2027, l'offre de logements dans les zones environnantes devrait augmenter par rapport à aujourd'hui.
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