Dans ce contexte, le ministère de la Construction a récemment proposé, dans le projet de résolution relatif aux capitaux préférentiels pour le développement du logement social, un programme de prêts préférentiels de 100 000 milliards de VND, qui devrait constituer une avancée majeure pour le secteur du logement social.
Obstacles à l'octroi de crédit
Début avril 2023, par la décision 338/QD-TTg, le gouvernement a approuvé la mise en œuvre du projet « Investissement dans la construction d’au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2025 ». L’objectif est de parvenir à un total d’environ 1 062 200 logements achevés d’ici 2030. Parmi ceux-ci, 428 000 seront construits entre 2021 et 2025, et 634 200 entre 2025 et 2030.
Pour la mise en œuvre du projet, le gouvernement a également approuvé la proposition de la Banque d'État du Vietnam (SBV) d'allouer 120 000 milliards de VND à quatre banques commerciales désignées par l'État, avec des taux d'intérêt de 8,7 % par an pour les investisseurs et de 8,2 % par an pour les acquéreurs/locataires de logements sociaux. À compter du 1er juillet 2023, la SBV annoncera périodiquement, tous les six mois, les taux d'intérêt préférentiels appliqués aux banques commerciales participantes, lesquels pourront donc être soumis aux fluctuations du marché.
La Banque d'État du Vietnam ayant fixé des taux d'intérêt inférieurs de seulement 1,5 à 2 % par an au taux du marché général pour les prêts à moyen et long terme, plusieurs banques commerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank et HD Bank) ont demandé à « partager le gâteau », s'inscrivant au programme à hauteur de 5 000 milliards de VND chacune, ce qui porte le capital total destiné au soutien des taux d'intérêt à 145 000 milliards de VND.
Malheureusement, après près de 20 mois de mise en œuvre, ce dispositif de crédit a été rejeté par le public, car les conditions fixées par la Banque d'État du Vietnam (SBV) ne correspondaient pas à sa situation financière. Par conséquent, après mûre réflexion, début septembre 2024, la SBV a décidé d'abaisser le taux d'intérêt à 7 % par an pour les promoteurs et à 6,5 % par an pour les acquéreurs.
Toutefois, selon les estimations, le taux d'intérêt proposé demeure trop élevé pour les acquéreurs, ce qui explique le manque de popularité persistant de ce dispositif de crédit. Ce constat est corroboré par le rapport détaillé du ministère de la Construction relatif à la mise en œuvre du programme de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND destiné au logement social.
Plus précisément, à la fin du troisième trimestre 2024, seules 34 des 63 localités avaient publié sur leurs portails électroniques les documents recensant 83 projets éligibles aux prêts à taux préférentiels. Le montant total des prêts décaissés s'élevait à 1 783 milliards de VND (dont 1 633 milliards de VND pour les entreprises et 150 milliards de VND pour les particuliers), soit environ 1,1 % du capital total de soutien enregistré.
« La mise en œuvre des projets de logements sociaux se heurte actuellement à de nombreuses difficultés. Au cours du seul troisième trimestre 2024, le pays comptait 8 projets en cours, représentant 4 960 logements ; 3 projets, représentant 2 676 logements, ont reçu l’approbation d’investissement ; et un seul projet, représentant 200 logements, était partiellement achevé. Selon les rapports des collectivités locales, de 2021 à la fin du troisième trimestre 2024, le pays a achevé 79 projets de logements sociaux, représentant 42 414 logements ; et 131 projets, représentant 111 687 logements, ont vu leur construction démarrer », a indiqué Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction).
La priorité devrait être accordée aux acheteurs de logements.
D'après les données agrégées du ministère de la Construction, à ce jour, seulement 143 000 logements sociaux ont été achevés ou sont en construction à l'échelle nationale. Par conséquent, l'objectif de 428 000 logements pour la période 2021-2025 fixé par le projet est quasiment impossible à atteindre, car seul un miracle permettrait de construire 258 000 nouveaux logements en moins de 13 mois. Le rêve d'accéder à la propriété pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs sera encore retardé.
Selon Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), le logement social est une priorité politique majeure du Parti et de l'État. Cette priorité se traduit par la volonté de modifier et de compléter la loi sur le logement de 2023, la loi foncière de 2024 et plusieurs décrets d'application, afin d'assurer l'uniformité et la cohérence de la réglementation en matière de logement social.
Cependant, les mécanismes d’accès préférentiel aux sources de crédit pour le développement du logement social présentent encore de nombreuses lacunes préoccupantes, notamment le manque de « capital d’amorçage » ou, lorsqu’il est disponible, des réglementations assez strictes qui rendent l’accès difficile, voire impossible, pour les personnes éligibles.
« Le décret gouvernemental 100/2024/ND-CP fixe le niveau de capital, les taux d'intérêt préférentiels, les conditions et les modalités de décaissement des prêts pour les projets de logements sociaux (7,92 %/an pour les investisseurs en vente ou en location-acquisition ; 6,6 % pour les projets de location uniquement), créant ainsi des conditions favorables permettant aux investisseurs d'accéder à des sources de crédit préférentielles pour la réalisation de leurs projets. Toutefois, dans la lettre officielle 4524/NHCS-TDSV du 1er août 2024, émanant de la Banque de politique sociale et se fondant sur le décret 100/2024/ND-CP, le taux d'intérêt de 6,6 %/an appliqué aux acquéreurs est jugé élevé », a déclaré M. Le Hoang Chau.
Compte tenu de la situation décrite ci-dessus, et afin d'élargir les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, le projet de résolution relatif à ces sources de financement, actuellement soumis à l'avis des ministères et agences par le ministère de la Construction avant d'être transmis au gouvernement pour promulgation, propose la mise en œuvre d'un programme de prêts préférentiels de 100 000 milliards de VND, financé par des obligations et applicable sur 5 ans. C'est la première fois que le ministère de la Construction propose de recourir à l'émission d'obligations pour financer le logement social.
En conséquence, le taux d’intérêt de ce programme de crédit préférentiel sera égal au taux d’intérêt des prêts aux ménages pauvres tel que déterminé par le Premier ministre à chaque période ; la période de décaissement se poursuivra jusqu’à ce que l’intégralité du programme de crédit soit décaissée, sans toutefois dépasser le 31 décembre 2030.
Abordant ce sujet, Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction, dans le projet de résolution relatif aux sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, est novatrice car elle élargit les sources de financement et crée des opportunités pour les acquéreurs de logements sociaux. Il a toutefois souligné la nécessité de clarifier la réglementation relative aux taux d'intérêt de ce dispositif de crédit, qui place les acheteurs au centre du dispositif et leur accorde la priorité.
« Si le taux d'intérêt du programme de crédit de 100 billions de VND est le même que celui des prêts aux ménages pauvres, tel que décidé par le Premier ministre à chaque période, conformément au décret 100/2024/ND-CP, soit 6,6 % par an, il sera toujours difficile d'inciter les gens à emprunter de l'argent pour acheter un logement social actuellement, car le taux d'intérêt des prêts, selon la décision 486/2023/QD-TTg, n'était que de 4,8 % par an », a déclaré M. Nguyen The Diep.
Partageant cet avis, le président de HoREA, Le Hoang Chau, a suggéré que le gouvernement envisage de maintenir le taux d'intérêt des prêts à 4,8 % par an, conformément à la décision n° 486/2023/QD-TTg du Premier ministre. Actuellement, la Banque de politique sociale applique le « programme de prêts d'aide au logement pour les ménages modestes » à un taux d'intérêt de 3 % par an. Il serait donc préférable d'appliquer un taux d'intérêt de 3 à 4,8 % par an aux acquéreurs et locataires de logements sociaux, afin d'encourager l'achat, de dynamiser le marché et d'inciter les investisseurs à accélérer la réalisation des projets.
La proposition du ministère de la Construction d'un programme de crédits de 100 000 milliards de VND est tout à fait opportune compte tenu de la pénurie actuelle de capitaux pour le développement du logement social. Cependant, il est essentiel de tirer les leçons de l'échec manifeste du programme de crédits de 120 000 milliards de VND prévu par la résolution 33/2023/NQ-CP, qui n'a pas réussi à attirer d'emprunteurs. Plus précisément, les réglementations relatives aux conditions de prêt et aux taux d'intérêt doivent être examinées avec soin afin de garantir leur adéquation à la situation réelle des usagers.
Dr Nguyen Huy Thanh - Expert financier
Source : https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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