Taxe sur les mutations immobilières : les experts recommandent de « taxer » 20 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

ANTD.VN - Des experts recommandent d'appliquer une taxe de 20 % sur la différence entre l'achat et la vente d'un bien immobilier, au lieu des 2 % actuels sur la valeur de transfert.

Faut-il prélever une taxe sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente ?

Selon de nombreux experts, les revenus provenant des transferts immobiliers constituent actuellement l'une des sources importantes de revenus dans le système d'imposition sur le revenu des personnes physiques, mais cette fiscalité présente encore de nombreuses limites et lacunes.

Le professeur agrégé Dr. Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance de l'Université nationale d'économie , a déclaré qu'actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers est appliqué de deux manières.

La première taxe est de 2 % sur la valeur de la transaction, qu'il y ait profit ou perte. La seconde est une taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

Selon l'expert, bien que la taxe de 2 % sur la valeur de la transaction soit simple et facile à percevoir, elle crée une importante faille dans la déclaration des prix de vente. Les vendeurs déclarent souvent un prix de transfert inférieur au prix réel afin de réduire le montant de la taxe à payer. Cela entraîne non seulement un manque à gagner pour le budget de l'État, mais nuit également à la transparence du marché immobilier.

Au contraire, la taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente présente l'avantage de refléter fidèlement le revenu réel. Toutefois, cette méthode peine à déterminer le prix d'achat exact, notamment pour les transactions immobilières réalisées il y a plusieurs années, avant l'existence d'un mécanisme transparent de gestion des prix d'achat et de vente tel qu'il existe aujourd'hui.

Les experts affirment que la taxe actuelle sur les mutations immobilières est encore insuffisante.

Le professeur agrégé Dr. Phan Huu Nghi a déclaré que, pour garantir l'équité et limiter la fraude fiscale, une taxe de 20 % devrait être appliquée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, similaire à l'impôt sur les sociétés.

« Actuellement, les autorités fiscales et le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement disposent de toutes les informations nécessaires sur les prix d’achat et de vente pour calculer les taxes. Par conséquent, le contrôle des prix de transfert est parfaitement possible grâce à la comparaison avec les données réelles. »

« Lorsque les acheteurs acceptent de déclarer un prix bas pour éviter les taxes, au moment de la revente, ils auront des difficultés à enregistrer un prix d'achat inférieur au prix du marché, ce qui peut entraîner une taxe plus élevée à payer lors de la revente ultérieure, lorsque l'acheteur n'accepte pas l'achat à deux prix (c'est-à-dire la déclaration d'un prix bas) », a-t-il analysé.

Selon l'expert, la taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente devrait s'accompagner de sanctions sévères en cas de fausse déclaration de prix. Ainsi, les transactions immobilières gagneraient en transparence, limitant la pratique du « double prix » (prix réel et prix déclaré) et permettant à l'État de percevoir les impôts plus équitablement. Les manipulations de prix par les courtiers et les transactions indirectes seraient ainsi fortement réduites.

« L’un des principaux effets de l’application d’une taxe de 20 % sur les bénéfices réels est de contribuer à limiter la flambée des prix de l’immobilier. Si la politique d’imposition de la plus-value est appliquée rigoureusement, les promoteurs immobiliers devront également être plus attentifs à leurs calculs lorsqu’ils fixent les prix de vente, ce qui permettra au marché de fonctionner de manière plus transparente et plus efficace », a déclaré le professeur agrégé Phan Huu Nghi.

De même, le Dr Nguyen Ngoc Tu, maître de conférences à l'Université de commerce et de technologie de Hanoï , a déclaré que le calcul d'une taxe de 2 % sur le prix de vente peut facilement entraîner une surfacturation et est incompatible avec la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui n'est prélevé que sur le revenu, c'est-à-dire les recettes moins les dépenses du contribuable.

Proposition visant à imposer une taxe foncière annuelle sur la valeur immobilière

L'expert Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a déclaré qu'au Vietnam, actuellement, la taxe foncière ne s'applique qu'aux recettes telles que la taxe sur l'utilisation des terres non agricoles, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers et les frais d'enregistrement.

Parallèlement, des pays développés comme les États-Unis, le Canada, le Japon et la Corée du Sud appliquent tous une taxe foncière annuelle sur la valeur des biens immobiliers afin de garantir une répartition équitable des actifs et de générer des recettes durables pour le budget de l'État.

Selon cet expert, l'incapacité à appliquer efficacement la taxe foncière au Vietnam a entraîné un certain nombre de conséquences notables.

Premièrement, la spéculation et l'accaparement de biens immobiliers s'intensifient. En l'absence de pression fiscale, de nombreux particuliers et organisations privilégient l'investissement immobilier à long terme plutôt que la revente ou le négoce. Ce phénomène contribue à la diminution de l'offre réelle de logements, qui ne répond plus aux besoins réels, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier.

Deuxièmement, le budget de l'État se prive d'une source de revenus importante. Lorsque les biens immobiliers ne sont pas soumis à la taxe foncière régulière, l'État perd une source de revenus stable et à long terme, et doit alors s'appuyer fortement sur l'impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Ce système fiscal s'avère ainsi inefficace pour réguler l'économie.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a déclaré que la taxe foncière est un outil efficace pour lutter contre la spéculation, assurer des recettes budgétaires stables et orienter les flux de capitaux vers l'activité économique plutôt que vers l'accumulation de biens. Toutefois, sa mise en œuvre doit être mûrement réfléchie afin de garantir son adéquation aux réalités du marché et au contexte socio-économique.

L’imposition des actifs exige non seulement l’équité du système fiscal, mais aussi une feuille de route raisonnable pour éviter tout effet indésirable, notamment dans un contexte de marché nécessitant de la stabilité.

Source : https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd