Calculez soigneusement le taux d'intérêt du prêt

Dans ce contexte, récemment, dans le projet de résolution sur les capitaux préférentiels pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND sous forme de prêts préférentiels, ce qui devrait constituer une avancée majeure pour le secteur du logement social.

Problèmes liés au décaissement des crédits

Début avril 2023, par la décision 338/QD-TTg, le gouvernement a approuvé la mise en œuvre du projet « Investissement dans la construction d’au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2025 ». L’objectif est de livrer environ 1 062 200 logements dans les différentes localités d’ici 2030. Sur ce total, 428 000 unités seront achevées entre 2021 et 2025, et 634 200 entre 2025 et 2030.

La proposition du ministère de la Construction d'un plan de crédit de 100 000 milliards de dongs est pertinente compte tenu du manque de capitaux pour le développement du logement social. Photo : Thanh Hai

Pour la mise en œuvre du projet, le gouvernement a également approuvé la proposition de la Banque d'État du Vietnam (SBV) d'allouer 120 000 milliards de VND à quatre banques commerciales par actions désignées par l'État, avec un taux d'intérêt de 8,7 % par an pour les investisseurs et de 8,2 % par an pour les acquéreurs et locataires de logements sociaux. À compter du 1er juillet 2023, la SBV annoncera tous les six mois le taux d'intérêt préférentiel aux banques commerciales participantes, ce taux étant susceptible de varier en fonction du marché.

La Banque d'État ayant fixé un taux d'intérêt inférieur de seulement 1,5 à 2 % par an au taux général pour les prêts à moyen et long terme, plusieurs banques commerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank et HD Bank) ont demandé à « partager le gâteau », le montant d'inscription pour participer au programme étant de 5 000 milliards de VND pour chaque banque, ce qui porte la source de capital de soutien des taux d'intérêt à 145 000 milliards de VND.

Malheureusement, après près de 20 mois de mise en œuvre, ce dispositif de crédit s'est heurté à un refus, les conditions fixées par la Banque d'État étant inadaptées à la capacité financière des emprunteurs. Par conséquent, après mûre réflexion, début septembre 2024, la Banque d'État a décidé d'abaisser le taux d'intérêt à 7 % par an pour les investisseurs et à 6,5 % par an pour les acquéreurs de logements.

Toutefois, selon l'évaluation, la réglementation sur ces taux d'intérêt est encore trop élevée pour les acheteurs de logements, de sorte que jusqu'à présent, ce dispositif de crédit est toujours au point mort, comme le démontre le rapport détaillé du ministère de la Construction sur la mise en œuvre du dispositif de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND pour le logement social.

Plus précisément, à la fin du troisième trimestre 2024, seules 34 localités sur 63 disposaient de documents annonçant 83 projets éligibles à des prêts préférentiels sur le portail d'information électronique, avec un solde total de prêts décaissés de 1 783 milliards de VND (dont 1 633 milliards de VND pour les entreprises et 150 milliards de VND pour les particuliers), représentant environ 1,1 % du capital de soutien total enregistré.

« La mise en œuvre des projets de logements sociaux se heurte actuellement à de nombreuses difficultés. Au cours du seul troisième trimestre 2024, huit projets, représentant 4 960 logements, ont été réalisés à l’échelle nationale ; trois projets, représentant 2 676 logements, ont reçu l’approbation de la politique d’investissement ; et un seul projet, représentant 200 logements, est partiellement achevé. D’après la synthèse des rapports des collectivités locales, de 2021 à la fin du troisième trimestre 2024, 79 projets de logements sociaux, représentant 42 414 logements, ont été achevés à l’échelle nationale ; et 131 projets, représentant 111 687 logements, sont en construction », a indiqué Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction).

La priorité devrait être accordée aux acheteurs de logements.

Si l'on se base sur les données agrégées du ministère de la Construction, le pays ne compte à ce jour que 143 000 logements sociaux achevés ou en construction. L'objectif de 428 000 logements pour la période 2021-2025 du projet est donc quasiment irréalisable, car en moins de 13 mois, seul un miracle permettrait de construire 258 000 nouveaux appartements. Le rêve d'accéder rapidement à la propriété pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs devra donc patienter.

Selon Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), le logement social est une priorité politique majeure du Parti et de l'État. Cette priorité se traduit par la volonté de modifier et de compléter la loi sur le logement de 2023, la loi foncière de 2024 et plusieurs décrets d'application, afin d'harmoniser la réglementation en matière de logement social.

Cependant, les mécanismes d’accès préférentiel aux crédits pour le développement du logement social présentent encore de nombreuses lacunes préoccupantes, notamment le manque de sources de « capital d’amorçage » ou l’existence de réglementations strictes qui empêchent ou rendent difficile l’accès à ces sources.

« Le décret 100/2024/ND-CP du gouvernement stipule : le niveau de capital, le taux d'intérêt préférentiel, la durée et les modalités de versement des prêts pour les projets de logements sociaux (7,92 %/an pour les investisseurs en vente ou en location-acquisition ; 6,6 % pour les projets de location uniquement), créant ainsi les conditions permettant aux investisseurs d'accéder à des sources de crédit préférentielles pour la réalisation de leurs projets. Cependant, dans la circulaire officielle 4524/NHCS-TDSV du 1er août 2024 de la Banque vietnamienne des politiques sociales, fondée sur le décret 100/2024/ND-CP et applicable aux acquéreurs de logements, le taux d'intérêt de 6,6 %/an est jugé élevé », a déclaré M. Le Hoang Chau.

Face à cette situation, et afin d'élargir les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, le ministère de la Construction, dans son projet de résolution relatif à ces sources de financement, actuellement en consultation avec les ministères et les administrations avant sa soumission au gouvernement pour promulgation, propose la mise en œuvre d'un dispositif préférentiel de 100 000 milliards de VND pour les prêts obligataires, applicable sur 5 ans. C'est la première fois que le ministère de la Construction propose d'utiliser l'émission d'obligations pour financer le logement social.

En conséquence, le taux d’intérêt de ce programme de crédit préférentiel sera égal au taux d’intérêt appliqué aux ménages pauvres, tel que décidé par le Premier ministre pour chaque période ; la période de décaissement s’étendra jusqu’à épuisement du programme de crédit, sans toutefois excéder le 31 décembre 2030.

Abordant ce sujet, Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction, dans le projet de résolution relatif aux capitaux préférentiels pour le développement du logement social, constitue une avancée majeure car elle élargit les sources de financement et offre des opportunités aux acquéreurs de logements sociaux. Il a toutefois souligné la nécessité de clarifier la réglementation relative aux taux d'intérêt des prêts accordés dans le cadre de ce dispositif, qui place les acheteurs de logements au centre des préoccupations et leur accorde la priorité.

« Si le taux d'intérêt des prêts du programme de crédit de 100 000 milliards de VND est égal au taux d'intérêt des prêts aux ménages pauvres fixé par le Premier ministre à chaque période, conformément au décret 100/2024/ND-CP de 6,6 % par an, il sera difficile d'inciter les gens à emprunter de l'argent pour acheter un logement social actuellement, car le taux d'intérêt des prêts selon la décision précédente 486/2023/QD-TTg n'était que de 4,8 % par an », a déclaré M. Nguyen The Diep.

Partageant le même avis, Le Hoang Chau, président de HoREA, a proposé que le gouvernement envisage de maintenir l'application du taux d'intérêt des prêts à 4,8 % par an, conformément à la décision n° 486/2023/QD-TTg du Premier ministre. Actuellement, la Banque vietnamienne des politiques sociales met en œuvre le programme de « prêts d'aide au logement pour les ménages modestes » à un taux d'intérêt de 3 % par an. Il serait donc préférable d'appliquer un taux d'intérêt de 3 à 4,8 % par an aux acheteurs et locataires de logements sociaux, afin d'encourager l'acquisition de logements, de dynamiser le marché et d'inciter les investisseurs à accélérer la réalisation des projets.

 

La proposition du ministère de la Construction d'un plan de crédit de 100 000 milliards de VND est tout à fait appropriée compte tenu du manque actuel de capitaux pour le développement du logement social, mais il est également nécessaire de tirer les leçons évidentes du plan de crédit de 120 000 milliards de VND prévu par la résolution 33/2023/NQ-CP, qui n'a pas trouvé d'emprunteurs. Il convient donc d'étudier attentivement les réglementations relatives aux conditions, aux taux d'intérêt des prêts, etc., en fonction de la situation réelle de la population.

Dr Nguyen Huy Thanh - Expert financier

Source : https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html