Dans ce contexte, récemment, dans le projet de résolution sur le capital préférentiel pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND pour des prêts préférentiels, ce qui devrait créer une percée pour le segment du logement social.
Problèmes de décaissement de crédit
Début avril 2023, par la décision 338/QD-TTg, le gouvernement a approuvé la mise en œuvre du projet « Investissement dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels entre 2021 et 2025 ». L'objectif est de construire environ 1 062 200 appartements dans les localités d'ici 2030. Parmi ces logements, 428 000 seront achevés entre 2021 et 2025 ; 634 200 entre 2025 et 2030.
Pour mettre en œuvre le projet, le gouvernement a également approuvé la proposition de la Banque d'État (SBV) d'allouer 120 000 milliards de VND à quatre banques commerciales par actions désignées par l'État, avec un taux d'intérêt de prêt de 8,7 %/an pour les investisseurs et de 8,2 %/an pour les acheteurs et les locataires de logements sociaux. À compter du 1er juillet 2023, tous les 6 mois, la SBV annoncera le taux d'intérêt de prêt pendant la période préférentielle aux banques commerciales participantes, ce qui signifie que le taux d'intérêt peut être variable en fonction du marché.
Alors que la Banque d'Etat stipule un taux d'intérêt de seulement 1,5 à 2 % inférieur par an au niveau général pour les prêts à moyen et long terme, une série de banques commerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank et HD Bank) ont demandé à « partager le gâteau » avec un montant d'inscription pour participer au programme de 5 000 milliards de VND pour chaque banque, portant la source de capital de soutien du taux d'intérêt à 145 000 milliards de VND.
Malheureusement, après près de 20 mois de mise en œuvre, ce programme de crédit a été refusé par la population, les réglementations imposées par la Banque d'État n'étant pas adaptées à leurs capacités financières. Par conséquent, après de nombreuses hésitations, la Banque d'État a décidé, début septembre 2024, d'abaisser le taux d'intérêt à 7 %/an pour les investisseurs et à 6,5 %/an pour les acquéreurs de logements.
Toutefois, selon l'évaluation, la réglementation sur ces taux d'intérêt est encore trop élevée pour les acheteurs de logements, de sorte que jusqu'à présent, ce paquet de crédit est toujours dans un état lent, comme le démontre le rapport détaillé du ministère de la Construction sur la mise en œuvre du paquet de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND pour le logement social.
Plus précisément, à la fin du troisième trimestre 2024, seulement 34/63 localités disposaient de documents annonçant 83 projets éligibles aux prêts préférentiels sur le portail d'information électronique, avec un total de dettes en cours décaissées de 1 783 milliards de VND (dont clients entreprises : 1 633 milliards de VND ; acheteurs de logements : 150 milliards de VND), représentant environ 1,1 % du total du capital de soutien enregistré.
La mise en œuvre des projets de logements sociaux est actuellement confrontée à de nombreuses difficultés. Rien qu'au troisième trimestre 2024, huit projets ont été mis en œuvre à l'échelle nationale, pour un total de 4 960 unités ; trois projets approuvés au titre de la politique d'investissement, pour un total de 2 676 unités ; et un seul projet partiellement achevé, pour un total de 200 unités. Selon la synthèse des rapports locaux, de 2021 à la fin du troisième trimestre 2024, 79 projets de logements sociaux ont été achevés dans tout le pays, pour un total de 42 414 unités ; 131 projets ont commencé leurs travaux, pour un total de 111 687 unités », a indiqué Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction).
Priorité aux acheteurs de maisons
Selon les données agrégées communiquées par le ministère de la Construction, le pays ne compte à ce jour que plus de 143 000 logements sociaux, achevés ou en construction. L'objectif de 428 000 logements pour la période 2021-2025 est quasiment impossible à atteindre, car seul un miracle pourrait permettre de construire jusqu'à 258 000 nouveaux appartements en moins de 13 mois. Le rêve d'accéder bientôt à la propriété pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs devra être reporté.
Selon Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville (HoREA), le logement social est une politique majeure du Parti et de l'État. Cela se traduit par la volonté de modifier et de compléter la loi sur le logement de 2023, la loi foncière de 2024 et plusieurs décrets d'application, afin de synchroniser et de harmoniser la réglementation du logement social.
Cependant, les mécanismes de sources de crédit préférentielles pour le développement du logement social présentent encore de nombreuses lacunes qui méritent d'être préoccupantes, à savoir le manque de « capital d'amorçage » ou, s'il y en a, la réglementation est quelque peu stricte, de sorte que les sujets ne peuvent pas ou ont des difficultés à y accéder.
Français Le décret gouvernemental 100/2024/ND-CP stipule : le niveau de capital, le taux d'intérêt préférentiel, la durée et le décaissement des prêts pour les projets de logements sociaux (7,92 %/an pour les investisseurs en logements sociaux en vente ou en location-achat ; 6,6 % pour les projets en location uniquement), a créé les conditions permettant aux investisseurs d'accéder à des sources de crédit préférentielles pour la mise en œuvre du projet. Cependant, dans le communiqué officiel 4524/NHCS-TDSV du 1er août 2024 de la Banque vietnamienne des politiques sociales, basé sur le décret 100/2024/ND-CP pour les acheteurs de logements, le taux d'intérêt des prêts de 6,6 %/an est élevé », a exprimé M. Le Hoang Chau.
Face à cette situation, afin d'élargir les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé, dans son projet de résolution sur les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social, actuellement en consultation avec les ministères et les branches avant de le soumettre au gouvernement pour promulgation, de mettre en œuvre un programme préférentiel de 100 000 milliards de VND pour des prêts obligataires, applicable pendant cinq ans. C'est la première fois que le ministère de la Construction propose d'appliquer un programme de financement du logement social par l'émission d'obligations.
En conséquence, le taux d'intérêt de ce programme de crédit préférentiel sera égal au taux d'intérêt pour les ménages pauvres tel que décidé par le Premier ministre à chaque période ; la période de décaissement durera jusqu'à ce que le programme de crédit soit entièrement décaissé, mais ne dépassera pas le 31 décembre 2030.
À ce propos, le vice-président du Club immobilier de Hanoi, Nguyen The Diep, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction, contenue dans le projet de résolution sur les capitaux préférentiels pour le développement de logements sociaux, constituait une avancée majeure, car elle élargissait le capital de développement et créait des opportunités pour les acquéreurs de logements sociaux. Cependant, il était également nécessaire de clarifier la réglementation relative aux taux d'intérêt des prêts pour ce dispositif de crédit, qui accordait une place centrale aux acquéreurs et devait être prioritaire.
« Si le taux d'intérêt des prêts du paquet de crédit de 100 000 milliards de VND est égal au taux d'intérêt des prêts pour les ménages pauvres décidé par le Premier ministre à chaque période, sur la base du décret 100/2024/ND-CP de 6,6 %/an, il sera difficile d'encourager les gens à emprunter de l'argent pour acheter des logements sociaux à l'heure actuelle, car le taux d'intérêt des prêts selon la décision précédente 486/2023/QD-TTg n'était que de 4,8 %/an », a déclaré M. Nguyen The Diep.
Partageant le même point de vue, Le Hoang Chau, président de la HoREA, a proposé que le gouvernement envisage de maintenir la réglementation sur le taux d'intérêt des prêts de 4,8 %/an, conformément à la décision 486/2023/QD-TTg du Premier ministre. Actuellement, la Banque vietnamienne pour les politiques sociales met en œuvre le programme « Prêt pour soutenir les ménages pauvres dans le logement » avec un taux d'intérêt de 3 %/an. Il est donc préférable d'appliquer un taux d'intérêt de 3 à 4,8 %/an pour les acheteurs et les locataires de logements sociaux, afin d'encourager les acheteurs, de stimuler le marché et de motiver les investisseurs à accélérer la mise en œuvre des projets.
La proposition du ministère de la Construction d'un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND est très appropriée dans le contexte de la pénurie actuelle de capitaux pour le développement de logements sociaux, mais il est également nécessaire de tirer les leçons évidentes de l'ensemble de crédits de 120 000 milliards de VND en vertu de la résolution 33/2023/NQ-CP sans emprunteurs, dans lequel il est nécessaire d'étudier attentivement les réglementations sur les conditions, les taux d'intérêt des prêts... en fonction des conditions réelles de la population.
Dr Nguyen Huy Thanh - Expert financier
Source : https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
Comment (0)