Les revenus et les prix du logement à Hanoï restent

Les prix continuent de se stabiliser à des niveaux élevés.

D'après le rapport de Savills Vietnam sur le marché du logement au premier semestre 2023, l'offre de nouveaux appartements a progressé de 76 % par rapport au trimestre précédent et de 125 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 3 596 unités. Parmi celles-ci, 20 412 unités ont été mises sur le marché du neuf, soit une hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent et de 14 % par rapport à l'année précédente.

En revanche, le marché des villas et des maisons de ville n'a enregistré aucun nouveau projet au cours du trimestre, la seule nouvelle offre provenant de 126 unités issues de projets existants, soit une hausse de 334 % par rapport au trimestre précédent, mais une baisse de 14 % sur un an. L'offre primaire se composait de 797 unités issues de 14 projets, en hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 20 % sur un an.

Les appartements restent le produit qui intéresse le plus les gens aujourd'hui, mais leur prix de vente demeure « bloqué » à un niveau élevé.

Au deuxième trimestre 2023, le prix de vente moyen des appartements neufs sur le marché hanoïen a atteint 53 millions de VND/ ^m² , soit une hausse de 1 % par rapport au trimestre précédent et de 17 % par rapport à l'année précédente. Ce prix est en augmentation depuis 18 trimestres consécutifs et représente une hausse de 73 % par rapport au premier trimestre 2019. Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Conseil et Recherche chez Savills Hanoi, a commenté : « Cette augmentation s'explique par la hausse des prix fonciers et des coûts de construction. De plus, la nécessité d'investir dans l'amélioration de la qualité des produits, des infrastructures et des services publics environnants, ainsi que par les projets internes, contribue à maintenir les prix des appartements neufs, c'est-à-dire ceux des programmes immobiliers récemment lancés, au-dessus du niveau général du marché. »

Mme Hoang Thanh Nhan, habitante du district de Cau Giay, explique : « Ma famille souhaite acheter un appartement pour que mes enfants puissent vivre séparément, mais les prix en centre-ville sont exorbitants, et ceux des programmes immobiliers en périphérie restent élevés. Nous avons consulté six ou sept projets, mais nous n’avons pas encore pris de décision, car si nous achetons, nous devrons contracter un emprunt bancaire important. Or, nos revenus sont modestes, et la pression des intérêts est notre principale préoccupation. »

Parallèlement, concernant les villas et les maisons de ville, les prix ont baissé au deuxième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent pour certains modèles. Les maisons de ville, quant à elles, n'ont enregistré aucune réduction de prix. Plus précisément, le prix initial des villas a diminué de 10 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 100 millions de VND/ ^{m² de} terrain disponible dans le district de Me Linh, en raison d'une offre initiale supplémentaire, créant ainsi une situation de surproduction alors que la demande est restée stable. Les prix des maisons-boutiques ont baissé de 7 % d'un trimestre à l'autre. En revanche, les prix des maisons de ville ont augmenté de 4 % d'un trimestre à l'autre, pour atteindre 173 millions de VND/ ^m² .

Avec des infrastructures synchrones, des campus verdoyants et des prix raisonnables, le segment immobilier haut de gamme attire toujours l'attention de nombreuses personnes, mais les transactions sont lentes et moroses.

Commentant l'évolution contrastée des prix des logements de faible hauteur et des appartements, Mme Do Thu Hang a ajouté : « Il convient de noter que la baisse des prix des villas et des maisons de ville est due au lancement de projets situés en périphérie du centre-ville à des prix raisonnables, ce qui entraîne une diminution des prix pratiqués. En réalité, les prix des logements de faible hauteur restent élevés, notamment dans les zones proches des rocades 2 et 3 de Hanoï, ainsi que dans les zones aménagées bénéficiant de projets d'infrastructures sociales et routières performantes, et dans les zones à forte densité de population. »

La croissance des revenus reste « prolongée » avec la croissance des prix

La demande de logements à long terme demeure élevée en raison d'un solde migratoire positif, de la croissance démographique et d'un fort taux d'urbanisation. De plus, on prévoit que Hanoï comptera 157 000 ménages supplémentaires entre 2023 et 2025. Or, l'offre future ne comprend que 59 000 appartements de tous types, 9 000 maisons individuelles et 18 700 logements sociaux qui devraient être mis en vente. Il manque donc 70 300 logements.

Face à la forte demande de logements, la question se pose de savoir si le revenu moyen des habitants d'Hanoï leur permettra d'acquérir un logement. Le rapport de Savills Vietnam souligne également qu'Hanoï ambitionne d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND par an en 2023. Par rapport à 2019, le taux de croissance annuel moyen des revenus est de 6 %. Parallèlement, le prix des appartements a augmenté de 13 % par an entre 2019 et le premier semestre 2023.

Hanoï doit accorder plus d'attention au segment du logement social (à bas revenus) afin que les travailleurs puissent accéder au logement et stabiliser leur vie.

Mme Hang a commenté : « Il est clair que la croissance du revenu par habitant à Hanoï est inférieure à celle des prix des appartements. Cet exemple illustre bien que si cet écart continue de se creuser, l'accès à la propriété sera plus long. Si ces deux indicateurs ne se rapprochent pas, il deviendra plus difficile et plus long pour tous, Hanoïens comme ressortissants d'autres provinces, d'acquérir un logement à Hanoï pour des raisons professionnelles ou pour loger leurs enfants. Sans parler des logements de faible hauteur : face à des prix élevés, les acheteurs s'interrogent sur la pertinence du prix et son adéquation à la valeur réelle du bien. De ce fait, leur processus de décision est plus long et plus complexe. »

Toutefois, sur le marché des villas et des maisons de ville, les produits à prix raisonnables et les projets bien conçus continuent de séduire les acheteurs. En témoigne l'amélioration des transactions dans le segment des logements de faible hauteur à Hanoï après un premier trimestre morose, avec 106 unités vendues, soit une hausse de 20 % par rapport au trimestre précédent.

« C’est l’un des signes positifs enregistrés à la fin du deuxième trimestre 2023, période durant laquelle le marché proposait des projets de faible hauteur avec des logements à environ 10 milliards de VND l’unité. Selon les données du deuxième trimestre 2023 à Hanoï, les projets dont le prix initial était inférieur à 10 milliards de VND représentaient 39 % des transactions, les appartements entre 10 et 20 milliards de VND, 28 %, et ceux de plus de 30 milliards de VND, seulement 13 %. Ces données montrent que plus le prix est raisonnable, meilleur est le taux de vente », a commenté Mme Hang.

M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de la société par actions Dai Phong Real Estate Construction Investment, a déclaré : « L'offre de logements neufs est limitée, mais l'avantage pour les acheteurs de logements sur le marché de Hanoï aujourd'hui est qu'ils peuvent choisir le marché secondaire, avec de nombreux produits qui ont été développés à l'avance, sont légalement garantis et ont des prix plus raisonnables. »

Dans le contexte actuel, les prix du marché de l'occasion restent compétitifs par rapport au marché du neuf. Selon Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2023, pour les logements de faible hauteur, l'offre d'occasion était généralement 20 % moins chère que celle du neuf. Le marché du neuf offre un choix plus restreint, tandis que le marché de l'occasion propose une plus grande variété de prix. Bien que les produits ne soient plus neufs, les acheteurs peuvent les mettre en service immédiatement.

Récemment, Hanoï a notamment accéléré le décaissement des investissements publics. Ce facteur est favorable à la croissance économique de la ville en général, et à d'autres secteurs, dont l'immobilier, en particulier. Le lancement récent de la construction du périphérique 4 devrait stimuler le développement des zones périurbaines telles que Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong et Thanh Oai. L'ouverture du périphérique 4 à la circulation en 2027 devrait entraîner une augmentation de l'offre de logements dans les zones avoisinantes.

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