À Hanoï, les écarts de prix entre les revenus et les logements continuent de se creuser.

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

Les prix restent « ancrés » à des niveaux élevés.

D'après le rapport de Savills Vietnam sur le marché du logement au premier semestre 2023, l'offre de nouveaux appartements a progressé de 76 % par rapport au trimestre précédent et de 125 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 3 596 unités. Parmi celles-ci, 20 412 unités ont été mises sur le marché du neuf, soit une hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent et de 14 % par rapport à l'année précédente.

À l'inverse, aucun nouveau projet n'a été lancé sur le marché des villas et maisons de ville au cours du trimestre ; la seule nouvelle offre provient de 126 unités issues de projets existants, soit une hausse de 334 % par rapport au trimestre précédent, mais une baisse de 14 % sur un an. L'offre primaire comprend 797 unités réparties dans 14 projets, ce qui représente une augmentation de 5 % par rapport au trimestre précédent, mais une diminution de 20 % sur un an.

Les appartements restent aujourd'hui le type de bien immobilier le plus recherché par les consommateurs, cependant, leurs prix de vente demeurent élevés.

Au deuxième trimestre 2023, le prix de vente moyen des appartements neufs sur le marché immobilier de Hanoï a atteint 53 millions de VND/ ^m² , soit une hausse de 1 % par rapport au trimestre précédent et de 17 % sur un an. Ce prix est en augmentation depuis 18 trimestres consécutifs et représente une progression de 73 % par rapport au premier trimestre 2019. Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Conseil et Recherche chez Savills Hanoi, a commenté : « Cette situation s’explique par la forte augmentation du prix des terrains et des coûts de construction. Par ailleurs, la nécessité d’investir dans l’amélioration de la qualité des produits, des infrastructures et des équipements environnants contribue également à ce que les prix sur le marché neuf, c’est-à-dire les prix des nouveaux programmes immobiliers, soient toujours supérieurs à la moyenne du marché pour les appartements en vente. »

Mme Hoang Thanh Nhan, habitante du district de Cau Giay, a déclaré : « Ma famille a besoin d’acheter un appartement pour que notre enfant puisse y vivre de manière autonome, mais les prix en centre-ville sont exorbitants, et ceux des programmes immobiliers en périphérie restent élevés. Nous avons visité six ou sept projets, mais nous n’avons pas encore pris de décision, car l’achat nécessiterait un nouvel emprunt bancaire, et avec nos faibles revenus, le poids des intérêts est notre principale préoccupation actuellement. »

Parallèlement, concernant les villas et les maisons de ville, les prix au deuxième trimestre 2023, comparés aux trimestres précédents, ont affiché des ajustements à la baisse pour certains types de biens. Les maisons de ville, quant à elles, n'ont enregistré aucune réduction de prix. Plus précisément, les prix des villas neuves ont diminué de 10 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 100 millions de VND/ ^m² de terrain invendu dans le district de Me Linh. Cette situation s'explique par une offre excédentaire, alors que la demande n'a pas réellement progressé. Les prix des maisons-boutiques ont quant à eux baissé de 7 % d'un trimestre à l'autre. À l'inverse, les prix des maisons de ville ont enregistré une hausse de 4 % d'un trimestre à l'autre, pour atteindre 173 millions de VND/ ^m² .

Avec des infrastructures intégrées, des espaces verts et des prix raisonnables, le segment immobilier haut de gamme attire toujours de nombreux acheteurs intéressés ; cependant, les transactions sont lentes et laborieuses.

Commentant les tendances contrastées des prix des maisons individuelles et des appartements, Mme Do Thu Hang a ajouté : « Il convient de noter que la baisse des prix sur le marché des villas et des maisons de ville est due au lancement, à des prix raisonnables, de projets situés loin du centre-ville, ce qui entraîne une diminution du niveau général du marché. En réalité, les prix des maisons individuelles restent élevés, notamment dans les zones proches des rocades 2 et 3 de Hanoï, dans les zones développées bénéficiant d’infrastructures sociales et de transport stables, et dans les zones à forte densité de population. »

La croissance des revenus continue de s'accentuer, suivant le rythme de la hausse des prix.

La demande de logements à long terme demeure élevée en raison d'un solde migratoire positif, de la croissance démographique et d'un fort taux d'urbanisation. De plus, les prévisions indiquent que Hanoï comptera 157 000 ménages supplémentaires entre 2023 et 2025. Cependant, l'offre future ne comprend que 59 000 appartements toutes catégories confondues, 9 000 maisons individuelles et 18 700 logements sociaux qui devraient être mis en vente. Un déficit de 70 300 logements persiste.

Face à la forte demande de logements, la question se pose de savoir si le revenu moyen des habitants d'Hanoï leur permettra d'acquérir un logement. Un rapport de Savills Vietnam indique également qu'Hanoï ambitionne d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND par an en 2023. Par rapport à 2019, le taux de croissance annuel moyen des revenus est de 6 %. Parallèlement, le taux de croissance annuel des prix des appartements entre 2019 et le premier semestre 2023 est de 13 %.

Hanoï doit accorder plus d'attention au segment du logement social (pour les personnes à faibles revenus) afin que les travailleurs puissent accéder au logement et stabiliser leur vie.

Mme Hang a commenté : « Il est clair que la croissance du revenu par habitant à Hanoï est inférieure à celle des prix des appartements. Cet exemple illustre bien que l'accès à la propriété sera plus long si cet écart se creuse. Si ces deux indicateurs ne se rapprochent pas, l'accession à la propriété deviendra plus difficile et plus longue pour tous, qu'il s'agisse des Hanoïens ou des personnes originaires d'autres provinces souhaitant acquérir un logement à Hanoï pour des raisons professionnelles ou pour leurs enfants. Sans parler des logements de faible hauteur : lorsque les prix sont élevés, les acheteurs s'interrogent sur la pertinence du prix et sa correspondance avec la valeur réelle du bien. Cela allonge et allonge le délai de décision. »

Toutefois, sur le marché des villas et des maisons de ville, les produits à prix raisonnables et les projets bien conçus continuent de séduire les acheteurs. En témoigne la reprise des transactions dans le segment des logements de faible hauteur à Hanoï après un premier trimestre atone, avec 106 unités vendues, soit une hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.

« C’est l’un des signes positifs enregistrés à la fin du deuxième trimestre 2023, lorsque le marché a vu apparaître des projets immobiliers de faible hauteur proposant des appartements à environ 10 milliards de VND l’unité. Selon les données du deuxième trimestre 2023 à Hanoï, les projets dont le prix initial était inférieur à 10 milliards de VND ont représenté 39 % des transactions, ceux dont le prix se situait entre 10 et 20 milliards de VND, 28 %, et ceux dont le prix était supérieur à 30 milliards de VND, seulement 13 %. Ces données montrent que plus un produit est proposé à un prix raisonnable, meilleur sera son taux de vente », a commenté Mme Hang.

Selon M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company : Bien que l'offre primaire soit limitée, un point favorable pour les acheteurs de logements sur le marché de Hanoï aujourd'hui est la possibilité de choisir sur le marché secondaire - avec de nombreux produits qui ont été développés précédemment, sont légalement garantis et ont des prix plus raisonnables.

Actuellement, les prix du marché secondaire restent compétitifs par rapport au marché primaire. Par exemple, selon Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2023, l'offre de logements de faible hauteur sur le marché secondaire était inférieure de 20 % à celle du marché primaire. Le marché primaire propose un choix limité, tandis que le marché secondaire offre une plus grande variété de prix. Même si les biens ne sont pas neufs, les acheteurs peuvent s'y installer ou les utiliser immédiatement.

Hanoï a récemment accéléré le décaissement des investissements publics, ce qui dynamise l'activité économique de la ville en général et d'autres secteurs, notamment l'immobilier. Le lancement récent des travaux de la rocade 4 devrait stimuler le développement des zones périurbaines telles que Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong et Thanh Oai. L'ouverture de la rocade 4 à la circulation en 2027 devrait entraîner une augmentation significative de l'offre de logements dans les zones avoisinantes.

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