Calculez soigneusement le taux d'intérêt du prêt

Dans ce contexte, récemment, dans le projet de résolution sur le capital préférentiel pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND en prêts préférentiels, ce qui devrait créer une percée pour le segment du logement social.

Problèmes de décaissement de crédit

Début avril 2023, par la décision n° 338/QD-TTg, le gouvernement a approuvé la mise en œuvre du projet « Investissement dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2025 ». L'objectif est de construire environ 1 062 200 logements dans les localités d'ici 2030. Parmi ces logements, 428 000 seront achevés sur la période 2021-2025 et 634 200 sur la période 2025-2030.

La proposition du ministère de la Construction d'un plan de crédit de 100 000 milliards de dongs est pertinente dans un contexte de manque de capitaux pour le développement du logement social. Photo : Thanh Hai

Pour mettre en œuvre le projet, le gouvernement a également approuvé la proposition de la Banque d'État (SBV) d'allouer 120 000 milliards de VND à quatre banques commerciales par actions désignées par l'État, avec un taux d'intérêt de 8,7 %/an pour les investisseurs et de 8,2 %/an pour les acquéreurs et les locataires de logements sociaux. À compter du 1er juillet 2023, la SBV annoncera tous les six mois le taux d'intérêt préférentiel des prêts aux banques commerciales participantes, ce qui signifie que le taux d'intérêt pourra fluctuer en fonction du marché.

Alors que la Banque d'Etat stipule un taux d'intérêt de seulement 1,5 à 2 % inférieur par an au niveau général pour les prêts à moyen et long terme, une série de banques commerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank et HD Bank) ont demandé à « partager le gâteau » avec un montant d'inscription pour participer au programme de 5 000 milliards de VND pour chaque banque, portant la source de capital de soutien du taux d'intérêt à 145 000 milliards de VND.

Malheureusement, après près de 20 mois de mise en œuvre, ce programme de crédit a été refusé par la population, les réglementations imposées par la Banque d'État n'étant pas adaptées à leurs capacités financières. Par conséquent, après de nombreuses hésitations, la Banque d'État a décidé, début septembre 2024, d'abaisser le taux d'intérêt à 7 %/an pour les investisseurs et à 6,5 %/an pour les acquéreurs de logements.

Toutefois, selon l'évaluation, la réglementation sur ces taux d'intérêt est encore trop élevée pour les acheteurs de logements, de sorte que jusqu'à présent, ce paquet de crédit est toujours dans un état lent, comme le démontre le rapport détaillé du ministère de la Construction sur la mise en œuvre du paquet de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND pour le logement social.

Plus précisément, à la fin du troisième trimestre 2024, seulement 34/63 localités disposaient de documents annonçant 83 projets éligibles aux prêts préférentiels sur le portail d'information électronique, avec un solde total de prêts en cours décaissés de 1 783 milliards de VND (dont clients entreprises : 1 633 milliards de VND ; acheteurs de logements : 150 milliards de VND), représentant environ 1,1 % du capital de soutien total enregistré.

La mise en œuvre des projets de logements sociaux rencontre actuellement de nombreuses difficultés. Rien qu'au troisième trimestre 2024, le pays comptait huit projets mis en œuvre, représentant 4 960 unités ; trois projets approuvés au titre de la politique d'investissement, représentant 2 676 unités ; et un seul projet partiellement achevé, représentant 200 unités. D'après la synthèse des rapports locaux, de 2021 à la fin du troisième trimestre 2024, le pays a achevé 79 projets de logements sociaux, représentant 42 414 unités ; et 131 projets ont démarré, représentant 111 687 unités », a indiqué Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction).

La priorité devrait être donnée aux acheteurs de maisons.

Si, selon les données agrégées du ministère de la Construction, le pays ne compte à ce jour que plus de 143 000 logements sociaux achevés ou en construction, l'objectif de 428 000 logements pour la période 2021-2025 du projet est quasiment impossible à atteindre, car en moins de 13 mois, seul un miracle pourrait permettre de construire jusqu'à 258 000 nouveaux logements. Le rêve d'accéder rapidement à la propriété pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs doit être prolongé.

Selon Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville (HoREA), le logement social est une politique majeure du Parti et de l'État. Cela se traduit notamment par la volonté de modifier et de compléter la loi sur le logement de 2023, la loi foncière de 2024 et plusieurs décrets d'application, afin de synchroniser et d'unifier la réglementation du logement social.

Cependant, les mécanismes d'accès aux sources de crédit préférentielles pour le développement du logement social présentent encore de nombreuses lacunes qui méritent d'être préoccupantes, notamment le manque de sources de « capital d'amorçage » ou l'existence de certaines réglementations strictes qui font que les sujets ne peuvent pas ou ont du mal à y accéder.

Le décret gouvernemental 100/2024/ND-CP stipule le niveau de capital, le taux d'intérêt préférentiel, la durée et le versement des prêts pour les projets de logements sociaux (7,92 %/an pour les investisseurs en logements sociaux en vente ou en location-achat ; 6,6 % pour les projets en location uniquement). Il a créé les conditions permettant aux investisseurs d'accéder à des sources de crédit préférentielles pour la mise en œuvre des projets. Cependant, dans le communiqué officiel 4524/NHCS-TDSV du 1er août 2024 de la Banque vietnamienne des politiques sociales, basé sur le décret 100/2024/ND-CP pour les acquéreurs de logements, le taux d'intérêt des prêts de 6,6 %/an est élevé, a déclaré M. Le Hoang Chau.

Face à cette situation, afin d'élargir les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé, dans son projet de résolution sur les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, actuellement en consultation avec les ministères et les branches avant de le soumettre au gouvernement pour promulgation, de mettre en œuvre un programme préférentiel de 100 000 milliards de VND pour des prêts obligataires, applicable sur cinq ans. C'est la première fois que le ministère de la Construction propose d'appliquer un programme de financement du logement social par l'émission d'obligations.

En conséquence, le taux d'intérêt de ce programme de crédit préférentiel sera égal au taux d'intérêt pour les ménages pauvres tel que décidé par le Premier ministre à chaque période ; la période de décaissement s'étendra jusqu'à ce que le programme de crédit soit entièrement décaissé, mais ne dépassera pas le 31 décembre 2030.

À ce propos, le vice-président du Club immobilier de Hanoi, Nguyen The Diep, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction, contenue dans le projet de résolution sur les capitaux préférentiels pour le développement du logement social, constituait une avancée majeure, car elle élargissait les sources de financement et créait des opportunités pour les acquéreurs de logements sociaux. Cependant, il était également nécessaire de clarifier la réglementation relative aux taux d'intérêt des prêts pour ce dispositif de crédit, qui accordait une importance primordiale aux acquéreurs de logements.

« Si le taux d'intérêt des prêts du paquet de crédit de 100 000 milliards de VND est égal au taux d'intérêt des prêts pour les ménages pauvres décidé par le Premier ministre à chaque période, sur la base du décret 100/2024/ND-CP de 6,6 %/an, il sera difficile d'encourager les gens à emprunter de l'argent pour acheter des logements sociaux à l'heure actuelle, car le taux d'intérêt des prêts selon la décision précédente 486/2023/QD-TTg n'était que de 4,8 %/an », a déclaré M. Nguyen The Diep.

Partageant le même point de vue, Le Hoang Chau, président de la HoREA, a proposé que le gouvernement envisage de maintenir la réglementation sur le taux d'intérêt des prêts de 4,8 % par an, conformément à la décision n° 486/2023/QD-TTg du Premier ministre. Actuellement, la Banque vietnamienne pour les politiques sociales met en œuvre le programme de « prêts pour l'aide au logement aux ménages pauvres » avec un taux d'intérêt de 3 % par an. Il est donc préférable d'appliquer un taux d'intérêt de 3 à 4,8 % par an aux acheteurs et aux locataires de logements sociaux, afin d'encourager les acquéreurs, de stimuler le marché et de motiver les investisseurs à accélérer la mise en œuvre des projets.

La proposition du ministère de la Construction d'un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND est très appropriée dans le contexte du manque actuel de capitaux pour le développement de logements sociaux, mais il est également nécessaire de tirer les leçons évidentes de l'ensemble de crédits de 120 000 milliards de VND en vertu de la résolution 33/2023/NQ-CP sans emprunteurs, dans lequel il est nécessaire d'étudier attentivement les réglementations sur les conditions, les taux d'intérêt des prêts... en fonction des conditions réelles de la population.

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