Le prix des terrains spécifiques est-il « bloqué » ?

À l'heure actuelle, le marché des services de conseil en matière de prix fonciers spécifiques à Binh Thuan souffre d'une grave pénurie d'offre, alors que chacun sait que la province compte 45 projets en attente d'un calcul précis du prix du terrain, ce qui signifie que la demande est abondante.

La société de conseil en évaluation foncière abandonne

Nous sommes fin mai 2024. Si l'échéance fixée à la fin du premier trimestre 2024 avait eu pour but de calculer les prix fonciers spécifiques de trois projets majeurs, conformément à la décision prise lors de la réunion du Comité populaire provincial début janvier 2024 concernant le déploiement du plan de développement socio -économique 2024, cela n'aurait pas été possible. À ce moment-là, fixer un tel délai pour NovaWorld Phan Thiet et les deux parcs industriels de Tan Duc et Son My 1 était justifié, car le calcul des prix fonciers spécifiques de ces trois projets, dont la construction avait été facilitée par la levée des obstacles, notamment pour NovaWorld Phan Thiet, bénéficiait du soutien du gouvernement central. Le temps imparti sera consacré à l'examen des résultats d'évaluation du cabinet de conseil, notamment en ce qui concerne la collecte d'informations et les méthodes de calcul. Le secteur fonctionnel a ensuite demandé au cabinet de conseil de compléter et de transmettre les résultats de l'évaluation des projets au conseil provincial d'évaluation afin que ce dernier puisse poursuivre la procédure.

De nombreux projets sont en attente du calcul précis du prix des terrains. Photo : Dinh Hoa

Toutefois, le 5 février 2024, le décret n° 12/2024 modifiant et complétant certains articles du décret n° 44/2014 du gouvernement relatif à la réglementation des prix fonciers, et le décret n° 10/2023 modifiant et complétant certains articles des décrets d'application de la loi foncière ont été promulgués. Ces décrets contiennent des dispositions relatives au calcul des indicateurs de production et d'entrée, dont les modalités sont jugées moins claires par les sociétés de conseil que celles du décret n° 44 et de la circulaire n° 36. En revanche, les dispositions relatives à la responsabilité des sociétés de conseil en évaluation foncière sont, quant à elles, très claires. Suite à ces décrets, les sociétés concernées ont demandé à se retirer de l'évaluation et n'ont pas réclamé le remboursement des frais engagés.

D'après les personnes intéressées par l'évaluation foncière, cette obligation contraignante pousse les sociétés de conseil, déjà désemparées et incapables de calculer les prix des terrains conformément au décret 12/2024, notamment selon la méthode de l'excédent, à résilier les contrats de conseil et à demander leur annulation. Cette situation est d'autant plus préoccupante que la personne ayant réalisé l'évaluation a été arrêtée dans le cadre d'une affaire provinciale. Par conséquent, le marché des services de conseil en évaluation foncière à Binh Thuan souffre actuellement d'une grave pénurie, alors même que la province compte 45 projets en attente d'évaluation, ce qui témoigne d'une forte demande.

Le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Binh Thuan constate qu'actuellement, le nombre d'experts-conseils participant à l'évaluation foncière est très insuffisant. Face à de nombreux obstacles, le département propose également de modifier le décret 12/2024. Le député à l'Assemblée nationale, Dang Hong Sy, représentant de la province de Binh Thuan, a également reconnu cette situation. Il a déclaré que le principal problème réside dans la méthode actuelle de calcul des prix fonciers. Bien que le décret ait été modifié et complété, la plupart des collectivités locales sont dans l'incapacité de calculer les prix des terrains nécessaires à l'affectation des projets et à la mise en œuvre des étapes suivantes. Ce retard entraîne un gaspillage des ressources foncières et une perte de recettes budgétaires.

Trouvez des moyens simples de calculer les prix des terrains

Selon les responsables du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le manque d'organismes de conseil participant à l'évaluation foncière spécifique pour le calcul des redevances d'utilisation des sols et des loyers fonciers est l'une des raisons de la lenteur de la fixation des prix des terrains. En réalité, les compétences des évaluateurs fonciers demeurent insuffisantes et ne répondent pas aux exigences en matière d'organisation des prix des terrains ; aucune solution ni procédure complémentaire n'a été proposée avec fermeté ; la coordination avec les membres du Conseil et les ministères, services et secteurs est insuffisante et la résolution des problèmes liés à la fixation des prix des terrains se fait trop tard.

Le fait que les bureaux d'études participant à l'évaluation foncière craignent actuellement d'assumer leurs responsabilités a entraîné l'annulation de contrats. En effet, la méthode actuelle de détermination des prix fonciers manque de clarté, notamment la méthode du surplus qui présente de nombreux risques potentiels. Les données d'entrée sont incomplètes et obsolètes, et les données servant au calcul des revenus et des coûts d'aménagement reposent sur des hypothèses. Par conséquent, chaque bureau d'études utilise une méthode différente, ce qui engendre des prix fonciers très disparates et peu fiables. Par ailleurs, dans la province, certains projets ne disposent toujours pas des informations et des conditions nécessaires à la détermination précise des prix fonciers, comme l'absence de plan de zonage ou de plan détaillé, ce qui contribue également à ralentir le processus d'évaluation foncière.

Selon M. Tran Nguyen Loc, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement, le département poursuivra prochainement ses efforts pour informer et inviter les cabinets d'expertise foncière, ainsi que les services de liaison du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, du ministère des Finances et des provinces et villes voisines, afin d'identifier des experts. Si aucun expert n'est trouvé, le département transmettra en urgence au Comité populaire provincial une recommandation visant à constituer un groupe de travail interdisciplinaire chargé de la fixation des prix fonciers. Parallèlement, le département recommande également au Comité populaire provincial de réglementer, selon la méthode du surplus, certains facteurs influant sur les recettes et les coûts d'aménagement des parcelles et des superficies de terrains lors de la fixation des prix fonciers dans la province de Binh Thuan, conformément aux dispositions de l'article 1, paragraphe 8, du décret n° 12/2024/ND-CP du 5 février 2024 du gouvernement.

M. Loc a ajouté que la loi foncière de 2024 et le projet de décret sur les prix fonciers, actuellement soumis à l'approbation du gouvernement par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement en vue de leur promulgation, comportent de nombreux amendements. Le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement poursuit la synthèse des rapports destinés au ministère afin de les finaliser et de les intégrer au projet de décret. Il étudie activement et suit de près les nouvelles réglementations afin de formuler des recommandations sur la fixation des prix fonciers.

Le député de Binh Thuan à l'Assemblée nationale, Dang Hong Sy, a déclaré : « Si la loi foncière de 2024 et ses textes d'application sont publiés en temps voulu et remplissent toutes les conditions requises, ils devraient être appliqués dès le 1er juillet ou le 1er août 2024. Il est essentiel de veiller à ce que le calcul du prix des terrains soit facile à mettre en œuvre, afin que les fonctionnaires et agents des agences et unités chargées de ce travail puissent l'effectuer aisément. »

Source: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html